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„Der Markt verändert sich so schnell!“ Kürzlich beklagte sich Wang Qiang (Pseudonym), ein Immobilienmakler, der seit mehr als zehn Jahren in der Branche tätig ist, gegenüber einem Reporter der China Times darüber, dass er Kundenbetreuern Geld gegeben habe Kredite genehmigen, aber jetzt ist er ein Account Manager, der Aufträge entgegennimmt und Kunden Rabatte gewährt, die Kreditvergabegeschwindigkeit wird erheblich beschleunigt und kann sogar noch am selben Tag genehmigt werden.

Persönliche Hypothekendarlehen gelten seit jeher als beste Vermögenswerte der Banken. In den glorreichen Tagen der Immobilienbranche gab es einen endlosen Strom von Menschen, die bei der Bank ein Hausdarlehen beantragten. Um den Kredit schnell zu bekommen, gab es viele Hauskäufer, die Geschenke machten, Gäste bewirteten und Beziehungen anvertrauten.

Nun hat sich diese unausgesprochene Regel geändert.

„Jetzt gewähren Banken Rabatten an Leute, die Hypotheken beantragen. Wenn Sie über einen Vermittler kaufen und diese Rabatte nicht verlangen, fließen sie möglicherweise in die Taschen anderer Leute.“ Auf sozialen Plattformen teilten viele Internetnutzer ihre Erfahrungen mit „ Hypothekenrückerstattungen.

Ein Reporter der China Times stellte fest, dass das „Rabatt“-Verhältnis je nach Stadt und Bank variiert, wobei der Rabattsatz zwischen 0,4 % und 1 % liegt und einige Banken sogar Goldnuggets verschenken.

In diesem Zusammenhang wies der bekannte Ökonom Pan Helin in einem Interview mit einem Reporter der China Times darauf hin, dass der Hypothekenzins der Preis der Hypothek sei. Der sogenannte „Rabatt“ bedeute im Wesentlichen, dass der Preis der Hypothek gesunken sei. und der Hauptgrund für den Rückgang ist die derzeit geringe Nachfrage nach Hypotheken: „Es gibt zu viele Mönche, aber zu wenig Lebensmittel.“

„Rebate“ ist insgeheim beliebt

Unter der sogenannten „Hypothekenrückvergütung“ versteht man das Phänomen, dass Banken auf der Grundlage eines bestimmten Anteils der Gesamtkreditsumme Provisionen an Vermittler (z. B. Immobilienagenturen und Bürgschaftsgesellschaften) zurückzahlen, die Hypothekendienstleistungen erbringen.

Der Reporter bemerkte, dass es sich bei den meisten Banken, die „Hypothekenrückerstattungen“ gewähren, um Aktienbanken, städtische Geschäftsbanken und ländliche Geschäftsbanken handelt, die hauptsächlich auf den gewerblichen Kreditanteil von Gebrauchtwohnungen abzielen.

„Geben Sie nicht auf.“ Im Juli dieses Jahres kaufte Frau Wang aus Shanghai ihr erstes Haus in ihrem Leben. Als „5G-Surferin“ erfuhr sie auf einer sozialen Plattform, dass es Rabatte für private Wohnungsbaudarlehen gab. Nachdem sie das Haus online unterzeichnet hatte, kontaktierte sie eine Bank, die „Rabatte“ anbot, und erhielt eine unerwartete Überraschung von mehr als 20.000 Yuan.

Allerdings erzählte sie Reportern, dass sie hart daran gearbeitet habe, eine Bank zu finden, die „Rabatte“ gewähren könne. „Online-Leute sagen, dass es ‚Rabatte‘ gibt, aber Offline-Leute sagen, dass es keine gibt. Oft müssen wir privat chatten oder online ‚sitzen‘.“

Frau Wang erzählte Reportern, dass nicht lange nachdem sie eine Nachricht in dem Erfahrungsbeitrag „Hypothekenrückerstattung“ hinterlassen hatte, jemand die Initiative ergriffen habe, sie zu kontaktieren, einige von ihnen waren Agenturangestellte und einige Bankangestellte. Sie sagte offen, dass die genaue Höhe des Geldes, das sie zurückbekommen kann, vom Ergebnis des Chats abhängt: „Es ist besser, mehr anzustreben. Schließlich ist es jetzt nicht einfach, Geld zu verdienen.“

Wang Qiang sagte Reportern, dass einige Banken in Shanghai Vermittlern eine Rückerstattungsquote von bis zu 100 Yuan (1 %) gewähren können. Ein Kredit von 1 Million Yuan kann eine Rückerstattung von 10.000 Yuan erhalten, die meisten jedoch sie kosten 1000 Yuan (0,8 %) oder weniger.

Der Reporter bemerkte, dass einige Banken „Rabatte“ eher heimlich gewährten und den Kreditgebern vergünstigte Bargeldblöcke gewährten. „Sie gaben mir 5 Gramm Gold, aber die Bank sagte, sie dürften kein Bargeld direkt geben.“

„Derzeit gibt es keine ‚Rabatte‘ von den vier großen Banken.“ Ein Immobilienmakler aus Jiangsu sagte Reportern, dass es keine „Rabatte“ gebe, wenn ein Hauskäufer einen Bankkredit über eine bekannte Immobilienagentur-Plattform beantrage „ für Wohnungsbaudarlehen. Zum Grund sagte er unverblümt, dass „alle Rabatte der Banken von der Plattform verschlungen werden“.

Nach Ansicht von Pan Helin haben die Senkung der Hypothekenzinsen und „Rabatte“ für die Kunden die gleiche inhaltliche Bedeutung. Einige Bankzentralen verlangen jedoch Zinsangebote, und Filialen nutzen „Rabatte“, um zu niedrigen Preisen um Kunden zu konkurrieren. um Zinsbeschränkungen zu umgehen.

Es ist erwähnenswert, dass viele Immobilienmakler während der Untersuchung Reportern sagten, dass Immobilienagenturen für neue Häuser im Allgemeinen „Rabatte“ gewähren.

Ein Immobilienmakler in Peking, der seit vielen Jahren im Geschäft ist, sagte einem Reporter der China Times, dass ein Hauskäufer, der ein neues Haus über einen Makler erwirbt, auf der Grundlage der Verhandlungen zwischen ihm oder ihr einen bestimmten Betrag an Bargeld zurückerhalten kann zwei Parteien. „Denn bei neuen Häusern müssen die Kunden keine Vermittlungsgebühren zahlen, und die Bauträger werden den Vermittlern einen Teil der Provision geben.“

Banker sind involviert, Hypothekenkredite brechen ein

„Dies zeigt, dass Banken derzeit um die gleiche Homogenität konkurrieren, der Wettbewerb um Hypothekenkunden hart ist und die Branche involviert ist“, erklärte Pan Helin.

In den letzten Jahren ist es in der Branche zu einem offenen Geheimnis geworden, dass Bankangestellte „für die Arbeit bezahlen“, um Leistungsbeurteilungsziele zu erreichen. Zuvor standen Nachrichten wie Banker, die Dutzende bis Hunderte von Yuan ausgeben, um „online“ nach Indikatoren für die Eröffnung eines persönlichen Rentenkontos zu suchen, auf der heißen Suchliste. In den sozialen Medien kommt es nicht selten vor, dass Banker selbstironische Bemerkungen machen wie „Marketing an alle Mitarbeiter in allen Filialen“ und „jeden Tag hart arbeiten, um das Unternehmen zu unterstützen“.

Der Reporter bemerkte, dass die Kehrseite des zunehmenden „Volumens“ von Basismitarbeitern darin besteht, dass der Gesamtbetrag der persönlichen Hypothekendarlehen der Banken weiter schrumpft.

Laut dem von der Zentralbank veröffentlichten Finanzstatistikbericht für das erste Halbjahr 2024 stiegen die RMB-Kredite im ersten Halbjahr dieses Jahres um 13,27 Billionen Yuan. Bezogen auf die Sektoren stiegen die Kredite an Privathaushalte um 1,46 Billionen Yuan, davon stiegen die kurzfristigen Kredite um 276,4 Milliarden Yuan und die mittel- und langfristigen Kredite um 1,18 Billionen Yuan.

Im Allgemeinen handelt es sich bei den mittel- und langfristigen Krediten der Bewohner hauptsächlich um Hypothekendarlehen, was bedeutet, dass sich das Wachstum der Hypothekendarlehen im ersten Halbjahr dieses Jahres deutlich verlangsamte. Daten zeigen, dass die mittel- und langfristigen Kredite an Einwohner im ersten Halbjahr 2024 um 19,2 % im Vergleich zu 1,46 Billionen Yuan im Jahr 2023 und im Vergleich zur Spitzenzeit im Jahr 2021 um 66 % zurückgingen. Im gleichen Zeitraum in den Jahren 2023, 2022 und 2021 wird der Anstieg dieser Zahl jeweils 1,46 Billionen Yuan, 1,56 Billionen Yuan und 3,43 Billionen Yuan betragen.

Darüber hinaus belief sich der Saldo der Hypothekendarlehen der sechs großen Banken als Hauptkraft bei der Vergabe von Hypothekendarlehen Ende 2023 auf etwa 25,81 Billionen Yuan, was einem Rückgang von 556,9 Milliarden Yuan gegenüber dem Ende des Vorjahres entspricht. Zuvor, im Jahr 2022, stieg der gesamte Hypothekendarlehenssaldo der sechs großen Banken um 404,9 Milliarden Yuan, und im Jahr 2021 betrug der Gesamtanstieg 2.484,3 Milliarden Yuan.

Innerhalb von drei Jahren hat sich das Privathypothekengeschäft vom Haupttreiber des Bankenwachstums zum Hauptbremsfaktor entwickelt.

„Rabatte“ sind nichts Neues

Es ist erwähnenswert, dass einige Gebiete die „Hypothekenrückvergütungen“ ausgesetzt haben, da das Interesse an „Hypothekenrückvergütungen“ zunimmt.

Kürzlich erfuhren Reporter aus der Branche, dass der Jiangsu Banking Association eine Mitteilung zur „Initiative zum Verbot von Rabatten auf Hypothekendarlehen für Privatwohnungen und zur gemeinsamen Aufrechterhaltung der Ordnung des fairen Wettbewerbs in der Bankenbranche“ herausgegeben hat, in der er sich dafür einsetzt, dass alle Bankfinanzinstitute ihre Interaktionen regulieren mit Vermittlern bis Ende Juli 2024. In der Kooperationsvereinbarung wird betont, dass Banken keine Provisionen oder Zinsen in irgendeiner Form an Drittinstitute und deren Mitarbeiter für gewerbliche private Wohnbaukredite oder an private Wohnbaukreditkunden zahlen dürfen.

Es sei darauf hingewiesen, dass „Hypothekenrückerstattungen“ tatsächlich eine unausgesprochene Regel in der Branche sind, die seit vielen Jahren inaktiv ist. Dieser Auftritt ist ein „Wiedererleben eines alten Traums“, nur dass die Bank dieses Mal das ursprünglich gewährte Geld direkt zurückgibt „erstattet“ an den Vermittler des Eigenheimkäufers.

In einer Zeit lockerer Kreditvergabe und eines Wettbewerbs der Banken um Kunden sind Geschäftsbanken, insbesondere kleine und mittlere Banken, im Spiel mit Vermittlern relativ schwach. Im Jahr 2009 boomte der Immobilienmarkt und die Hypothekenrabatte stiegen. In der Spitze konnte der Rabattsatz sogar 3 % erreichen. Einige Insider wiesen damals darauf hin, dass das „Rabatt“-Verhalten die Marktordnung störte und spekulative Hauskäufe begünstigte, was zur Entstehung von Blasen beitrug.

Im Jahr 2010 veröffentlichte die China Banking Association das Dokument Yin Xie Fa [2009] Nr. 138, das inländische Geschäftsbanken dazu verpflichtet, Immobilienagenturen und Hypothekenvermittlern keinerlei Hypothekenrückerstattungen zu zahlen. Die China Banking Association wies darauf hin, dass „Rabatte“ einen heftigen Wettbewerb im Hypothekengeschäft ausgelöst und die Marktordnung gestört hätten. Hohe „Rabatte“ erhöhen auch die Betriebskosten der Banken und schaden den Interessen von Banken und Verbrauchern. Unter der Versuchung von „Rabatten“ unterstützen einige Hypothekenvermittler ihre Kunden dabei, den kreditgebenden Banken falsche Materialien zur Verfügung zu stellen, was das Hypothekenrisiko der Banken erhöht und die gesunde Entwicklung des Hypothekengeschäfts beeinträchtigt.

Nach mehreren Zinssenkungen im Jahr 2008 und einem Abschlag von 30 % auf die Hypothekenzinsen waren die Gewinnmargen der Banken aus zweiter Hand, insbesondere im ersten Jahr der Kreditvergabe, recht gering geworden, was dort grundsätzlich unrentabel war waren institutionelle Konsequenzen für die Einstellung des „Rabatts“. Förderlich für die gesunde Entwicklung des Wohnungsbaukreditmarktes.

Einige Leute von Hypothekenvermittlern sagten jedoch, dass, wenn alle Banken den Vermittlern keine „Rabatte“ mehr gewähren, sie unweigerlich höhere Vermittlergebühren von Hauskäufern und -verkäufern verlangen werden, um die Verluste auszugleichen, die durch die Einstellung der Rabatte durch die Banken entstanden sind.

Können „Rabatte“ im Spiel der Mehrparteieninteressen wirklich gestoppt werden? Wird er seine „Weste“ wechseln und wieder auftauchen? Gemessen an der Entwicklung des Marktes nach dem Verbot im Jahr 2010 wurden „Rabatte“ nicht vollständig abgeschafft, sondern existieren in unklareren Formen wie „Garantiegebühren“, „Unternehmensberatungsgebühren“ und „Marketinggebühren“.

Chefredakteur: Meng Junlian. Chefredakteur: Zhang Zhiwei