Новости

«Для рынка недвижимости политика налогообложения недвижимости может привести к тому, что все преимущества, предоставляемые политикой «517», будут сведены к нулю».

Текст/Ба Цзюлин

Я слышал только звук лестницы, но никто не спускался.

Многие политические меры претерпели подобные повороты и повороты, и налог на недвижимость является типичным примером.

Недавно раздались новые шаги, и звук сильно отличался от того, что было в предыдущие годы.

В «Решении ЦК Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации в китайском стиле», принятом третьим пленумом ЦК КПК 20-го созыва, содержится новое заявление о налоге на недвижимость – «улучшение реального система налогообложения недвижимости». Один камень поднял тысячу волн.

Существует глубокая связь между «налогом на недвижимость» и Третьим Пленумом ЦК КПК.

Ее первые шаги начались с «Решения ЦК Коммунистической партии Китая по некоторым вопросам совершенствования социалистической рыночной экономической системы», принятого третьим пленумом ЦК Коммунистической партии Китая 16-го созыва в 2003 году. , в котором говорилось, что «для реализации реформы городского строительного налога и сборов при выполнении условий будет взиматься единый и стандартизированный налог на недвижимость и будут отменены соответствующие сборы».

В то время «налог на недвижимость» еще не сформировался и был заменен налогом на недвижимость с тем же смыслом, что и «обложение налогом связи владения жильем». Позже, чтобы отличить его от сборов за недвижимость, в 2009 году название было изменено на «налог на имущество».

Десять лет спустя, в 2013 году, в «Решении» третьего пленума ЦК КПК 18-го созыва предлагалось «ускорить законодательство о налоге на недвижимость и своевременно продвигать реформу».

Впервые налог на недвижимость появился в официальном контексте.

От «налога на имущество» до «налога на недвижимость» охват совершенно разный.

Их объединяет то, что все они собирают налоги на этапе «сохранения». Разница в том, что налог на недвижимость является «старым налогом» и в настоящее время освобожден от налога на недвижимость, занимаемого жильцами; «Новый налог», который объединит существующий налог на недвижимость и налог на городское землепользование, взимается как с жителей, так и с предприятий.

Финансовый обозреватель Лю Сяобо считает, что:Будущий налог на недвижимость будет системой, а не единым налогом. Он включает в себя налог на городское землепользование, налог на добавленную стоимость земли, налог на использование обрабатываемых земель, налог на добавленную стоимость для компаний, занимающихся недвижимостью, налог на добавленную стоимость и индивидуальный налог для физических лиц, продающих дома, гербовый сбор и налог на имущество в течение периода владения. Конечно, плата за передачу земли также включена.

От «налога на имущество» до «налога на недвижимость» ожидания очень разные.

◎ Во-первых, ожидается, что это увеличит местные бюджетные доходы и даже заменит «доходы от передачи земли». В 2023 году налог на имущество будет составлять 2,1% доходов местного бюджета. В идеале переход на новые налоги приведет к дополнительному притоку денег в местные финансы, что было в центре внимания в прошлом, но сейчас является болевой точкой.

◎ Во-вторых, с точки зрения разрыва между богатыми и бедными и общего процветания мы надеемся использовать налог на недвижимость как средство корректировки доходов.

Однако в исследовательском отчете Guosen Securities говорится, что налог на недвижимость — это «поэзия и дистанция» финансов.В крайних случаях, взяв в качестве примера 2020 год, если бы налог на имущество заменил 50% сборов за передачу земли (основной источник местных финансов), налоговое бремя было бы в четыре раза больше, чем подоходный налог с населения.

Они считают, что «причина, по которой пилотный проект все еще используется спустя десять лет, заключается в том, что идеальная ставка налога не найдена».

Чжан Бо, президент 58-го научно-исследовательского института Анджуке, считает, что земельное финансирование в будущем обязательно будет отменено и заменено налоговым финансированием. Однако налогообложение здесь не ограничивается налогом на недвижимость, и налог на недвижимость не обязательно должен быть налогом. Для многих малых и средних городов маловероятно, что налог на недвижимость станет основой.

Одиннадцать лет спустя это заявление было изменено на «улучшение системы налогообложения недвижимости».

От законодательства о «налоге на недвижимость» до «налоговой системы» на недвижимость природа радикально изменилась.

Выражение лица Лю СяобоПричина новой формулировки, вероятно, заключается в том, чтобы избежать неправильного понимания понятия «повышение налогов».В будущем налоги на стадии владения недвижимостью будут увеличиваться, а на стадии сделки – снижаться. Поэтому правильнее говорить «улучшение системы налогообложения недвижимости».

Поэтому, очевидно, ошибочно думать, что совершенствование налоговой системы означает взимание налога на недвижимость.

Непонимание может отражать обычное психологическое состояние: большинство людей почти ничего не знают о налоге на недвижимость, они знают только, что он рано или поздно наступит. Это решение сопровождают два фиксированных вопроса:

«Как его взимать? Когда он будет взиматься?»

У нас есть рекомендации о том, как взимать налоги; у нас также есть выводы о том, когда взимать налоги;

Давайте сначала поговорим о ссылках.

Отечественный опыт можно увидеть только в Шанхае и Чунцине.

В 2011 году Шанхай и Чунцин объявили о запуске пилотных проектов по налогу на недвижимость.

В частности, жители Шанхая, которые приобретают вторичное или более высокое жилье (включая недавно приобретенный подержанный жилищный фонд), а также недавно приобретенное жилье нерезидентами Шанхая, должны платить налог на имущество.

Коммерческие дома на одну семью, уже принадлежащие гражданам Чунцина, недавно приобретенное элитное жилье (жилье, цена за единицу площади которого в два и более раз превышает среднюю рыночную цену) и недавно приобретенное людьми с «тремя нет» (нет прописка, нет бизнеса, нет работы) Вторые и выше обычные дома должны платить налог на имущество.

Детали налогообложения также различаются в двух местах. Формула расчета пилотного налога на недвижимость такова:

«Сумма налога на имущество, подлежащая уплате = налогооблагаемая площадь вновь приобретаемого дома (площади застройки) × цена за единицу вновь приобретённого дома × налоговая стоимость × налоговая ставка»

Шанхай в основном определяет граничные цены различных налоговых ставок. В 2024 году цена на Шанхайском перекрестке составит 91 954 квадратных метра за юань. Если цена сделки вновь приобретенного дома меньше или равна 91 954 юаней за квадратный метр, ставка налога составляет 0,4%, а если цена сделки превышает 91 954 юаней за квадратный метр, ставка налога составляет 0,6%.

В начале этого года Чунцин скорректировал ставку налога до 0,5%. Ранее ставка налога составляла 0,5%, 1% или 1,2% в зависимости от стоимости дома. Кроме того, налогооблагаемая стоимость была снижена со 100% до 70% от цены сделки с жильем, а освобожденная площадь также была увеличена со 100 квадратных метров до 180 квадратных метров.

Следует подчеркнуть, что пилотные проекты налога на недвижимость в этих двух местах в основном взимаются с вновь приобретенного жилья с даты пилотного проекта и в меньшей степени касаются жилья, купленного в прошлом (за исключением коммерческих жилых домов на одну семью, находящихся в Чунцине в прошлое, которое также необходимо платить налог на недвижимость, и при расчете налогооблагаемой площади двух или более домов в Шанхае необходимо суммировать существующую площадь помещения).

Теоретически налог на недвижимость является налогом на владение недвижимостью, но пилотные проекты в Шанхае и Чунцине предпочитают взимать налоги с новых построек.

Что касается вклада в местные финансы, то, судя по изменениям в детальных правилах за последние два года, ключевым моментом корректировок налога на недвижимость в Шанхае и Чунцине является «снижение налогов и снижение бремени» с точки зрения; Из-за налоговых порогов подавляющее большинство людей в настоящее время не находятся в рамках уплаты налогов на имущество.

Случаев внутри страны не так много, но зарубежные страны могут это компенсировать.

По словам Лю Сяобо, сбор налога на недвижимость в основном осуществляется в американском, японском, сингапурском и британском стилях.

Налог на недвижимость в США взимается в размере около 1%-2% от общей оценочной стоимости дома + земли. Оценка стоимости дома и земли не является фиксированной и будет переоцениваться в зависимости от определенного периода.

Япония облагает налогом землю и дома отдельно. Ставка земельного налога чрезвычайно низка, а налоговая стоимость домов дисконтируется (амортизируется) каждый год.

Сингапур рассчитывает налог на недвижимость на основе годовой стоимости каждого дома × ставки налога на недвижимость.Так называемая годовая стоимость относится к оценке Налогового управления Сингапура чистого дохода от аренды, который можно получить, сдавая дом в аренду на один год, исходя из рыночных и жилищных условий.

В Великобритании нет специального налога на недвижимость в период владения, только муниципальный налог. Он зависит от дома и оплачивается тем, кто в нем живет (арендатор платит за аренду дома). Он имеет характер «налога на недвижимость». + плата за управление недвижимостью + плата за уборку», но ставка налога также очень низкая. Муниципальный налог уплачивается ежемесячно, а ежегодные расходы в основном составляют от 1000 до 3000 фунтов стерлингов.

Что касается того, когда взимать его, это более сложный вопрос.

На данный момент ответ, вероятно, нет.

К такому заключению пришли три эксперта по недвижимости. Далее давайте посмотрим, как они пришли к такому выводу.

Большой голове есть что сказать

Дин Цзянган

Президент Института исследований недвижимости Zhejiang Daily Media

В «Решении», принятом третьим пленумом Центрального комитета Коммунистической партии Китая 20-го созыва, многие люди узко интерпретировали предложение «улучшение системы налога на недвижимость» как налог на недвижимость.

Моё личное понимание таково:Налог на недвижимость не будет полностью введен в течение как минимум следующих пяти или даже девяти лет.

Это вытекает из законодательного времени. Закон о законодательстве предусматривает, что любые новые налоги и ставки требуют законодательства. Однако в законодательном плане Постоянного комитета Всекитайского собрания народных представителей налог на недвижимость не включен в законодательный план. Другими словами, если налог на недвижимость должен быть законодательно принят, он не начнет действовать до следующего Всекитайского собрания народных представителей. начиная с 2028 года.

Даже если следующий Всекитайский народный конгресс завершит разработку закона в течение пяти лет, это произойдет не раньше 2033 года, то есть девять лет спустя.

Таким образом, в краткосрочной перспективе налоги на недвижимость не окажут существенного влияния на рынок недвижимости.

С тех пор как в 2013 году было предложено законодательство о налоге на недвижимость, прогресс в этом вопросе за последние 11 лет был медленным из-за двух препятствий.

◎ Во-первых, это юридическое препятствие.

Земля в нашей стране находится в собственности государства и сельских коллективов. Ни один человек не имеет права собственности на землю. Люди часто говорят о 70-летних правах собственности на жилую недвижимость, но на самом деле они имеют в виду 70-летние права пользования жилой землей. Теоретически через 70 лет земля под домом не имеет никакого отношения к владельцу.

Хотя «Гражданский кодекс», принятый в 2021 году (фактически «Закон о собственности» 2007 года), предусматривает, что «по истечении срока права пользования землей для жилищного строительства оно будет автоматически продлено. Уплата или уменьшение платы за продление производится быть в соответствии с положениями законов и административных правил».

Если он автоматически продлевается бесплатно, то теоретически жилая земля в Китае является бессрочной, и теоретически владелец имеет право собственности на землю. Это противоречит положениям Конституции. Статья 10 Конституции Китайской Народной Республики предусматривает, что городские земли принадлежат государству.

Если договор аренды земли продлевается и плату за передачу земли необходимо уплатить повторно, то в течение ограниченного периода права пользования собственнику придется уплатить плату за передачу земли и налог на недвижимость.

Хотя плата за передачу земли является неналоговым сбором в финансировании местных органов власти, трудно четко определить, имеет ли она налоговое значение. Стоимость использования земли также включает плату за передачу земли, поэтому в качестве стоимости использования земли используется оценочная стоимость. налоговая база может быть заподозрена в налогообложении. Но самым главным юридическим препятствием является то, что владелец дома не имеет права собственности на землю, а лишь право пользоваться ею на протяжении десятилетий.

Это создаст разрыв в стоимости недвижимости.

Например, человек сейчас покупает дом за 1 миллион. В 69-м году дом оценили в 10 миллионов. Этой оценкой должно быть удорожание земли, а не удорожание железобетонного дома на земле (ибо расчетный срок эксплуатации гражданских зданий составляет всего 50 лет, а 70-летний дом теоретически ничего не стоит), а второе год Срок действия земли, на которой расположен этот дом, либо истек, либо необходимо внести плату за передачу земли за продление.

В настоящее время, если ставка налога на недвижимость составляет 1% и она стоит 100 000 долларов, захочет ли домовладелец платить налог на недвижимость? Если оценивать по такой функции стоимости, то стоимость дома в это время приблизилась к нулю. Как можно взимать налог на недвижимость?

◎ Второе – рыночные барьеры.

Налог на недвижимость, пилотный проект которого был введен в Шанхае и Чунцине в 2011 году, полностью отличается от налога на недвижимость, о котором мы говорим сегодня. В целях пилотирования была применена концепция налога на имущество 1986 года.

Пилотные проекты по налогу на недвижимость в Шанхае и Чунцине не оправдали ожиданий. В Шанхае взимаются сборы только с дополнительного жилья, а не с существующего жилья, и только с вилл на одну семью взимаются сборы с существующего жилья в Чунцине. Поскольку налоговая база очень узкая, а ставка налога также очень низкая, налог на недвижимость, собираемый таким образом, не вносит большого вклада в местные финансы. Некоторые даже думают, что он не может покрыть человеческие и материальные затраты на налогообложение. оно вообще не может изменить зависимость местных органов власти от земельного финансирования.

Более того, так называемые пилотные проекты в этих двух городах пока не имеют правовой основы.

Наконец, нельзя игнорировать ожидаемое влияние налогов на недвижимость на рынок недвижимости.

После уплаты налога на недвижимость покупатели жилья также должны платить регулярные ежегодные сборы за владение жильем. Если оценочная стоимость дома в этом году составит 5 миллионов, а ставка налога в размере 1% составит 50 000, то в следующем году она составит 4 миллиона и будет выплачено 40 000. Независимо от того, насколько вырастет или понизится цена дома, эти деньги должны быть выплачены в соответствии со ставкой налога.

Ожидаемый ущерб недвижимости, нанесенный этой ситуацией, очень серьезен, и никто не осмелится удерживать больше домов.

Что еще более важно, нынешний рынок недвижимости совершенно не способен выдержать влияние введения налога на недвижимость на доверие и ожидания рынка.

Чжан Бо

58 Президент Научно-исследовательского института Анджуке

Третий Пленум ЦК КПК не дал сигнала о том, что налоги на жилую недвижимость будут введены в полном объеме в ближайшие три-пять лет.

Судя по выражению «дальнейшее совершенствование соответствующей налоговой политики», выделяется слово «улучшение», а не «реформа» и другие слова. Таким образом, серьезных корректировок налогов, связанных с недвижимостью, особенно налогов на недвижимость, не будет. прямое упоминание таких слов, как «расширение пилотных проектов» и «полная реализация».

В настоящее время также невозможно ввести национальный налог на недвижимость для индивидуальных жилых домов. Как только налог на недвижимость будет полностью введен, это определенно станет негативной новостью для рынка недвижимости. Некоторые владельцы недвижимости могут захотеть продать свою недвижимость, чтобы снизить налоговое бремя, что еще больше усилит понижательное давление на цены на жилье. не способствует продаже существующей недвижимости.

На рынке недвижимости политика налогообложения недвижимости может привести к сведению на нет всех преимуществ, предоставляемых политикой «517».

Кроме того, судя по ситуации во многих развитых странах, таких как США и Япония, налог на недвижимость, взимаемый в регионе (название будет разным в каждой стране), будет комплексно использоваться для образования, медицинского обслуживания, общественной безопасности и другие проекты в регионе.

Однако нашей стране трудно полностью скопировать эту зарубежную модель, поскольку общественные объекты, такие как образование, координируются местными органами власти. Это действительно заставляет людей, которые платят налог на недвижимость, не ощущать непосредственно прямых инвестиций налога на недвижимость в том районе, где они находятся. они живут, и даже больше. Большинство из них отбираются у народа в больших масштабах на городском уровне и используются для народа.

С точки зрения формулирования политики, будущий сбор налога на недвижимость должен будет учитывать интересы тех, кто срочно нуждается в первом доме. Одним из направлений является освобождение отдельных лиц или семей от налога на недвижимость в пределах разумной территории для их первых домов. .

Для отдельных лиц или семей, имеющих более двух домов, могут быть рассмотрены соответствующие скидки и льготы в зависимости от периода использования земли. Например, чем дольше остаются права на землепользование, тем ниже уровень сбора, тем короче остающиеся права на землепользование; выше скорость сбора. После истечения срока вы можете получить его в соответствии с обычной пропорцией.

Если он взимается на основе арендной платы (налог на недвижимость рассчитывается на основе дохода от аренды), это может привести к тому, что владелец переложит стоимость налога на арендную плату.

Однако факты не обязательно передаются. на основе арендной платы.

Другими словами, у арендодателей действительно есть желание добавить налоги на недвижимость к арендной плате в будущем, но смогут ли они добавить это, обычно это не индивидуальное решение, а зависит от уровня рыночной арендной платы.

Лю Сяобо

финансовый обозреватель

Паблик-аккаунт «Лю Сяобо рассказывает о финансах»

Совершенствование системы налогообложения недвижимости в основном предполагает продвижение законодательства, и для его реальной реализации потребуется некоторое время.

Налог на недвижимость на этапе владения является прямым налогом. Будет сложно собирать прямые налоги, и, возможно, их придется привязать к личному кредиту (через определенный период времени будет сложно собирать налоги на недвижимость).

Кроме того, обычные люди имеют право пользоваться землей под нашими домами только в течение 40–70 лет. Арендная плата за землю уплачивается при покупке дома. При взимании налога на недвижимость необходимо четко понимать рациональность налога на недвижимость. Объяснено простым людям: необходимо установить разумную ставку налога, и она не может быть снижена из-за налогообложения. Это улучшило покупательную способность людей и желание иметь детей.

Эффект висящего меча от налогов на недвижимость очень очевиден, особенно для богатых семей. Я надеюсь, что как можно скорее будет объявлен рациональный и доступный план, такой как непрогрессивная карательная ставка налога (чем больше у вас единиц жилья, тем выше ставка налога). Это побудит богатые семьи покупать больше домов и домов. предоставить обществу больше арендуемого жилья. Роль стабилизации цен на жилье и арендной платы.

В настоящее время в Интернете много кричащих и кричащих предложений по сбору налога на недвижимость, которые взволновали сердца людей и рынок.

Автор этой статьи | Тянь Вэйфэн | Хэ Фэн Юэ Пан | ответственностьРедактировать | Хэ Мэнфэй

Редактор | Хэ Мэнфэй | Источник |ВКГ