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Li Yuchen, journaliste du 21st Century Business Herald, a rapporté de Pékin

« Hainan, Tianjin, Sichuan, Guizhou, Hebei, Heilongjiang... l'équipe de recherche s'est rendue dans plus de 20 provinces et villes, organisant encore et encore des séminaires à grande échelle et a vulgarisé auprès du gouvernement ce que sont les produits REIT et comment aider les gouvernements locaux et les entreprises résolvent leurs dettes, formant un meilleur bilan..." En repensant à il y a près de 10 ans, Meng Mingyi se souvient encore très bien de l'époque où les REIT publics étaient lancés en Chine.

Aujourd'hui, Meng Mingyi est président exécutif de Huili Investment Fund Management Co., Ltd., président de Guohui Green Energy Co., Ltd., vice-président de Zhonghui Investment Management Co., Ltd., et est également président de l'Infrastructure. Comité professionnel du China Asset Securitization Forum. Dès ses études doctorales, Meng Mingyi a pris la titrisation des actifs comme sujet de recherche. Ayant grandi dans la nouvelle ère économique, Meng Mingyi s'est enracinée sur le marché des capitaux et est devenue l'un des leaders dans le domaine des REIT d'infrastructures en Chine.

Recherche sur le cadre juridique financier, communication et promotion auprès des gouvernements locaux, conseils et assistance dans la culture des actifs... D'une part, Meng Mingyi dirige l'entreprise et l'équipe du projet pour qu'elles soient en première ligne dans la défense et la pratique de la titrisation des actifs pour un depuis longtemps et favorise le développement des REIT publics en Chine.

D'un autre côté, Meng Mingyi et Huili Fund ont toujours parfaitement saisi les tendances du marché et ont maintenu leur clairvoyance et leur jugement sur les tendances du marché des investissements dans les infrastructures dans leurs investissements. Ces dernières années, la société a mis en pratique la théorie « axée sur l'industrie », a recherché sans relâche la qualité des clients industriels et les niveaux de flux de trésorerie dans le processus d'exploitation, et a intégré le modèle de pensée des fonds de capital-investissement immobilier internationaux et des REIT dans les activités nationales. investissements sur le marché primaire. Dans l'immobilier Malgré la tendance générale à la baisse du marché ces dernières années, de bons résultats d'investissement ont été obtenus.

Récemment, Meng Mingyi a accepté une interview exclusive avec un journaliste du 21st Century Business Herald et a partagé ses nombreuses expériences avec le Huili Fund concernant le marché chinois des REIT et les investissements dans les infrastructures.

"Leçons complémentaires" pour la titrisation d'actifs

Depuis 2015, l'économie chinoise est entrée dans la phase de développement de la « nouvelle normalité ». Le lien entre les principaux indicateurs économiques a divergé. La croissance économique a continué de décliner et l'IPC est resté à des niveaux bas. est également entré dans un canal descendant. Cependant, parallèlement à la tâche importante consistant à approfondir la réforme structurelle du côté de l'offre financière, à renforcer la capacité du marché des capitaux à servir l'économie réelle, à innover davantage en matière de mécanismes d'investissement et de financement et à revitaliser efficacement les actifs existants, l'exploration des les REIT d’infrastructures ont commencé.

C'est également la même année que l'équipe du Fonds Huili et le Centre national de recherche ont créé conjointement un groupe de recherche sur les REIT, avec Meng Mingyi en tant que secrétaire général adjoint. L'équipe de recherche est comme un conférencier, apportant son expérience des marchés étrangers avancés et ses attentes ardentes à l'égard du marché financier chinois pour guider le secteur financier, les gouvernements locaux et les entreprises.

Avec le recul, Meng Mingyi a déclaré aux journalistes que l'exploration d'une voie de chinoisisation des REIT publics était comme une « leçon de rattrapage » pour de nombreuses entités du secteur. Parmi eux, sur le plan juridique, cela signifie contribuer à réexaminer la structure financière actuelle et trouver une « percée » pour l'introduction légale des produits de REIT publics.

En fait, en raison des restrictions sur la portée des investissements dans la « Loi sur les fonds d'investissement en valeurs mobilières de la République populaire de Chine » et les « Avis directeurs sur la réglementation des activités de gestion d'actifs des institutions financières » et d'autres lois et réglementations, « les fonds publics ne sont pas autorisés à investir dans les capitaux propres de sociétés non cotées", "selon les titres actuels, "La loi ne peut pas émettre de REIT publics au niveau national", tel était le point de vue initial du secteur.

Cependant, après s'être pleinement référé à l'expérience du marché des pays développés et avoir mené suffisamment de recherches et de communications avec le Comité financier et économique de l'Assemblée populaire nationale, Meng Mingyi et l'équipe de recherche ont découvert qu'il existe encore un canal reconnu pour l'introduction de REIT publics. par toutes les parties dans la loi actuelle. En proposant la création d'une structure « fonds public + ABS », les produits de REIT publics peuvent être intégrés avec succès dans le système financier de mon pays et fonctionner légalement sur le marché des capitaux avec des avancées minimes dans le cadre juridique actuel.

Du côté du gouvernement, il s’agit de contribuer à vulgariser les concepts professionnels et à clarifier les idées de revitalisation du patrimoine. Étant donné qu'une grande partie des biens nationaux est détenue par le secteur public, les gouvernements locaux sont devenus l'élément principal du travail de propagande bénévole de l'équipe de recherche. Quelle est la pensée du gouvernement et comment envisage-t-il les produits des REIT et, en fin de compte, encourage-t-il les actifs locaux à entrer sur le marché des REIT.

Du côté des entreprises, cela signifie cultiver la volonté d’émettre des REIT et contribuer à promouvoir le processus de conformité des actifs. Depuis sa création, l'équipe de recherche a pris l'initiative de participer à l'orientation initiale d'une série de produits REIT. Cependant, Meng Mingyi a remarqué que même si les actifs de haute qualité ne manquent pas, ils sont nécessaires. les entreprises doivent avoir une forte volonté d'émettre des REIT et en même temps cultiver leurs actifs pour être en conformité avec les exigences d'émission. Les conditions ne sont souvent pas faciles.

« Les entreprises nous posent souvent une question : le taux d'intérêt que la banque me donne est très bas, pourquoi devrais-je émettre des REIT au lieu d'obligations ? » Meng Mingyi a donné un exemple aux journalistes : « Parce que les canaux de financement eux-mêmes étaient relativement ouverts, beaucoup Dans le passé, les entreprises dirigées par des entreprises publiques ne sont pas très disposées à émettre des REIT. À cet égard, nous expliquerons que les fonds levés par les REIT publics ne sont pas des fonds de dette au sens propre du terme et que le financement n'est pas inclus. dette des entreprises. »

En outre, Meng Mingyi a déclaré que pour devenir des actifs sous-jacents de haute qualité pouvant être chargés dans des REIT, les entreprises doivent remplir de multiples conditions telles que la conformité des actifs, la contrôlabilité du passif, l'échelle d'émission et la capacité de remboursement. Mais en réalité, la situation des actifs de certaines entreprises est complexe. Par exemple, une forte proportion d’hypothèques répétées a fait que l’ampleur du passif dépasse largement la portée des nouveaux financements, formant ainsi un fardeau d’endettement historique. Certains actifs d'entreprise présentent également des procédures incomplètes ou des défauts de conformité hérités de l'histoire, qui s'étendent sur plusieurs périodes historiques et sont extrêmement difficiles à réparer, ce qui rend difficile pour les entreprises de respecter les normes d'émission des REIT. Par conséquent, l'émission de REIT ressemble davantage à une opportunité pour les entreprises de s'auto-examiner et de rectifier en profondeur, obligeant les entreprises à résoudre les problèmes historiques et à combler les lacunes pour se conformer aux normes de conformité.

Aujourd’hui, l’équipe de recherche a conçu et soumis avec succès des dizaines de plans de revitalisation des actifs. Concernant l'expérience acquise, Meng Mingyi a souligné que pour s'engager dans un travail de tutorat précoce, il faut véritablement s'adresser au gouvernement et aux entreprises pour comprendre leurs besoins et leurs difficultés. Pour certains dilemmes plus systémiques, nous devons encore être patients et trouver ou attendre lentement la réponse et la solution appropriées au fil du temps.

"Par exemple, nous espérons qu'à l'avenir, divers départements gouvernementaux pourront ouvrir davantage de 'canaux verts' pour fournir des mécanismes de coordination et d'approbation meilleurs et plus directs pour les procédures liées à la titrisation d'actifs", a-t-il souligné.

De zéro à un en trois ans de pilote

En avril 2020, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières et la Commission nationale de développement et de réforme ont publié conjointement des documents pilotes pour la mise en œuvre de REIT d'infrastructure. En juin 2021, le premier lot de 9 REIT d'infrastructure de Chine a été émis, coté et négocié avec succès sur les marchés boursiers de Shanghai et de Shenzhen, marquant le début d'un nouveau chapitre dans le programme pilote des REIT publics.

Après avoir surmonté les difficultés initiales, les REIT publics se sont implantés en Chine et ont continué à prendre de l’ampleur. Depuis 2023, Meng Mingyi dirige l'équipe de Huili Fund et ses filiales d'investissement pour s'engager activement sur le marché back-end des REIT et participer à des placements stratégiques et à des transactions sur le marché secondaire.

"Il est très difficile de passer de 0 à 1, mais cette étape a été franchie avec succès." Meng Mingyi a déclaré qu'au cours des trois dernières années, les actifs sous-jacents des REIT publics ont été de plus en plus élargis et le mécanisme d'émission a progressivement mûri. , et la vitesse d'émission s'est considérablement accélérée, montrant une tendance de développement en plein essor. La bonne situation est indissociable de la promotion vigoureuse des agences de réglementation, des professionnels de l'industrie et de nombreux experts et universitaires.

Depuis 2024, les REIT publics ont de nouveau marqué le début d'un boom des émissions et, au moment de mettre sous presse, 10 nouveaux produits ont été lancés. À la fin du premier semestre de l'année, il y avait un total de 40 REIT offerts au public cotés en Chine, avec une taille totale d'émission d'environ 130 milliards de yuans.

À en juger par l'évolution des revenus du marché secondaire, le marché des REIT publics a également traversé un cycle de marché complet d'émissions à prime élevée au début, de hausses, de chocs et de baisses irrationnelles, puis de stabilisation et de reprise au cours de l'année. Selon les statistiques de Wind, au 28 juillet, 30 des 40 REIT publics d'infrastructures cotés ont réalisé des rendements positifs au cours de l'année.

Bien que le marché ait connu des hauts et des bas et que les institutions soient entrées et sorties, Meng Mingyi a souligné qu'après trois années de culture et de pratique du marché, les acteurs du secteur, dirigés par les institutions d'investissement traditionnelles, n'avaient plus qu'une compréhension limitée des REIT. un instrument financier innovant.Nous avons mis en place des équipes professionnelles d'investissement dans les REIT et mis en place un système scientifique et complet d'évaluation des projets et de prise de décision en matière d'investissement. De manière générale, la rationalisation et la maturité ont toujours été les thèmes principaux du développement du marché des REIT publics.

Le retour de la rationalité du marché a également mis à l'épreuve la mentalité des acteurs du marché et a conduit à une amélioration de la capacité des investisseurs à examiner les projets. Meng Mingyi estime que ceux qui restent aujourd'hui sur le marché des REIT publics sont plutôt de véritables « investisseurs à moyen et long terme ». L'une de leurs principales logiques d'investissement est de prendre des décisions d'investissement basées sur une compréhension approfondie des politiques macroéconomiques et des situations économiques. La logique économique, la stabilité des flux de trésorerie et les risques potentiels qui les sous-tendent ne sont pas de simples investissements aveugles basés sur des marques ou des concepts populaires.

"Nous avons connu une série de hausses et une autre série d'ajustements. En fait, pour tous les acteurs du marché, la mentalité d'investissement de chacun deviendra désormais plus rationnelle", a déclaré Meng Mingyi. À l'heure actuelle, il estime que l'enthousiasme des institutions à investir dans le marché des REIT continue de croître progressivement. À l'avenir, la part des transactions de marché de chaque projet pourrait également afficher une tendance à la hausse.

Dans le même temps, Meng Mingyi a également suggéré d'explorer l'inclusion d'un plus grand nombre de domaines impliqués dans le modèle de franchise dans la portée pilote des REIT publics afin de stimuler l'expansion du marché des REIT. Y compris, mais sans s'y limiter, les domaines des transports tels que les métros, les domaines sociaux tels que les sports, les nouveaux domaines d'infrastructures tels que la puissance de calcul de l'intelligence artificielle, l'espace civil, l'agriculture et la foresterie, etc.

Nouvelles tendances en matière d’investissement dans les infrastructures industrielles

En 2011, Huili Fund a investi un fonds d'investissement en actions d'un montant initial de 40 yuans dans le projet de logement abordable de Kunming, devenant ainsi le pionnier des fonds d'investissement dans le logement abordable en Chine. Depuis lors, Huili Fund est actif dans le domaine des fonds d'investissement en actions axés sur une série de projets immobiliers.

De nos jours, le développement et les changements des REIT publics et du marché immobilier chinois modifient également profondément les idées d'investissement du Huili Fund.

Meng Mingyi a déclaré aux journalistes qu'à l'heure actuelle, tous les investissements dans les projets du Huili Fund peuvent être classés comme des investissements pré-REIT, c'est-à-dire que tous les investissements ancreront les domaines industriels liés à la cotation des REIT à l'avenir. Selon lui, l'investissement immobilier actuel devrait être davantage considéré comme faisant partie de l'investissement dans les infrastructures, en particulier sa tendance à se transformer en « investissement dans les infrastructures industrielles », qui est devenu l'orientation principale du développement du marché.

En d'autres termes, par rapport au concept traditionnel d'« achat, vente et location d'espace » dans le domaine immobilier, Meng Mingyi estime qu'une intégration étroite avec l'industrie et une stratégie de développement verticalement approfondie constitueront le principal avantage concurrentiel et la valeur d'investissement de infrastructures dans la nouvelle ère. Dans ce contexte, les investisseurs doivent également accorder de plus en plus d'attention à la logique industrielle qui sous-tend les projets immobiliers. Pour les projets dans lesquels ils investissent, ils doivent non seulement clarifier les objets de leur location, mais aussi bien comprendre les caractéristiques des secteurs qu'ils desservent et les identifier. la voie du développement durable.

Partant de cette idée, Meng Mingyi a conduit ces dernières années le Huili Fund et son équipe de plateforme à travailler avec des partenaires opérationnels et financiers pour se développer régulièrement dans des domaines avantageux tels que l'immobilier technologique et les nouvelles énergies. chiffre d'affaires élevé et La transformation des sociétés immobilières à effet de levier apporte une importance de référence.

Prenant l'exemple de l'immobilier technologique, en 2021 et 2022, il a dirigé sa filiale Zhonghui Investment pour créer des fonds spéciaux et réalisé deux investissements de fusions et acquisitions dans le bâtiment de la torche Zhongguancun de Pékin et le parc des expositions de Shanghai Zhangjiang, totalisant des milliards de yuans.

Parmi elles, l'acquisition de Torch Building est la plus grande transaction immobilière commerciale à Pékin en 2021. Le bâtiment Torch est situé dans le parc scientifique et technologique Tsinghua à Zhongguancun, Haidian, avec une superficie totale de construction de 46 000 mètres carrés. Ses principaux locataires sont de grandes entreprises de technologie Internet et des entreprises de haute technologie dans le domaine de l'intelligence artificielle. un bâtiment emblématique de Zhongguancun qui est extrêmement rare et possède d'excellentes capacités d'affichage.

Le centre Zhanxiang est situé dans la zone centrale du parc high-tech de Zhangjiang et a été développé par Morgan Stanley et le groupe Zhanxiang, avec une superficie totale de construction de 42 000 mètres carrés. Les principaux locataires sont des entreprises leaders ou licornes dans des secteurs tels que les puces semi-conductrices, la recherche et le développement de logiciels et la biomédecine, qui sont fortement soutenues par l'État et le gouvernement. Les opérations de support d'incubation seront introduites en 2023 et des qualifications d'incubateur au niveau du district seront obtenues. et des subventions au loyer seront accordées aux entreprises incubées. Le centre Zhanxiang a un taux d'occupation élevé et des locataires stables et de haute qualité, et est devenu un vecteur technologique emblématique dans la région.

Les nouvelles énergies sont également un domaine clé de développement pour le Fonds Huili. Actuellement, Huili Fund négocie activement avec un certain nombre de partenaires, qui ont tous exprimé leur volonté de connecter le stockage d'énergie et d'autres maillons de la chaîne industrielle et d'entrer sur le marché des capitaux par le biais d'instruments financiers tels que les REIT. Meng Mingyi est fermement convaincu qu'une série de mesures favoriseront grandement le développement de nouvelles industries de l'énergie et du stockage d'énergie, insuffleront une nouvelle vitalité au marché et permettront d'aboutir à une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties.

« L'industrie énergétique chinoise a l'avantage de « concentrer ses efforts pour faire de grandes choses », ce qui est étroitement lié aux avantages institutionnels de notre pays. À l'échelle mondiale, de la nouvelle production d'énergie telle que l'énergie photovoltaïque et éolienne à la technologie de stockage d'énergie, en passant par les solutions de stationnement telles que gestion intelligente de l’énergie, les capacités technologiques de fabrication et d’innovation de la Chine sont assez avancées et offrent également un large espace d’imagination pour l’investissement », a déclaré Meng Mingyi.

Cependant, dans le même temps, en plus des infrastructures de consommation, Meng Mingyi a également hâte d'explorer des projets pilotes de REIT qui utilisent d'autres types de propriétés commerciales de haute qualité dans les villes de premier et de deuxième rang comme actifs de base, et d'élargir progressivement la portée. des actifs sous-jacents des FPI immobiliers commerciaux pour inclure les immeubles de bureaux, les hôtels et les appartements en location à long terme, les expositions, les hôtels et d'autres domaines de l'immobilier commercial de haute qualité. Il estime que l'écologie « chaude » du marché des émissions il y a trois ans est complètement différente de la situation actuelle. À l'heure actuelle, la promotion de l'immobilier commercial offrant une excellente rentabilité pour entrer sur le marché des capitaux peut jouer un rôle de « stimulation » dans le développement du secteur immobilier.