소식

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21세기 비즈니스 헤럴드 리유첸(Li Yuchen) 기자가 베이징에서 보도했습니다.

"하이난, 텐진, 쓰촨, 구이저우, 허베이, 헤이룽장... 연구팀은 20개 이상의 성 및 도시를 여행하며 대규모 세미나를 계속 개최하고 정부에 REIT 상품이 무엇인지, 어떻게 도움을 줄 수 있는지를 대중화했습니다. 지방 정부와 기업이 부채를 해결하고 더 나은 대차대조표를 형성합니다..." 거의 10년 전을 회상하면서 Meng Mingyi는 중국에서 공공 REIT가 출시되던 시절을 아직도 생생하게 기억합니다.

현재 Meng Mingyi는 Huili Investment Fund Management Co., Ltd.의 전무이사, Guohui Green Energy Co., Ltd.의 회장, Zhonghui Investment Management Co., Ltd.의 부회장이자 인프라 회장이기도 합니다. 중국자산유동화포럼 전문위원회. Meng Mingyi는 박사 과정 초기에 자산 유동화를 연구 주제로 삼았습니다. 새로운 경제 시대에 성장한 Meng Mingyi는 자본 시장에 더욱 뿌리를 내리고 우리나라 인프라 REIT 분야의 리더 중 한 명이 되었습니다.

금융 법률 프레임워크에 대한 연구, 지방 정부와의 커뮤니케이션 및 홍보, 자산 재배에 대한 지도 및 지원... 한편으로 Meng Mingyi는 회사와 프로젝트 팀을 이끌고 자산 유동화를 옹호하고 실행하는 최전선에 서 있습니다. 오랫동안 중국의 공공 REIT 개발을 촉진했습니다.

한편, Meng Mingyi와 Huili Fund는 항상 시장 동향을 예리하게 파악하고 투자에 있어서 인프라 투자의 시장 동향에 대한 예지력과 판단력을 유지해 왔습니다. 최근 몇 년 동안 회사는 "산업 중심" 이론을 실행하고 운영 과정에서 산업 고객의 품질과 현금 흐름 수준을 끊임없이 추구했으며 국제 부동산 사모 펀드 및 REIT의 사고 모델을 국내에 통합했습니다. 1차 시장 투자 부동산 최근 몇 년 동안 전반적인 시장 하락 추세에도 불구하고 좋은 투자 결과를 얻었습니다.

최근 Meng Mingyi는 21세기 비즈니스 헤럴드 기자와의 독점 인터뷰를 수락하고 Huili Fund와 함께 중국 REIT 시장 및 인프라 투자에 관한 많은 경험을 공유했습니다.

자산 유동화를 위한 "보충 수업"

2015년 이후 우리나라 경제는 '뉴 노멀' 발전 단계에 진입했으며, 주요 경제지표 간 연계성이 지속적으로 하락하고 있으며, 중국 경제를 지탱하는 부동산 가격도 계속해서 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 하락채널에도 진입했습니다. 그러나 동시에 금융 공급 측면의 구조적 개혁을 심화하고, 실물 경제에 봉사하는 자본 시장의 능력을 강화하고, 투자 및 자금조달 메커니즘을 더욱 혁신하고, 기존 자산을 효과적으로 활성화하는 중요한 과제와 함께 공공 자원의 탐색이 필요합니다. 인프라 REIT가 시작되었습니다.

혜리기금팀과 국가연구센터가 공동으로 REITs 연구연구그룹을 설립하고 멍밍이(Meng Mingyi)가 사무차장을 맡은 것도 같은 해였다. 연구팀은 마치 강사와도 같아서 해외 선진시장에서의 경험과 중국 금융시장에 대한 뜨거운 기대를 갖고 금융계와 지방정부, 기업을 지도하고 있다.

지금 돌이켜보면 Meng Mingyi는 기자들에게 공공 REIT의 중국화 경로를 모색하는 것은 업계의 많은 기업에 대한 "보충 수업"과 같다고 말했습니다. 그 중 법적인 측면에서는 현행 재무구조를 재검토하고 공공리츠 상품의 적법한 도입을 위한 '돌파구'를 찾는 데 도움을 준다는 뜻이다.

실제로 '중화인민공화국 증권투자기금법', '금융기관 자산운용업 규제에 관한 지도의견' 및 기타 법령의 투자범위 제한으로 인해 '공공자금은 투자할 수 없다. 비상장 기업 지분에 투자하라”, “현재 증권에 따르면 “법적으로 국내에서는 공공리츠를 발행할 수 없다”는 것이 업계 초기 견해였다.

그러나 선진국의 시장 경험을 충분히 참고하고 전국인민대표대회 재정경제위원회와 충분한 연구와 소통을 진행한 결과 맹밍이와 연구팀은 아직까지 인정받는 공공리츠 도입 채널이 있다는 사실을 발견했다. 현행법의 모든 당사자에 의해. '공공자금+ABS' 구조 구축을 제안함으로써 공공리츠 상품이 우리나라 금융시스템에 성공적으로 안착하고, 현행 법적 틀에서 최소한의 돌파구를 마련하면서 자본시장에서 합법적으로 운영될 수 있다.

정부 입장에서는 전문 개념을 대중화하고 자산 활성화를 위한 아이디어를 명확히 하는 데 도움을 준다는 뜻이다. 막대한 국가자산이 공공부문에 보유돼 있기 때문에 지자체는 연구팀의 자발적 선전활동의 주체가 됐다. 정부의 생각은 무엇이며 REITs 상품을 어떻게 보고 있으며, 궁극적으로 국내 자산이 REITs 시장에 진입하도록 유도하는 것입니다.

기업 측면에서는 REIT 발행 의지를 키우고 자산 준수 프로세스를 촉진하는 데 도움을 주는 것을 의미합니다. 연구팀은 설립 이후 일련의 REITs 상품에 대한 프론트엔드 지침에 참여하는 데 앞장섰습니다. 그러나 Meng Mingyi는 시장에 고품질 자산이 부족하지 않지만 기업은 REIT 발행에 대한 강한 의지를 갖고 동시에 발행 요건에 맞게 자산을 육성하는 것이 쉽지 않은 경우가 많습니다.

"우리는 종종 기업으로부터 질문을 받습니다. 은행에서 제공하는 이자율이 매우 낮은데 왜 채권 대신 REIT를 발행해야 합니까?" Meng Mingyi는 기자들에게 "자금 조달 채널 자체가 상대적으로 개방되어 있기 때문에 많은 사람들이 리츠를 발행해야 합니까?"라고 말했습니다. 과거에는 공기업이 운영하는 기업들이 REIT 발행을 별로 꺼리는 점을 고려하여, 공공 REIT에서 조달한 자금은 진정한 의미의 비채권 자금이며 자금조달은 포함되지 않는다는 점을 설명하겠습니다. 기업부채."

또한 Meng Mingyi는 REIT에 탑재될 수 있는 기본 고품질 자산이 되려면 기업이 자산 규정 준수, 부채 통제 가능성, 발행 규모 및 상환 능력과 같은 여러 조건을 충족해야 한다고 말했습니다. 그러나 실제로 일부 기업의 자산 상태는 복잡합니다. 예를 들어, 반복 모기지 비율이 높아 부채 규모가 신규 자금 조달 범위를 훨씬 초과하여 역사적인 부채 부담을 형성했습니다. 또한 절차가 불완전하거나 이력에 따른 규정 준수 결함이 남아 있는 기업 자산도 있으며, 이는 여러 역사적 기간에 걸쳐 복구가 극도로 어려워 기업이 REIT 발행 기준을 충족하기 어렵게 만듭니다. 따라서 기업에게 REIT 발행은 기업이 과거의 문제를 해결하고 단점을 보완하여 규정 준수 기준을 충족하도록 요구하는 포괄적인 자체 검토 및 시정의 기회에 가깝습니다.

현재 연구팀은 수십 건의 자산 활성화 계획을 성공적으로 설계하고 제출했습니다. 이를 통해 얻은 경험과 관련하여 Meng Mingyi는 초기 단계의 개인교습 업무에 참여하려면 정부와 기업에 들어가서 그들의 필요와 어려움을 이해해야 한다고 지적했습니다. 좀 더 체계적인 딜레마에 대해서는 여전히 인내심을 갖고 시간이 지남에 따라 적절한 대응과 해결책을 천천히 찾거나 기다려야 합니다.

그는 "예를 들어 앞으로는 다양한 정부 부처가 '그린 채널'을 더욱 열어 자산 유동화와 관련된 절차에 대한 더 나은 직접적인 조정 및 승인 메커니즘을 제공할 수 있기를 바랍니다"라고 말했습니다.

파일럿은 3년 만에 0에서 1로 바뀌었습니다.

2020년 4월, 중국 증권감독관리위원회와 국가발전개혁위원회는 인프라 REIT 구현을 위한 시범 문서를 공동으로 발행했습니다. 2021년 6월, 우리나라의 첫 번째 9개 인프라 REIT가 성공적으로 발행되어 상하이 및 선전 주식 시장에 상장 및 거래되었으며, 이는 공공 REIT 시범 프로그램의 새로운 장을 열었습니다.

초기 어려움을 극복한 이후 공공리츠는 중국에 뿌리를 내리며 지속적으로 규모를 키워나갔다. Meng Mingyi는 2023년부터 Huili Fund 및 그 투자 자회사 팀을 이끌고 REIT 백엔드 시장에 적극적으로 참여하고 전략적 배치 투자 및 2차 시장 거래에 참여했습니다.

"0에서 1로 가는 것은 매우 어렵지만 이 단계는 성공적으로 이루어졌습니다." Meng Mingyi는 지난 3년을 되돌아보면 공공 REIT의 기본 자산이 점점 더 확대되었고 발행 메커니즘이 점차 성숙해졌다고 말했습니다. , 발행 속도가 크게 가속화되어 호황을 누리고 있는 발전 추세를 보이고 있으며 규제 기관, 업계 전문가 및 많은 전문가 및 학자들의 활발한 홍보와 뗄래야 뗄 수 없는 좋은 상황입니다.

2024년부터 공공리츠가 다시 한번 발행 붐을 일으키며 보도시간 현재 10개 신규 상품이 출시됐다. 올해 상반기 말 기준으로 우리나라에는 총 40개의 공모 REIT가 상장되어 있으며, 총 발행 규모는 약 1,300억 위안에 이릅니다.

유통시장의 수익실적을 보면, 공공리츠시장 역시 고 프리미엄 발행, 불합리한 상승, 충격과 하락, 안정과 회복을 거쳐 한 해 동안 완전한 시장 사이클을 겪었다. Wind 통계에 따르면 7월 28일 기준으로 상장된 40개 공공 인프라 REIT 중 30개가 해당 연도 동안 플러스 수익을 달성했습니다.

시장은 부침을 겪었고 기관의 진입과 퇴출에도 불구하고 Meng Mingyi는 3년간의 시장 재배 및 실천 이후 주류 투자 기관이 이끄는 업계 참가자들은 REIT에 대한 제한된 이해에서 벗어났다고 지적했습니다. 우리는 전문적인 REIT 투자 팀을 구성하고 과학적이고 완전한 프로젝트 평가 및 투자 의사 결정 시스템을 구축했습니다. 일반적으로 합리화와 성숙도는 항상 공공 REIT 시장 발전의 주요 주제였습니다.

시장 합리성의 회복은 또한 시장 참여자의 사고방식을 테스트했으며 투자자의 프로젝트 검토 능력 향상으로 이어졌습니다. Meng Mingyi는 오늘날 공공 REITs 시장에 남아있는 사람들이 더 진정한 "중장기 투자자"라고 믿습니다. 그들의 주요 투자 논리 중 하나는 거시 정책과 경제 상황에 대한 심층적인 이해를 바탕으로 투자 결정을 내리는 것입니다. . 그 이면에 숨어 있는 경제논리, 현금흐름의 안정성, 잠재적 위험은 단순히 브랜드나 대중적인 컨셉을 기반으로 한 맹목적인 투자가 아닙니다.

"우리는 일련의 상승과 또 다른 조정을 경험했습니다. 실제로 모든 시장 참가자의 투자 사고 방식은 이제 더욱 합리적이 될 것입니다." 현재 그는 REIT 시장에 대한 투자에 대한 기관들의 열정이 여전히 점차 높아지고 있으며, 앞으로도 각 프로젝트의 시장 거래 점유율도 전체적으로 상승 추세를 보일 수 있다고 믿습니다.

동시에 Meng Mingyi는 REIT 시장의 확장을 촉진하기 위해 프랜차이즈 모델과 관련된 더 많은 영역을 공공 REIT의 시범 범위에 포함시키는 방안을 모색할 것을 제안했습니다. 지하철 등 교통 분야, 스포츠 등 사회 분야, 인공지능 컴퓨팅 파워 등 신인프라 분야, 민간 공간, 농업 및 임업 분야 등을 포함하되 이에 국한되지 않습니다.

산업 인프라 투자의 새로운 트렌드

2011년 Huili Fund는 쿤밍 저렴한 주택 프로젝트에 초기 금액 40위안의 지분 투자 펀드를 투자하여 중국 저렴한 주택 투자 펀드의 선구자가 되었습니다. 이후 화이리펀드는 일련의 부동산 프로젝트를 중심으로 지분투자 펀드 분야에서 활발히 활동해 왔다.

요즘 중국 공공 REIT와 부동산 시장의 발전과 변화는 Huili Fund의 투자 아이디어에도 근본적인 변화를 가져오고 있습니다.

Meng Mingyi는 기자들에게 현재 Huili Fund의 모든 프로젝트 투자는 Pre-REITs 투자로 분류될 수 있다고 말했습니다. 즉, 모든 투자는 향후 REIT 상장과 관련된 산업 분야에 고정될 것입니다. 그의 견해에 따르면, 오늘날의 부동산 투자는 인프라 투자의 일부로 간주되어야 하며, 특히 "산업 인프라 투자"로의 전환 추세는 시장 발전의 주류 방향이 되었습니다.

즉, 부동산 분야의 과거 전통적인 '공간 매매 및 임대' 개념에 비해 맹밍이는 업계와의 긴밀한 통합과 수직적으로 심화된 개발 전략이 부동산 분야의 핵심 경쟁 우위와 투자 가치가 될 것이라고 믿고 있습니다. 새로운 시대의 인프라. 이러한 배경에서 투자자들은 부동산 프로젝트의 산업적 논리에 더욱 더 많은 관심을 기울여야 합니다. 자신이 투자하는 프로젝트에 대해서는 임대 대상을 명확히 해야 할 뿐만 아니라 자신이 서비스를 제공하는 산업의 특성을 명확하게 파악해야 합니다. 지속가능한 발전의 길.

이 아이디어를 시작으로 최근 몇 년 동안 Meng Mingyi는 Huili Fund와 그 플랫폼 팀을 운영 및 금융 파트너와 협력하여 기술 부동산 및 신에너지와 같은 유리한 분야에서 꾸준히 발전하도록 이끌었습니다. 또한 전통적인 높은 부채에 직면했습니다. 높은 회전율, 높은 레버리지 부동산 회사의 변화는 참고 중요성을 가져옵니다.

과학기술 부동산을 예로 들면, 2021년과 2022년에 그는 자회사인 Zhonghui Investment를 이끌고 특별 펀드를 설립하고 베이징의 Zhongguancun Torch Building과 상하이의 Zhangjiang Exhibition Center에 총 수십억 위안의 인수합병 투자를 완료했습니다.

그 중 Torch Building 인수는 2021년 베이징에서 가장 큰 상업용 부동산 거래이다. 횃불빌딩은 하이뎬시 중관촌 칭화과학기술단지에 위치하고 있으며 총 건축면적은 46,000㎡에 달한다. 주요 임차인은 대형 인터넷 기술 기업과 인공지능 분야 첨단기술 기업이다. 매우 희귀하고 뛰어난 전시 능력을 갖춘 중관촌의 랜드마크 건물입니다.

Zhanxiang Center는 Zhangjiang High-Tech Park의 핵심 지역에 위치하고 있으며 Morgan Stanley와 Zhanxiang Group이 개발했으며 총 건축 면적은 42,000m2입니다. 주요 임차인은 국가와 정부의 강력한 지원을 받는 칩반도체, 소프트웨어 연구개발, 바이오의약 등 산업 분야의 선도기업 또는 유니콘 기업이다. 2023년에는 인큐베이터 운영이 도입되고, 지역 차원의 인큐베이터 자격도 취득하게 된다. 인큐베이션 기업에는 임대료 보조금을 지원한다. Zhanxiang Center는 높은 점유율과 고품질의 안정적인 임차인을 보유하고 있으며 이 지역의 상징적인 기술 캐리어가 되었습니다.

신에너지 역시 Huili Fund의 핵심 전개 분야이다. 현재 Huili Fund는 에너지 저장 장치와 기타 산업 체인 링크를 연결하고 REIT와 같은 금융 상품을 통해 자본 시장에 진출하려는 의지를 표명한 여러 파트너와 적극적으로 협상하고 있습니다. Meng Mingyi는 일련의 조치가 새로운 에너지 및 에너지 저장 산업의 발전을 크게 촉진하고, 시장에 새로운 활력을 불어넣고, 모든 당사자가 윈윈할 수 있는 상황을 달성할 것이라고 굳게 믿습니다.

"중국의 에너지 산업은 '큰 일을 하기 위해 노력을 집중한다'는 장점이 있는데 이는 우리나라의 제도적 장점과 밀접하게 연결되어 있습니다. 글로벌하게는 태양광, 풍력 등 신에너지 발전부터 에너지 저장 기술, 파크 솔루션까지 스마트 에너지 관리, 중국의 제조 및 혁신 기술 역량은 상당히 발전했으며 투자를 위한 폭넓은 상상력 공간도 제공합니다”라고 Meng Mingyi는 말했습니다.

그러나 동시에 Meng Mingyi는 소비자 인프라 외에도 1선 및 2선 도시의 다른 유형의 고품질 상업용 부동산을 기본 자산으로 사용하는 파일럿 REIT를 탐색하고 점차적으로 범위를 확대하기를 기대하고 있습니다. 상업용 부동산 REIT의 기본 자산에는 사무실 건물, 호텔, 장기 임대 아파트, 전시회, 호텔 및 기타 고급 상업용 부동산 분야가 포함됩니다. 그는 3년 전 시장의 '핫' 발행 생태계가 지금의 상황과는 전혀 다르다고 본다. 이때, 수익성이 우수한 상업용 부동산을 자본시장에 진출하도록 촉진하는 것이 부동산산업 발전에 '부동산' 역할을 할 수 있을 것이다.