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"¡El mercado está cambiando muy rápido!" Recientemente, Wang Qiang (seudónimo), un agente inmobiliario que lleva más de diez años en la industria, se lamentó ante un periodista del China Times de que solía dar dinero a los administradores de cuentas para que aprobar préstamos, pero ahora se ha convertido en administrador de cuentas para realizar pedidos y ofrecer reembolsos a los clientes. La velocidad de los préstamos se acelera enormemente e incluso se pueden aprobar el mismo día.

Los préstamos hipotecarios para viviendas personales siempre se han considerado el mejor activo de los bancos. Durante los días de gloria del sector inmobiliario, había un flujo interminable de personas que solicitaban préstamos hipotecarios en la puerta del banco. Para obtener el préstamo rápidamente, había muchos compradores de viviendas que hacían obsequios, entretenían a los invitados y confiaban relaciones.

Ahora, esta regla tácita ha cambiado.

"Ahora los bancos concederán reembolsos a las personas que soliciten hipotecas. Si compras a través de un intermediario, si no solicitas estos reembolsos, es posible que vayan a parar a los bolsillos de otras personas. En las plataformas sociales, muchos internautas compartieron su experiencia de ". descuentos hipotecarios."

Un periodista del China Times descubrió que la tasa de "reembolso" varía según la ciudad y el banco, con una tasa de reembolso que oscila entre el 0,4% y el 1%, y algunos bancos incluso regalan pepitas de oro.

En este sentido, el conocido economista Pan Helin señaló en una entrevista con un periodista del China Times que la tasa de interés hipotecaria es el precio de la hipoteca. El llamado "reembolso" significa esencialmente que el precio de las hipotecas ha caído. y la razón principal de su caída es la actual baja demanda de hipotecas. "Hay demasiados monjes pero muy poca comida. Los bancos compiten por los clientes hipotecarios y compiten a precios bajos".

El "reembolso" es secretamente popular

El llamado "reembolso hipotecario" se refiere al fenómeno de que los bancos devuelven comisiones a los intermediarios (como agencias inmobiliarias y compañías de garantía) que brindan servicios hipotecarios en función de una determinada proporción del monto total del préstamo.

El periodista observó que la mayoría de los bancos que ofrecen "reembolsos hipotecarios" son bancos por acciones, bancos comerciales urbanos y bancos comerciales rurales, y se centran principalmente en la parte de préstamos comerciales para viviendas de segunda mano.

"No te rindas". En julio de este año, la Sra. Wang de Shanghai compró la primera casa de su vida. Como "navegador 5G", se enteró en una plataforma social de que había reembolsos para préstamos personales para vivienda, por lo que después de firmar la casa en línea, se puso en contacto con un banco que ofrecía "reembolsos" y recibió una sorpresa inesperada de más de 20.000 yuanes.

Sin embargo, dijo a los periodistas que había trabajado duro para encontrar un banco que pudiera ofrecer "reembolsos". "La gente en línea dice que hay 'reembolsos', pero la gente fuera de línea dice que no. Muchas veces tenemos que chatear en privado o 'sentarnos' en línea".

La Sra. Wang dijo a los periodistas que no mucho después de dejar un mensaje en la publicación sobre la experiencia del "reembolso hipotecario", alguien tomó la iniciativa de contactarla, algunos de los cuales eran empleados de la agencia y otros empleados del banco. Dijo con franqueza que la cantidad exacta de dinero que puede recuperar depende del resultado de la conversación. "Es mejor esforzarse por conseguir más. Después de todo, no es fácil ganar dinero ahora".

Wang Qiang dijo a los periodistas que para aumentar el volumen de pedidos, algunos bancos de Shanghai pueden ofrecer a los intermediarios un porcentaje de reembolso de hasta 100 yuanes (1%). Un préstamo de 1 millón de yuanes puede obtener un reembolso de 10.000 yuanes, pero la mayoría son 1.000 yuanes (0,8%) o menos.

El periodista observó que algunos bancos realizaban "reembolsos" de forma más secreta y optaban por ofrecer a los prestamistas bloques de efectivo con descuento. "Me dieron 5 gramos de oro, pero el banco dijo que no podían dar dinero en efectivo directamente".

"Actualmente, no hay 'reembolsos' de los cuatro principales bancos." Un agente inmobiliario de Jiangsu dijo a los periodistas que si un comprador de vivienda solicita un préstamo bancario a través de una plataforma de agencia inmobiliaria conocida, no habrá "reembolsos" " para préstamos hipotecarios. En cuanto al motivo, dijo sin rodeos que "todos los reembolsos de los bancos son absorbidos por la plataforma".

En opinión de Pan Helin, para los clientes, la reducción de los tipos de interés hipotecarios y los "reembolsos" tienen el mismo significado sustancial. Sin embargo, algunas sedes bancarias exigen cotizaciones de tipos de interés y las sucursales utilizan "reembolsos" para competir por los clientes a precios bajos. para eludir las restricciones a las tasas de interés.

Vale la pena mencionar que durante la investigación, muchos agentes inmobiliarios dijeron a los periodistas que, para las viviendas nuevas, las agencias inmobiliarias generalmente ofrecen "reembolsos".

Un agente de bienes raíces en Beijing que ha estado en el negocio durante muchos años le dijo a un periodista del China Times que si un comprador de vivienda compra una casa nueva a través de un agente, puede obtener una cierta cantidad de reembolso en efectivo basado en la negociación entre los dos fiestas. "Porque las casas nuevas no requieren que los clientes paguen honorarios de intermediario, y los promotores darán a los intermediarios parte de la comisión".

Los banqueros están involucrados, los préstamos hipotecarios se desploman

"Esto demuestra que los bancos compiten actualmente por la misma homogeneidad, la competencia por los clientes hipotecarios es feroz y la industria está involucrada". Hablando de por qué ha surgido el caos de los "reembolsos hipotecarios", explicó Pan Helin.

En los últimos años, se ha convertido en un secreto a voces en la industria que los empleados bancarios "pagan por ir a trabajar" para cumplir con los objetivos de evaluación del desempeño. Anteriormente, noticias como que banqueros gastaron entre decenas y cientos de yuanes para "comprar en línea" indicadores de apertura de cuentas de pensiones personales estaban en la lista de búsqueda más candente. En las redes sociales, no es raro que los banqueros hagan comentarios autocríticos como "comercializar a todos los empleados en todas las sucursales" y "trabajar duro todos los días para apoyar a la empresa".

El periodista observó que la otra cara del creciente "volumen" de empleados de base es que el importe total de los préstamos hipotecarios personales de los bancos sigue reduciéndose.

Según el informe de estadísticas financieras para el primer semestre de 2024 publicado por el banco central, los préstamos en RMB aumentaron en 13,27 billones de yuanes en el primer semestre de este año. En términos de sectores, los préstamos a los hogares aumentaron en 1,46 billones de yuanes, de los cuales los préstamos a corto plazo aumentaron en 276,4 mil millones de yuanes y los préstamos a mediano y largo plazo aumentaron en 1,18 billones de yuanes.

En general, los préstamos a medio y largo plazo de los residentes son principalmente préstamos hipotecarios, lo que significa que el crecimiento de los préstamos hipotecarios se desaceleró significativamente en el primer semestre de este año. Los datos muestran que los préstamos a medio y largo plazo a residentes en el primer semestre de 2024 disminuyeron un 19,2% en comparación con 1,46 billones de yuanes en 2023, y disminuyeron un 66% en comparación con el período pico en 2021. En el mismo período de 2023, 2022 y 2021, los aumentos de esta cifra serán de 1,46 billones de yuanes, 1,56 billones de yuanes y 3,43 billones de yuanes, respectivamente.

Además, como principal fuerza en la emisión de préstamos hipotecarios, a finales de 2023, el saldo de préstamos hipotecarios de los seis principales bancos era de aproximadamente 25,81 billones de yuanes, una disminución de 556,9 mil millones de yuanes con respecto a finales del año anterior. Anteriormente, en 2022, el saldo total de préstamos hipotecarios de los seis principales bancos aumentó en 404,9 mil millones de yuanes, y en 2021, el aumento total fue de 2,484,3 mil millones de yuanes.

En tres años, el negocio de las hipotecas personales ha pasado de ser el principal motor del crecimiento bancario a ser el principal lastre.

Los “reembolsos” no son nada nuevo

Cabe mencionar que a medida que aumenta el interés por las “rebajas hipotecarias”, algunas zonas han suspendido las “rebajas hipotecarias”.

Recientemente, los periodistas se enteraron por la industria que la Asociación Bancaria de Jiangsu emitió un aviso sobre la "Iniciativa para prohibir reembolsos en préstamos hipotecarios para viviendas personales y mantener conjuntamente el orden de competencia leal en la industria bancaria", abogando por que todas las instituciones financieras bancarias regulen sus interacciones. con intermediarios a finales de julio de 2024. El acuerdo de cooperación enfatiza que los bancos no pagarán comisiones ni intereses de ningún tipo a instituciones de terceros y a sus empleados por préstamos comerciales para vivienda personal, ni a clientes de préstamos personales para vivienda.

Cabe señalar que los "reembolsos hipotecarios" son en realidad una regla tácita en la industria que ha estado inactiva durante muchos años. Esta aparición es una "revivencia de un viejo sueño", excepto que esta vez el banco entregará directamente el dinero original. "reembolsado" al intermediario al comprador de la vivienda.

En una era de crédito flexible y de bancos compitiendo por clientes, los bancos comerciales, especialmente los bancos pequeños y medianos, son relativamente débiles en el juego con los intermediarios. En 2009, el mercado inmobiliario estaba en auge y las devoluciones hipotecarias iban en aumento. En su punto máximo, la tasa de devoluciones podía llegar incluso al 3%. En ese momento, algunos expertos señalaron que el comportamiento de "reembolsos" perturbaba el orden del mercado y fomentaba las compras especulativas de viviendas, lo que desempeñaba un papel en la promoción de la formación de burbujas.

En 2010, la Asociación Bancaria de China emitió el documento Yin Xie Fa [2009] Nº 138, exigiendo a los bancos comerciales nacionales que no pagaran reembolsos hipotecarios a agencias inmobiliarias ni a intermediarios hipotecarios de ninguna forma. La Asociación Bancaria de China señaló que los "reembolsos" han desencadenado una competencia feroz en el negocio hipotecario y alterado el orden del mercado. Los elevados "reembolsos" también aumentan los costos operativos de los bancos, perjudicando los intereses de los bancos y los consumidores. Bajo la tentación de los "reembolsos", algunos intermediarios hipotecarios ayudan a los clientes a proporcionar materiales falsos a los bancos prestamistas, lo que aumenta los riesgos hipotecarios de los bancos y afecta el sano desarrollo del negocio hipotecario.

En aquel momento, después de varios recortes de los tipos de interés en 2008 y de un descuento del 30% en los tipos de interés hipotecarios, los márgenes de beneficio de las hipotecas de segunda mano de los bancos se habían reducido bastante, especialmente durante el primer año de préstamos, que allí prácticamente no eran rentables. Fueron consecuencias institucionales la suspensión del "reembolso".

Sin embargo, algunas personas de los intermediarios hipotecarios dijeron que si todos los bancos dejan de ofrecer "reembolsos" a los intermediarios, inevitablemente cobrarán más tarifas de intermediación a los compradores y vendedores de viviendas para compensar las pérdidas causadas por el cese de los reembolsos por parte de los bancos.

En el juego de los intereses multipartidistas, ¿se pueden realmente detener los "reembolsos"? ¿Se cambiará de “chaleco” y reaparecerá? A juzgar por el desarrollo del mercado después de la prohibición de 2010, los "reembolsos" no se han eliminado por completo, pero existen de formas más oscuras, como "honorarios de garantía", "honorarios de consultoría empresarial" y "honorarios de marketing".

Editor jefe: Meng Junlian Editor jefe: Zhang Zhiwei