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"Pour le marché immobilier, une politique de fiscalité immobilière pourrait entraîner l'annulation de tous les avantages apportés par la politique '517'."

Texte/Ba Jiuling

J'ai seulement entendu le bruit des escaliers, mais personne n'est descendu.

De nombreuses politiques ont connu des rebondissements similaires, et la taxe foncière en est un exemple typique.

Récemment, de nouveaux pas ont été enregistrés et le son est très différent de celui des années précédentes.

La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation à la chinoise » adoptée par la troisième session plénière du 20e Comité central du PCC contient une nouvelle déclaration sur l'impôt foncier : « améliorer la fiscalité immobilière » système d'impôt sur les successions. Une pierre soulevait mille vagues.

Il existe un lien profond entre « l’impôt foncier » et la troisième session plénière du Comité central du PCC.

Ses premières mesures proviennent de la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur plusieurs questions concernant l'amélioration du système économique de marché socialiste » adoptée par la troisième session plénière du 16e Comité central du Parti communiste chinois en 2003. , qui a déclaré que "pour mettre en œuvre la réforme des taxes et des redevances sur la construction urbaine, lorsque les conditions seront remplies, une taxe foncière unifiée et standardisée sera prélevée et les charges pertinentes seront annulées."

A cette époque, la « taxe foncière » n'avait pas encore pris forme, et a été remplacée par une taxe foncière ayant le même sens de « taxation du lien d'accession à la propriété ». Plus tard, afin de le distinguer des taxes foncières, le nom a été mis à jour en « taxe foncière » en 2009.

Dix ans plus tard, en 2013, la « Décision » de la troisième session plénière du 18e Comité central du PCC proposait « d'accélérer la législation sur l'impôt foncier et de promouvoir la réforme en temps opportun ».

C’est la première fois que la taxe foncière apparaît dans un contexte officiel.

De la « taxe foncière » à la « taxe foncière », la couverture est complètement différente.

Ce qu'ils ont en commun, c'est qu'ils collectent tous des impôts pendant la phase de « préservation ». La différence est que la taxe foncière est un « ancien impôt » et qu'elle est actuellement exonérée des maisons occupées par les résidents. Une « nouvelle taxe » qui intégrera la taxe foncière existante et la taxe d'occupation des sols urbains est prélevée à la fois sur les résidents et sur les entreprises.

Le commentateur financier Liu Xiaobo estime que :La future taxe foncière sera un système et non un impôt unique. Il comprend la taxe d'occupation des sols urbains, la taxe sur la valeur ajoutée foncière, la taxe d'occupation des terres cultivées, la taxe sur la valeur ajoutée pour les sociétés immobilières, la taxe sur la valeur ajoutée et l'impôt des personnes physiques pour les particuliers qui vendent des maisons, le droit de timbre et l'impôt foncier pendant la période de détention. Bien entendu, les frais de transfert de terrain sont également inclus.

De la « taxe foncière » à la « taxe foncière », les attentes sont très différentes

◎ Premièrement, on s'attend à ce que cela augmente les recettes fiscales locales et même remplace les « recettes de transfert de terres ». En 2023, la taxe foncière représentera 2,1% des recettes fiscales locales. Idéalement, le passage à de nouvelles taxes injecterait des fonds supplémentaires dans les finances locales, ce qui était une priorité dans le passé mais un problème aujourd’hui.

◎ Deuxièmement, du point de vue de l'écart entre les riches et les pauvres et de la prospérité commune, nous espérons utiliser l'impôt foncier comme moyen d'ajustement des revenus.

Cependant, Guosen Securities estime dans un rapport de recherche que l'impôt foncier est la « poésie et la distance » de la finance.Dans des cas extrêmes, en prenant comme exemple l’année 2020, si l’impôt foncier devait remplacer 50 % des droits de mutation foncière (principale source de financement local), la charge fiscale serait quatre fois supérieure à celle de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Ils estiment que « la raison pour laquelle le projet pilote est toujours utilisé après dix ans est que le taux d’imposition idéal n’a pas été trouvé ».

Zhang Bo, président de l'Institut de recherche 58 Anjuke, estime que le financement foncier sera définitivement aboli à l'avenir et remplacé par un financement fiscal. Cependant, la fiscalité ici ne se limite pas à l'impôt foncier, et l'impôt foncier ne doit pas nécessairement être la taxe foncière. Pour de nombreuses villes petites et moyennes, il est très peu probable que la taxe foncière devienne un pilier.

Onze ans plus tard, la déclaration a été modifiée pour « améliorer le système de fiscalité foncière ».

De la législation « taxe foncière » à la « fiscalité » immobilière, la nature a radicalement changé.

L'expression de Liu XiaoboLa raison de cette nouvelle formulation est probablement d'éviter tout malentendu concernant la notion d'« augmentation des impôts ».À l'avenir, les impôts augmenteront au stade de la détention de biens immobiliers, mais les impôts au stade de la transaction diminueront. Il est donc plus approprié de parler d'« amélioration du système de fiscalité immobilière ».

C’est donc évidemment une erreur de penser que l’amélioration du système fiscal passe par la collecte de la taxe foncière.

Ce malentendu reflète peut-être un état psychologique courant : la plupart des gens ne connaissent presque rien à la fiscalité foncière, ils savent seulement qu’elle viendra tôt ou tard. Cette détermination est accompagnée de deux questions fixes :

« Comment le prélever ? Quand sera-t-il prélevé ?

Nous avons des références sur la manière de lever les impôts ; nous avons également des indications sur le moment où il faut lever les impôts.

Parlons d’abord des références.

L'expérience nationale ne peut être vue qu'à Shanghai et à Chongqing.

En 2011, Shanghai et Chongqing ont annoncé le lancement de projets pilotes de taxe foncière.

Plus précisément, les résidents de Shanghai qui achètent des logements secondaires ou supérieurs (y compris le parc de logements d'occasion nouvellement achetés), ainsi que les logements nouvellement achetés par des non-résidents de Shanghai, doivent payer une taxe foncière.

Maisons commerciales unifamiliales appartenant déjà à des citoyens de Chongqing, logements haut de gamme nouvellement achetés (logements dont le prix unitaire de la surface de construction est deux fois ou plus supérieur au prix moyen du marché) et récemment achetés par des personnes avec « trois non » (non enregistrement du ménage, pas d'entreprise, pas de travail) Les deuxièmes maisons ordinaires et les maisons ordinaires supérieures doivent payer l'impôt foncier.

Les modalités de taxation sont également différentes entre les deux lieux. La formule de calcul de la taxe foncière pilote est la suivante :

« Le montant de la taxe foncière à payer = la surface imposable de la maison nouvellement achetée (surface du bâtiment) × prix unitaire de la maison nouvellement achetée × valeur fiscale × taux d'imposition »

Shanghai détermine principalement les prix limites des différents taux d'imposition. En 2024, le prix de la jonction de Shanghai sera de 91 954 mètres carrés/yuan. Si le prix de transaction d'une maison nouvellement achetée est inférieur ou égal à 91 954 yuans/mètre carré, le taux d'imposition est de 0,4 %, et si le prix de transaction est supérieur à 91 954 yuans/mètre carré, le taux d'imposition est de 0,6 %.

Au début de cette année, Chongqing a ajusté le taux d'imposition à 0,5 %. Auparavant, le taux d'imposition était de 0,5 %, 1 % ou 1,2 % en fonction de la valeur de la maison. En outre, la valeur imposable a été réduite de 100 % à 70 % du prix de transaction du logement, et la zone exonérée a également été augmentée de 100 mètres carrés à 180 mètres carrés.

Ce qu'il faut souligner, c'est que les projets pilotes de taxe foncière dans les deux endroits sont essentiellement prélevés sur les logements nouvellement achetés à compter de la date du projet pilote, et impliquent moins les logements achetés dans le passé (à l'exception des résidences commerciales unifamiliales détenues à Chongqing en 2017). le passé, qui doit également payer l'impôt foncier, et Lors du calcul de la superficie imposable de deux maisons ou plus à Shanghai, la superficie des pièces existantes doit être totalisée).

En théorie, l'impôt foncier est une taxe de détention, mais les projets pilotes à Shanghai et Chongqing préfèrent prélever des impôts sur les nouvelles acquisitions.

En ce qui concerne la contribution aux finances locales, à en juger par les changements apportés aux règles détaillées au cours des deux dernières années, le thème principal des ajustements de l'impôt foncier à Shanghai et à Chongqing est « la réduction des impôts et des charges » ; En raison des seuils fiscaux, la grande majorité des personnes ne sont actuellement pas en mesure de payer des impôts fonciers.

Il n'y a pas beaucoup de cas nationaux, mais les pays étrangers peuvent compenser.

Selon Liu Xiaobo, la collecte des impôts fonciers concerne principalement les styles américain, japonais, singapourien et britannique.

L'impôt foncier américain est prélevé à environ 1 à 2 % de la valeur totale de la maison + du terrain. La valeur de la maison et du terrain n'est pas fixe et sera réévaluée selon une certaine période.

Le Japon impose les terrains et les maisons séparément. Le taux de l'impôt foncier est extrêmement faible et la valeur fiscale des maisons est actualisée (dépréciation) chaque année.

Singapour calcule l'impôt foncier sur la base de la valeur annuelle de chaque maison × taux d'impôt foncier.La valeur dite annuelle fait référence à l'évaluation par l'Inland Revenue Authority de Singapour du revenu locatif net qui peut être gagné en louant la maison pendant un an, en fonction des conditions du marché et du logement.

Il n'y a pas de taxe foncière spéciale au Royaume-Uni pendant la période de détention, seulement une taxe municipale. Elle dépend de la maison et est payée par celui qui y habite (le locataire paie la maison en location). + frais de gestion immobilière + frais de ménage", mais le taux d'imposition est également très faible. La taxe d'habitation est payée mensuellement et le coût annuel se situe généralement entre 1 000 et 3 000 £.

Quant à savoir quand le prélever, c’est une proposition plus compliquée.

Pour l’instant, la réponse est probablement non.

La conclusion vient de trois experts immobiliers. Voyons ensuite comment ils ont tiré cette conclusion.

La grosse tête a quelque chose à dire

Ding Jiangang

Président de l'Institut de recherche immobilière du Zhejiang Daily Media

La « Décision » adoptée par la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois ne mentionnait pas l'impôt foncier. De nombreuses personnes ont interprété de manière étroite la phrase « améliorer le système d'impôt foncier » comme un impôt foncier.

Ma compréhension personnelle est,La taxe foncière ne sera pas pleinement appliquée avant au moins cinq ans, voire neuf ans.

Ceci est dérivé du temps législatif. La loi sur la législation stipule que toute nouvelle taxe ou tout nouveau taux nécessite une législation. Toutefois, dans le plan législatif du Comité permanent de l'Assemblée populaire nationale, l'impôt foncier n'est pas inclus dans le plan législatif. En d'autres termes, si l'impôt foncier doit être légiféré, il ne commencera qu'à la prochaine Assemblée populaire nationale. à partir de 2028.

Même si la prochaine Assemblée populaire nationale finalise la législation d'ici cinq ans, ce ne sera pas avant 2033, soit neuf ans plus tard.

Par conséquent, à court terme, les taxes foncières n’auront pas d’impact substantiel sur le marché immobilier.

Depuis que la législation sur la taxe foncière a été proposée en 2013, les progrès ont été lents au cours des 11 dernières années en raison de deux obstacles.

◎ Le premier est l’obstacle juridique.

La terre dans notre pays appartient à l’État et aux collectivités rurales. Aucun individu n’en est propriétaire. Les gens parlent souvent des droits de propriété de 70 ans sur les propriétés résidentielles, mais ils font en réalité référence aux droits d'usage de 70 ans sur les terrains résidentiels. Théoriquement, après 70 ans, le terrain sous la maison n'a plus rien à voir avec le propriétaire.

Bien que le « Code civil » adopté en 2021 (en fait la « Loi sur la propriété » de 2007) stipule que « à l'expiration de la durée du droit d'usage du terrain à des fins de construction résidentielle, il sera automatiquement renouvelé. être conforme aux dispositions des lois et règlements administratifs ».

S'il est automatiquement renouvelé gratuitement, alors en théorie, les terrains résidentiels en Chine sont indéfinis et, en théorie, le propriétaire est propriétaire du terrain. Cela est incompatible avec les dispositions de la Constitution. L'article 10 de la Constitution de la République populaire de Chine stipule que les terrains urbains appartiennent à l'État.

Si le bail foncier est renouvelé et que les frais de transfert foncier doivent être à nouveau payés, alors pendant la période limitée des droits d'utilisation, le propriétaire devra payer les frais de transfert foncier et la taxe foncière.

Bien que les frais de transfert de terrains soient une charge non fiscale dans les finances des collectivités locales, il est difficile de définir clairement s'ils ont une signification fiscale. La valeur d'usage du terrain comprend également les frais de transfert de terrain, c'est pourquoi on utilise la valeur foncière comme valeur d'évaluation. l'assiette fiscale peut être suspectée d'impôt. Mais l’obstacle juridique le plus important est que le propriétaire de la maison n’a pas de droits de propriété sur le terrain, mais seulement le droit de l’utiliser pendant des décennies.

Cela créera un écart dans les valeurs immobilières.

Par exemple, une personne achète désormais une maison pour 1 million. En 69e année, la maison s'est appréciée à 10 millions. Cette appréciation doit être l'appréciation du terrain, et non l'appréciation de la maison en béton armé sur le terrain (car la durée de vie nominale des bâtiments civils n'est que de 50 ans et une maison de 70 ans est théoriquement sans valeur), et la seconde année Le terrain sur lequel se trouve cette maison est expiré ou les frais de transfert du terrain doivent être payés pour le renouvellement.

À l'heure actuelle, si le taux de taxe foncière est de 1 % et qu'il coûte 100 000, le propriétaire sera-t-il prêt à payer la taxe foncière ? Si elle est évaluée selon une telle fonction de valeur, la valeur de la maison s'approche de zéro à ce moment-là. Comment peut-on percevoir la taxe foncière ?

◎ Le deuxième concerne les barrières commerciales.

La taxe foncière testée à Shanghai et Chongqing en 2011 est complètement différente de la taxe foncière dont nous parlons aujourd'hui. À des fins de pilotage, le concept de taxe foncière de 1986 a été appliqué.

Les projets pilotes de taxe foncière à Shanghai et Chongqing n'ont pas répondu aux attentes. Shanghai ne prélève que les logements supplémentaires, pas les logements existants, et seules les villas unifamiliales sont prélevées sur les logements existants à Chongqing. Étant donné que l'assiette fiscale est très étroite et que le taux d'imposition est également très faible, l'impôt foncier ainsi collecté ne contribue pas beaucoup aux finances locales. Certains pensent même qu'il ne peut pas couvrir les coûts humains et matériels de la fiscalité. cela ne peut pas du tout changer la dépendance des gouvernements locaux à l’égard du financement foncier.

De plus, les soi-disant projets pilotes dans ces deux villes n’ont jusqu’à présent aucune base légale.

Enfin, l’impact attendu des taxes foncières sur le marché immobilier ne peut être ignoré.

Après la taxe foncière, les acheteurs de maison doivent également payer des frais annuels réguliers d’accession à la propriété. Si la valeur imposable de la maison est de 5 millions cette année et que le taux d'imposition de 1% est de 50 000, l'année prochaine, il sera de 4 millions et 40 000 seront payés. Peu importe l’augmentation ou la dépréciation du prix de l’immobilier, cet argent doit être payé en fonction du taux d’imposition.

Les dommages immobiliers attendus en raison de cette situation sont très graves et personne n'osera détenir davantage de maisons.

Plus important encore, le marché immobilier actuel est totalement incapable de résister à l'impact de l'introduction de la taxe foncière sur la confiance et les attentes du marché.

Zhang Bo

58 Président de l’Institut de recherche Anjuke

La troisième session plénière du Comité central du PCC n'a pas émis de signal indiquant que les impôts personnels sur l'immobilier résidentiel seraient entièrement prélevés au cours des trois à cinq prochaines années.

À en juger par l'expression « améliorer encore les politiques fiscales pertinentes », le mot « amélioration » est mis en avant plutôt que « réforme » et d'autres termes. Par conséquent, il n'y aura pas d'ajustements majeurs des taxes liées à l'immobilier, en particulier des taxes foncières. mention directe de mots tels que « expansion des projets pilotes » et « mise en œuvre complète ».

Il est également impossible pour le moment d’imposer une taxe foncière nationale sur les résidences individuelles. Une fois que la taxe foncière sera pleinement mise en œuvre, ce sera certainement une nouvelle négative pour le marché immobilier. Certains propriétaires immobiliers pourraient être désireux de vendre leurs propriétés pour réduire leur charge fiscale, ce qui augmentera encore la pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. peu propice à la vente de biens immobiliers existants.

Pour le marché immobilier, une politique de fiscalité foncière peut conduire à annuler tous les avantages apportés par la politique « 517 ».

En outre, à en juger par la situation de nombreux pays développés comme les États-Unis et le Japon, la taxe foncière prélevée dans une région (le nom sera différent dans chaque pays) sera largement utilisée pour l'éducation, les soins médicaux, la sécurité publique et d'autres projets dans la région.

Cependant, il est difficile pour notre pays de copier complètement ce modèle étranger, car les équipements publics tels que l'éducation sont coordonnés par les gouvernements locaux. Cela fait que les personnes qui paient l'impôt foncier ne ressentent pas directement l'investissement direct de l'impôt foncier dans la zone où elles se trouvent. ils vivent, et encore plus. La plupart d'entre eux sont prélevés à grande échelle sur la population au niveau de la ville et utilisés pour le peuple.

En termes de formulation des politiques, la future collecte de l’impôt foncier devra prendre en compte les intérêts de ceux qui ont un besoin immédiat d’un premier logement. L’une des orientations consiste à exonérer les individus ou les familles de l’impôt foncier dans une zone raisonnable pour leur premier logement. .

Pour les individus ou les familles possédant plus de deux logements, des réductions et exonérations appropriées peuvent être envisagées en fonction de la période d'utilisation du sol. Par exemple, plus les droits d'utilisation du sol restants sont longs, plus le taux de perception est faible, plus les droits d'utilisation du sol restants sont courts ; plus le taux de collecte est élevé. Après expiration, vous pouvez le collecter selon la proportion normale.

Si elle est prélevée sur la base du loyer (la taxe foncière est calculée sur la base des revenus locatifs), elle peut amener le propriétaire à répercuter le coût fiscal sur le loyer.

Cependant, les faits ne sont pas nécessairement transférés. Le loyer lui-même est toujours affecté par l'offre et la demande. En outre, le nombre de logements locatifs abordables dans les villes de premier et de deuxième rang augmente rapidement, ce qui aura un impact direct sur le marché. loyers basés.

En d’autres termes, les propriétaires ont effectivement envie d’ajouter des taxes foncières aux loyers à l’avenir, mais la possibilité de l’ajouter n’est généralement pas une décision individuelle et dépend du niveau des loyers du marché.

Liu Xiaobo

commentateur financier

Compte public "Liu Xiaobo parle de finance"

L'amélioration du système de fiscalité immobilière passe principalement par la promotion de la législation, et il faudra un certain temps pour qu'elle soit véritablement mise en œuvre.

La taxe foncière en phase de détention est un impôt direct. Il sera difficile de collecter les impôts directs, et il faudra peut-être les lier au crédit personnel (il sera difficile de collecter les taxes foncières après un certain temps).

De plus, les gens ordinaires n'ont le droit d'utiliser le terrain sous nos maisons que pendant 40 à 70 ans. Le loyer du terrain a été payé lors de l'achat de la maison, la rationalité de la taxe foncière doit être clairement établie. a expliqué aux gens ordinaires. Un taux d'imposition raisonnable doit être formulé et ne peut pas être réduit en raison de la fiscalité. Cela a amélioré le pouvoir d'achat des gens et leur volonté d'avoir des enfants.

L’effet d’épée suspendue des impôts fonciers est très évident, en particulier pour les familles aisées. J'espère qu'un plan rationnel et abordable sera annoncé le plus tôt possible, comme un taux d'imposition punitif non progressif (plus vous possédez de logements, plus le taux d'imposition est élevé). Cela encouragera les familles riches à acheter plus de maisons et à augmenter le taux d'imposition. fournir davantage de logements locatifs à la société. Le rôle de stabilisation des prix des logements et des loyers.

À l'heure actuelle, de nombreuses propositions criantes de perception de l'impôt foncier sur Internet ont perturbé le cœur des gens et le marché.

Auteur de cet article | Tian Weifeng | responsabilitéModifier | Il Mengfei

Editeur | Il Mengfei |VCG