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Dos años después de la suspensión de la construcción, los propietarios de Zhujiang Four Seasons Joy City en Nanjing, provincia de Jiangsu, pueden pagar y obtener el reembolso del pago inicial.

La ciudad de Zhujiang Sijiyue, ubicada en la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Jiangning, ciudad de Nanjing, provincia de Jiangsu (en adelante, "Zona de Desarrollo de Jiangning"), tiene una fecha de entrega del contrato en junio de este año. Sin embargo, el proyecto ha estado suspendido durante dos años. y no se puede entregar a tiempo. Los compradores de viviendas están indefensos.

Desde 2023, muchos internautas han informado en el foro de mensajes de liderazgo del People's Daily Online que se suponía que Zhujiang Four Seasons Joy City entregaría la casa en junio de este año, pero el proyecto ha estado suspendido durante mucho tiempo y la entrega está muy lejos. Quieren solicitar un check-out y un reembolso. En junio de este año, el propietario de una propiedad publicó un mensaje en un foro de mensajes: "Ayúdenme a realizar el pago". Dijo que negoció con el promotor el pago pero se lo negaron y que había conseguido un pago inicial de 140.000 yuanes. "Le ruego al gobierno que me ayude", dijo.

La Zona de Desarrollo de Nanjing Jiangning respondió que había organizado conversaciones y negociaciones con los desarrolladores, instándolos a elaborar un plan de verificación y aclarar los plazos correspondientes. El resultado final de la negociación fue que el promotor afirmó que solo reembolsaría el pago de la vivienda sin compensar los intereses del préstamo hipotecario. Actualmente, la mayoría de los propietarios han firmado acuerdos pertinentes con el promotor. Con respecto al internauta que dejó un mensaje, Nanjing Jiangning Development Zone declaró que se había comunicado y negociado con el desarrollador y le recomendó que devolviera el pago inicial.

Se informa que este es el primer caso en el país en el que los funcionarios coordinaron los pagos centralizados y la devolución de los pagos iniciales después de la suspensión de un proyecto residencial. Según expertos del sector, aunque los intereses no se pueden reembolsar, para los propietarios preocupados es muy valioso poder devolver el pago de la vivienda y también proporciona una referencia práctica para situaciones similares en otros lugares.

33 hogares han firmado acuerdos de salida

La información pública muestra que el proyecto del complejo Pearl River Four Seasons Joy City es desarrollado por Nanjing Dingrui Real Estate. El proyecto incluye un total de 5 parcelas: G96, G97, G98, G104 y G105. Se informa que Nanjing Dingrui Real Estate es propiedad de Nanjing Airport New City Urban Development and Construction Co., Ltd., que posee el 49% de las acciones, y Nanjing Zhujiang Jingming Enterprise Management Consulting Co., Ltd., que posee el 51%. de las acciones, de las cuales esta última es Zhujiang Investment después de la penetración del capital.

En 2021, Zhujiang Investment ingresará al mercado inmobiliario de Nanjing por primera vez. Planea invertir 10 mil millones de yuanes para construir el centro comercial Airport New City, oficinas de investigación y desarrollo, residencias habitables e instalaciones de apoyo relacionadas, lo que lo convertirá en el primer centro comercial a gran escala. Complejo urbano en la Ciudad Nueva del Aeropuerto de Nanjing. En ese momento, se convirtió en el foco del mercado con su enorme escala de inversión y volumen de planificación.

Entre ellos, en 2021 y 2022 se lanzarán dos parcelas de terreno residencial, G98 (Yue Ming Garden) y G104 (Ding Rui Garden). Entre ellos, se planean un total de 9 edificios para G98 (Yueming Jiayuan), que se inaugurará por primera vez en julio de 2021 y cuya entrega está prevista originalmente para finales de junio de 2023; el lote G104 (Dingrui Jiayuan); se lanzará en abril de 2022, con un acuerdo que se completará en 2024 Entrega en junio.

La información pública muestra que debido a que Evergrande arrastró al contratista general del proyecto, Suzhong Construction Group, a dificultades operativas y tuvo una disputa con Zhujiang Investment, el trabajo se suspendió durante más de dos años desde julio de 2022. Durante este período, el proyecto también lanzó una nueva licitación de contratación general para promover la reanudación del proyecto, pero finalmente no logró implementarla.

Por eso, desde el año pasado, algunos propietarios han informado que el proyecto está suspendido desde hace mucho tiempo, la entrega de la casa está muy lejos y quieren solicitar un check-out y un reembolso. A mediados de julio de este año, en respuesta a la demanda de pago del propietario, la Zona de Desarrollo de Nanjing Jiangning organizó múltiples conversaciones y negociaciones con los desarrolladores y planeó activar los fondos de la cuenta de supervisión para comenzar el pago. Actualmente, la mayoría de los propietarios han firmado acuerdos relevantes. con los desarrolladores.

El 29 de julio, según informes de Beijing News y otros medios, la Oficina de Bienes Raíces del Distrito de Nanjing Jiangning respondió: Dingrui Garden, promocionado como Pearl River Four Seasons Joy City, será desarrollado y construido por Nanjing Dingrui Real Estate Co., Ltd. y se abrirá en abril de 2022. Se suscribieron y vendieron un total de 42 cuentas, y el número total de cuentas supervisadas fue de 50,67 millones. Debido al problema de falta de entrega de la comunidad por el cierre de la unidad de contratación general, luego de la intervención y coordinación de la oficina distrital de bienes raíces y del territorio, se planificó activar los fondos de la cuenta de supervisión para iniciar el check-out. Al 29 de julio, 33 hogares habían firmado acuerdos de salida con el desarrollador y los 9 restantes están coordinando con la empresa promotora.

Desde la suspensión de la construcción de bienes raíces hasta la clara posibilidad de salida y reembolso, los propietarios de Pearl River Four Seasons Joy City que abogaban por la salida y el reembolso finalmente vieron la luz.

"El edificio ha sido construido, pero no ha sido terminado. El trabajo se detuvo, la entrega no se puede realizar y la oficina de ventas se ha retirado". El gobierno ahora ha intervenido para resolver el problema, también es bueno que los propietarios permitan que los promotores den reembolsos completos a las personas que compran casas "si no pueden conseguir la casa y no se les puede reembolsar el dinero". es algo muy triste."

Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación E-House, cree que después de comprar un edificio sin terminar, era necesario verificar y reembolsar el pago inicial. De hecho, esto se hizo en el pasado, pero todo se basó en una negociación personal. . La razón por la que este caso en Nanjing puede considerarse "el primero" es porque es el primer caso de pago centralizado y reembolso del pago inicial bajo la promoción y coordinación activa de departamentos gubernamentales en los últimos dos años para "garantizar la entrega de un edificio".

Vale la pena señalar que, según la respuesta de la Zona de Desarrollo de Nanjing Jiangning, el promotor declaró que sólo reembolsaría el pago de la vivienda y no compensaría los intereses del préstamo hipotecario. Según expertos del sector, aunque se trata sólo del reembolso del pago inicial y sin los intereses correspondientes, para el propietario es muy valioso poder reembolsar el pago de la casa. Al mismo tiempo, este caso también proporciona una referencia práctica para que el nivel nacional se ocupe de propiedades suspendidas que son difíciles de "garantizar la entrega del edificio".

Algunas personas en la industria dijeron que este método puede considerarse como una referencia e inspiración para proyectos que no se descontaminan bien en la etapa inicial y no se pueden continuar construyendo y entregando en el futuro.

¿Se puede copiar y promocionar?

Compré una casa comercial, pero el promotor no ha podido entregarla e incluso algunos proyectos han estado suspendidos durante mucho tiempo. En este caso, el deseo de muchos compradores de vivienda es esperar que el desarrollador "pague y obtenga un reembolso". Sin embargo, debido a varias razones, es raro que los compradores de viviendas que se encuentran con proyectos sin terminar puedan realmente "pagar y obtener un reembolso".

En julio de 2022, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC propuso por primera vez “garantizar la entrega de edificios y estabilizar los medios de vida de la gente”. El 17 de mayo de este año, la Videoconferencia Nacional para Garantizar Eficazmente la Entrega de Vivienda propuso "continuar adhiriéndose a las políticas específicas de la ciudad, luchar contra el riesgo de viviendas comerciales sin terminar y promover sólidamente tareas clave como garantizar la entrega de viviendas y digerir las viviendas comerciales existentes". ". Garantizar la entrega de viviendas se ha convertido en una tarea importante para estabilizar el mercado inmobiliario.

Por lo tanto, el caso del "reembolso de salida" en Nanjing Pearl River Four Seasons City ha atraído una amplia atención. Entonces, ¿puede replicarse y promoverse este caso de Nanjing?

Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a China News Weekly que el caso de Nanjing Pearl River Four Seasons City tiene ciertas características especiales, es decir, hay un saldo en la cuenta de supervisión del fondo de preventa, que es un requisito previo para retirar y reembolsar el pago inicial. Dijo que después de 2022 el gobierno fortalecerá la supervisión de los fondos de preventa, y este caso entra en esta categoría. Por tanto, también existe la posibilidad de retirar y reembolsar el pago inicial.

En su opinión, la nueva ronda de vivienda garantizada diversificará los derechos e intereses de los propietarios, además de consolidar activamente las principales responsabilidades de los promotores para garantizar la vivienda, promover la reanudación de los trabajos y la producción del proyecto y completar la entrega, salida y entrega. El reembolso del pago inicial también son opciones. Dijo que, en particular, las ventas de proyectos son pequeñas y la escala restante sin vender es grande, pero el valor de los bienes es difícil de eliminar después de agotar todos los medios, los desarrolladores no pueden agregar fondos adicionales, vender activos ni recuperar fondos malversados. Luego, para este tipo de proyecto, es una opción pagar e intercambiar por otros proyectos con entrega garantizada en los alrededores o área, o pagar y reembolsar el pago inicial como Nanjing Zhujiang Four Seasons City.

"Todas estas son exploraciones de soluciones multicanal para avanzar en el trabajo de garantizar la entrega de viviendas, resolver edificios sin terminar a través de múltiples canales y proteger los derechos e intereses de los pequeños propietarios. Li Yujia dijo que para ellos tienen una amplia aplicabilidad". Los propietarios que compran casas para uso independiente también pueden optar por cambiarlas por un proyecto circundante después de realizar la compra bajo la coordinación del gobierno.

Yan Yuejin cree que este tipo de operación se basa en varios fundamentos: en primer lugar, la entrega de la propiedad está muy lejos, e incluso si se inyectan fondos, puede ser muy difícil de entregar; en segundo lugar, la cuenta de supervisión del fondo de preventa; las empresas inmobiliarias pertinentes tienen fondos disponibles para reembolso, es decir, el dinero puede reembolsarse; en tercer lugar, si los precios de la vivienda bajan, los compradores pueden suscribirse a otras casas después de reembolsar el dinero;

Dijo a China News Weekly que este tipo de modelo es innovador, pero que se deba promover de esta manera en el futuro puede depender de la situación financiera de las empresas inmobiliarias. Si la "entrega garantizada de viviendas" se puede promover sin problemas, entonces esto. Este tipo de modelo generalmente no es compatible. Las operaciones de caja, especialmente aquellas que involucran préstamos bancarios y otras cuestiones, son difíciles de coordinar.

Yan Yuejin cree que la inspiración de este tipo de enfoque es que, para algunas dificultades de entrega, los gobiernos locales deben prestar atención y resolver los problemas de manera oportuna y promover activamente la solución de los problemas.

Dijo que resolver tales problemas de vivienda es en realidad una medida importante para "revitalizar las viviendas existentes y optimizar la vivienda incremental", y también puede inspirar la revitalización posterior de edificios sin terminar o proyectos en construcción. Al mismo tiempo, si se revisan todos estos proyectos, en realidad ayudará a integrarse con el modelo de "compra y construcción" mencionado actualmente en varios lugares, es decir, los gobiernos locales los adquieren y utilizan como proyectos de vivienda asequible.

Según expertos del sector, la clave de este enfoque reside en los fondos disponibles para reembolso en la cuenta de supervisión. Wang Yuchen, director del bufete de abogados Jinliu de Beijing, mencionó que en la actualidad, muchos proyectos de construcción sin terminar han estado suspendidos durante muchos años y los fondos de preventa de viviendas en las cuentas de supervisión han desaparecido hace mucho tiempo. Esto significa que, ya sea por coordinación gubernamental o por una demanda del comprador de la vivienda, siempre que el desarrollador no tenga fondos suficientes en su cuenta, será muy difícil eventualmente devolver el pago de la vivienda.

Yu Xiaoyu, director de investigación de Yihan Think Tank, cree que el método de pago colectivo es adecuado para proyectos inmobiliarios con menos fondos regulatorios que no pueden cubrir la entrega del proyecto. y el pago de salida se puede cubrir desde la cobertura de los fondos regulatorios. Comparando el pago de salida y los fondos de construcción, elegimos la forma más fácil de lograrlo.

Li Yujia mencionó que para proyectos anteriores, si los fondos de preventa se malversan y no se pueden recuperar, y las ventas son relativamente pequeñas, se pueden tomar medidas para verificarlos y reemplazarlos con otros proyectos. Al mismo tiempo, se iniciará la liquidación por quiebra del proyecto y se dará prioridad a los fondos de liquidación para proteger los proyectos reemplazados.

En opinión de Li Yujia, ya sea implementar fondos para promover la reanudación del trabajo y la entrega, retirar e intercambiar por otros proyectos, o retirar y reembolsar el pago inicial, las responsabilidades territoriales de los gobiernos locales, las principales responsabilidades de los desarrolladores. , y se deben fortalecer las responsabilidades de apoyo de las instituciones financieras. Sólo los esfuerzos conjuntos de las tres partes pueden garantizar que los derechos e intereses de los propietarios estén efectivamente protegidos.

Autor: Sun Xiaobo