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공사 중단 2년 만에 장쑤성 난징시에 위치한 주장 포시즌스 조이시티(Zhujiang Four Seasons Joy City) 소유주는 체크아웃을 하고 계약금을 환불받을 수 있게 됐다.

Zhujiang Sijiyue City는 장쑤성 난징시 장닝 경제 기술 개발구(이하 "Jianning 개발구"라고 함)에 위치하고 있습니다. 그러나 계약 납품일은 올해 6월이며 프로젝트는 2년 동안 중단되었습니다. 제 시간에 배달될 수 없습니다. 주택 구매자는 나쁜 사람이 될 수밖에 없습니다.

2023년부터 많은 네티즌들이 인민일보 온라인 지도 게시판을 통해 주장사계조이시티가 올해 6월에 아파트를 양도할 예정이었다고 보도했지만 사업이 오랫동안 중단돼 양도가 멀어졌다. , 체크아웃 및 환불을 신청하려고 합니다. 올해 6월에는 한 부동산 주인이 게시판에 '체크아웃 도와주세요'라는 글을 올렸는데, 개발업자와 체크아웃을 하려고 협의했지만 거절당했고 계약금 14만 위안을 긁어 모았다고 말했다. “정부에 도움을 청합니다”라고 그는 말했습니다.

난징 장닝 개발구는 개발자들과 대화와 협상을 조직했다고 답하며 체크아웃 계획을 세우고 해당 시점을 명확히 할 것을 촉구했습니다. 최종 협상 결과 개발업체는 주택담보대출 이자 보상 없이 주택대금만 환불하겠다고 밝혔다. 현재 대부분의 집주인은 개발업체와 관련 계약을 체결했다. 메시지를 남긴 네티즌에 대해 난징장닝개발구는 개발업체와 대화 및 협상을 했으며 계약금 반환을 권고했다고 밝혔습니다.

주택사업이 중단된 뒤 공무원들이 중앙집권적으로 체크아웃과 계약금 환불을 조율한 국내 첫 사례인 것으로 알려졌다. 업계 관계자에 따르면 이자는 돌려받을 수 없지만, 불안한 집주인에게 집값을 돌려줄 수 있다는 점은 매우 가치 있고, 다른 곳에서도 비슷한 상황이 발생할 경우 실질적인 참고가 될 수 있다.

33가구가 체크아웃 계약을 체결했습니다.

공개 정보에 따르면 Pearl River Four Seasons Joy City 복합 프로젝트는 Nanjing Dingrui Real Estate에서 개발했으며 이 프로젝트에는 G96, G97, G98, G104 및 G105의 총 5개 부지가 포함됩니다. Nanjing Dingrui Real Estate는 지분 49%를 보유한 Nanjing Airport New City Urban Development and Construction Co., Ltd.와 51%를 보유한 Nanjing Zhujiang Jingming Enterprise Management Consulting Co., Ltd.가 소유한 것으로 알려졌습니다. 그 중 후자는 지분 침투 후 Zhujiang Investment입니다.

Zhujiang Investment는 2021년 처음으로 난징 부동산 시장에 진출할 예정이며, 공항 신도시 상업센터, R&D 사무실, 살기 좋은 주택 및 관련 지원 시설을 건설하는 데 100억 위안을 투자해 최초의 대규모 프로젝트가 될 예정입니다. 난징공항 신도시의 도시복합단지. 당시 막대한 투자 규모와 기획 규모로 시장의 주목을 받았다.

이 중 주거용 토지 2개 단지인 G98(Yue Ming Garden)과 G104(Ding Rui Garden)이 2021년과 2022년에 착공될 예정이다. 이 중 G98(Yueming Jiayuan)에는 총 9개 건물이 계획되어 있으며, G104(Dingrui Jiayuan) 부지는 2021년 7월에 처음 출시되어 원래 2023년 6월 말에 인도될 예정입니다. 2022년 4월 출시, 2024년 계약 완료, 6월 인도 예정이다.

공개된 정보에 따르면 해당 프로젝트의 총 건설업체인 Suzhong Construction Group이 Evergrande에 의해 운영상의 어려움에 휘말리고 Zhujiang Investment와 분쟁을 겪으면서 2022년 7월부터 2년 넘게 공사가 중단된 것으로 나타났습니다. 이 기간 동안 프로젝트 재개를 촉진하기 위해 새로운 일반 계약 입찰도 시작했지만 결국 실행되지 못했습니다.

이에 지난해부터 일부 집주인들이 공사가 장기간 중단됐고, 집 인도도 멀었다며 체크아웃과 환불을 신청하고 싶다는 신고가 잇따르고 있다. 올해 7월 중순, 소유자의 체크아웃 요구에 대응하여 난징 장닝 개발구는 개발자와 여러 차례의 대화와 협상을 조직하고 체크아웃을 시작하기 위해 감독 계정 자금을 활성화할 계획을 세웠습니다. 현재 대부분의 소유자는 관련 계약을 체결했습니다. 개발자와의 계약.

7월 29일 베이징 뉴스 및 기타 언론 보도에 따르면 난징 장닝구 부동산국은 다음과 같이 응답했습니다. 주강 사계절 조이 시티로 홍보되는 Dingrui Garden은 Nanjing Dingrui Real Estate Co., Ltd.에서 개발 및 건설할 예정입니다. 2022년 4월 오픈 예정입니다. 총 42개의 계정이 청약 및 판매되었으며, 총 감독 계정 수는 5,067만 개입니다. 일반 계약 단위의 폐쇄로 인한 커뮤니티 미배송 문제로 인해 지역 부동산 국과 지역이 개입하고 조정 한 후 감독 계정 자금을 활성화하여 체크 아웃을 시작할 계획이었습니다. 7월 29일 현재 33가구가 개발업체와 퇴실계약을 체결했고, 나머지 9가구는 개발업체와 조율 중이다.

부동산 공사 중단부터 명쾌한 체크아웃과 환불 가능성까지, 체크아웃과 환불을 주장했던 주강포시즌스 조이시티 오너들이 드디어 빛을 보게 됐다.

"건물은 지어졌지만 완성되지 않았습니다. 작업이 중단되고 배송이 불가능해 판매 사무소가 철수되었습니다." 주강의 포시즌스 조이 시티 근처에서 일하는 한 부동산 중개인은 차이나 뉴스 위클리에 이렇게 말했습니다. 이제 정부가 나서서 문제를 해결했는데, 집을 구하지 못하고 돈을 돌려받을 수 없다면 개발업자들이 전액 환불해 주도록 하는 것도 좋은 일이다. , 정말 슬픈 일이군요."

E-House 연구소 연구 책임자인 Yan Yuejin은 미완성 건물을 구입한 후 계약금을 확인하고 환불해야 한다고 생각합니다. 실제로 이는 과거에도 이루어졌으나 모두 개인적인 협상에 의한 것이었습니다. . 이번 난징 사건이 '첫 번째'라고 할 수 있는 이유는 지난 2년간 정부 부처의 적극적인 홍보와 조율 하에 '배송 보장'을 위한 중앙 집중식 체크아웃과 계약금 환불이 이루어진 첫 번째 사례이기 때문이다. 건물의."

난징장닝개발구의 답변에 따르면 개발업체는 주택담보대출 이자에 대한 보상 없이 주택 대금만 환불하겠다고 밝혔습니다. 업계 관계자에 따르면 비록 계약금만 환불되고 이에 따른 이자는 없지만 집주인이 집값을 돌려받을 수 있다는 점은 매우 귀중한 일이다. 동시에, 이 사례는 "건물 인도를 보장"하기 어려운 유예된 부동산을 처리하기 위한 국가 차원의 실질적인 참고 자료이기도 합니다.

업계 일각에서는 이 방식이 초기 단계에서 제대로 제염이 이뤄지지 않아 향후 지속적으로 건설 및 납품이 어려운 프로젝트에 참고이자 영감이 될 수 있다고 말했다.

복사해서 홍보할 수 있나요?

상업용 주택을 구입했는데 개발업체에서 집을 납품하지 못하고 일부 사업이 장기간 중단되기도 했습니다. 이런 경우에는 개발업자가 “점검하고 환불을 받길” 바라는 것이 많은 주택 구입자들의 바램이다. 하지만 여러 가지 이유로 미완성 프로젝트를 접한 주택 구매자가 실제로 '체크아웃하고 환불을 받는' 경우는 드물다.

2022년 7월 중앙위원회 정치국 회의에서는 처음으로 “건물 인도를 보장하고 민생을 안정시킬 것”을 제안했다. 올해 5월 17일, 효과적인 주택 공급 보장을 위한 전국 화상 회의에서는 "지속적으로 도시별 정책을 준수하고, 미완성 상업용 주택 위험에 맞서 싸우며, 주택 납품 보장, 기존 상업용 주택 소화 등 핵심 과제를 확고히 추진할 것"을 제안했습니다. ." 주택 공급을 보장하는 것은 부동산 시장 안정을 위한 중요한 과제가 되었습니다.

이에 난징 주강 포시즌스 시티의 '체크아웃 환불' 사례가 큰 관심을 끌었다. 그렇다면 이번 난징 사례가 재현되고 홍보될 수 있을까?

광둥성 주택정책연구센터 수석 연구원 Li Yujia는 China News Weekly와의 인터뷰에서 난징 펄 리버 포시즌스 시티 사례에는 특별한 특징이 있다고 말했습니다. 즉, 사전 판매 자금 감독 계정에 잔액이 있다는 것입니다. 계약금을 확인하고 환불하기 위한 전제 조건입니다. 2022년 이후에는 정부가 분양자금에 대한 감독을 강화하겠다고 했는데 이번 사례도 이에 속한다. 따라서 계약금을 확인하고 환불할 수도 있습니다.

그의 견해로는 새로운 주택 보장은 소유자의 권리와 이익을 다양화할 뿐만 아니라 주택을 보장하는 개발자의 주요 책임을 적극적으로 통합하는 것 외에도 프로젝트 작업 및 생산 재개를 촉진하고 납품, 체크아웃 및 완료를 완료할 것입니다. 계약금 환불도 옵션입니다. 특히 프로젝트 매출이 적고 남은 미분양 규모도 크지만, 모든 수단을 동원해 개발사들이 추가 자금을 추가하거나 자산을 매각하거나 횡령한 자금을 회수할 수 없어 상품의 가치를 제거하기 어렵다고 말했다. 그런 다음 이러한 유형의 프로젝트의 경우 주변이나 지역에서 배송이 보장되는 다른 프로젝트를 확인하고 교환하거나 Nanjing Zhujiang Four Seasons City와 같이 계약금을 확인하고 환불하는 옵션입니다.

"이것들은 모두 주택 공급을 보장하고, 여러 채널을 통해 미완성 건물을 해결하고, 소규모 소유자의 권리와 이익을 보호하는 작업을 발전시키기 위한 다중 채널 솔루션에 대한 탐색입니다. 이러한 솔루션은 광범위한 적용 가능성을 가지고 있습니다." 자영업을 위해 주택을 구입하는 소유자도 있으며, 정부의 조정 하에 점검 후 주변 프로젝트로 교환하도록 선택할 수도 있습니다.

Yan Yuejin은 이러한 유형의 운영이 다음과 같은 몇 가지 기반을 기반으로 한다고 믿습니다. 첫째, 부동산 인도가 멀고 자금이 주입되더라도 전달이 매우 어려울 수 있습니다. 둘째, 사전 판매 자금 감독 계정입니다. 해당 부동산 회사에는 환불 가능한 자금이 있습니다. 즉, 돈을 환불받을 수 있습니다. 셋째, 집값이 떨어지면 구매자는 돈을 환불한 후 다른 주택을 청약할 수 있습니다.

그는 차이나 뉴스 위클리(China News Weekly)에 이런 유형의 모델은 혁신적이지만 향후 이런 방식으로 추진해야 할지 여부는 주택 회사의 재정 상황에 따라 달라질 수 있다고 말했습니다. 유형의 모델은 일반적으로 지원되지 않습니다. 특히 은행 대출 및 기타 문제와 관련된 체크아웃 작업은 조정하기 어렵습니다.

Yan Yuejin은 이러한 접근 방식의 영감은 일부 배송 문제에 대해 지방 정부가 적시에 문제에 주의를 기울이고 해결하며 문제 해결을 적극적으로 추진해야 한다는 데 있다고 믿습니다.

그는 이러한 주택 문제를 해결하는 것이 실제로 "기존 주택을 활성화하고 증분 주택을 최적화"하기 위한 중요한 조치이며 미완성 건물이나 건설 중인 프로젝트의 후속 활성화에도 영감을 줄 수 있다고 말했습니다. 동시에, 이러한 프로젝트가 모두 확인된다면 현재 여러 곳에서 언급되는 "구매 및 건설"모델, 즉 지방 정부가 이를 저렴한 주택 프로젝트로 구입하여 사용하는 것과 통합하는 데 실제로 도움이 될 것입니다.

업계 관계자에 따르면 이 접근 방식의 핵심은 감독 계좌에서 환불 가능한 자금에 있습니다. 베이징 진리우 법률 사무소 왕위첸 이사는 현재 많은 미완성 건축 프로젝트가 수년 동안 중단되었으며 감독 계좌의 주택분양자금이 사라진 지 오래라고 말했습니다. 이는 정부 조정이든 주택 구매자의 소송이든 개발업자의 계좌에 충분한 자금이 없는 한 결국 주택 지불금을 반환하기가 매우 어렵다는 것을 의미합니다.

Yihan Think Tank의 연구 책임자인 Yu Xiaoyu는 폐기가 적은 부동산 프로젝트에 집합 체크아웃 방식이 적합하다고 생각합니다. 그리고 체크아웃 대금은 커버할 수 있습니다. 규제 자금의 적용 범위 중에서 체크아웃 대금과 건설 자금을 비교하여 우리는 이를 달성하기 더 쉬운 방법을 선택했습니다.

Li Yujia는 이전 프로젝트의 경우 사전 판매 자금이 유용되어 회수할 수 없고 매출이 상대적으로 적다면 이를 확인하고 다른 프로젝트로 대체하는 조치를 취할 수 있다고 언급했습니다. 동시에 해당 프로젝트에 대한 파산 청산이 시작되고 대체된 프로젝트를 보호하기 위해 청산 자금이 우선적으로 제공됩니다.

Li Yujia의 견해로는 작업 재개 및 납품을 촉진하기 위한 자금을 집행하는 것인지, 다른 프로젝트를 확인 및 교환하거나 계약금을 확인하고 환불하는 것인지, 지방 정부의 영토적 책임, 지방 정부의 주요 책임 개발자, 금융기관의 지원 책임을 강화해야 합니다. 오직 세 당사자의 공동 노력만이 소유자의 권리와 이익을 효과적으로 보호할 수 있습니다.

저자 : 손샤오보