berita

"Untuk pasar properti, kebijakan pajak real estat dapat menyebabkan semua manfaat yang diperoleh dari kebijakan '517' menjadi hilang."

Teks/Ba Jiuling

Saya hanya mendengar suara tangga, tapi tidak ada yang turun.

Banyak kebijakan yang mengalami liku-liku serupa, dan pajak real estate adalah salah satu contohnya.

Akhir-akhir ini, langkah kaki baru mulai terdengar, dan suaranya jauh berbeda dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.

"Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Memperdalam Reformasi Lebih Lanjut dan Mempromosikan Modernisasi Gaya Tiongkok" yang disahkan pada Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC ke-20 memiliki pernyataan baru mengenai pajak real estat - "meningkatkan pajak riil sistem pajak properti." Satu batu menimbulkan ribuan gelombang.

Ada hubungan yang mendalam antara “pajak real estate” dan Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC.

Langkah pertamanya berawal dari "Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Beberapa Masalah Mengenai Perbaikan Sistem Ekonomi Pasar Sosialis" yang disahkan pada Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-16 pada tahun 2003 , yang menyatakan bahwa "untuk menerapkan pajak konstruksi perkotaan dan reformasi biaya, ketika persyaratan terpenuhi, pajak properti real estate yang terpadu dan terstandarisasi akan dikenakan dan biaya yang relevan akan dibatalkan.”

Pada saat itu, “pajak real estat” belum terbentuk, dan digantikan oleh pajak properti yang memiliki arti yang sama yaitu “pajaki hubungan kepemilikan perumahan”. Belakangan, untuk membedakannya dengan biaya properti, namanya diperbarui menjadi "pajak properti" pada tahun 2009.

Sepuluh tahun kemudian, pada tahun 2013, "Keputusan" Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC ke-18 mengusulkan untuk "mempercepat undang-undang pajak real estat dan mendorong reformasi pada waktu yang tepat."

Ini adalah pertama kalinya pajak real estate muncul dalam konteks resmi.

Dari “pajak properti” hingga “pajak real estat”, cakupannya sangat berbeda.

Kesamaan yang mereka miliki adalah bahwa mereka semua memungut pajak pada tahap "pelestarian". Perbedaannya adalah bahwa pajak real estat adalah "pajak lama" dan saat ini dikecualikan dari rumah yang ditempati sendiri oleh penduduk; "pajak baru" yang akan mengintegrasikan pajak real estat yang ada dan pajak penggunaan lahan perkotaan dipungut baik terhadap penduduk maupun dunia usaha.

Komentator keuangan Liu Xiaobo percaya bahwa,Pajak real estat di masa depan akan menjadi sebuah sistem, bukan pajak tunggal. Ini termasuk pajak penggunaan tanah perkotaan, pajak pertambahan nilai tanah, pajak penguasaan tanah budidaya, pajak pertambahan nilai untuk perusahaan real estat, pajak pertambahan nilai dan pajak orang pribadi untuk individu yang menjual rumah, pajak materai, dan pajak properti selama masa kepemilikan. Tentu saja, biaya pengalihan tanah juga sudah termasuk.

Dari “pajak properti” hingga “pajak real estat”, ekspektasinya sangat berbeda

◎ Pertama, hal ini diharapkan akan meningkatkan pendapatan fiskal daerah dan bahkan menggantikan “pendapatan transfer lahan”. Pada tahun 2023, pajak properti akan menyumbang 2,1% dari pendapatan fiskal daerah. Idealnya, peralihan ke pajak baru akan menyuntikkan dana tambahan ke dalam keuangan daerah, yang merupakan fokus di masa lalu namun menjadi masalah saat ini.

◎ Kedua, dari perspektif kesenjangan antara si kaya dan si miskin serta kesejahteraan umum, kami berharap dapat menggunakan pajak properti sebagai sarana penyesuaian pendapatan.

Namun, Guosen Securities percaya pada laporan penelitian bahwa pajak properti adalah "puisi dan jarak" keuangan.Dalam kasus ekstrim, dengan mengambil contoh pada tahun 2020, jika pajak properti menggantikan 50% biaya pengalihan tanah (sumber utama keuangan daerah), beban pajaknya akan menjadi empat kali lipat dari pajak penghasilan pribadi.

Mereka percaya bahwa “alasan mengapa program percontohan ini masih digunakan setelah sepuluh tahun adalah karena belum ditemukannya tarif pajak yang tepat.”

Zhang Bo, presiden 58 Anjuke Research Institute, percaya bahwa pembiayaan tanah pasti akan dihapuskan di masa depan dan digantikan oleh pembiayaan pajak. Namun, perpajakan di sini tidak terbatas pada pajak real estat, dan pajak real estat tidak harus menjadi pajak Bagi banyak kota kecil dan menengah, kecil kemungkinannya bahwa pajak properti akan menjadi pilar.

Sebelas tahun kemudian, pernyataan tersebut berubah menjadi "memperbaiki sistem pajak real estat".

Dari undang-undang “pajak real estat” hingga “sistem perpajakan” real estat, sifatnya telah berubah secara drastis.

Ekspresi Liu XiaoboAlasan formulasi baru ini mungkin untuk menghindari kesalahpahaman tentang "kenaikan pajak".Ke depan, pajak akan meningkat pada tahap kepemilikan real estate, namun pajak pada tahap transaksi akan menurun. Oleh karena itu, lebih tepat dikatakan “memperbaiki sistem perpajakan real estate”.

Oleh karena itu, jelas merupakan kesalahpahaman jika kita berpikir bahwa memperbaiki sistem perpajakan berarti memungut pajak real estate.

Kesalahpahaman ini mungkin mencerminkan keadaan psikologis umum: kebanyakan orang hampir tidak tahu apa-apa tentang pajak real estat, mereka hanya tahu bahwa pajak itu akan datang cepat atau lambat. Penentuan ini disertai dengan dua pertanyaan tetap:

“Bagaimana cara memungutnya? Kapan dipungutnya?”

Kita punya referensi cara memungut pajak; kita juga punya turunan kapan memungut pajak.

Mari kita bicara tentang referensi dulu.

Pengalaman domestik hanya bisa dilihat di Shanghai dan Chongqing.

Pada tahun 2011, Shanghai dan Chongqing mengumumkan peluncuran proyek percontohan pajak properti.

Secara khusus, penduduk Shanghai yang membeli unit rumah kedua atau lebih tinggi (termasuk perumahan bekas yang baru dibeli), serta unit rumah yang baru dibeli oleh penduduk non-Shanghai, harus membayar pajak properti.

Rumah komersial keluarga tunggal yang sudah dimiliki oleh warga Chongqing, perumahan kelas atas yang baru dibeli (perumahan dengan harga satuan luas konstruksi dua kali atau lebih dari harga pasar rata-rata), dan baru dibeli oleh orang-orang dengan "tiga tidak" (tidak ada pendaftaran rumah tangga, tidak ada bisnis, tidak ada pekerjaan) Rumah biasa kedua dan lebih tinggi perlu membayar pajak properti.

Rincian perpajakannya juga berbeda antara kedua tempat tersebut. Rumus perhitungan pajak bumi percontohan adalah:

“Besarnya pajak bumi dan bangunan yang terutang = luas kena pajak rumah yang baru dibeli (luas bangunan) × harga satuan rumah yang baru dibeli × nilai pajak × tarif pajak”

Shanghai terutama menentukan harga batas tarif pajak yang berbeda. Pada tahun 2024, harga persimpangan Shanghai akan menjadi 91,954 meter persegi/yuan. Jika harga transaksi rumah yang baru dibeli kurang dari atau sama dengan 91,954 yuan/meter persegi, tarif pajaknya adalah 0,4%, dan jika harga transaksi lebih besar dari 91,954 yuan/meter persegi, tarif pajaknya adalah 0,6%.

Pada awal tahun ini, Chongqing menyesuaikan tarif pajak menjadi 0,5%. Sebelumnya tarif pajak adalah 0,5%, 1%, atau 1,2% berdasarkan nilai rumah. Selain itu, nilai kena pajak diturunkan dari 100% menjadi 70% dari harga transaksi perumahan, dan luas wilayah yang dikecualikan juga ditingkatkan dari 100 meter persegi menjadi 180 meter persegi.

Apa yang perlu ditekankan adalah bahwa pajak real estate di kedua tempat tersebut pada dasarnya dipungut atas perumahan yang baru dibeli sejak tanggal uji coba, dan tidak terlalu melibatkan perumahan yang dibeli di masa lalu (kecuali untuk tempat tinggal komersial keluarga tunggal yang berlokasi di Chongqing pada tahun 2017). masa lalu, yang juga perlu membayar pajak properti, dan Saat menghitung luas kena pajak dua atau lebih rumah di Shanghai, luas kamar yang ada harus dijumlahkan).

Secara teori, pajak properti merupakan pajak penahan, namun proyek percontohan di Shanghai dan Chongqing lebih memilih memungut pajak atas penambahan pajak baru.

Sedangkan untuk berkontribusi pada keuangan daerah, tidak ada hal seperti itu. Dilihat dari perubahan detail aturan dalam dua tahun terakhir, inti dari penyesuaian pajak real estat di Shanghai dan Chongqing adalah "pengurangan pajak dan pengurangan beban"; Dari ambang batas pajak, sebagian besar masyarakat saat ini tidak termasuk dalam lingkup pembayaran pajak properti.

Kasus dalam negeri memang tidak banyak, namun luar negeri bisa mengimbanginya.

Menurut Liu Xiaobo, pemungutan pajak properti terutama mencakup gaya Amerika, Jepang, Singapura, dan Inggris.

Pajak properti AS dipungut sekitar 1%-2% dari total nilai taksiran rumah + tanah. Penilaian nilai rumah dan tanah tidak bersifat tetap dan akan dinilai ulang menurut jangka waktu tertentu.

Jepang mengenakan pajak tanah dan rumah secara terpisah. Tarif pajak tanah sangat rendah, dan nilai pajak rumah didiskon (depresiasi) setiap tahun.

Singapura menghitung pajak properti berdasarkan nilai tahunan setiap rumah × tarif pajak properti.Nilai tahunan mengacu pada penilaian Otoritas Pendapatan Darat Singapura terhadap pendapatan sewa bersih yang dapat diperoleh dengan menyewakan rumah selama satu tahun berdasarkan kondisi pasar dan perumahan.

Tidak ada pajak real estat khusus di Inggris selama masa kepemilikan, hanya pajak kota. Pajak ini bergantung pada rumah dan dibayar oleh siapa pun yang tinggal di dalamnya (penyewa membayar rumah sewa). + biaya pengelolaan properti + biaya pembersihan", namun tarif pajaknya juga sangat rendah. Pajak dewan dibayarkan setiap bulan, dan biaya tahunan sebagian besar berkisar antara £1.000 dan £3.000.

Adapun kapan memungutnya, ini adalah proposisi yang lebih rumit.

Untuk saat ini, jawabannya mungkin tidak.

Kesimpulan tersebut berasal dari tiga pakar real estate. Selanjutnya, mari kita lihat bagaimana mereka menarik kesimpulan ini.

Kepala besar ingin mengatakan sesuatu

Ding Jiangang

Presiden Institut Penelitian Real Estat Media Harian Zhejiang

"Keputusan" yang disahkan pada Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 tidak menyebutkan pajak real estat. Banyak orang yang secara sempit menafsirkan kalimat "memperbaiki sistem pajak real estat" sebagai pajak real estat.

Pemahaman pribadi saya adalah,Pajak real estat tidak akan diterapkan sepenuhnya setidaknya selama lima tahun, atau bahkan sembilan tahun ke depan.

Hal ini berasal dari masa perundang-undangan. UU Perundang-undangan mengatur bahwa setiap pajak dan tarif baru memerlukan peraturan perundang-undangan. Namun, dalam rencana legislatif Panitia Tetap Kongres Rakyat Nasional, pajak real estat tidak termasuk dalam rencana legislatif. Dengan kata lain, jika pajak real estat akan diundangkan, pajak tersebut tidak akan dimulai hingga Kongres Rakyat Nasional berikutnya mulai tahun 2028.

Sekalipun Kongres Rakyat Nasional berikutnya akan menyelesaikan undang-undang tersebut dalam waktu lima tahun, hal itu tidak akan selesai sampai tahun 2033, yaitu sembilan tahun kemudian.

Oleh karena itu, dalam jangka pendek, pajak real estat tidak akan berdampak besar pada pasar real estat.

Sejak undang-undang pajak real estat diusulkan pada tahun 2013, kemajuannya berjalan lambat dalam 11 tahun terakhir karena dua kendala.

◎ Yang pertama adalah kendala hukum.

Tanah di negara kita dimiliki oleh negara dan kolektif pedesaan. Tidak ada individu yang memiliki kepemilikan atas tanah tersebut. Orang sering berbicara tentang hak milik atas tanah tempat tinggal yang berjangka waktu 70 tahun, padahal sebenarnya yang dimaksud adalah hak pakai atas tanah tempat tinggal yang berumur 70 tahun. Secara teoritis, setelah 70 tahun, tanah kolong rumah tidak ada hubungannya dengan pemiliknya.

Meskipun “KUHPerdata” yang disahkan pada tahun 2021 (sebenarnya “UU Properti” tahun 2007) mengatur bahwa “bila jangka waktu hak pakai tanah untuk pembangunan tempat tinggal telah berakhir maka akan diperpanjang secara otomatis. sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan administrasi”.

Jika otomatis diperpanjang secara gratis, maka secara teori, tanah tempat tinggal di Tiongkok tidak terbatas, dan secara teoritis pemiliknya memiliki kepemilikan atas tanah tersebut. Hal ini tidak sesuai dengan ketentuan Konstitusi. Pasal 10 Konstitusi Republik Rakyat Tiongkok menetapkan bahwa tanah perkotaan adalah milik negara.

Jika sewa tanah diperpanjang dan biaya pengalihan tanah harus dibayar kembali, maka dalam jangka waktu hak pakai yang terbatas, pemilik harus membayar biaya pengalihan tanah dan pajak real estat.

Meskipun biaya pengalihan tanah merupakan biaya bukan pajak dalam keuangan pemerintah daerah, sulit untuk mendefinisikan dengan jelas apakah memiliki arti pajak. Nilai guna tanah juga termasuk biaya pengalihan tanah, sehingga menggunakan nilai penilaian tanah sebagai dasar pengenaan pajak dapat diduga sebagai perpajakan. Namun kendala hukum yang paling utama adalah pemilik rumah tidak mempunyai hak milik atas tanah tersebut, melainkan hanya hak pakai selama puluhan tahun.

Hal ini akan menciptakan kesenjangan nilai real estate.

Misalnya seseorang sekarang membeli rumah seharga 1 juta. Pada tahun ke-69, rumahnya dihargai hingga 10 juta. Apresiasi tersebut harus berupa apresiasi terhadap tanahnya, bukan apresiasi terhadap rumah beton bertulang yang berada di atas tanah tersebut (karena umur desain bangunan sipil hanya 50 tahun, dan rumah berumur 70 tahun secara teori tidak ada nilainya), dan yang kedua tahun Tanah di mana rumah ini berada telah habis masa berlakunya, atau biaya pengalihan tanah harus dibayar untuk perpanjangan.

Saat ini, jika tarif pajak real estat adalah 1% dan biayanya 100.000, apakah pemilik rumah bersedia membayar pajak real estat? Jika dievaluasi berdasarkan fungsi nilai seperti itu, nilai rumah saat ini sudah mendekati nol. Bagaimana cara memungut pajak real estate?

◎ Yang kedua adalah hambatan pasar.

Pajak real estat yang diujicobakan di Shanghai dan Chongqing pada tahun 2011 benar-benar berbeda dengan pajak real estat yang kita bicarakan saat ini. Untuk tujuan uji coba, konsep pajak properti dari tahun 1986 diterapkan.

Proyek percontohan pajak properti di Shanghai dan Chongqing tidak memenuhi harapan. Shanghai hanya memungut biaya perumahan tambahan, bukan perumahan yang sudah ada, dan hanya vila keluarga tunggal yang dipungut atas perumahan yang ada di Chongqing. Karena basis pajaknya sangat sempit dan tarif pajaknya juga sangat rendah, pajak properti yang dipungut dengan cara ini tidak memberikan kontribusi yang besar terhadap keuangan daerah. Bahkan ada yang berpendapat bahwa pajak tersebut tidak dapat menutupi biaya manusia dan material dari perpajakan. hal ini sama sekali tidak dapat mengubah ketergantungan pemerintah daerah terhadap pendanaan tanah.

Apalagi, proyek percontohan di kedua kota tersebut hingga saat ini belum memiliki dasar hukum.

Yang terakhir, perkiraan dampak pajak real estat terhadap pasar real estat tidak dapat diabaikan.

Setelah pajak real estat, pembeli rumah juga perlu membayar biaya kepemilikan rumah tahunan secara rutin. Kalau tahun ini taksiran nilai rumah 5 juta dan tarif pajak 1% 50.000, tahun depan jadi 4 juta dan dibayar 40.000. Tidak peduli seberapa naik atau turunnya harga rumah, uang tersebut harus dibayarkan sesuai tarif pajak.

Perkiraan kerusakan pada real estat yang disebabkan oleh situasi ini sangat serius, dan tidak ada yang berani memiliki rumah lagi.

Yang lebih penting lagi, pasar real estat saat ini sama sekali tidak mampu menahan dampak pemberlakuan pajak real estat terhadap kepercayaan dan ekspektasi pasar.

Zhang Bo

58 Presiden Lembaga Penelitian Anjuke

Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC tidak mengeluarkan sinyal bahwa pajak real estat perumahan pribadi akan dipungut sepenuhnya dalam tiga hingga lima tahun ke depan.

Dilihat dari ungkapan, "perbaikan lebih lanjut kebijakan perpajakan yang relevan" lebih menekankan kata "perbaikan" daripada "reformasi" dan dengan kata lain, tidak akan ada penyesuaian besar terhadap pajak terkait real estat, terutama pajak real estat penyebutan langsung kata-kata seperti "perluasan proyek percontohan" dan "implementasi penuh".

Saat ini juga tidak mungkin untuk mengenakan pajak real estat nasional pada tempat tinggal individu. Setelah pajak real estat diterapkan sepenuhnya, hal ini pasti akan menjadi berita negatif bagi pasar real estat. Beberapa pemilik real estat mungkin ingin menjual properti mereka untuk mengurangi beban pajak, yang selanjutnya akan meningkatkan tekanan pada harga rumah dan harga rumah. tidak kondusif untuk penjualan real estat yang ada.

Untuk pasar properti, kebijakan pajak real estat dapat menyebabkan hilangnya semua manfaat yang diperoleh dari kebijakan “517”.

Selain itu, dilihat dari situasi di banyak negara maju seperti Amerika Serikat dan Jepang, pajak real estate yang dipungut di suatu wilayah (namanya akan berbeda di setiap negara) akan digunakan secara komprehensif untuk pendidikan, perawatan kesehatan, keamanan publik dan proyek lain di wilayah tersebut.

Namun sulit bagi negara kita untuk sepenuhnya meniru model asing ini, karena fasilitas umum seperti pendidikan dikoordinasikan oleh pemerintah daerah. Hal ini membuat masyarakat yang membayar pajak real estat tidak secara langsung merasakan investasi langsung pajak real estat di daerah tersebut mereka hidup, dan terlebih lagi. Kebanyakan dari mereka diambil dari masyarakat secara besar-besaran di tingkat kota dan digunakan untuk masyarakat.

Dalam hal perumusan kebijakan, pemungutan pajak real estat di masa depan perlu mempertimbangkan kepentingan mereka yang sangat membutuhkan rumah pertama. Salah satu caranya adalah dengan membebaskan individu atau keluarga dari pajak real estat di wilayah yang wajar untuk rumah pertama mereka .

Bagi perorangan atau keluarga yang memiliki lebih dari dua rumah, pengurangan dan pengecualian yang sesuai dapat dipertimbangkan berdasarkan jangka waktu penggunaan lahan yang tersisa, misalnya semakin lama sisa hak guna lahan, semakin rendah tingkat pemungutannya; lebih tinggi tingkat pengumpulannya. Setelah habis masa berlakunya, Anda dapat mengumpulkannya sesuai dengan proporsi normal.

Jika dipungut berdasarkan sewa (pajak real estat dihitung berdasarkan pendapatan sewa), hal ini dapat menyebabkan pemilik membebankan biaya pajak ke sewa.

Namun faktanya belum tentu berubah. Sewa perumahan itu sendiri masih dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan. Selain itu, jumlah perumahan sewa yang terjangkau di kota-kota lapis pertama dan kedua meningkat pesat, yang akan berdampak langsung pada pasar. sewa berdasarkan.

Dengan kata lain, tuan tanah memang mempunyai keinginan untuk menambahkan pajak real estate ke dalam harga sewa di masa depan, namun apakah mereka dapat menambahkannya biasanya bukan keputusan individu dan bergantung pada tingkat sewa pasar.

Liu Xiaobo

komentator keuangan

Akun publik "Liu Xiaobo berbicara tentang keuangan"

Perbaikan sistem perpajakan real estat terutama melibatkan pengembangan peraturan perundang-undangan, dan akan memerlukan waktu agar peraturan tersebut benar-benar dapat diterapkan.

Pajak real estate selama fase holding adalah pajak langsung. Akan sulit untuk memungut pajak langsung, dan mungkin harus dikaitkan dengan kredit pribadi (akan sulit untuk memungut pajak real estat setelah jangka waktu tertentu).

Selain itu, masyarakat awam hanya berhak menggunakan tanah di bawah rumah kami selama 40 hingga 70 tahun. Sewa tanah telah dibayarkan saat membeli rumah Dijelaskan kepada masyarakat awam, harus dirumuskan tarif pajak yang wajar dan tidak bisa diturunkan karena perpajakan. Hal ini telah meningkatkan daya beli masyarakat dan keinginan memiliki anak.

Dampak pedang gantung dari pajak real estat sangat jelas terlihat, terutama bagi keluarga kaya. Saya berharap rencana yang rasional dan terjangkau akan diumumkan sesegera mungkin, seperti tarif pajak non-progresif (semakin banyak unit rumah yang Anda miliki, semakin tinggi tarif pajaknya). menyediakan lebih banyak perumahan sewa bagi masyarakat. Peran menstabilkan harga dan sewa rumah.

Saat ini, banyak sekali teriakan-teriakan proposal pemungutan pajak real estat di Internet, yang telah mengganggu hati masyarakat dan pasar.

Penulis artikel ini | Tian Weifeng |.Dia Feng Yue Larangan | tanggung jawabSunting | Dia Mengfei

Penyunting | Dia Mengfei |.Sumber |VCG