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Dois anos após a suspensão da construção, os proprietários do Four Seasons Joy City em Zhujiang, Nanjing, Jiangsu, podem fazer o check-out e obter o reembolso do pagamento inicial.

A cidade de Zhujiang Sijiyue está localizada na Zona de Desenvolvimento Econômico e Tecnológico de Jiangning, cidade de Nanjing, província de Jiangsu (doravante denominada "Zona de Desenvolvimento de Jiangning"). não pode ser entregue no prazo. Os compradores de casas não têm escolha a não ser se tornarem maus proprietários.

Desde 2023, muitos internautas relataram no quadro de mensagens de liderança do People's Daily Online que Zhujiang Four Seasons Joy City deveria entregar os apartamentos em junho deste ano, mas o projeto foi suspenso por um longo tempo e a entrega está longe , e desejam solicitar check-out e reembolso. Em junho deste ano, o proprietário de um imóvel postou uma mensagem em um quadro de mensagens: "Ajude-me a finalizar a compra". Ele disse que negociou com o desenvolvedor para finalizar a compra, mas foi recusado e que havia conseguido um pagamento inicial de 140.000 yuans. . “Peço ao governo que me ajude”, disse ele.

A Zona de Desenvolvimento de Nanjing Jiangning respondeu que organizou conversações e negociações com os desenvolvedores, instando-os a elaborar um plano de check-out e esclarecer os prazos correspondentes. O resultado final da negociação foi que o promotor declarou que apenas reembolsaria o pagamento da casa, sem compensação dos juros do empréstimo hipotecário. Actualmente, a maioria dos proprietários assinou acordos relevantes com o promotor. Em relação ao internauta que deixou uma mensagem, a Zona de Desenvolvimento de Nanjing Jiangning afirmou que havia se comunicado e negociado com o desenvolvedor e recomendou que ele devolvesse o pagamento inicial.

É relatado que este é o primeiro caso no país em que funcionários coordenaram check-outs centralizados e reembolsos de adiantamentos após a suspensão de um projeto residencial. Segundo especialistas do setor, embora os juros não possam ser reembolsados, é muito valioso para os proprietários ansiosos poder devolver o pagamento da casa e também fornece uma referência prática para situações semelhantes em outros locais.

33 famílias assinaram acordos de check-out

Informações públicas mostram que o projeto do complexo Pearl River Four Seasons Joy City é desenvolvido pela Nanjing Dingrui Real Estate. O projeto inclui um total de 5 lotes: G96, G97, G98, G104 e G105. É relatado que Nanjing Dingrui Real Estate é propriedade da Nanjing Airport New City Urban Development and Construction Co., Ltd., que detém 49% das ações, e da Nanjing Zhujiang Jingming Enterprise Management Consulting Co., Ltd., que detém 51% das ações, das quais a última é Zhujiang Investment após a penetração do capital.

Em 2021, a Zhujiang Investment entrará no mercado imobiliário de Nanjing pela primeira vez. Ela planeja investir 10 bilhões de yuans para construir o centro comercial Airport New City, escritórios de P&D, residências habitáveis ​​e instalações de apoio relacionadas, tornando-o o primeiro em grande escala. complexo urbano na cidade nova do aeroporto de Nanjing. Naquela época, tornou-se o foco do mercado com sua enorme escala de investimentos e volume de planejamento.

Entre eles, dois lotes residenciais, G98 (Jardim Yue Ming) e G104 (Jardim Ding Rui), serão lançados em 2021 e 2022. Entre eles, um total de 9 edifícios estão planejados para o G98 (Yueming Jiayuan), que será lançado pela primeira vez em julho de 2021 e está originalmente programado para ser entregue no final de junho de 2023; será lançado em abril de 2022, com acordo em 2024 Entrega em junho.

A informação pública mostra que porque o empreiteiro geral do projecto, Suzhong Construction Group, foi arrastado para dificuldades operacionais pela Evergrande e teve um litígio com a Zhujiang Investment, as obras foram suspensas por mais de dois anos desde Julho de 2022. Durante este período, o projecto também lançou um novo concurso geral de contratação para promover a retoma do projecto, mas acabou por não ser implementado.

Por isso, desde o ano passado, alguns proprietários têm relatado que o projeto está suspenso há muito tempo e a entrega da casa está longe, e querem solicitar check-out e reembolso. Em meados de julho deste ano, em resposta à demanda do proprietário por check-out, a Zona de Desenvolvimento Nanjing Jiangning organizou várias conversas e negociações com os desenvolvedores e planejou ativar os fundos da conta de supervisão para iniciar o check-out. acordos com desenvolvedores.

Em 29 de julho, de acordo com relatos do Beijing News e de outros meios de comunicação, o Nanjing Jiangning District Real Estate Bureau respondeu: Dingrui Garden, promovido como Pearl River Four Seasons Joy City, será desenvolvido e construído pela Nanjing Dingrui Real Estate Co., Ltd .e será inaugurado em abril de 2022. Um total de 42 contas foram subscritas e vendidas, e o número total de contas supervisionadas foi de 50,67 milhões. Devido ao problema de não entrega da comunidade devido ao encerramento da unidade de contratação geral, após a intervenção e coordenação da agência imobiliária distrital e do território, foi prevista a activação dos fundos da conta de fiscalização para início do check-out. em 29 de julho, 33 famílias assinaram acordos de check-out com a incorporadora, e as 9 restantes. A família está em coordenação com a incorporadora.

Da suspensão da construção imobiliária à clara possibilidade de check-out e reembolso, os proprietários do Pearl River Four Seasons Joy City que defendiam o check-out e o reembolso finalmente viram a luz do dia.

"O prédio foi construído, mas não foi concluído. As obras foram interrompidas, a entrega não pode ser feita e o escritório de vendas foi retirado. Um corretor de imóveis que trabalha perto do Four Seasons Joy City, em Pearl River, disse ao China News Weekly que." o governo agora interveio para resolver o problema, também é bom para os proprietários permitir que os incorporadores reembolsem integralmente as pessoas que compram as casas. "Se você não conseguir a casa e o dinheiro não puder ser reembolsado. , isso é uma coisa tão triste."

Yan Yuejin, diretor de pesquisa do E-House Research Institute, acredita que depois de comprar um prédio inacabado, foi necessário verificar e reembolsar o pagamento inicial. Na verdade, isso foi feito no passado, mas foi tudo baseado em negociação pessoal. . A razão pela qual este caso em Nanjing pode ser considerado "o primeiro" é porque é o primeiro caso de check-out centralizado e reembolso de entrada sob a promoção ativa e coordenação de departamentos governamentais nos últimos dois anos para "garantir a entrega de um edifício".

É importante notar que, de acordo com a resposta da Zona de Desenvolvimento de Nanjing Jiangning, o desenvolvedor afirmou que apenas reembolsaria o pagamento da casa sem compensação pelos juros do empréstimo hipotecário. Segundo especialistas do setor, embora se trate apenas de um reembolso do adiantamento e sem juros correspondentes, é muito valioso para o proprietário poder reembolsar o pagamento da casa. Ao mesmo tempo, este caso também fornece uma referência prática para o nível nacional lidar com imóveis suspensos e difíceis de “garantir a entrega do edifício”.

Algumas pessoas do setor disseram que este método pode ser considerado uma referência e inspiração para projetos que não estão bem descontaminados na fase inicial e não podem continuar a ser construídos e entregues no futuro.

Pode ser copiado e promovido?

Comprei uma casa comercial, mas a incorporadora não conseguiu entregar a casa e algumas obras até estão suspensas há muito tempo. Nesse caso, é desejo de muitos compradores de casas esperar que o desenvolvedor “faça o check-out e obtenha um reembolso”. No entanto, devido a vários motivos, é raro que os compradores de casas que encontram projetos inacabados possam realmente “verificar e obter um reembolso”.

Em Julho de 2022, a reunião do Bureau Político do Comité Central propôs pela primeira vez “garantir a entrega de edifícios e estabilizar a subsistência da população”. Em 17 de maio deste ano, a Videoconferência Nacional sobre Garantir Efetivamente a Entrega de Habitação propôs "continuar a aderir às políticas específicas da cidade, lutar contra o risco de habitações comerciais inacabadas e promover solidamente tarefas-chave, como garantir a entrega de moradias e digerir as habitações comerciais existentes". ." Garantir a entrega de habitação tornou-se uma tarefa importante na estabilização do mercado imobiliário.

Portanto, o caso do "reembolso de check-out" no Nanjing Pearl River Four Seasons City atraiu muita atenção. Então, este caso de Nanjing pode ser replicado e promovido?

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro Provincial de Pesquisa de Política de Habitação de Guangdong, disse ao China News Weekly que o caso da Nanjing Pearl River Four Seasons City tem certas características especiais, ou seja, há um saldo na conta de supervisão do fundo de pré-venda, que é um pré-requisito para finalizar a compra e reembolsar o pagamento inicial. Disse que a partir de 2022 o governo vai reforçar a fiscalização dos fundos de pré-venda, e este caso enquadra-se nesta categoria. Portanto, existe também a possibilidade de finalizar a compra e devolver o valor da entrada.

Na sua opinião, a nova ronda de habitação garantida irá diversificar os direitos e interesses dos proprietários, além de consolidar activamente as principais responsabilidades dos promotores para garantir a habitação, promover a retoma dos trabalhos de projecto e produção, e completar a entrega, check-out e. reembolso do pagamento inicial também são opções. Ele disse que, em particular, as vendas dos projetos são pequenas e a escala restante não vendida é grande, mas o valor dos bens é difícil de remover. Depois de esgotar todos os meios, os desenvolvedores não podem adicionar fundos adicionais, vender ativos, nem recuperar fundos desviados. Então, para este tipo de projeto, é uma opção fazer check out e trocar por outros projetos com entrega garantida no entorno ou região, ou fazer check out e devolver o sinal como Nanjing Zhujiang Four Seasons City.

"Todas essas são explorações de soluções multicanais para avançar no trabalho de garantir a entrega de moradias, resolver edifícios inacabados por meio de múltiplos canais e proteger os direitos e interesses dos pequenos proprietários. Elas têm ampla aplicabilidade para eles." proprietários que adquirem casas para habitação própria, também podem optar pela permuta por um projecto envolvente após check-out sob coordenação do governo.

Yan Yuejin acredita que este tipo de operação se baseia em vários fundamentos: primeiro, a entrega do imóvel está longe e, mesmo que sejam injetados recursos, pode ser muito difícil entregar, segundo, as contas de supervisão do fundo de pré-venda; as empresas imobiliárias relevantes têm fundos disponíveis para reembolso, ou seja, o dinheiro pode ser reembolsado em terceiro lugar, se os preços das casas caírem, os compradores podem subscrever outras casas após o reembolso;

Ele disse ao China News Weekly que este tipo de modelo é inovador, mas se deve ser promovido desta forma no futuro pode depender da situação financeira das empresas imobiliárias. Se a "entrega garantida de habitação" puder ser promovida sem problemas, então isso. Este tipo de modelo geralmente não é suportado. As operações de check-out, especialmente as que envolvem empréstimos bancários e outras questões, são difíceis de coordenar.

Yan Yuejin acredita que a inspiração deste tipo de abordagem é que, para algumas dificuldades de entrega, os governos locais devem prestar atenção e resolver os problemas em tempo hábil e promover ativamente a solução dos problemas.

Disse que a resolução destes problemas habitacionais é, na verdade, uma medida importante para “revitalizar as habitações existentes e optimizar as habitações incrementais”, podendo também inspirar a subsequente revitalização de edifícios inacabados ou projectos em construção. Ao mesmo tempo, se todos esses projectos forem verificados, ajudará na verdade a integrar-se com o modelo de “comprar e construir” actualmente mencionado em vários locais, ou seja, os governos locais adquirem-nos e utilizam-nos como projectos de habitação a preços acessíveis.

De acordo com especialistas do setor, a chave para esta abordagem reside nos fundos disponíveis para reembolso na conta de supervisão. Wang Yuchen, diretor do escritório de advocacia Jinliu de Pequim, mencionou que, atualmente, muitos projetos de construção inacabados foram suspensos por muitos anos e os fundos habitacionais de pré-venda nas contas de supervisão desapareceram há muito tempo. Isso significa que, seja por coordenação governamental ou por ação judicial do comprador da casa, enquanto o incorporador não tiver fundos suficientes em sua conta, será muito difícil eventualmente devolver o pagamento da casa.

Yu Xiaoyu, diretor de pesquisa do Yihan Think Tank, acredita que o método de check-out coletivo é adequado para projetos imobiliários com menos descomissionamento. Os fundos regulatórios não podem cobrir a entrega do projeto. e o pagamento do check-out pode ser coberto pela cobertura dos fundos regulatórios. Comparando o pagamento do check-out e os fundos de construção, escolhemos a forma mais fácil de consegui-lo.

Li Yujia mencionou que, para projetos anteriores, se os fundos de pré-venda forem desviados e não puderem ser recuperados, e as vendas forem relativamente pequenas, podem ser tomadas medidas para verificá-los e substituí-los por outros projetos. Ao mesmo tempo, será iniciada a liquidação da falência do projeto e os fundos de liquidação terão prioridade para proteger os projetos substituídos.

Na opinião de Li Yujia, seja para implementar fundos para promover a retomada do trabalho e entrega, ou para verificar e trocar por outros projetos, ou para verificar e reembolsar o pagamento inicial, as responsabilidades territoriais dos governos locais, as principais responsabilidades de promotores, e as responsabilidades de apoio das instituições financeiras devem ser reforçadas. Só os esforços conjuntos das três partes podem garantir que os direitos e interesses dos proprietários sejam eficazmente protegidos.

Autor: Sun Xiaobo