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" Le marché évolue si vite ! " Récemment, Wang Qiang (pseudonyme), un agent immobilier qui travaille dans le secteur depuis plus de dix ans, a déploré à un journaliste du China Times qu'il avait l'habitude de donner de l'argent aux gestionnaires de comptes pour approuver les prêts, mais maintenant il est devenu gestionnaire de compte pour passer des commandes et offrir des remises aux clients, la vitesse de prêt est considérablement accélérée et il peut même être approuvé le même jour.

Les prêts hypothécaires personnels au logement ont toujours été considérés comme le meilleur atout des banques. À l'époque glorieuse de l'immobilier, il y avait un flot incessant de personnes demandant un prêt immobilier à la porte de la banque. Afin d'obtenir le prêt rapidement, de nombreux acheteurs de maison offraient des cadeaux, recevaient des invités et établissaient des relations de confiance.

Aujourd’hui, cette règle tacite a changé.

"Désormais, les banques accorderont des remises aux personnes qui demandent un prêt hypothécaire. Si vous achetez par l'intermédiaire d'un intermédiaire, si vous ne demandez pas ces remises, elles risquent d'aller dans les poches d'autres personnes. Sur les plateformes sociales, de nombreux internautes ont partagé leur expérience de " remises hypothécaires. »

Un journaliste du China Times a découvert que le taux de « remise » varie selon la ville et la banque, le taux de remise allant de 0,4 % à 1 %, et certaines banques offrent même des pépites d'or.

À cet égard, le célèbre économiste Pan Helin a souligné dans une interview avec un journaliste du China Times que le taux d'intérêt hypothécaire est le prix de l'hypothèque. Ce qu'on appelle la « remise » signifie essentiellement que le prix des prêts hypothécaires a baissé. et la principale raison de son déclin est la faible demande actuelle de prêts hypothécaires : « il y a trop de moines mais trop peu de nourriture ». Les banques se disputent les clients hypothécaires et se font concurrence à bas prix.

"Rebate" est secrètement populaire

La « remise hypothécaire » fait référence au phénomène selon lequel les banques reversent des commissions aux intermédiaires (tels que les agences immobilières et les sociétés de garantie) qui fournissent des services hypothécaires sur la base d'une certaine proportion du montant total du prêt.

Le journaliste a remarqué que la plupart des banques qui offrent des « remises hypothécaires » sont des banques par actions, des banques commerciales municipales et des banques commerciales rurales, ciblant principalement la partie des prêts commerciaux des logements d'occasion.

« N'abandonnez pas. » En juillet de cette année, Mme Wang de Shanghai a acheté la première maison de sa vie. En tant que « surfeuse 5G », elle a appris sur une plateforme sociale qu'il existait des remises sur les prêts personnels au logement. Après avoir signé la maison en ligne, elle a contacté une banque qui proposait des « remises » et a reçu une surprise inattendue de plus de 20 000 yuans.

Cependant, elle a déclaré aux journalistes qu'elle avait travaillé dur pour trouver une banque capable d'offrir des « rabais ». "Les gens en ligne disent qu'il y a des 'remises', mais les gens hors ligne disent qu'il n'y en a pas. Bien souvent, nous devons discuter en privé ou 's'asseoir' en ligne."

Mme Wang a déclaré aux journalistes que peu de temps après avoir laissé un message sur le message d'expérience « remise hypothécaire », quelqu'un avait pris l'initiative de la contacter, dont certains étaient des employés d'agence et d'autres étaient des employés de banque. Elle a dit franchement que le montant exact qu'elle peut récupérer dépend du résultat de la conversation. « Il vaut mieux s'efforcer d'en obtenir plus. Après tout, ce n'est pas facile de gagner de l'argent maintenant.

Wang Qiang a déclaré aux journalistes que, afin d'augmenter le volume des commandes, certaines banques de Shanghai peuvent accorder aux intermédiaires un taux de remise allant jusqu'à 100 yuans (1 %). Un prêt de 1 million de yuans peut obtenir une remise de 10 000 yuans, mais la plupart d'entre eux ils sont de 1 000 yuans (0,8%) ou moins.

Le journaliste a remarqué que certaines banques effectuaient des « rabais » plus secrètement, choisissant d'accorder aux prêteurs des blocs d'argent à prix réduit. « Ils m'ont donné 5 grammes d'or, mais la banque a dit qu'elles n'étaient pas autorisées à donner de l'argent directement, a déclaré un acheteur de maison.

"Actuellement, il n'y a pas de 'remises' de la part des quatre grandes banques." Un agent immobilier du Jiangsu a déclaré aux journalistes que si un acheteur de maison demande un prêt bancaire via une plateforme d'agence immobilière bien connue, il n'y aura pas de "remises". " pour les prêts immobiliers. Quant à la raison, il a déclaré sans ambages que "tous les rabais des banques sont engloutis par la plateforme".

De l'avis de Pan Helin, pour les clients, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires et les « rabais » ont la même signification fondamentale. Toutefois, certains sièges sociaux de banques ont des exigences en matière de taux d'intérêt et les succursales ont recours aux « rabais » pour rivaliser avec les clients à bas prix. pour contourner les restrictions sur les taux d’intérêt.

Il convient de mentionner qu'au cours de l'enquête, de nombreux agents immobiliers ont déclaré aux journalistes que pour les logements neufs, les agences immobilières offrent généralement des « rabais ».

Un agent immobilier de Pékin qui est en affaires depuis de nombreuses années a déclaré à un journaliste du China Times que si un acheteur achète une nouvelle maison par l'intermédiaire d'un agent, il peut obtenir un certain montant de remise en espèces basé sur la négociation entre l'agent immobilier. deux parties. "Parce que les nouveaux logements n'obligent pas les clients à payer des frais intermédiaires, et les promoteurs donneront aux intermédiaires une partie de la commission."

Les banquiers s’en mêlent, les prêts hypothécaires s’effondrent

"Cela montre que les banques sont actuellement en compétition pour la même homogénéité, que la concurrence pour les clients hypothécaires est féroce et que l'industrie est impliquée." Parlant de la raison pour laquelle le chaos des « remises hypothécaires » est survenu, a expliqué Pan Helin.

Ces dernières années, c'est devenu un secret de polichinelle dans le secteur que les employés de banque « paient pour aller travailler » afin d'atteindre les objectifs d'évaluation des performances. Auparavant, des informations telles que les banquiers dépensaient des dizaines, voire des centaines de yuans pour « acheter en ligne » des indicateurs d'ouverture de comptes de retraite personnels figuraient sur la liste de recherche la plus recherchée. Sur les réseaux sociaux, il n'est pas rare que des banquiers tiennent des propos autodérisifs tels que « faire du marketing auprès de tous les salariés de toutes les succursales » et « travailler dur chaque jour pour soutenir l'entreprise ».

Les journalistes ont remarqué que l'autre aspect de l'augmentation du « volume » des employés de base est que le montant total des prêts hypothécaires personnels des banques continue de diminuer.

Selon le rapport sur les statistiques financières du premier semestre 2024 publié par la banque centrale, les prêts en RMB ont augmenté de 13 270 milliards de yuans au premier semestre de cette année. En termes de secteurs, les prêts aux ménages ont augmenté de 1 460 milliards de yuans, dont les prêts à court terme de 276,4 milliards de yuans et les prêts à moyen et long terme de 1 180 milliards de yuans.

D'une manière générale, les prêts à moyen et long terme des résidents sont principalement des prêts hypothécaires, ce qui signifie que la croissance des prêts hypothécaires s'est considérablement ralentie au premier semestre de cette année. Les données montrent que les prêts à moyen et long terme aux résidents au premier semestre 2024 ont diminué de 19,2 % par rapport à 1 460 milliards de yuans en 2023, et de 66 % par rapport à la période de pointe de 2021. Au cours de la même période en 2023, 2022 et 2021, l'augmentation de ce nombre sera respectivement de 1 460 milliards de yuans, 1 560 milliards de yuans et 3 430 milliards de yuans.

En outre, en tant que principale force d'émission de prêts hypothécaires, à la fin de 2023, le solde des prêts hypothécaires des six grandes banques était d'environ 25 810 milliards de yuans, soit une diminution de 556,9 milliards de yuans par rapport à la fin de l'année précédente. Auparavant, en 2022, le solde total des prêts hypothécaires des six grandes banques avait augmenté de 404,9 milliards de yuans, et en 2021, l'augmentation totale était de 2 484,3 milliards de yuans.

En trois ans, l’activité de prêts personnels est passée du statut de principal moteur de croissance des banques à celui de principal frein.

Les « rabais » ne sont pas nouveaux

Il convient de mentionner qu'à mesure que l'intérêt pour les « remises hypothécaires » augmente, certaines régions ont suspendu les « remises hypothécaires ».

Récemment, les journalistes ont appris du secteur que l'Association bancaire du Jiangsu avait publié un avis sur « l'Initiative visant à interdire les remises sur les prêts hypothécaires personnels au logement et à maintenir conjointement l'ordre de la concurrence loyale dans le secteur bancaire », préconisant que toutes les institutions financières bancaires réglementent leurs interactions. avec des intermédiaires d'ici fin juillet 2024. L'accord de coopération souligne que les banques ne doivent pas payer de commissions ou d'intérêts sous quelque forme que ce soit à des institutions tierces et à leurs employés pour les prêts personnels au logement commerciaux, ni aux clients de prêts personnels au logement.

Il convient de noter que les « remises hypothécaires » sont en fait une règle tacite dans le secteur qui est en sommeil depuis de nombreuses années. Cette apparition est une « renaissance d'un vieux rêve », sauf que cette fois, la banque donnera directement l'argent qui était à l'origine. "remboursé" à l'intermédiaire auprès de l'acheteur.

À une époque où le crédit est souple et où les banques se disputent la clientèle, les banques commerciales, en particulier les petites et moyennes banques, sont relativement faibles dans le jeu avec les intermédiaires. En 2009, le marché immobilier était en plein essor et les remises hypothécaires étaient en hausse, le taux de remise pouvant même atteindre 3 %. À l'époque, certains initiés avaient souligné que le comportement de « rabais » perturbait l'ordre du marché et encourageait les achats spéculatifs de logements, ce qui jouait un rôle dans la formation de bulles.

En 2010, l'Association bancaire de Chine a publié le document Yin Xie Fa [2009] n° 138, exigeant que les banques commerciales nationales ne versent aucune remise hypothécaire aux agences immobilières et aux intermédiaires hypothécaires, sous quelque forme que ce soit. L'Association bancaire de Chine a souligné que les « rabais » ont déclenché une concurrence féroce dans le secteur des prêts hypothécaires et perturbé l'ordre du marché. Des « remises » élevées augmentent également les coûts de fonctionnement des banques, nuisant ainsi aux intérêts des banques et des consommateurs. Sous la tentation des « rabais », certains intermédiaires hypothécaires aident leurs clients à fournir de faux documents aux banques prêteuses, ce qui augmente les risques hypothécaires bancaires et nuit au bon développement des activités hypothécaires.

À cette époque, après plusieurs baisses des taux d'intérêt en 2008 et une réduction de 30 % sur les taux d'intérêt hypothécaires, les marges bénéficiaires des prêts hypothécaires d'occasion des banques étaient devenues assez étroites, en particulier au cours de la première année de prêt, qui n'était pratiquement pas rentable. Il y avait des conséquences institutionnelles pour l'arrêt du « rabais ». Propice au développement sain du marché des prêts au logement.

Toutefois, certains intermédiaires hypothécaires ont déclaré que si toutes les banques cessent d'offrir des « rabais » aux intermédiaires, elles factureront inévitablement davantage de frais d'intermédiaire aux acheteurs et aux vendeurs de logements pour compenser les pertes causées par l'arrêt des rabais par les banques.

Dans le jeu des intérêts multipartites, peut-on vraiment arrêter les « rabais » ? Va-t-il changer de « gilet » et réapparaître ? À en juger par l'évolution du marché après l'interdiction de 2010, les « remises » n'ont pas été complètement supprimées, mais existent sous des formes plus obscures telles que les « frais de garantie », les « frais de conseil aux entreprises » et les « frais de marketing ».

Rédacteur en chef : Meng Junlian Rédacteur en chef : Zhang Zhiwei