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建設中止から2年が経過し、江蘇省南京市珠江市にあるフォーシーズンズジョイシティのオーナーはチェックアウトして頭金の返金を受けることができるようになった。

珠江四路越市は江蘇省南京市江寧経済技術開発区（以下「江寧開発区」）に位置しており、契約の引き渡し日は今年6月となっているが、プロジェクトは2年間中断されている。予定どおりに配達できない場合、住宅購入者は悪者になるしかありません。

2023年以来、多くのネチズンが人民日報オンラインの指導掲示板で、珠江フォーシーズンズジョイシティは今年6月にアパートを引き渡す予定だったが、プロジェクトは長期間中断されており、引き渡しは遠いと報告してきた。 、チェックアウトと返金を申請したいと考えています。不動産所有者は今年6月、掲示板に「チェックアウトを手伝ってください」と書き込み、デベロッパーにチェックアウトの交渉をしたが拒否され、頭金14万元をかき集めたという。 「政府に助けてください」と彼は言いました。

南京江寧開発区は開発業者との協議や交渉を組織したと回答し、チェックアウト計画を立て、対応する時期を明確にするよう求めた。交渉の最終結果は、開発業者は、住宅ローン利息の補償はせず、住宅代金を返金するだけであると述べ、現在、ほとんどの所有者が開発業者と関連契約を締結している。メッセージを残したネットユーザーについて、南京江寧開発区は開発業者と連絡・交渉し、頭金の返還を勧告したと述べた。

報道によると、これは住宅プロジェクトが中断された後、当局が集中チェックアウトと頭金の返金を調整した国内初のケースだという。業界関係者によると、利息は返還できないものの、不安を抱えたオーナーにとって住宅代金を返還できるのは非常に価値があり、他の地域での同様の状況を考える上でも参考になるという。

33世帯がチェックアウト契約を締結

公開情報によると、珠江四季ジョイシティ複合プロジェクトは南京定瑞不動産によって開発されており、このプロジェクトには G96、G97、G98、G104、および G105 の合計 5 つの区画が含まれています。南京定瑞不動産は、南京空港新城都市開発建設有限公司が株式の49％を保有し、南京珠江京明企業管理コンサルティング有限公司が株式の51％を保有していると報じられている。うち後者は株式浸透後の珠江投資である。

珠江投資は2021年に初めて南京の不動産市場に参入し、100億元を投資して空港新城商業センター、研究開発オフィス、居住可能な住宅および関連支援施設を建設する予定で、初の大規模物件となる。南京空港新城の都市複合施設。当時はその莫大な投資規模と企画量で市場の注目を集めました。

このうち、G98 (岳明園) と G104 (定瑞園) の 2 つの住宅用地区画が 2021 年と 2022 年に発売される予定です。このうち、G98（岳明嘉源）は合計9棟の建設が計画されており、2021年7月に初めて竣工し、当初は2023年6月末に引き渡しが予定されている。 2022年4月に発売され、2024年に合意、6月に納入予定。

公開情報によると、このプロジェクトのゼネコンである蘇中建設集団が恒大によって運営困難に巻き込まれ、珠江投資と紛争を起こしたため、2022年7月から2年以上工事が中断されている。この間、事業再開を促す新たな一般契約入札も行われたが、結局執行されなかった。

そのため、昨年から一部のオーナーからは、プロジェクトが長期間中断されており、住宅の引き渡しが遠いため、チェックアウトと返金を申請したいとの報告が寄せられている。今年7月中旬、所有者のチェックアウトの要求に応じて、南京江寧開発区は開発業者との複数の協議と交渉を組織し、チェックアウトを開始するための監督口座基金を活性化する計画を立てた。現在、ほとんどの所有者は関連する署名を行っている。開発者との契約。

7月29日、北京新聞やその他のメディアの報道によると、南京江寧区不動産局は次のように回答した：珠江四季喜城として宣伝される定瑞園は、南京定瑞不動産有限公司によって開発、建設される予定である合計 42 のアカウントが登録および販売され、総監視アカウント数は 5,067 万になりました。一般請負部門の閉鎖によるコミュニティの不達の問題のため、地方不動産局と領土が介入して調整した後、監督口座資金をアクティブにしてチェックアウトを開始することが計画されました。 7月29日時点で、33世帯が開発会社とチェックアウト契約を締結しており、残りの9世帯は開発会社と調整中である。

不動産建設の中止からチェックアウトと返金の可能性が明らかになるまで、チェックアウトと返金を主張していた珠江四季ジョイシティのオーナーがついに日の目を見た。

珠江のフォーシーズンズ・ジョイシティ近くで働く不動産業者は、「建物は建設されたが、まだ完成していない。工事は中止され、配達はできず、営業所は撤退した」とチャイナ・ニュース・ウィークリーに語った。政府がこの問題を解決するために介入してきたが、住宅を購入できず、そのお金が返還されない場合、開発業者に全額返金させることは所有者にとっても良いことだ。 、これはとても悲しいことです。」

イーハウス研究所の研究部長、ヤン・ユエジン氏は、未完成の建物を購入した後、チェックアウトして頭金を返金する必要があったと考えているが、実際、これは過去にも行われていたが、すべて個人的な交渉に基づいていたという。 。南京の今回の事件が「初」と言える理由は、過去2年間の政府部門の積極的な推進と調整のもとで、集中チェックアウトと頭金の返金が行われた初の「納品保証」の事例だからである。建物の」。

注目に値するのは、南京江寧開発区からの回答によると、開発業者は住宅ローン利息の補償なしで住宅代金のみを返金すると述べたことである。業界関係者によると、頭金のみの返金でそれに相当する利息はないものの、所有者にとって住宅代金を返金できるのは非常に価値があるという。同時に、この事例は、「建物の引き渡しを保証する」ことが困難な保留物件に国家レベルで対処するための実践的な参考にもなる。

業界関係者の中には、この手法は初期段階で十分に除染が行われず、将来的に建設や納品を継続できないプロジェクトの参考やインスピレーションになると考える人もいる。

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商用住宅を購入しましたが、開発業者が住宅を引き渡すことができず、一部のプロジェクトは長期間中断されています。この場合、デベロッパーが「チェックアウトして返金してもらえる」ことを望むのが多くの住宅購入者の願いだ。しかし、さまざまな理由により、住宅購入者が未完了のプロジェクトに遭遇した場合に実際に「チェックアウトして払い戻しを受ける」ことができることはまれです。

2022年7月、中央委員会政治局会議は「建物の引渡しを保証し、人々の生活を安定させる」ことを初めて提案した。今年5月17日、住宅引き渡しの効果的な確保に関する全国ビデオ会議は、「引き続き都市特有の政策を遵守し、未完成の商業住宅のリスクと闘い、住宅引き渡しの確保や既存の商業住宅の消化などの重要な課題をしっかりと推進する」と提案した。 。」住宅の引き渡しを保証することは、不動産市場を安定させる上で重要な課題となっている。

そのため、南京珠江四季城の「チェックアウト返金」事件は広く注目を集めている。では、この南京事件を再現し、推進することはできるのでしょうか？

広東省住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、南京珠江四季城の事例にはある特殊な特徴がある、つまり売却前基金の監督口座に残高があると語った。チェックアウトして頭金を返金するための前提条件です。同氏は、2022年以降、政府はプレセールファンドの監督を強化する予定で、今回の件もそれに該当すると述べた。したがって、チェックアウトして頭金を返金する可能性もあります。

同氏の見解では、住宅保証の新たなラウンドは、住宅を保証し、プロジェクトの作業と生産の再開を促進し、引き渡し、チェックアウト、チェックアウトを完了するという開発者の主な責任を積極的に統合することに加えて、所有者の権利と利益を多様化するものである。頭金の返金もオプションです。特に、プロジェクトの売上は小さく、残りの規模は大きいが、あらゆる手段を尽くした後、商品の価値を取り除くのは難しく、開発者は追加の資金を追加したり、資産を売却したり、横領した資金を回収したりすることはできないと述べた。そして、このタイプのプロジェクトの場合は、チェックアウトして周辺地域の納品が保証されている他のプロジェクトに交換するか、南京珠江四季城のようにチェックアウトして頭金を返金するというオプションがあります。

「これらはすべて、住宅の引き渡しを保証し、複数のチャネルを通じて未完成の建物を解決し、小規模所有者の権利と利益を保護する作業を促進するためのマルチチャネルソリューションの探求です。これらは、これらの人々に広く適用可能です。」とLi Yujia氏は述べました。自己居住用に住宅を購入するオーナーは、政府の調整の下、チェックアウト後に周辺の​​プロジェクトに交換することを選択することもできます。

ヤン・ユエジン氏は、この種の運営はいくつかの基礎に基づいていると考えている。第一に、物件の引き渡しは遠く、たとえ資金が注入されたとしても、引き渡しは非常に困難である可能性がある。第二に、売却前の資金の監督口座。関連する不動産会社は返金可能な資金を用意しています。つまり、お金を返金することができます。第三に、住宅価格が下落した場合、購入者は返金後に他の住宅を購入することができます。

同氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、このタイプのモデルは革新的だが、今後この方法で推進すべきかどうかは住宅会社の財務状況次第かもしれない、「保証付き住宅供給」がスムーズに推進できるのであれば、と語った。タイプのモデルは一般にサポートされていません。チェックアウト操作、特に銀行ローンやその他の問題を伴う操作は調整が困難です。

ヤン・ユエジン氏は、この種のアプローチのインスピレーションは、一部の配送困難については、地方自治体が注意を払って問題をタイムリーに整理し、問題の解決を積極的に促進する必要があるということだと考えています。

同氏は、こうした住宅問題の解決は、実は「既存住宅の活性化と増分住宅の最適化」にとって重要な施策であり、未完成の建物や建設中のプロジェクトのその後の活性化を促すことにもなり得る、と述べた。同時に、こうしたプロジェクトをすべてチェックアウトすれば、今各地で言われている「買って建てる」モデル、つまり地方自治体が取得して手頃な価格の住宅プロジェクトとして活用するモデルとの統合にも実は役立つことになる。

業界関係者によると、このアプローチの鍵は、監督口座の返金に利用できる資金にあるという。北京金流法律事務所の所長ワン・ユーチェン氏は、現在、多くの未完成の建築プロジェクトが長年にわたって停止されており、監督口座の販売前住宅資金はとうの昔に消滅していると述べた。これは、政府の調整であれ、住宅購入者による訴訟であれ、開発業者の口座に十分な資金がない限り、最終的に住宅代金を返済するのは非常に困難であることを意味します。

イーハン・シンクタンクの研究ディレクターであるYu Xiaoyu氏は、一括チェックアウト方式は、規制資金でプロジェクトの実現をカバーできないプロジェクトに適していると考えており、初期段階で購入した人は多くない。チェックアウト支払いは規制資金の範囲内で賄うことができます。チェックアウト支払いと建設資金を比較して、より簡単な方法を選択しました。

Li Yujia氏は、過去のプロジェクトについて、販売前の資金が流用されて回収できず、売上が比較的小さい場合には、チェックアウトして他のプロジェクトに置き換える措置を講じることができると述べた。同時に、プロジェクトの破産清算が開始され、代替プロジェクトを保護するために清算資金が優先的に与えられます。

李裕佳氏の見解では、作業と配送の再開を促進するための資金の導入、チェックアウトと他のプロジェクトとの交換、または頭金のチェックアウトと返金のいずれであっても、地方自治体の領土責任、地方政府の主な責任は次のとおりです。開発者と金融機関のサポート責任を強化する必要があります。三者が協力して努力することによってのみ、所有者の権利と利益を効果的に保護することができます。

著者:孫暁波