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"시장이 너무 빨리 변하고 있어요!" 최근 10년 넘게 부동산 중개인 왕창(가명)이 차이나타임스 기자에게 회계사에게 돈을 주곤 했다고 한탄했다. 대출을 승인했지만 이제 그는 주문을 받고 고객에게 리베이트를 제공하는 계정 관리자가 되었으며 대출 대출 속도가 크게 빨라졌으며 심지어 당일 승인도 가능합니다.

개인 주택담보대출은 항상 은행의 최고의 자산으로 여겨져 왔습니다. 부동산 전성기 시절 은행 문에는 주택담보대출을 신청하는 사람들이 끊이지 않았다. 대출을 빨리 받기 위해 선물을 주고, 손님을 접대하고, 인연을 맺는 주택구입자도 많았다.

이제 이 무언의 규칙이 변경되었습니다.

"이제 은행은 모기지를 신청하는 사람들에게 리베이트를 제공합니다. 중개자를 통해 구매하면 이러한 리베이트를 요청하지 않으면 소셜 플랫폼에서 많은 네티즌이 경험을 공유했습니다." 모기지 리베이트."

China Times의 한 기자는 "리베이트" 비율이 도시와 은행에 따라 다르며 리베이트율은 0.4%에서 1% 사이이며 일부 은행에서는 금덩이를 증정하기도 한다는 사실을 발견했습니다.

이와 관련해 유명 경제학자 판헬린(Pan Helin)은 차이나타임스 기자와의 인터뷰에서 모기지 이자율이 모기지 가격과 같다고 지적했다. 그리고 그 하락의 주요 이유는 현재 낮은 모기지 수요 때문입니다. "승려가 너무 많지만 음식이 너무 적습니다." 은행은 모기지 고객을 놓고 경쟁하며 낮은 가격으로 경쟁합니다.

'리베이트'가 은근히 인기를 끌고 있다

일명 '모기지 리베이트'란 은행이 대출 총액의 일정 비율을 기준으로 모기지 서비스를 제공하는 중개업체(부동산, 보증업체 등)에게 수수료를 돌려주는 현상을 말한다.

기자는 '모기지 리베이트'를 제공하는 대부분의 은행이 합자은행, 도시 상업은행, 농촌 상업은행이며 주로 중고 주택의 상업 대출 부분을 대상으로 한다는 점에 주목했습니다.

"포기하지 마세요." 올해 7월, 상하이 출신의 왕씨는 생애 첫 집을 구입했습니다. '5G 서퍼'인 그녀는 개인 주택 대출에 리베이트가 있다는 사실을 소셜 플랫폼에서 알게 되었고, 온라인으로 집을 계약한 후 '리베이트'를 제공하는 은행에 연락했고 2만 위안이 넘는 예상치 못한 깜짝 선물을 받았습니다.

그러나 그녀는 "리베이트"를 제공할 수 있는 은행을 찾기 위해 열심히 노력했다고 기자들에게 말했습니다. "온라인 사람들은 '리베이트'가 있다고 말하지만 오프라인 사람들은 없다고 말합니다. 우리는 개인적으로 채팅을 하거나 온라인에 '앉아' 있어야 하는 경우가 많습니다."

왕씨는 기자들에게 자신이 '모기지 리베이트' 체험 게시판에 메시지를 남긴 지 얼마 지나지 않아 누군가 솔선하여 그녀에게 연락했는데 그 중 일부는 대리점 직원이었고 일부는 은행 직원이었다고 말했습니다. 그녀는 채팅 결과에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 정해져 있다고 솔직하게 말했다. “더 노력하는 게 낫죠. 결국 지금은 돈 벌기가 쉽지 않아요.”

Wang Qiang은 주문량을 늘리기 위해 상하이의 일부 은행은 중개자에게 최대 100위안(1%)의 리베이트 비율을 제공할 수 있지만 100만 위안의 대출은 1만 위안의 리베이트를 받을 수 있다고 말했습니다. 1000위안(0.8%) 이하이다.

기자는 일부 은행이 대출 기관에 할인된 현금 블록을 제공하기로 선택하여 더 비밀리에 "리베이트"를 수행했다는 사실을 알아차렸습니다. "그들은 나에게 금 5g을 주었지만 은행에서는 직접 현금을 주는 것이 허용되지 않는다고 말했습니다."

"현재 4대 은행에는 '리베이트'가 없습니다." 장쑤성의 한 부동산 중개인은 기자들에게 주택 구매자가 잘 알려진 부동산 중개 플랫폼을 통해 은행 대출을 신청하면 '리베이트'가 없을 것이라고 말했습니다. "주택담보대출을 위해. 그 이유에 대해서는 "은행의 리베이트가 모두 플랫폼에 삼켜진다"고 직설적으로 말했다.

Pan Helin의 견해에 따르면 모기지 이자율을 낮추는 것과 "리베이트"는 동일한 실질적인 의미를 갖습니다. 그러나 일부 은행 본사에서는 이자율 견적을 요구하고 지점에서는 저렴한 가격으로 고객과 경쟁하기 위해 "리베이트"를 사용합니다. 금리 제한을 피하기 위해.

조사 과정에서 많은 부동산 중개인이 기자들에게 새 주택에 대해 부동산 중개인이 일반적으로 "리베이트"를 제공한다고 말했다는 점을 언급할 가치가 있습니다.

베이징에서 오랫동안 사업을 해 온 한 부동산 중개인은 차이나타임스 기자에게 주택 구입자가 중개업자를 통해 새 집을 구입하면 중개인과의 협상에 따라 일정 금액의 현금 리베이트를 받을 수 있다고 말했다. 두 당사자. "새 주택에서는 고객이 중개 수수료를 지불할 것을 요구하지 않고 개발자가 중개인에게 수수료의 일부를 주기 때문입니다."

은행가 연루돼 주택담보대출 급락

판헬린은 "이는 현재 은행들이 동일한 동질성을 두고 경쟁하고 있고, 모기지 고객을 두고 경쟁이 치열하고, 업계가 개입하고 있음을 보여준다"고 설명했다.

최근에는 은행 직원들이 성과 평가 목표를 달성하기 위해 '출근비를 지불'하는 것이 업계의 공공연한 비밀이 되었습니다. 이전에는 은행원들이 개인 연금 계좌 개설 지표를 찾기 위해 '온라인 쇼핑'에 수십~수백 위안을 지출했다는 소식이 인기 검색어 목록에 올랐다. 소셜미디어에서는 은행원들이 '전 지점 전 직원을 대상으로 마케팅을 한다' '회사를 지원하기 위해 매일 열심히 일하고 있다' 등 자멸적인 발언을 하는 경우가 흔하다.

기자는 풀뿌리 직원의 '규모'가 증가하는 반대편에는 은행 개인 모기지 대출 총액이 계속 감소하고 있다는 점에 주목했습니다.

중앙은행이 발표한 2024년 상반기 금융통계 보고서에 따르면 올해 상반기 위안화 대출은 13조2700억 위안 증가했다. 부문별로는 가계대출이 1조4600억위안 증가했고, 그 중 단기대출이 2764억위안, 중장기대출이 1조1800억위안 늘었다.

일반적으로 주민들의 중장기대출은 주로 주택담보대출이 많아 올해 상반기 주택담보대출 증가세가 크게 둔화됐다. 자료에 따르면 2024년 상반기 주민 중장기 대출은 2023년 1조4600억 위안에 비해 19.2%, 정점인 2021년에 비해 66% 감소한 것으로 나타났다. 2023년, 2022년, 2021년 같은 기간에 이 수치는 각각 1조 4600억 위안, 1조 5600억 위안, 3조 4300억 위안 증가할 것이다.

또한 주택담보대출 발행의 주체로 2023년 말 기준 6대 은행의 주택담보대출 잔액은 약 25조 8100억 위안으로 전년말 대비 5569억 위안 감소했다. 앞서 2022년 6개 주요 은행의 주택담보대출 총액은 4049억 위안 증가했고, 2021년에는 총액 2조4843억 위안 증가했다.

3년 만에 개인 모기지 사업은 은행 성장의 주요 원동력에서 주요 장애물로 변했습니다.

'리베이트'는 새로운 것이 아닙니다.

'모기지 리베이트'에 대한 관심이 높아지면서 일부 지역에서는 '모기지 리베이트'를 중단했다는 점을 언급할 가치가 있습니다.

최근 기자들은 장쑤성 은행 협회가 "개인 주택 담보 대출에 대한 리베이트 금지 및 은행 업계의 공정한 경쟁 질서 유지에 관한 이니셔티브"에 대한 공지를 발표하고 모든 은행 금융 기관이 상호 작용을 규제할 것을 옹호한다는 사실을 업계에서 알게 되었습니다. 협력 계약은 은행이 상업용 개인 주택 대출을 위해 제3자 기관 및 그 직원에게 또는 개인 주택 대출 고객에게 어떤 형태로든 수수료나 이자를 지급해서는 안 된다는 점을 강조합니다.

"모기지 리베이트"는 실제로 수년 동안 휴면 상태였던 업계의 무언의 규칙이라는 점에 유의해야 합니다. 주택 구매자의 중개자에게 "환불"됩니다.

신용불량 시대, 은행이 고객을 두고 경쟁하는 시대에 시중은행, 특히 중소은행은 중개업체와의 게임에서 상대적으로 취약하다. 2009년에는 부동산 시장이 활황이었고 모기지 리베이트도 증가세를 보였으며 정점에는 리베이트율이 3%에 달하기도 했습니다. 당시 일부 내부자들은 '리베이트' 행위가 시장질서를 교란하고 투기적 주택구입을 조장해 거품 형성을 촉진하는 역할을 했다고 지적했다.

2010년 중국 은행 협회는 Yin Xie Fa [2009] No. 138 문서를 발행하여 국내 상업 은행이 어떤 형태로든 부동산 기관 및 모기지 중개자에게 모기지 리베이트를 지불하지 않도록 요구했습니다. 중국은행협회는 '리베이트'가 모기지 사업에서 악의적인 경쟁을 촉발하고 시장 질서를 교란시켰다고 지적했다. 높은 "리베이트"는 또한 은행 운영 비용을 증가시켜 은행과 소비자의 이익에 해를 끼칩니다. 일부 모기지 중개인은 "리베이트"의 유혹에 빠져 고객이 대출 은행에 허위 자료를 제공하도록 지원합니다. 이는 은행 모기지 위험을 증가시키고 모기지 사업의 건전한 발전에 영향을 미칩니다.

당시 2008년 여러 차례 금리 인하와 모기지 금리 30% 할인 이후 은행 중고 모기지의 이윤폭은 상당히 좁아졌고, 특히 대출 첫해에는 기본적으로 수익성이 떨어졌다. 이는 주택대출 시장의 건전한 발전에 도움이 되는 제도적 결과였습니다.

그러나 모기지 중개인의 일부 사람들은 모든 은행이 중개자에게 "리베이트" 제공을 중단하면 은행이 리베이트 중단으로 인한 손실을 보상하기 위해 주택 구매자와 판매자에게 필연적으로 더 많은 중개 수수료를 부과할 것이라고 말했습니다.

다자간 이익 게임 하에서 "리베이트"가 실제로 중단될 수 있습니까? 그는 '조끼'를 갈아입고 다시 나타날 것인가? 2010년 금지 이후 시장의 발전을 보면 '리베이트'가 완전히 끊긴 것은 아니고 '보증료', '비즈니스 컨설팅 수수료', '마케팅 수수료' 등 좀 더 모호한 형태로 존재하고 있다.

편집장: Meng Junlian 편집장: Zhang Zhiwei