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"Para el mercado inmobiliario, una política fiscal sobre bienes inmuebles puede anular todos los beneficios aportados por la política '517'".

Texto/Ba Jiuling

Sólo escuché el sonido de las escaleras, pero nadie bajó.

Muchas políticas han experimentado idas y venidas similares, y el impuesto sobre bienes inmuebles es un ejemplo típico.

Recientemente, se han escuchado nuevos pasos y el sonido es muy diferente al de años anteriores.

La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral de la reforma y la promoción de la modernización al estilo chino" aprobada por la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del PCC contiene una nueva declaración sobre el impuesto inmobiliario: "mejorar el real sistema de impuestos sobre el patrimonio." Una piedra provocó mil olas.

Existe una profunda conexión entre el “impuesto sobre bienes inmuebles” y la Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del PCC.

Sus primeros pasos se originaron a partir de la "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre varias cuestiones relativas a la mejora del sistema económico de mercado socialista" aprobada por la Tercera Sesión Plenaria del XVI Comité Central del Partido Comunista de China en 2003. , que afirmó que "para implementar la reforma de impuestos y tarifas de construcción urbana, cuando se cumplan las condiciones, los bienes inmuebles se cobrará un impuesto predial unificado y estandarizado y se cancelarán los cargos correspondientes".

En aquel momento, el "impuesto sobre bienes inmuebles" aún no había tomado forma y fue sustituido por un impuesto sobre bienes inmuebles con el mismo significado que "gravar el vínculo de propiedad de la vivienda". Posteriormente, para distinguirlo de los impuestos sobre la propiedad, el nombre se actualizó a "impuesto sobre la propiedad" en 2009.

Diez años después, en 2013, la "Decisión" de la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del PCC propuso "acelerar la legislación sobre impuestos inmobiliarios y promover la reforma de manera oportuna".

Es la primera vez que el impuesto sobre bienes inmuebles aparece en un contexto oficial.

Desde el "impuesto sobre la propiedad" hasta el "impuesto sobre bienes inmuebles", la cobertura es completamente diferente.

Lo que tienen en común es que todos recaudan impuestos durante la etapa de "preservación". La diferencia es que el impuesto sobre bienes inmuebles es un "impuesto antiguo" y actualmente está exento de impuestos sobre bienes inmuebles para las casas de los residentes; El "nuevo impuesto" que integrará el impuesto sobre bienes inmuebles existente y el impuesto sobre el uso del suelo urbano grava tanto a los residentes como a las empresas.

El comentarista financiero Liu Xiaobo cree que,El futuro impuesto sobre bienes inmuebles será un sistema, no un impuesto único. Incluye el impuesto sobre el uso del suelo urbano, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra, el impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, el impuesto sobre el valor añadido para las empresas inmobiliarias, el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto individual para las personas físicas que venden casas, el impuesto de timbre y el impuesto sobre la propiedad durante el período de tenencia. Por supuesto, los gastos de transferencia de terreno también están incluidos.

Del “impuesto predial” al “impuesto inmobiliario”, las expectativas son muy diferentes

◎ En primer lugar, se espera que aumente los ingresos fiscales locales e incluso reemplace los "ingresos por transferencias de tierras". En 2023, el impuesto a la propiedad representará el 2,1% de los ingresos fiscales locales. Idealmente, cambiar a nuevos impuestos inyectará dinero incremental en las finanzas locales, lo que fue un foco en el pasado pero un punto débil ahora.

◎ En segundo lugar, desde la perspectiva de la brecha entre ricos y pobres y la prosperidad común, esperamos utilizar el impuesto a la propiedad como medio de ajuste de ingresos.

Sin embargo, Guosen Securities cree en un informe de investigación que el impuesto a la propiedad es la "poesía y la distancia" de las finanzas.En casos extremos, tomando como ejemplo el año 2020, si el impuesto a la propiedad reemplazara el 50% de las tarifas de transferencia de tierras (la principal fuente de financiamiento local), la carga tributaria sería cuatro veces mayor que la del impuesto a la renta personal.

Creen que “la razón por la que se sigue utilizando el programa piloto después de diez años es que no se ha encontrado el tipo impositivo perfecto”.

Zhang Bo, presidente del Instituto de Investigación 58 Anjuke, cree que la financiación de la tierra definitivamente será abolida en el futuro y reemplazada por la financiación fiscal. Sin embargo, los impuestos aquí no se limitan al impuesto sobre bienes inmuebles, y el impuesto sobre bienes inmuebles no tiene por qué ser el principal. Para muchas ciudades pequeñas y medianas, es muy poco probable que el impuesto sobre bienes inmuebles se convierta en un pilar.

Once años después, la declaración cambió a "mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles".

Desde la legislación sobre el "impuesto sobre bienes inmuebles" hasta el "sistema fiscal sobre bienes inmuebles", la naturaleza ha cambiado drásticamente.

La expresión de Liu XiaoboEl motivo de la nueva formulación es probablemente evitar el malentendido de "aumento de impuestos".En el futuro, los impuestos aumentarán en la etapa de tenencia de bienes inmuebles, pero los impuestos en la etapa de transacción disminuirán. Por lo tanto, sería más apropiado decir "mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles".

Por lo tanto, es evidentemente un malentendido pensar que mejorar el sistema tributario significa recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles.

El malentendido puede reflejar un estado psicológico común: la mayoría de la gente no sabe casi nada sobre el impuesto sobre bienes inmuebles, sólo saben que tarde o temprano llegará. Acompañando a esta determinación hay dos preguntas fijas:

"¿Cómo recaudarlo? ¿Cuándo se recaudará?"

Tenemos referencias sobre cómo recaudar impuestos; también tenemos derivaciones sobre cuándo recaudar impuestos.

Hablemos primero de las referencias.

La experiencia nacional sólo puede verse en Shanghai y Chongqing.

En 2011, Shanghai y Chongqing anunciaron el lanzamiento de proyectos piloto de impuestos a la propiedad.

Específicamente, los residentes de Shanghai que compran segundas unidades de vivienda o unidades superiores (incluidas las viviendas de segunda mano recién compradas), así como las unidades de vivienda recién compradas por no residentes de Shanghai, deben pagar impuestos sobre la propiedad.

Casas comerciales unifamiliares que ya son propiedad de ciudadanos de Chongqing, viviendas de lujo recién compradas (viviendas con un precio unitario de área de construcción que es dos veces o más que el precio promedio del mercado) y viviendas recién compradas por personas con "tres no" (no registro de hogar, sin negocio, sin trabajo) Las casas ordinarias segundas y superiores deben pagar impuestos a la propiedad.

Los detalles impositivos también son diferentes entre los dos lugares. La fórmula de cálculo del impuesto a la propiedad piloto es:

“El monto del impuesto a la propiedad a pagar = el área imponible de la casa recién comprada (área de construcción) × precio unitario de la casa recién comprada × valor impositivo × tasa impositiva”

Shanghai determina principalmente los precios límite de diferentes tipos impositivos. En 2024, el precio del cruce de Shanghai será de 91.954 metros cuadrados/yuan. Si el precio de transacción de una casa recién comprada es menor o igual a 91.954 yuanes/metro cuadrado, la tasa impositiva es del 0,4%, y si el precio de transacción es superior a 91.954 yuanes/metro cuadrado, la tasa impositiva es del 0,6%.

A principios de este año, Chongqing ajustó la tasa impositiva al 0,5%. Anteriormente, la tasa impositiva era del 0,5%, 1% o 1,2% según el valor de la casa. Además, el valor imponible se redujo del 100% al 70% del precio de transacción de la vivienda y también se aumentó el área exenta de 100 metros cuadrados a 180 metros cuadrados.

Lo que hay que destacar es que los pilotos de impuestos sobre bienes inmuebles en los dos lugares se aplican básicamente a las viviendas recién compradas a partir de la fecha del piloto, y menos a las viviendas compradas en el pasado (a excepción de las residencias comerciales unifamiliares mantenidas en Chongqing en en el pasado, que también deben pagar impuestos a la propiedad, y al calcular la superficie imponible de dos o más casas en Shanghai, se debe sumar la superficie de las habitaciones existentes).

En teoría, el impuesto a la propiedad es un impuesto de tenencia, pero los proyectos piloto en Shanghai y Chongqing prefieren imponer impuestos a las nuevas incorporaciones.

En cuanto a la contribución a las finanzas locales, a juzgar por los cambios en las reglas detalladas en los últimos dos años, la nota clave de los ajustes de los impuestos inmobiliarios en Shanghai y Chongqing es la "reducción de impuestos y de cargas" desde la perspectiva; de los umbrales impositivos, la gran mayoría de las personas actualmente no están dentro del alcance del pago de impuestos a la propiedad.

No hay muchos casos internos, pero los países extranjeros pueden compensarlo.

Según Liu Xiaobo, la recaudación de impuestos a la propiedad incluye principalmente los estilos estadounidense, japonés, singapurense y británico.

El impuesto a la propiedad de EE. UU. se aplica a aproximadamente el 1%-2% del valor tasado total de la casa + el terreno. El valor tasado de la casa y el terreno no es fijo y se reevaluará según un período determinado.

Japón grava la tierra y las casas por separado. La tasa del impuesto sobre la tierra es extremadamente baja y el valor fiscal de las casas se descuenta (depreciación) cada año.

Singapur calcula el impuesto a la propiedad en función del valor anual de cada casa × la tasa del impuesto a la propiedad.El llamado valor anual se refiere a la evaluación que realiza la Autoridad de Impuestos Internos de Singapur de los ingresos netos por alquiler que se pueden obtener alquilando la casa durante un año según las condiciones del mercado y de la vivienda.

No existe un impuesto inmobiliario especial en el Reino Unido durante el período de tenencia, solo un impuesto municipal. Depende de la casa y lo paga quien vive en ella (el inquilino paga la casa de alquiler). Tiene la naturaleza de "impuesto sobre la propiedad". + tarifa de administración de propiedad + tarifa de limpieza", pero la tasa impositiva también es muy baja. El impuesto municipal se paga mensualmente y el costo anual oscila principalmente entre £ 1.000 y £ 3.000.

En cuanto a cuándo imponerlo, ésta es una propuesta más complicada.

Por ahora, la respuesta probablemente sea no.

La conclusión proviene de tres expertos inmobiliarios. A continuación, echemos un vistazo a cómo llegaron a esta conclusión.

Cabezón tiene algo que decir

Ding Jiangang

Presidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria Daily Media de Zhejiang

La "Decisión" aprobada por la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China no menciona el impuesto sobre bienes inmuebles. Mucha gente interpretó de manera estricta la frase "mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles" como un impuesto sobre bienes inmuebles.

Mi comprensión personal es,El impuesto sobre bienes inmuebles no se aplicará plenamente durante al menos los próximos cinco años, o incluso nueve años.

Esto se deriva del tiempo legislativo. La Ley de Legislación estipula que cualquier nuevo impuesto o tasa requiere legislación. Sin embargo, en el plan legislativo del Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo, el impuesto sobre bienes inmuebles no está incluido en el plan legislativo. En otras palabras, si se legisla el impuesto sobre bienes inmuebles, no comenzará hasta el próximo Congreso Nacional del Pueblo. a partir de 2028.

Incluso si el próximo Congreso Nacional del Pueblo completa la legislación dentro de cinco años, no será hasta 2033, es decir, nueve años después.

Por lo tanto, en el corto plazo, los impuestos inmobiliarios no tendrán un impacto sustancial en el mercado inmobiliario.

Desde que se propuso la legislación sobre impuestos inmobiliarios en 2013, el progreso ha sido lento en los últimos 11 años debido a dos obstáculos.

◎ El primero es el obstáculo legal.

La tierra en nuestro país es propiedad del Estado y de las colectividades rurales. Ningún individuo tiene propiedad sobre la tierra. La gente suele hablar de derechos de propiedad de 70 años para propiedades residenciales, pero en realidad se refieren a derechos de uso de terrenos residenciales de 70 años. En teoría, después de 70 años, el terreno debajo de la casa no tiene nada que ver con el propietario.

Aunque el "Código Civil" aprobado en 2021 (en realidad la "Ley de Propiedad" de 2007) estipula que "cuando expire el plazo del derecho de uso de suelo para construcción residencial, éste se renovará automáticamente. El pago o reducción de las tasas de renovación deberá ajustarse a lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos”.

Si se renueva automáticamente y de forma gratuita, entonces, en teoría, el terreno residencial en China es indefinido y, en teoría, el propietario tiene la propiedad del terreno. Esto es incompatible con las disposiciones de la Constitución. El artículo 10 de la Constitución de la República Popular China estipula que el suelo urbano pertenece al Estado.

Si se renueva el arrendamiento de la tierra y se requiere pagar nuevamente la tarifa de transferencia de la tierra, dentro del período limitado de derechos de uso, el propietario tendrá que pagar la tarifa de transferencia de la tierra y el impuesto sobre bienes inmuebles.

Aunque la tarifa de transferencia de tierras es un cargo no tributario en las finanzas del gobierno local, es difícil definir claramente si tiene un significado fiscal. El valor de uso de la tierra también incluye la tarifa de transferencia de tierras, por lo que se utiliza el valor de tasación de la tierra como el. La base imponible puede ser sospechosa de impuestos. Pero el obstáculo legal más importante es que el propietario de la casa no tiene derechos de propiedad sobre el terreno, sino sólo el derecho a utilizarlo durante décadas.

Esto creará una brecha en los valores inmobiliarios.

Por ejemplo, una persona ahora compra una casa por 1 millón. En el año 69, la casa se valoró hasta 10 millones. Esta apreciación debe ser la apreciación del terreno, no la apreciación de la casa de hormigón armado en el terreno (porque la vida útil de diseño de los edificios civiles es de sólo 50 años, y una casa de 70 años teóricamente no tiene valor), y la segunda año El terreno donde se encuentra esta casa ha caducado o es necesario pagar la tarifa de transferencia del terreno para la renovación.

En este momento, si la tasa del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1% y cuesta 100.000, ¿estará dispuesto el propietario a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles? Si se evalúa de acuerdo con dicha función de valor, el valor de la casa se ha acercado a cero en este momento. ¿Cómo se puede recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles?

◎ El segundo son las barreras del mercado.

El impuesto sobre bienes inmuebles puesto a prueba en Shanghai y Chongqing en 2011 es completamente diferente del impuesto sobre bienes inmuebles del que hablamos hoy. Para fines piloto, se aplicó el concepto de impuesto a la propiedad de 1986.

Los proyectos piloto de impuestos sobre la propiedad en Shanghai y Chongqing no cumplieron con las expectativas. Shanghai solo aplica gravámenes a las viviendas incrementales, no a las viviendas existentes, y en Chongqing solo se aplican villas unifamiliares a las viviendas existentes. Dado que la base impositiva es muy estrecha y el tipo impositivo también es muy bajo, el impuesto sobre la propiedad recaudado de esta manera no contribuye mucho a las finanzas locales. Algunos incluso piensan que no puede cubrir los costes humanos y materiales de los impuestos. no puede cambiar en absoluto la dependencia de los gobiernos locales del financiamiento de la tierra.

Además, los llamados proyectos piloto en estas dos ciudades no tienen hasta ahora ningún fundamento jurídico.

Por último, no se puede ignorar el impacto esperado de los impuestos inmobiliarios en el mercado inmobiliario.

Después del impuesto sobre bienes raíces, los compradores de viviendas también deben pagar tarifas anuales regulares de propiedad de la vivienda. Si el valor tasado de la casa es de 5 millones este año y el tipo impositivo del 1% es de 50.000, el año que viene será de 4 millones y se pagarán 40.000. No importa cuánto aumente o se deprecie el precio de la vivienda, este dinero debe pagarse de acuerdo con la tasa impositiva.

Los daños inmobiliarios previstos por esta situación son muy graves y nadie se atreverá a poseer más casas.

Más importante aún, el mercado inmobiliario actual es completamente incapaz de soportar el impacto de la introducción del impuesto sobre bienes inmuebles en la confianza y las expectativas del mercado.

Zhang Bo

58 Presidente del Instituto de Investigación Anjuke

La Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del PCC no dio ninguna señal de que los impuestos sobre los bienes inmuebles residenciales personales se recaudarán en su totalidad en los próximos tres a cinco años.

A juzgar por la expresión, "mejorar aún más las políticas fiscales pertinentes" destaca la palabra "mejora" en lugar de "reforma" y otras palabras, por lo que no habrá ajustes importantes a los impuestos relacionados con los bienes inmuebles, especialmente los impuestos sobre bienes inmuebles. mención directa de palabras como "ampliación de proyectos piloto" y "plena implementación".

Por el momento también es imposible imponer un impuesto nacional sobre bienes inmuebles a las residencias individuales. Una vez que el impuesto sobre bienes inmuebles se implemente por completo, definitivamente será una noticia negativa para el mercado inmobiliario. Algunos propietarios de bienes raíces pueden estar ansiosos por vender sus propiedades para reducir su carga fiscal, lo que aumentará aún más la presión a la baja sobre los precios de la vivienda. no propicio para la venta de bienes inmuebles existentes.

Para el mercado inmobiliario, una política de impuestos sobre bienes inmuebles puede anular todos los beneficios aportados por la política "517".

Además, a juzgar por la situación en muchos países desarrollados como Estados Unidos y Japón, el impuesto sobre bienes inmuebles recaudado en una región (el nombre será diferente en cada país) se utilizará de manera integral para educación, atención médica, seguridad pública y otros proyectos en la región.

Sin embargo, es difícil para nuestro país copiar completamente este modelo extranjero, porque las instalaciones públicas como la educación son coordinadas por los gobiernos locales. Esto hace que las personas que pagan impuestos sobre bienes inmuebles no sientan directamente la inversión directa del impuesto sobre bienes inmuebles en el área donde. viven, y aún más La mayoría de ellos se quitan a la gente a gran escala a nivel de ciudad y se utilizan para la gente.

En términos de formulación de políticas, la futura recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles deberá tener en cuenta los intereses de quienes necesitan inmediatamente una primera vivienda. Una dirección es eximir a las personas o familias del impuesto sobre bienes inmuebles dentro de un área razonable para sus primeras viviendas. .

Para personas o familias con más de dos viviendas, se pueden considerar reducciones y exenciones apropiadas en función del período de uso de la tierra. Por ejemplo, cuanto más largos sean los derechos de uso de la tierra restantes, menor será la tasa de recaudación y más cortos serán los derechos de uso de la tierra restantes; Cuanto mayor sea la tasa de cobro, después del vencimiento, podrá cobrarlo según la proporción normal.

Si se aplica en función del alquiler (el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función de los ingresos por alquiler), puede hacer que el propietario transfiera el costo del impuesto al alquiler.

Sin embargo, los hechos no necesariamente se transfieren. El alquiler de viviendas en sí todavía se ve afectado por la oferta y la demanda. Además, el número de viviendas de alquiler asequibles en las ciudades de primer y segundo nivel está aumentando rápidamente, lo que tendrá un impacto directo en el mercado. alquileres basados.

En otras palabras, los propietarios sienten la necesidad de agregar impuestos inmobiliarios a los alquileres en el futuro, pero si pueden agregarlos generalmente no es una decisión individual y depende del nivel de alquiler del mercado.

Liu Xiaobo

comentarista financiero

Cuenta pública "Liu Xiaobo habla de finanzas"

La mejora del sistema de impuestos sobre bienes inmuebles pasa principalmente por promover la legislación, y llevará algún tiempo hasta que se implemente realmente.

El impuesto sobre bienes inmuebles durante la fase de tenencia es un impuesto directo. Será difícil recaudar impuestos directos y es posible que deba vincularse al crédito personal (será difícil recaudar impuestos inmobiliarios después de un cierto período de tiempo).

Además, la gente corriente sólo tiene derecho a utilizar el terreno bajo nuestras casas durante 40 a 70 años. El alquiler del terreno se ha pagado al momento de la compra de la casa. Al recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles, la racionalidad del impuesto sobre bienes inmuebles debe quedar clara. Explicado a la gente común, se debe formular una tasa impositiva razonable y no se puede reducir debido a los impuestos. Ha mejorado el poder adquisitivo y la disposición de la gente a tener hijos.

El efecto espada colgante de los impuestos inmobiliarios es muy obvio, especialmente para las familias ricas. Espero que se anuncie lo antes posible un plan racional y asequible, como un tipo impositivo punitivo no progresivo (cuantas más viviendas posea, mayor será el tipo impositivo). Esto animará a las familias ricas a comprar más casas y. Proporcionar más viviendas de alquiler para la sociedad. El papel de estabilizar los precios de la vivienda y los alquileres.

En la actualidad, hay muchas propuestas de recaudación de impuestos inmobiliarios a gritos en Internet, lo que ha perturbado los corazones de la gente y el mercado.

Autor de este artículo | Tian Weifeng | Él Feng Yue Ban | responsabilidadEditar | Él Mengfei

Redactor | Él Mengfei | Fuente |VCG