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「市場は非常に急速に変化している！」 最近、不動産業界に 10 年以上携わる不動産業者の王強さん（仮名）は、以前はアカウントマネージャーにお金を渡していたとチャイナタイムズの記者に嘆いた。融資の承認を担当していましたが、現在は注文を取得して顧客にリベートを提供するアカウント マネージャーになり、融資のスピードが大幅に向上し、同日に承認されることもあります。

個人住宅ローンは常に銀行にとって最良の資産とみなされてきました。不動産の全盛期には、すぐに融資を受けるために銀行の窓口に住宅ローンを申し込む人が後を絶たず、贈り物をしたり、接待をしたり、関係を託したりする住宅購入者がたくさんいました。

現在、この暗黙のルールは変わりました。

「現在、銀行は住宅ローンを申請する人々にリベートを与えるでしょう。仲介業者を通じて購入する場合、これらのリベートを要求しなければ、それらのリベートは他の人のポケットに入る可能性があります。」 ソーシャルプラットフォーム上で、多くのネチズンがその経験を共有しました。住宅ローンのリベート。」

チャイナ・タイムズの記者によると、「リベート」率は都市や銀行によって異なり、リベート率は0.4％から1％の範囲で、一部の銀行では金塊をプレゼントするところもあるという。

これに関して、著名な経済学者のパン・ヘリン氏は、チャイナ・タイムズの記者とのインタビューで、住宅ローン金利は住宅ローンの価格である、いわゆる「リベート」は本質的に住宅ローンの価格が下がったことを意味すると指摘した。そしてその衰退の主な理由は、「僧侶が多すぎるが、食料が少なすぎる」という現在の住宅ローン需要の低さにある。

密かに人気の「リベート」

いわゆる「住宅ローンリベート」とは、銀行が住宅ローンサービスを提供する仲介業者（不動産会社や保証会社など）に対して、融資総額の一定割合に応じて手数料を還元する現象を指します。

記者は、「住宅ローンリベート」を提供している銀行のほとんどが株式会社銀行、都市商業銀行、地方商業銀行であり、主に中古住宅の商業ローン部分を対象としていることに気づいた。

「諦めないでください。」 今年7月、上海在住の王さんは人生で初めての家を購入した。 「5G サーファー」である彼女は、ソーシャル プラットフォームで個人住宅ローンのリベートがあることを知り、オンラインで住宅に署名した後、「リベート」を提供する銀行に連絡したところ、予期せぬ驚きの 2 万元以上を受け取りました。

しかし、彼女は記者団に対し、「リベート」を提供できる銀行を探すために一生懸命働いたと語った。 「オンラインの人々は『リベート』があると言っていますが、オフラインの人々はそれはないと言います。多くの場合、プライベートでチャットするか、オンラインで『座って』しなければなりません。」

王さんは記者団に対し、「住宅ローンリベート」体験投稿にメッセージを残してから間もなく、誰かが率先して彼女に連絡してきたが、その中には代理店職員や銀行員もいたと語った。彼女は、実際に取り戻せる金額はチャットの結果次第であると率直に語った。「より多くのお金を得るために努力したほうが良い。結局のところ、今お金を稼ぐのは簡単ではない。」

王強氏は記者団に対し、上海の一部の銀行は注文量を増やすため、仲介業者に最大100元（1％）のリベート率を与えることができるが、100万元の融資には1万元のリベートを受け取ることができるが、大半の銀行は仲介業者にリベート率を与えると述べた。 1000元（0.8%）以下です。

同記者は、一部の銀行がより秘密裏に「リベート」を実行し、貸し手に割引された現金ブロックを提供していることに気づいた、「銀行は私に現金を直接渡すことは許可されていないと言った」と住宅購入者は語った。

江蘇省のある不動産業者は記者団に対し、住宅購入者が有名な不動産業者プラットフォームを通じて銀行ローンを申請した場合、「リベート」は発生しないと語った。 「住宅ローンの場合。その理由について、同氏は「銀行のリベートはすべてプラットフォームに飲み込まれている」と率直に語った。

パン・ヘリン氏の見解では、顧客にとって住宅ローン金利の引き下げと「リベート」は実質的に同じ意味を持つが、一部の銀行本部では金利見積りの要件があり、支店は顧客の低価格競争のために「リベート」を利用している。金利制限を回避するため。

捜査中、多くの不動産業者が記者団に対し、不動産業者は新築住宅の場合、一般に「リベート」を提供すると述べたことは注目に値する。

北京で長年営業している不動産業者はチャイナ・タイムズの記者に対し、住宅購入者が不動産業者を通じて新築住宅を購入した場合、不動産業者と不動産業者との交渉に応じて一定の現金リベートが得られると語った。二つの当事者。 「新築住宅は顧客に仲介手数料を支払う必要がなく、デベロッパーは手数料の一部を仲介業者に渡すからだ。」

銀行家も関与、住宅ローンは急落

「これは、銀行が現在同じ均質性を求めて競争しており、住宅ローン顧客の獲得競争が熾烈であり、業界が関与していることを示している」とパン・ヘリン氏は、なぜ「住宅ローンリベート」の混乱が生じたのかについて説明した。

近年、銀行員が業績評価目標を達成するために「お金を払って出勤する」ことが業界では公然の秘密となっている。これまでは、銀行家が個人年金口座開設の指標を求めて「オンラインショッピング」に数十元から数百元を費やすなどのニュースがホットな検索リストに載っていた。ソーシャルメディア上では、銀行員が「全支店の全従業員にマーケティングをする」「会社を支えるために毎日一生懸命働く」といった自虐的な発言をすることも珍しくない。

記者は、草の根従業員の「量」の増加の裏返しとして、銀行の個人住宅ローンの総額が減り続けていることに気づいた。

人民銀行が発表した２０２４年上半期の金融統計報告によると、今年上半期の人民元融資は１３兆２７００億元増加した。部門別では、家計融資が１兆４６００億元増加し、このうち短期融資が２７６４億元、中長期融資が１兆１８００億元増加した。

一般的に住民の中長期ローンは住宅ローンが中心で、今年上半期は住宅ローンの伸びが大幅に鈍化した。データによると、2024年上半期の住民向け中長期融資は2023年の1兆4,600億元と比較して19.2％減少し、2021年のピーク時に比べて66％減少した。 2023年、2022年、2021年の同時期の増加額はそれぞれ1兆4600億元、1兆5600億元、3兆4300億元となる。

また、住宅ローン発行の主力である大手銀行6行の住宅ローン残高は2023年末時点で約25兆8,100億元となり、前年末比5,569億元減少した。これまでは、2022年に大手銀行6行の住宅ローン残高合計は4049億元増加し、2021年には合計増加額は2兆4843億元となった。

この 3 年間で、個人向け住宅ローン事業は銀行の成長の主な推進力から主な牽引力となった。

「リベート」は新しいものではありません

「住宅ローンリベート」への関心が高まるにつれ、一部の地域では「住宅ローンリベート」を停止していることにも言及しておく価値があります。

最近、記者らは業界から、江蘇省銀行協会が「個人向け住宅ローンのリベート禁止と銀行業界における公正競争秩序の共同維持に関するイニシアチブ」に関する通知を出し、すべての銀行金融機関が相互取引を規制するよう主張したことを知った。この協力協定では、銀行が商業用個人住宅ローンの第三者機関およびその従業員、あるいは個人住宅ローン顧客に対し、いかなる形態であっても手数料や利息を支払わないことが強調されている。

なお、「住宅ローンリベート」は実は長年眠っていた業界の暗黙のルールであり、今回の登場は「昔の夢の再現」であるが、今回は元々あったお金を銀行が直接与えることになる。仲介業者から住宅購入者に「返金」されます。

信用が緩み、銀行が顧客を奪い合う時代において、商業銀行、特に中小規模の銀行は仲介業者との競争に比較的弱い。 2009 年には不動産市場が活況を呈し、住宅ローンのリベートは上昇し、ピーク時にはリベート率が 3% に達することもありました。当時、一部の関係者は「リベート」行為が市場の秩序を混乱させ、投機的な住宅購入を促し、バブルの形成を促進する役割を果たしたと指摘した。

2010年、中国銀行協会は「銀謝法[2009年]第138号」文書を発行し、国内商業銀行に対し、いかなる形態であっても不動産業者や住宅ローン仲介業者に住宅ローンリベートを支払わないことを求めた。中国銀行協会は「リベート」が住宅ローン事業における悪質な競争を引き起こし、市場秩序を混乱させていると指摘した。高額な「リベート」は銀行の運営コストも増加させ、銀行と消費者の利益を損ないます。一部の住宅ローン仲介業者は、「リベート」の誘惑に負けて、顧客が融資銀行に虚偽の資料を提供するのを手助けしており、これにより銀行の住宅ローンリスクが増大し、住宅ローン事業の健全な発展に影響を与えています。

当時、2008年に数回の金利引き下げと住宅ローン金利の30％割引の後、特に融資初年度は基本的に利益が上がらず、銀行の中古住宅ローンの利益率はかなり狭くなっていました。 「リベート」を停止したことによる制度上の結果は、住宅ローン市場の健全な発展に貢献した。

しかし、住宅ローン仲介業者の関係者の中には、すべての銀行が仲介業者への「リベート」の提供をやめれば、銀行のリベート停止によって生じた損失を埋め合わせるために、住宅の買い手と売り手にさらに多くの仲介手数料を請求することは避けられないとの見方もある。

複数の政党の利権ゲームの下で、本当に「リベート」を阻止できるのか？彼は“ベスト”を変えて再登場するのだろうか？ 2010年の禁止以降の市場の展開を見る限り、「リベート」は完全に廃止されたわけではなく、「保証料」「ビジネスコンサルティング料」「マーケティング料」など、より目立たない形で存在している。

編集長: 孟君蓮 編集長: 張志偉