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"Il mercato sta cambiando così velocemente!" Recentemente, Wang Qiang (pseudonimo), un agente immobiliare che opera nel settore da più di dieci anni, si è lamentato con un giornalista del China Times di essere solito dare soldi ai gestori dei conti. approvare i prestiti, ma ora è diventato un account manager per ritirare ordini e offrire sconti ai clienti, la velocità di concessione del prestito è notevolmente accelerata e può anche essere approvata lo stesso giorno.

I mutui ipotecari personali sono sempre stati considerati la risorsa migliore delle banche. Durante i giorni di gloria del settore immobiliare, c'era un flusso infinito di persone che richiedevano mutui per la casa alla porta della banca. Per ottenere rapidamente il prestito, c'erano molti acquirenti di case che facevano regali, intrattenevano gli ospiti e affidavano relazioni.

Ora, questa regola non detta è cambiata.

"Ora le banche concederanno sconti a chi richiede un mutuo. Se acquisti tramite un intermediario, se non chiedi questi sconti, potrebbero finire nelle tasche di altre persone. Sulle piattaforme social molti netizen hanno condiviso la loro esperienza di " sgravi ipotecari."

Un giornalista del China Times ha scoperto che il rapporto di "rimborso" varia a seconda della città e della banca, con un tasso di rimborso che varia dallo 0,4% all'1%, e alcune banche addirittura regalano pepite d'oro.

A questo proposito, il noto economista Pan Helin in un'intervista con un giornalista del China Times ha sottolineato che il tasso di interesse ipotecario è il prezzo del mutuo. Il cosiddetto "sconto" significa essenzialmente che il prezzo dei mutui è sceso. e la ragione principale del suo declino è l'attuale bassa domanda di mutui: "Ci sono troppi monaci ma troppo poco cibo. Le banche competono per i clienti dei mutui e competono a prezzi bassi".

Lo "sconto" è segretamente popolare

Il cosiddetto “sconto ipotecario” si riferisce al fenomeno per cui le banche restituiscono le commissioni agli intermediari (come agenzie immobiliari e società di garanzia) che forniscono servizi ipotecari sulla base di una certa percentuale dell'importo totale del prestito.

Il giornalista ha notato che la maggior parte delle banche che forniscono "sconti ipotecari" sono banche per azioni, banche commerciali cittadine e banche commerciali rurali, che prendono di mira principalmente la parte dei prestiti commerciali delle abitazioni di seconda mano.

"Non arrenderti." Nel luglio di quest'anno, la signora Wang di Shanghai ha acquistato la sua prima casa nella sua vita. Essendo una "surfista 5G", ha appreso su una piattaforma social che c'erano sconti per i prestiti personali per la casa, quindi dopo aver firmato la casa online, ha contattato una banca che offriva "sconti" e ha ricevuto una sorpresa inaspettata di oltre 20.000 yuan.

Tuttavia, ha detto ai giornalisti che aveva lavorato duro per trovare una banca che potesse fornire "sconti". "Le persone online dicono che ci sono 'sconti', ma le persone offline dicono che non ci sono. Molte volte dobbiamo chattare in privato o 'sederci' online."

La signora Wang ha detto ai giornalisti che non molto tempo dopo aver lasciato un messaggio sul post sull'esperienza dello "sconto ipotecario", qualcuno ha preso l'iniziativa di contattarla, alcuni dei quali erano dipendenti dell'agenzia e alcuni dei quali erano impiegati della banca. Ha detto francamente che l'esatta somma di denaro che potrà recuperare dipende dall'esito della chat "È meglio aspirare a qualcosa di più. Dopotutto, non è facile fare soldi adesso".

Wang Qiang ha detto ai giornalisti che per aumentare il volume degli ordini, alcune banche di Shanghai possono concedere agli intermediari un rimborso fino a 100 yuan (1%) Un prestito di 1 milione di yuan può ottenere uno sconto di 10.000 yuan, ma la maggior parte costano 1.000 yuan (0,8%) o meno.

Il giornalista ha notato che alcune banche hanno effettuato "rimborsi" in modo più segreto, scegliendo di dare ai finanziatori blocchi di contanti scontati. "Mi hanno dato 5 grammi d'oro, ma la banca ha detto che non potevano dare contanti direttamente", ha detto un acquirente di case.

"Attualmente, non ci sono 'sconti' da parte delle quattro principali banche." Un agente immobiliare di Jiangsu ha detto ai giornalisti che se un acquirente di casa richiede un prestito bancario attraverso una nota piattaforma di agenzie immobiliari, non ci saranno "sconti". "per i mutui casa. Quanto al motivo, ha detto senza mezzi termini che "tutti gli sconti delle banche vengono inghiottiti dalla piattaforma".

Dal punto di vista di Pan Helin, per i clienti, l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari e gli "sconti" hanno lo stesso significato sostanziale. Tuttavia, alcune sedi bancarie impongono requisiti per le quotazioni dei tassi di interesse e le filiali utilizzano gli "sconti" per competere per i clienti a prezzi bassi. per aggirare le restrizioni sui tassi di interesse.

Vale la pena ricordare che durante l'indagine, molti agenti immobiliari hanno detto ai giornalisti che per le nuove case, le agenzie immobiliari generalmente forniscono "sconti".

Un agente immobiliare di Pechino, in attività da molti anni, ha detto a un giornalista del China Times che se un acquirente acquista una nuova casa tramite un agente, può ottenere un certo importo di sconto in contanti in base alla negoziazione tra il due partiti. "Perché le nuove case non richiedono ai clienti di pagare commissioni di intermediazione, e gli sviluppatori daranno agli intermediari parte della commissione."

Coinvolti i banchieri, crollano i mutui

"Ciò dimostra che attualmente le banche competono per la stessa omogeneità, la concorrenza per i clienti ipotecari è feroce e l'industria è coinvolta." Parlando del motivo per cui è scoppiato il caos dello "sconto ipotecario", ha spiegato Pan Helin.

Negli ultimi anni, nel settore è diventato un segreto di Pulcinella che i dipendenti delle banche "pagano per andare a lavorare" per raggiungere gli obiettivi di valutazione delle prestazioni. In precedenza, notizie come banchieri che spendevano decine o centinaia di yuan per "acquistare online" per gli indicatori di apertura dei conti pensionistici personali erano nell'elenco delle ricerche più gettonate. Sui social media non è raro che i banchieri facciano commenti autoironici come "fare marketing a tutti i dipendenti in tutte le filiali" e "lavorare duro ogni giorno per sostenere l'azienda".

Il giornalista ha notato che l'altro lato del crescente "volume" dei dipendenti di base è che l'importo totale dei prestiti ipotecari personali bancari continua a ridursi.

Secondo il rapporto sulle statistiche finanziarie per la prima metà del 2024 pubblicato dalla banca centrale, i prestiti in RMB sono aumentati di 13,27 trilioni di yuan nella prima metà di quest’anno. A livello settoriale, i prestiti alle famiglie sono aumentati di 1,46 trilioni di yuan, di cui i prestiti a breve termine sono aumentati di 276,4 miliardi di yuan e quelli a medio e lungo termine sono aumentati di 1,18 trilioni di yuan.

In generale, i prestiti a medio e lungo termine dei residenti sono principalmente mutui ipotecari, il che significa che la crescita dei mutui ipotecari è notevolmente rallentata nella prima metà di quest'anno. I dati mostrano che i prestiti a medio e lungo termine ai residenti nella prima metà del 2024 sono diminuiti del 19,2% rispetto a 1,46 trilioni di yuan nel 2023 e sono diminuiti del 66% rispetto al periodo di picco del 2021. Nello stesso periodo, nel 2023, 2022 e 2021, l’aumento di questa cifra sarà rispettivamente di 1,46 trilioni di yuan, 1,56 trilioni di yuan e 3,43 trilioni di yuan.

Inoltre, essendo la principale forza erogatrice di mutui ipotecari, alla fine del 2023 il saldo dei mutui ipotecari delle sei principali banche ammontava a circa 25,81 trilioni di yuan, con un calo di 556,9 miliardi di yuan rispetto alla fine dell’anno precedente. In precedenza, nel 2022, il saldo totale dei mutui ipotecari delle sei principali banche era aumentato di 404,9 miliardi di yuan, mentre nel 2021 l’aumento totale era stato di 2.484,3 miliardi di yuan.

In tre anni, il business dei mutui personali è passato dall’essere il principale motore della crescita bancaria all’essere il principale ostacolo.

Gli “sconti” non sono una novità

Vale la pena ricordare che con l’aumento dell’interesse per gli “sconti ipotecari”, alcune aree hanno sospeso gli “sconti ipotecari”.

Recentemente, i giornalisti hanno appreso dall'industria che l'Associazione bancaria di Jiangsu ha emesso un avviso sull'"Iniziativa sulla proibizione degli sconti sui mutui ipotecari personali per l'edilizia abitativa e sul mantenimento congiunto dell'ordine di concorrenza leale nel settore bancario", sostenendo che tutti gli istituti finanziari bancari regolano le loro interazioni con gli intermediari entro la fine di luglio 2024. L'accordo di cooperazione sottolinea che le banche non pagheranno commissioni o interessi di alcuna forma a istituti terzi e ai loro dipendenti per prestiti personali commerciali o a clienti di prestiti personali per la casa.

Va notato che gli "sconti ipotecari" sono in realtà una regola non detta nel settore che è rimasta inattiva per molti anni. Questa apparenza è un "rivivere un vecchio sogno", tranne che questa volta la banca darà direttamente il denaro originariamente "rimborsato" all'intermediario all'acquirente della casa.

In un’era di credito allentato e di banche in competizione per i clienti, le banche commerciali, soprattutto le banche di piccole e medie dimensioni, sono relativamente deboli nel gioco con gli intermediari. Nel 2009 il mercato immobiliare era in forte espansione e gli sconti ipotecari erano in aumento. Al massimo il tasso di sconto poteva raggiungere anche il 3%. All'epoca, alcuni addetti ai lavori sottolinearono che il comportamento degli "sconti" sconvolgeva l'ordine di mercato e incoraggiava gli acquisti speculativi di case, che giocavano un ruolo nel promuovere la formazione di bolle.

Nel 2010, la China Banking Association ha emesso il documento Yin Xie Fa [2009] N. 138, richiedendo alle banche commerciali nazionali di non pagare sconti ipotecari alle agenzie immobiliari e agli intermediari ipotecari in alcuna forma. La China Banking Association ha sottolineato che gli "sconti" hanno innescato una concorrenza feroce nel settore dei mutui e hanno sconvolto l'ordine di mercato. Gli “sconti” elevati aumentano anche i costi operativi delle banche, danneggiando gli interessi delle banche e dei consumatori. Sotto la tentazione degli "sconti", alcuni intermediari ipotecari aiutano i clienti a fornire materiale falso alle banche finanziatrici, il che aumenta i rischi dei mutui bancari e influisce sul sano sviluppo del business dei mutui.

Allora, dopo diversi tagli dei tassi nel 2008 e uno sconto del 30% sui tassi ipotecari, i margini di profitto dei mutui usati delle banche erano diventati piuttosto ridotti, soprattutto nel primo anno di prestito, che era sostanzialmente non redditizio sono state conseguenze istituzionali per fermare lo "sconto". Favorevole al sano sviluppo del mercato dei mutui immobiliari.

Tuttavia, alcune persone degli intermediari ipotecari hanno affermato che se tutte le banche smettessero di fornire "sconti" agli intermediari, inevitabilmente addebiteranno più commissioni di intermediazione agli acquirenti e ai venditori di case per compensare le perdite causate dalla sospensione degli sconti da parte delle banche.

Nel gioco degli interessi multipartitici, è davvero possibile fermare gli “sconti”? Cambierà il suo "gilet" e riapparirà? A giudicare dallo sviluppo del mercato dopo il divieto del 2010, gli "sconti" non sono stati completamente eliminati, ma esistono in modi più oscuri come "spese di garanzia", ​​"spese di consulenza aziendale" e "spese di marketing".

Redattore capo: Meng Junlian Redattore capo: Zhang Zhiwei