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"Per il mercato immobiliare, una politica fiscale sugli immobili può causare l'annullamento di tutti i benefici apportati dalla politica '517'."

Testo/Ba Jiuling

Ho sentito solo il rumore delle scale, ma non è sceso nessuno.

Molte politiche hanno vissuto svolte simili e l’imposta sugli immobili ne è un tipico esempio.

Recentemente si sono sentiti nuovi passi e il suono è molto diverso rispetto agli anni precedenti.

La "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale della riforma e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" approvata dalla terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del PCC contiene una nuova dichiarazione sull'imposta sugli immobili - "migliorare l'imposta reale sistema fiscale di successione." Una pietra ha suscitato mille onde.

Esiste un profondo legame tra la “tassa immobiliare” e la Terza Sessione Plenaria del Comitato Centrale del PCC.

I suoi primi passi hanno avuto origine dalla "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese su diverse questioni riguardanti il ​​miglioramento del sistema economico socialista di mercato" approvata dalla Terza Sessione Plenaria del 16° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese nel 2003 , in cui si afferma che "per attuare la riforma delle tasse e delle tasse sull'edilizia urbana, quando le condizioni saranno soddisfatte, verrà riscossa un'imposta sulla proprietà unificata e standardizzata e i relativi oneri saranno cancellati".

A quel tempo, la "tassa immobiliare" non aveva ancora preso forma e fu sostituita da un'imposta fondiaria con lo stesso significato di "tassazione del legame di proprietà abitativa". Successivamente, per distinguerla dalle tasse sulla proprietà, nel 2009 il nome è stato aggiornato in "imposta sulla proprietà".

Dieci anni dopo, nel 2013, la “Decisione” della Terza Sessione Plenaria del 18° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese proponeva di “accelerare la legislazione fiscale sugli immobili e promuovere la riforma in modo tempestivo”.

Questa è la prima volta che l'imposta sugli immobili appare in un contesto ufficiale.

Dalla "tassa sulla proprietà" alla "tassa sugli immobili", la copertura è completamente diversa.

Ciò che hanno in comune è che tutti riscuotono le tasse durante la fase di "conservazione". La differenza è che l'imposta sulla proprietà immobiliare è una "vecchia tassa" e attualmente è esente dall'imposta sulla proprietà immobiliare dei residenti; La "nuova tassa" che integrerà l'attuale imposta sugli immobili e l'imposta sull'uso del suolo urbano verrà riscossa sia dai residenti che dalle imprese.

Il commentatore finanziario Liu Xiaobo ritiene che,La futura imposta immobiliare sarà un sistema e non un’imposta unica. Comprende l'imposta sull'uso dei terreni urbani, l'imposta sul valore aggiunto fondiario, l'imposta sull'occupazione dei terreni coltivati, l'imposta sul valore aggiunto per le società immobiliari, l'imposta sul valore aggiunto e l'imposta individuale per le persone fisiche che vendono case, l'imposta di bollo e l'imposta sulla proprietà durante il periodo di detenzione. Naturalmente sono incluse anche le spese di trasferimento fondiario.

Dalla “tassa sulla proprietà” alla “tassa sugli immobili”, le aspettative sono molto diverse

◎ In primo luogo, si prevede che aumenterà le entrate fiscali locali e addirittura sostituirà le “entrate dal trasferimento dei terreni”. Nel 2023, l’imposta sulla proprietà rappresenterà il 2,1% delle entrate fiscali locali. Idealmente, il passaggio a nuove tasse inietterebbe denaro incrementale nelle finanze locali, che rappresentava un obiettivo in passato ma un punto dolente ora.

◎ In secondo luogo, dal punto di vista del divario tra ricchi e poveri e della prosperità comune, speriamo di utilizzare l’imposta sulla proprietà come mezzo di aggiustamento del reddito.

Tuttavia, Guosen Securities ritiene in un rapporto di ricerca che l'imposta sulla proprietà sia la "poesia e la distanza" della finanza.In casi estremi, prendendo come esempio il 2020, se l’imposta sulla proprietà dovesse sostituire il 50% delle tasse di trasferimento fondiario (la principale fonte di finanziamento locale), il carico fiscale sarebbe quattro volte quello dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Ritengono che “il motivo per cui il progetto pilota viene ancora utilizzato dopo dieci anni è che non è stata trovata l’aliquota fiscale perfetta”.

Zhang Bo, presidente del 58 Anjuke Research Institute, ritiene che in futuro il finanziamento fondiario verrà definitivamente abolito e sostituito dal finanziamento fiscale. Tuttavia, la tassazione qui non si limita all'imposta immobiliare, e l'imposta immobiliare non deve essere necessariamente Per molte città di piccole e medie dimensioni è altamente improbabile che l’imposta sugli immobili diventi un pilastro.

Undici anni dopo, la dichiarazione cambiò in "migliorare il sistema fiscale immobiliare".

Dalla legislazione sulla "tassa immobiliare" al "sistema fiscale" immobiliare, la natura è cambiata drasticamente.

L'espressione di Liu XiaoboLa ragione della nuova formulazione è probabilmente quella di evitare l'equivoco di “aumento delle tasse”.In futuro, le tasse aumenteranno nella fase di detenzione degli immobili, ma diminuiranno le tasse nella fase delle transazioni. Pertanto, è più appropriato dire "migliorare il sistema fiscale immobiliare".

Pertanto è evidentemente un malinteso pensare che migliorare il sistema fiscale significhi riscuotere l’imposta sugli immobili.

L'equivoco potrebbe riflettere uno stato psicologico comune: la maggior parte delle persone non sa quasi nulla dell'imposta sugli immobili, sa solo che prima o poi arriverà. Ad accompagnare questa determinazione ci sono due domande fisse:

"Come riscuoterlo? Quando verrà riscosso?"

Abbiamo riferimenti su come imporre le tasse; abbiamo anche derivazioni su quando imporre le tasse.

Parliamo prima dei riferimenti.

L’esperienza domestica può essere vista solo a Shanghai e Chongqing.

Nel 2011, Shanghai e Chongqing hanno annunciato il lancio di progetti pilota relativi alle tasse sulla proprietà.

Nello specifico, le unità abitative di secondo livello e di livello superiore appena acquistate dai cittadini di Shanghai (compresi gli alloggi di seconda mano appena acquistati), così come le abitazioni appena acquistate da non residenti a Shanghai, devono pagare l'imposta sulla proprietà.

Case commerciali unifamiliari già di proprietà di cittadini di Chongqing, alloggi di fascia alta appena acquistati (alloggi con un prezzo unitario di transazione di un'area edificabile che è due volte o più del prezzo medio di mercato) e appena acquistati da persone con "tre no" (nessun registrazione della famiglia, niente attività commerciale, niente lavoro) Le seconde e superiori case ordinarie devono pagare l'imposta sulla proprietà.

Anche i dettagli fiscali sono diversi tra i due luoghi. La formula di calcolo dell'imposta pilota sulla proprietà è:

"L'importo dell'imposta sulla proprietà dovuta = area imponibile della casa appena acquistata (area edificabile) × prezzo unitario della casa appena acquistata × valore fiscale × aliquota fiscale"

Shanghai determina principalmente i prezzi limite delle diverse aliquote fiscali. Nel 2024, il prezzo dello svincolo di Shanghai sarà di 91.954 metri quadrati/yuan. Se il prezzo di transazione di una casa appena acquistata è inferiore o uguale a 91.954 yuan/metro quadrato, l’aliquota fiscale è dello 0,4%, mentre se il prezzo di transazione è superiore a 91.954 yuan/metro quadrato, l’aliquota fiscale è dello 0,6%.

All'inizio di quest'anno, Chongqing ha adeguato l'aliquota fiscale allo 0,5%. In precedenza, l'aliquota fiscale era dello 0,5%, 1% o 1,2% in base al valore della casa. Inoltre, il valore imponibile è stato ridotto dal 100% al 70% del prezzo della transazione immobiliare e anche la superficie esente è stata aumentata da 100 metri quadrati a 180 metri quadrati.

Ciò che deve essere sottolineato è che i progetti pilota sulle tasse sugli immobili nelle due località vengono fondamentalmente riscossi sugli alloggi appena acquistati a partire dalla data del progetto pilota, e coinvolgono meno gli alloggi acquistati in passato (ad eccezione delle residenze commerciali unifamiliari detenute a Chongqing nel del passato, che devono pagare anche l'imposta sulla proprietà, e Nel calcolare l'area imponibile di due o più case a Shanghai, è necessario sommare l'area delle case esistenti).

In teoria, l’imposta sulla proprietà è un’imposta sulla proprietà, ma i progetti pilota a Shanghai e Chongqing preferiscono imporre tasse sulle nuove aggiunte.

Per quanto riguarda il contributo alla finanza locale, non esiste nulla del genere. A giudicare dai cambiamenti nelle regole dettagliate negli ultimi due anni, la nota chiave degli adeguamenti fiscali sugli immobili a Shanghai e Chongqing è "riduzione delle tasse e riduzione degli oneri" dal punto di vista; delle soglie fiscali, la stragrande maggioranza delle persone attualmente non rientra nell’ambito del pagamento delle tasse sulla proprietà.

I casi interni non sono molti, ma i paesi esteri possono rimediare.

Secondo Liu Xiaobo, la riscossione delle tasse sulla proprietà comprende principalmente lo stile americano, giapponese, singaporiano e britannico.

L'imposta sulla proprietà negli Stati Uniti è pari a circa l'1%-2% del valore totale stimato della casa + terreno. La valutazione del valore della casa e del terreno non è fissa e verrà rivalutata in base a un certo periodo.

In Giappone, i terreni e le case vengono tassati separatamente. L'aliquota dell'imposta fondiaria è estremamente bassa e il valore fiscale delle case viene scontato (ammortamento) ogni anno.

Singapore calcola l'imposta sulla proprietà in base al valore annuo di ciascuna casa × aliquota dell'imposta sulla proprietà.Il cosiddetto valore annuale si riferisce alla valutazione da parte della Inland Revenue Authority di Singapore del reddito netto da locazione che può essere guadagnato affittando la casa per un anno in base al mercato e alle condizioni abitative.

Nel Regno Unito non è prevista alcuna tassa immobiliare speciale durante il periodo di detenzione, ma solo l'imposta municipale. Dipende dalla casa ed è pagata da chi la abita (l'affitto paga la casa). Ha la natura di "tassa sulla proprietà". + spese di gestione della proprietà + spese di pulizia", ​​ma anche l'aliquota fiscale è molto bassa. La tassa comunale viene pagata mensilmente e il costo annuale è generalmente compreso tra £ 1.000 e £ 3.000.

Per quanto riguarda il momento in cui imporla, la questione è più complicata.

Per ora, la risposta è probabilmente no.

La conclusione arriva da tre esperti immobiliari. Successivamente, diamo un’occhiata a come sono arrivati ​​a questa conclusione.

La testa grande ha qualcosa da dire

Ding Jiangang

Presidente dell'Istituto di ricerca immobiliare Zhejiang Daily Media

La "Decisione" approvata dalla Terza Sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese non menziona l'imposta sugli immobili Molte persone hanno interpretato in modo restrittivo la frase "migliorare il sistema fiscale sugli immobili" come un'imposta sugli immobili.

La mia comprensione personale è cheL’imposta sugli immobili non sarà pienamente attuata almeno per i prossimi cinque anni, o addirittura nove anni.

Questo deriva dal tempo legislativo. La Legge sulla Legislazione stabilisce che eventuali nuove tasse e aliquote richiedono una legislazione. Tuttavia, nel piano legislativo del Comitato Permanente dell’Assemblea Nazionale del Popolo, l’imposta sugli immobili non è inclusa nel piano legislativo. In altre parole, se l’imposta sugli immobili deve essere legiferata, non entrerà in vigore fino al prossimo Congresso Nazionale del Popolo a partire dal 2028.

Anche se il prossimo Congresso nazionale del popolo completerà la legislazione entro cinque anni, ciò avverrà solo nel 2033, ovvero nove anni dopo.

Pertanto, a breve termine, le tasse sugli immobili non avranno un impatto sostanziale sul mercato immobiliare.

Da quando nel 2013 è stata proposta la legislazione sull’imposta sugli immobili, negli ultimi 11 anni i progressi sono stati lenti a causa di due ostacoli.

◎ Il primo è l’ostacolo legale.

La terra nel nostro paese è di proprietà dello Stato e dei collettivi rurali. Nessun individuo ha la proprietà della terra. Si parla spesso di diritti di proprietà di 70 anni sulle proprietà residenziali, ma in realtà si riferiscono ai diritti di utilizzo di 70 anni di terreni residenziali. Teoricamente, dopo 70 anni, il terreno sotto casa non ha più nulla a che vedere con il proprietario.

Sebbene il "Codice Civile" approvato nel 2021 (in realtà la "Legge sulla Proprietà" del 2007) preveda che "quando scade il termine del diritto d'uso del terreno per l'edilizia residenziale, questo verrà rinnovato automaticamente. Il pagamento o la riduzione delle tasse di rinnovo dovrà essere conforme alle disposizioni delle leggi e dei regolamenti amministrativi”.

Se viene rinnovato automaticamente e gratuitamente, in teoria il terreno residenziale in Cina è a tempo indeterminato e teoricamente il proprietario ha la proprietà del terreno. Ciò è in contrasto con le disposizioni della Costituzione. L'articolo 10 della Costituzione della Repubblica popolare cinese stabilisce che il territorio urbano appartiene allo Stato.

Se il contratto di locazione del terreno viene rinnovato e la tassa di trasferimento del terreno deve essere pagata nuovamente, entro il periodo limitato dei diritti d'uso, il proprietario dovrà pagare la tassa di trasferimento del terreno e l'imposta sulla proprietà.

Sebbene la tassa di trasferimento del terreno sia un onere non fiscale nella finanza del governo locale, è difficile definire chiaramente se abbia un significato fiscale. Il valore d'uso del terreno include anche la tassa di trasferimento del terreno, quindi utilizzando il valore di valutazione del terreno come valore la base imponibile può essere sospettata di tassazione. Ma l’ostacolo giuridico più importante è che il proprietario della casa non ha il diritto di proprietà del terreno, ma solo il diritto di utilizzarlo per decenni.

Ciò creerà un divario nei valori immobiliari.

Ad esempio, una persona ora acquista una casa per 1 milione. Nel 69esimo anno, il valore della casa aumentò a 10 milioni. Questo apprezzamento deve essere il apprezzamento del terreno, non il apprezzamento della casa in cemento armato sul terreno (perché la vita progettuale degli edifici civili è di soli 50 anni, e una casa di 70 anni teoricamente non vale nulla), e il secondo anno Il terreno in cui si trova questa casa è scaduto oppure è necessario pagare la tassa di trasferimento del terreno per il rinnovo.

In questo momento, se l’aliquota dell’imposta sugli immobili è dell’1% e costa 100.000, il proprietario della casa sarà disposto a pagare l’imposta sugli immobili? Se valutato secondo tale funzione di valore, il valore della casa in questo momento si è avvicinato allo zero. Come può essere riscossa l'imposta sugli immobili?

◎ Il secondo sono le barriere del mercato.

L’imposta sugli immobili sperimentata a Shanghai e Chongqing nel 2011 è completamente diversa dall’imposta sugli immobili di cui parliamo oggi. A scopo pilota è stato applicato il concetto di imposta sulla proprietà del 1986.

I progetti pilota relativi all'imposta sulla proprietà a Shanghai e Chongqing non hanno soddisfatto le aspettative. Shanghai impone solo imposte sugli alloggi incrementali, non sugli alloggi esistenti, e solo le ville unifamiliari vengono imposte sugli alloggi esistenti a Chongqing. Poiché la base imponibile è molto ristretta e anche l’aliquota fiscale è molto bassa, l’imposta sulla proprietà riscossa in questo modo non contribuisce molto alle finanze locali. Alcuni pensano addirittura che non possa coprire i costi umani e materiali della tassazione. non può cambiare affatto la dipendenza dei governi locali dalla finanza fondiaria.

Inoltre i cosiddetti progetti pilota in queste due città non hanno ancora alcuna base giuridica.

Infine, non si può ignorare l’impatto atteso delle tasse sugli immobili sul mercato immobiliare.

Dopo l'imposta sugli immobili, gli acquirenti di case devono anche pagare regolarmente le tasse annuali di proprietà della casa. Se quest’anno il valore stimato della casa è di 5 milioni e l’aliquota dell’1% è di 50.000, l’anno prossimo sarà di 4 milioni e si pagheranno 40.000. Non importa quanto aumenti o diminuisca il prezzo delle case, questo denaro deve essere pagato in base all’aliquota fiscale.

Il danno immobiliare causato da questa situazione è molto grave e nessuno oserà possedere più case.

Ancora più importante, l’attuale mercato immobiliare non è assolutamente in grado di sopportare l’impatto dell’introduzione dell’imposta immobiliare sulla fiducia e sulle aspettative del mercato.

Zhang Bo

58 Presidente dell'Anjuke Research Institute

La terza sessione plenaria del Comitato Centrale del PCC non ha dato alcun segnale riguardo al fatto che le tasse sugli immobili residenziali personali saranno completamente riscosse nei prossimi tre-cinque anni.

A giudicare dall'espressione "migliorare ulteriormente le politiche fiscali" si intende la parola "miglioramento" piuttosto che "riforma" e altre parole. Pertanto, non ci saranno grandi aggiustamenti alle tasse relative agli immobili, in particolare alle tasse sugli immobili menzione diretta di parole come “espansione dei progetti pilota” e “piena attuazione”.

Al momento è inoltre impossibile imporre un’imposta nazionale sugli immobili sulle singole residenze. Una volta che l’imposta sugli immobili sarà pienamente attuata, saranno sicuramente notizie negative per il mercato immobiliare. Alcuni proprietari di immobili potrebbero essere desiderosi di vendere le loro proprietà per ridurre il carico fiscale, il che aumenterà ulteriormente la pressione al ribasso sui prezzi delle case, cosa che invece non è possibile. favorevole alla vendita di immobili esistenti.

Per il mercato immobiliare, una politica fiscale immobiliare può comportare l'annullamento di tutti i benefici apportati dalla politica “517”.

Inoltre, a giudicare dalla situazione in molti paesi sviluppati come gli Stati Uniti e il Giappone, l’imposta sugli immobili riscossa in una regione (il nome sarà diverso in ciascun paese) sarà utilizzata integralmente per l’istruzione, l’assistenza medica, la sicurezza pubblica e altri progetti nella regione.

Tuttavia, è difficile per il nostro Paese copiare completamente questo modello straniero, perché le strutture pubbliche come l’istruzione sono coordinate dai governi locali. Ciò fa sì che le persone che pagano l’imposta sugli immobili non sentano direttamente l’investimento diretto dell’imposta sugli immobili nella zona in cui si trovano vivono, e ancora di più. La maggior parte di loro viene prelevata dalla gente su larga scala a livello cittadino e utilizzata per la gente.

In termini di formulazione delle politiche, la futura riscossione delle imposte sugli immobili dovrà tenere conto degli interessi di coloro che hanno bisogno immediato della prima casa. Una direzione è quella di esentare individui o famiglie dall’imposta sugli immobili in un’area ragionevole per le loro prime case .

Per gli individui o le famiglie con più di due case, si possono prendere in considerazione riduzioni ed esenzioni adeguate in base al periodo di utilizzo del terreno. Ad esempio, quanto più lunghi sono i diritti di utilizzo del suolo rimanenti, tanto più basso sarà il tasso di riscossione, tanto più breve sarà il diritto di utilizzo del terreno più alto è il tasso di riscossione. Dopo la scadenza, puoi riscuoterlo secondo la proporzione normale.

Se viene riscossa in base all'affitto (l'imposta sugli immobili viene calcolata in base al reddito da locazione), può far sì che il proprietario trasferisca il costo dell'imposta sull'affitto.

Tuttavia, i fatti non vengono necessariamente trasferiti. L’affitto degli alloggi in sé è ancora influenzato dalla domanda e dall’offerta. Inoltre, il numero di alloggi in affitto a prezzi accessibili nelle città di primo e secondo livello sta aumentando rapidamente, il che avrà un impatto diretto sul mercato. affitti orientati.

In altre parole, i proprietari hanno il bisogno di aggiungere tasse immobiliari agli affitti in futuro, ma se possono aggiungerle di solito non è una decisione individuale e dipende dal livello degli affitti di mercato.

Liu Xiaobo

commentatore finanziario

Conto pubblico “Liu Xiaobo parla di finanza”

Il miglioramento del sistema fiscale immobiliare passa principalmente dalla promozione della legislazione, la cui effettiva attuazione richiederà del tempo.

L'imposta immobiliare durante la fase di detenzione è un'imposta diretta. Sarà difficile riscuotere le tasse dirette e potrebbe essere necessario vincolarle al credito personale (sarà difficile riscuotere le tasse sugli immobili dopo un certo periodo di tempo).

Inoltre, la gente comune ha il diritto di utilizzare il terreno sotto le nostre case solo per 40-70 anni. L'affitto del terreno è stato pagato al momento dell'acquisto della casa essere spiegato chiaramente alla gente comune. È necessario formulare un'aliquota fiscale ragionevole e non può essere ridotta a causa della tassazione. Ha migliorato il potere di spesa della gente e la volontà di avere figli.

L’effetto spada pendente delle tasse sugli immobili è molto evidente, soprattutto per le famiglie benestanti. Spero che venga annunciato al più presto un piano razionale e conveniente, come un'aliquota fiscale punitiva non progressiva (più unità abitative possiedi, più alta sarà l'aliquota fiscale), che incoraggerà le famiglie benestanti ad acquistare più case fornire più alloggi in affitto alla società. Il ruolo della stabilizzazione dei prezzi delle case e degli affitti.

Al momento, su Internet ci sono molte proposte urlanti e urlanti di riscossione delle imposte immobiliari, che hanno disturbato i cuori delle persone e il mercato.

Autore di questo articolo | Tian Weifeng |. He Feng Yue Ban | responsabilitàModifica | Lui Mengfei

Redattore | Lui Mengfei |. Fonte |VCG