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“O mercado está mudando tão rápido!” Recentemente, Wang Qiang (pseudônimo), um corretor imobiliário que está no setor há mais de dez anos, lamentou a um repórter do China Times que costumava dar dinheiro aos gerentes de contas para aprovar empréstimos, mas agora ele se tornou um gerente de contas para receber pedidos e dar descontos aos clientes, a velocidade de empréstimo é bastante acelerada e pode até ser aprovada no mesmo dia.

Os empréstimos hipotecários para habitação pessoal sempre foram considerados os melhores activos dos bancos. Durante os dias de glória do mercado imobiliário, havia um fluxo interminável de pessoas solicitando empréstimos imobiliários na porta do banco. Para obter o empréstimo rapidamente, havia muitos compradores de casas que davam presentes, recebiam convidados e confiavam relacionamentos.

Agora, esta regra tácita mudou.

“Agora os bancos vão dar descontos às pessoas que solicitam hipotecas. Se você comprar por meio de um intermediário, se não pedir esses descontos, eles podem ir para o bolso de outras pessoas. Nas plataformas sociais, muitos internautas compartilharam sua experiência de " descontos hipotecários."

Um repórter do China Times descobriu que a taxa de "desconto" varia de acordo com a cidade e o banco, com a taxa de desconto variando de 0,4% a 1%, e alguns bancos até distribuem pepitas de ouro.

A este respeito, o conhecido economista Pan Helin apontou numa entrevista a um repórter do China Times que a taxa de juro da hipoteca é o preço da hipoteca. O chamado "desconto" significa essencialmente que o preço das hipotecas caiu. e a principal razão para o seu declínio é a actual baixa procura de hipotecas. “Há demasiados monges, mas poucos alimentos. Os bancos competem pelos clientes hipotecários e competem a preços baixos”.

"Rebate" é secretamente popular

O chamado "desconto hipotecário" refere-se ao fenómeno de os bancos devolverem comissões aos intermediários (tais como agências imobiliárias e empresas de garantia) que prestam serviços hipotecários com base numa determinada proporção do montante total do empréstimo.

O repórter notou que a maioria dos bancos que oferecem "descontos hipotecários" são bancos de ações, bancos comerciais municipais e bancos comerciais rurais, visando principalmente a parcela de empréstimos comerciais de habitação em segunda mão.

“Não desista.” Em julho deste ano, a Sra. Wang, de Xangai, comprou sua primeira casa na vida. Como "surfista 5G", ela soube em uma plataforma social que havia descontos para empréstimos habitacionais pessoais, então, após assinar a casa online, contatou um banco que oferecia "descontos" e recebeu uma surpresa inesperada de mais de 20.000 yuans.

No entanto, ela disse aos repórteres que trabalhou duro para encontrar um banco que pudesse oferecer “descontos”. "As pessoas online dizem que há 'descontos', mas as pessoas offline dizem que não. Muitas vezes temos que conversar em particular ou 'sentar' online."

A Sra. Wang disse aos repórteres que não muito depois de deixar uma mensagem no posto de experiência de "descontos hipotecários", alguém tomou a iniciativa de contatá-la, alguns dos quais eram funcionários de agências e outros de bancos. Ela disse francamente que a quantia exata de dinheiro que ela pode receber depende do resultado do bate-papo. “É melhor lutar por mais. Afinal, não é fácil ganhar dinheiro agora”.

Wang Qiang disse aos repórteres que, para aumentar o volume de pedidos, alguns bancos em Xangai podem conceder aos intermediários uma taxa de desconto de até 100 yuans (1%). Um empréstimo de 1 milhão de yuans pode obter um desconto de 10.000 yuans, mas a maior parte deles. eles custam 1.000 yuans (0,8%) ou menos.

O repórter notou que alguns bancos realizavam "descontos" de forma mais secreta, optando por dar aos credores blocos de dinheiro com desconto. "Eles me deram 5 gramas de ouro, mas o banco disse que não estava autorizado a dar dinheiro diretamente", disse um comprador de imóvel residencial.

"Atualmente, não há 'descontos' dos quatro principais bancos." Um corretor imobiliário de Jiangsu disse aos repórteres que se um comprador de casa solicitar um empréstimo bancário por meio de uma plataforma de agência imobiliária bem conhecida, não haverá "descontos". "para empréstimos à habitação. Quanto ao motivo, disse sem rodeios que “todos os descontos dos bancos são engolidos pela plataforma”.

Na opinião de Pan Helin, para os clientes, a redução das taxas de juro hipotecárias e os "descontos" têm o mesmo significado substantivo. No entanto, algumas sedes de bancos têm requisitos para cotações de taxas de juro e as sucursais utilizam "descontos" para competir por clientes a preços baixos. para contornar as restrições das taxas de juros.

Vale ressaltar que durante a investigação, muitos corretores imobiliários disseram aos repórteres que, para novas casas, as imobiliárias geralmente oferecem “descontos”.

Um corretor de imóveis em Pequim, que atua no mercado há muitos anos, disse a um repórter do China Times que, se um comprador de imóvel residencial comprar uma casa nova por meio de um corretor, ele ou ela poderá obter uma certa quantia de desconto em dinheiro com base na negociação entre o duas festas. “Porque as novas casas não exigem que os clientes paguem taxas de intermediários, e os desenvolvedores darão aos intermediários parte da comissão.”

Banqueiros estão envolvidos, empréstimos hipotecários despencam

“Isso mostra que os bancos estão atualmente competindo pela mesma homogeneidade, a competição por clientes hipotecários é feroz e a indústria está envolvida falando sobre por que surgiu o caos dos “descontos hipotecários”, explicou Pan Helin.

Nos últimos anos, tornou-se um segredo aberto na indústria que os funcionários dos bancos “pagam para ir trabalhar”, a fim de cumprir as metas de avaliação de desempenho. Anteriormente, notícias como banqueiros gastando dezenas a centenas de yuans para "comprar on-line" indicadores de abertura de contas de pensão pessoais estavam na lista de pesquisas mais populares. Nas redes sociais, não é incomum que os banqueiros façam comentários autodepreciativos como “marketing para todos os funcionários em todas as agências” e “trabalhar duro todos os dias para apoiar a empresa”.

O repórter notou que o outro lado do "volume" crescente de funcionários de base é que o montante total dos empréstimos hipotecários pessoais dos bancos continua a diminuir.

De acordo com o relatório de estatísticas financeiras do primeiro semestre de 2024 divulgado pelo banco central, os empréstimos em RMB aumentaram 13,27 trilhões de yuans no primeiro semestre deste ano. Em termos sectoriais, os empréstimos às famílias aumentaram 1,46 biliões de yuans, dos quais os empréstimos de curto prazo aumentaram 276,4 mil milhões de yuans e os empréstimos de médio e longo prazo aumentaram 1,18 biliões de yuans.

De um modo geral, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes são principalmente empréstimos hipotecários, o que significa que o crescimento dos empréstimos hipotecários abrandou significativamente no primeiro semestre deste ano. Os dados mostram que os empréstimos de médio e longo prazo aos residentes no primeiro semestre de 2024 diminuíram 19,2% em comparação com 1,46 biliões de yuans em 2023, e diminuíram 66% em comparação com o período de pico em 2021. No mesmo período de 2023, 2022 e 2021, os aumentos neste número serão de 1,46 triliões de yuans, 1,56 biliões de yuans e 3,43 biliões de yuans, respetivamente.

Além disso, como principal força na emissão de empréstimos hipotecários, no final de 2023, o saldo dos empréstimos hipotecários dos seis principais bancos era de aproximadamente 25,81 trilhões de yuans, uma diminuição de 556,9 bilhões de yuans em relação ao final do ano anterior. Anteriormente, em 2022, o saldo total de empréstimos hipotecários dos seis principais bancos aumentou 404,9 bilhões de yuans e, em 2021, o aumento total foi de 2.484,3 bilhões de yuans.

Em três anos, o negócio de hipotecas pessoais deixou de ser o principal motor do crescimento bancário e passou a ser o principal obstáculo.

“Descontos” não são novidade

Vale ressaltar que à medida que aumenta o interesse pelos “descontos hipotecários”, algumas áreas suspenderam os “descontos hipotecários”.

Recentemente, os repórteres souberam do setor que a Associação Bancária de Jiangsu emitiu um aviso sobre a "Iniciativa para Proibir Descontos em Empréstimos Hipotecários para Habitação Pessoal e Manter Conjuntamente a Ordem de Concorrência Justa no Setor Bancário", defendendo que todas as instituições financeiras bancárias regulem suas interações com intermediários até ao final de julho de 2024. O acordo de cooperação sublinha que os bancos não devem pagar comissões ou juros, sob qualquer forma, a instituições terceiras e aos seus funcionários por empréstimos à habitação pessoal comercial, ou a clientes de empréstimos à habitação pessoal.

Deve-se notar que “descontos hipotecários” são na verdade uma regra tácita no setor que está adormecido há muitos anos. Essa aparência é um “reviver de um sonho antigo”, exceto que desta vez o banco dará diretamente o dinheiro que era originalmente. "reembolsado" ao intermediário ao comprador da casa própria.

Numa era de crédito flexível e de bancos competindo por clientes, os bancos comerciais, especialmente os bancos de pequena e média dimensão, são relativamente fracos no jogo com os intermediários. Em 2009, o mercado imobiliário estava em plena expansão e os descontos hipotecários estavam a aumentar. No pico, a taxa de desconto poderia mesmo atingir os 3%. Nessa altura, alguns especialistas salientaram que o comportamento dos “descontos” perturbava a ordem do mercado e encorajava compras especulativas de casas, o que desempenhou um papel na promoção da formação de bolhas.

Em 2010, a Associação Bancária da China emitiu o documento Yin Xie Fa [2009] nº 138, exigindo que os bancos comerciais nacionais não pagassem descontos hipotecários a agências imobiliárias e intermediários hipotecários sob qualquer forma. A Associação Bancária da China salientou que os “descontos” desencadearam uma concorrência feroz no negócio hipotecário e perturbaram a ordem do mercado. Os elevados “descontos” também aumentam os custos operacionais dos bancos, prejudicando os interesses dos bancos e dos consumidores. Sob a tentação de "descontos", alguns intermediários hipotecários ajudam os clientes a fornecer materiais falsos aos bancos credores, o que aumenta os riscos hipotecários bancários e afecta o desenvolvimento saudável do negócio hipotecário.

Naquela altura, após vários cortes nas taxas de juro em 2008 e um desconto de 30% nas taxas de juro hipotecárias, as margens de lucro das hipotecas de segunda mão dos bancos tornaram-se bastante estreitas, especialmente no primeiro ano de empréstimo, que foi basicamente não rentável. foram consequências institucionais para parar o "rebate" propício ao desenvolvimento saudável do mercado de crédito à habitação.

No entanto, algumas pessoas dos intermediários hipotecários disseram que se todos os bancos deixarem de fornecer "descontos" aos intermediários, irão inevitavelmente cobrar mais taxas de intermediários aos compradores e vendedores de casas para compensar as perdas causadas pela interrupção dos descontos pelos bancos.

No jogo dos interesses multipartidários, será que os “descontos” podem realmente ser travados? Ele mudará de “colete” e reaparecerá? A julgar pelo desenvolvimento do mercado após a proibição em 2010, os “descontos” não foram completamente eliminados, mas existem de formas mais obscuras, como “taxas de garantia”, “taxas de consultoria empresarial” e “taxas de marketing”.

Editor-chefe: Meng Junlian Editor-chefe: Zhang Zhiwei