notícias

“Para o mercado imobiliário, uma política tributária imobiliária pode anular todos os benefícios trazidos pela política ‘517’.”

Texto/Ba Jiuling

Só ouvi o som das escadas, mas ninguém desceu.

Muitas políticas passaram por reviravoltas semelhantes, e o imposto imobiliário é um exemplo típico.

Recentemente, novos passos têm surgido e o som é muito diferente dos anos anteriores.

A "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês", aprovada pela Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do PCC, traz uma nova declaração sobre o imposto imobiliário - "melhorar o real sistema tributário imobiliário”. Uma pedra provocou mil ondas.

Existe uma ligação profunda entre o “imposto imobiliário” e a Terceira Sessão Plenária do Comité Central do PCC.

Os seus primeiros passos originaram-se da "Decisão do Comité Central do Partido Comunista da China sobre Várias Questões Relativas à Melhoria do Sistema Económico de Mercado Socialista" aprovada pela Terceira Sessão Plenária do 16º Comité Central do Partido Comunista da China em 2003 , que afirmava que “para implementar a reforma dos impostos e taxas de construção urbana, quando as condições forem atendidas, será cobrado um imposto predial unificado e padronizado sobre imóveis e os encargos relevantes serão cancelados”.

Naquela época, o “imposto imobiliário” ainda não havia se concretizado, sendo substituído por um imposto predial com o mesmo significado de “tributação do vínculo habitacional”. Posteriormente, para diferenciá-lo das taxas prediais, o nome foi atualizado para “imposto predial” em 2009.

Dez anos depois, em 2013, a “Decisão” da Terceira Sessão Plenária do 18º Comité Central do PCC propôs “acelerar a legislação tributária imobiliária e promover a reforma em tempo hábil”.

Esta é a primeira vez que o imposto imobiliário aparece em contexto oficial.

Do “imposto predial” ao “imposto predial”, a cobertura é completamente diferente.

O que eles têm em comum é que todos recolhem impostos durante a fase de “preservação”. A diferença é que o imposto imobiliário é um “imposto antigo” e atualmente está isento das casas autoocupadas dos residentes. O "novo imposto" que integrará o imposto imobiliário existente e o imposto sobre o uso do solo urbano é cobrado tanto dos residentes como das empresas.

O comentarista financeiro Liu Xiaobo acredita que,O futuro imposto imobiliário será um sistema, não um imposto único. Inclui o imposto sobre o uso dos solos urbanos, o imposto sobre o valor acrescentado dos terrenos, o imposto sobre a ocupação dos terrenos cultivados, o imposto sobre o valor acrescentado para empresas imobiliárias, o imposto sobre o valor acrescentado e o imposto individual para pessoas singulares que vendem casas, o imposto de selo e o imposto sobre a propriedade durante o período de detenção. Claro, as taxas de transferência de terras também estão incluídas.

Do “imposto predial” ao “imposto imobiliário”, as expectativas são muito diferentes

◎ Em primeiro lugar, espera-se que aumente as receitas fiscais locais e até substitua as “receitas de transferência de terras”. Em 2023, o imposto predial representará 2,1% da receita fiscal local. Idealmente, a mudança para novos impostos injetará dinheiro adicional nas finanças locais, o que foi um foco no passado, mas agora é um problema.

◎ Em segundo lugar, na perspectiva do fosso entre ricos e pobres e da prosperidade comum, esperamos utilizar o imposto sobre a propriedade como meio de ajustamento dos rendimentos.

No entanto, a Guosen Securities acredita num relatório de investigação que o imposto sobre a propriedade é a "poesia e distância" das finanças.Em casos extremos, tomando 2020 como exemplo, se o imposto predial substituísse 50% das taxas de transferência de terras (a principal fonte de financiamento local), a carga fiscal seria quatro vezes superior à do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.

Eles acreditam que “a razão pela qual o piloto ainda está sendo usado depois de dez anos é que a taxa de imposto perfeita não foi encontrada”.

Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, acredita que o financiamento fundiário será definitivamente abolido no futuro e substituído pelo financiamento fiscal. No entanto, a tributação aqui não se limita ao imposto imobiliário, e o imposto imobiliário não precisa ser o. pilar. Para muitas cidades pequenas e médias, é altamente improvável que o imposto imobiliário se torne um pilar.

Onze anos depois, a declaração mudou para “melhorar o sistema tributário imobiliário”.

Da legislação do “imposto imobiliário” ao “sistema tributário” imobiliário, a natureza mudou drasticamente.

A expressão de Liu XiaoboA razão para a nova formulação é provavelmente evitar o mal-entendido de “aumento de impostos”.No futuro, os impostos aumentarão na fase de detenção de imóveis, mas os impostos na fase de transação diminuirão. Portanto, é mais apropriado dizer “melhorar o sistema tributário imobiliário”.

Portanto, é obviamente um equívoco pensar que melhorar o sistema tributário significa cobrar imposto imobiliário.

O mal-entendido pode refletir um estado psicológico comum: a maioria das pessoas não sabe quase nada sobre imposto imobiliário, apenas sabe que ele acontecerá mais cedo ou mais tarde. Acompanhando esta determinação estão duas questões fixas:

“Como cobrar? Quando será cobrado?”

Temos referências sobre como cobrar impostos; também temos derivações sobre quando cobrar impostos.

Vamos falar sobre referências primeiro.

A experiência doméstica só pode ser vista em Xangai e Chongqing.

Em 2011, Xangai e Chongqing anunciaram o lançamento de projetos-piloto de impostos sobre a propriedade.

Especificamente, os residentes de Xangai que compram unidades habitacionais secundárias ou superiores (incluindo o parque habitacional usado recentemente adquirido), bem como unidades habitacionais recentemente adquiridas por residentes não residentes em Xangai, precisam pagar imposto sobre a propriedade.

Casas comerciais unifamiliares já pertencentes a cidadãos de Chongqing, habitações de alto padrão recém-adquiridas (habitações com preço unitário de área de construção duas vezes ou mais que o preço médio de mercado) e recém-adquiridas por pessoas com "três não" (sem registro de domicílio, sem empresa, sem emprego) As segundas casas comuns e superiores precisam pagar imposto sobre a propriedade.

Os detalhes da tributação também são diferentes entre os dois locais. A fórmula de cálculo do imposto predial piloto é:

“Valor do imposto predial a pagar = área tributável da casa recém-adquirida (área de construção) × preço unitário da casa recém-adquirida × valor do imposto × taxa de imposto”

Xangai determina principalmente os preços limites de diferentes taxas de imposto. Em 2024, o preço da junção de Xangai será de 91.954 metros quadrados/yuan. Se o preço de transação de uma casa recém-adquirida for menor ou igual a 91.954 yuans/metro quadrado, a alíquota do imposto será de 0,4%, e se o preço da transação for superior a 91.954 yuans/metro quadrado, a alíquota do imposto será de 0,6%.

No início deste ano, Chongqing ajustou a alíquota para 0,5%. Anteriormente, a alíquota era de 0,5%, 1% ou 1,2% com base no valor da casa. Além disso, o valor tributável foi reduzido de 100% para 70% do preço da transação habitacional, e a área isenta também foi aumentada de 100 metros quadrados para 180 metros quadrados.

O que precisa ser enfatizado é que os pilotos de impostos imobiliários nos dois locais são cobrados basicamente sobre moradias recém-adquiridas a partir da data do piloto, e envolvem menos moradias adquiridas no passado (exceto para residências comerciais unifamiliares mantidas em Chongqing em o passado, que também precisa pagar imposto sobre a propriedade, e Ao calcular a área tributável de duas ou mais casas em Xangai, a área dos quartos existentes deve ser totalizada).

Em teoria, o imposto sobre a propriedade é um imposto de retenção, mas os projectos-piloto em Xangai e Chongqing preferem cobrar impostos sobre novas adições.

Quanto à contribuição para o financiamento local, não existe tal coisa, a julgar pelas mudanças nas regras detalhadas nos últimos dois anos, a tônica dos ajustes fiscais imobiliários em Xangai e Chongqing é "redução de impostos e redução de encargos"; dos limites fiscais, a grande maioria das pessoas não está atualmente no âmbito do pagamento de impostos sobre a propriedade.

Não há muitos casos nacionais, mas os países estrangeiros podem compensar.

De acordo com Liu Xiaobo, a arrecadação de impostos sobre a propriedade inclui principalmente os estilos americano, japonês, cingapuriano e britânico.

O imposto sobre a propriedade dos EUA é cobrado em cerca de 1% -2% do valor total avaliado da casa + terreno. A avaliação do valor da casa e do terreno não é fixa e será reavaliada de acordo com um determinado período.

O Japão tributa terrenos e casas separadamente. A taxa de imposto predial é extremamente baixa e o valor fiscal das casas é descontado (depreciação) todos os anos.

Singapura calcula o imposto sobre a propriedade com base no valor anual de cada casa × taxa de imposto sobre a propriedade.O chamado valor anual refere-se à avaliação da Autoridade Fiscal de Cingapura sobre a receita líquida de aluguel que pode ser obtida alugando a casa por um ano com base nas condições de mercado e de habitação.

Não existe imposto imobiliário especial no Reino Unido durante o período de detenção, apenas imposto municipal. Depende da casa e é pago por quem nela vive (o inquilino paga a casa alugada). + taxa de administração de propriedade + taxa de limpeza", mas a taxa de imposto também é muito baixa. O imposto municipal é pago mensalmente e o custo anual varia principalmente entre £ 1.000 e £ 3.000.

Quanto a quando cobrar, esta é uma proposta mais complicada.

Por enquanto, a resposta provavelmente é não.

A conclusão vem de três especialistas imobiliários. A seguir, vamos dar uma olhada em como eles chegaram a essa conclusão.

Cabeça grande tem algo a dizer

Ding Jiangang

Presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária Zhejiang Daily Media

A "Decisão" aprovada pela Terceira Sessão Plenária do 20º Comité Central do Partido Comunista da China não mencionou o imposto imobiliário. Muitas pessoas interpretaram de forma restritiva a frase "melhorar o sistema tributário imobiliário" como imposto imobiliário.

Meu entendimento pessoal é,O imposto imobiliário não será totalmente implementado pelo menos nos próximos cinco anos, ou mesmo nove anos.

Isso é derivado do tempo legislativo. A Lei de Legislação estipula que quaisquer novos impostos e taxas exigem legislação. No entanto, no plano legislativo da Comissão Permanente da Assembleia Popular Nacional, o imposto imobiliário não está incluído no plano legislativo, ou seja, se o imposto imobiliário for legislado, só terá início na próxima Assembleia Popular Nacional. a partir de 2028.

Mesmo que o próximo Congresso Nacional Popular conclua a legislação dentro de cinco anos, isso só acontecerá em 2033, ou seja, nove anos depois.

Portanto, no curto prazo, os impostos imobiliários não terão um impacto muito substancial no mercado imobiliário.

Desde que a legislação fiscal sobre imóveis foi proposta em 2013, o progresso tem sido lento nos últimos 11 anos devido a dois obstáculos.

◎ O primeiro é o obstáculo legal.

A terra no nosso país é propriedade do Estado e dos colectivos rurais. Nenhum indivíduo tem propriedade da terra. As pessoas falam frequentemente sobre os direitos de propriedade de 70 anos de propriedades residenciais, mas na verdade referem-se aos direitos de uso de terrenos residenciais de 70 anos. Teoricamente, depois de 70 anos, o terreno embaixo da casa não tem mais nada a ver com o proprietário.

Embora o “Código Civil” aprovado em 2021 (na verdade a “Lei de Propriedades” de 2007) estipule que “quando expirar o prazo do direito de uso do terreno para construção residencial, este será automaticamente renovado. estar de acordo com as disposições legais e regulamentares administrativas”.

Se for automaticamente renovado gratuitamente, então, teoricamente, os terrenos residenciais na China são indefinidos e, teoricamente, o proprietário detém a propriedade do terreno. Isto é inconsistente com as disposições da Constituição. O Artigo 10 da Constituição da República Popular da China estipula que os terrenos urbanos pertencem ao Estado.

Se o arrendamento do terreno for renovado e a taxa de transferência do terreno tiver de ser paga novamente, então, dentro do período limitado dos direitos de uso, o proprietário terá de pagar a taxa de transferência do terreno e o imposto imobiliário.

Embora a taxa de transferência de terrenos seja um encargo não fiscal nas finanças do governo local, é difícil definir claramente se tem um significado fiscal. O valor de uso do terreno também inclui a taxa de transferência de terrenos, utilizando assim o valor de avaliação do terreno como valor. base tributária pode ser suspeita de tributação. Mas o obstáculo legal mais importante é que o dono da casa não detém os direitos de propriedade do terreno, mas apenas o direito de usá-lo durante décadas.

Isso criará uma lacuna nos valores imobiliários.

Por exemplo, uma pessoa agora compra uma casa por 1 milhão. No 69º ano, a casa valorizou para 10 milhões. Esta valorização deve ser a valorização do terreno, não a valorização da casa de concreto armado no terreno (porque a vida útil dos edifícios civis é de apenas 50 anos, e uma casa de 70 anos teoricamente não vale nada), e a segunda ano O terreno onde esta casa está localizada expirou ou a taxa de transferência do terreno precisa ser paga para renovação.

Neste momento, se a alíquota do imposto imobiliário for de 1% e custar 100.000, o proprietário estará disposto a pagar o imposto imobiliário? Se avaliado de acordo com essa função de valor, o valor da casa se aproxima de zero neste momento. Como pode ser recolhido o imposto imobiliário?

◎ A segunda são as barreiras de mercado.

O imposto imobiliário testado em Xangai e Chongqing em 2011 é completamente diferente do imposto imobiliário de que falamos hoje. Para efeitos de piloto, foi aplicado o conceito de imposto predial de 1986.

Os projectos-piloto de impostos sobre a propriedade em Xangai e Chongqing ficaram aquém das expectativas. Xangai cobra apenas moradias incrementais, não moradias existentes, e apenas vilas unifamiliares são cobradas sobre moradias existentes em Chongqing. Dado que a base tributária é muito estreita e a taxa de imposto também é muito baixa, o imposto sobre a propriedade cobrado desta forma não contribui muito para as finanças locais. Algumas pessoas pensam mesmo que não pode cobrir os custos humanos e materiais da tributação. não pode de forma alguma alterar a dependência dos governos locais do financiamento fundiário.

Além disso, os chamados projectos-piloto nestas duas cidades ainda não têm base jurídica.

Finalmente, o impacto esperado dos impostos imobiliários no mercado imobiliário não pode ser ignorado.

Após o imposto imobiliário, os compradores de casas também precisam pagar taxas anuais regulares de aquisição de casa própria. Se o valor avaliado da casa for de 5 milhões este ano e a alíquota de imposto de 1% for de 50.000, no próximo ano será de 4 milhões e 40.000 serão pagos. Não importa quanto o preço da habitação aumente ou desvalorize, este dinheiro deve ser pago de acordo com a taxa de imposto.

Os danos imobiliários esperados causados ​​por esta situação são muito graves e ninguém se atreverá a possuir mais casas.

Mais importante ainda, o actual mercado imobiliário é completamente incapaz de suportar o impacto da introdução do imposto imobiliário na confiança e nas expectativas do mercado.

Zhang Bo

58 Presidente do Instituto de Pesquisa Anjuke

A Terceira Sessão Plenária do Comité Central do PCC não emitiu qualquer sinal de que os impostos imobiliários residenciais pessoais serão cobrados integralmente nos próximos três a cinco anos.

A julgar pela expressão, “melhorar ainda mais as políticas fiscais relevantes” destaca a palavra “melhoria” em vez de “reforma” e outras palavras. Portanto, não haverá grandes ajustes nos impostos imobiliários, especialmente nos impostos imobiliários. menção direta a palavras como “expansão de projetos-piloto” e “implementação plena”.

Neste momento, também é impossível impor um imposto imobiliário nacional sobre residências individuais. Uma vez totalmente implementado o imposto imobiliário, será definitivamente uma notícia negativa para o mercado imobiliário. Alguns proprietários de imóveis poderão estar ansiosos por vender as suas propriedades para reduzir a sua carga fiscal, o que aumentará ainda mais a pressão descendente sobre os preços da habitação e é. não propício à venda de imóveis existentes.

Para o mercado imobiliário, uma política tributária imobiliária pode fazer com que todos os benefícios trazidos pela política “517” sejam anulados.

Além disso, a julgar pela situação em muitos países desenvolvidos, como os Estados Unidos e o Japão, o imposto imobiliário cobrado numa região (o nome será diferente em cada país) será utilizado de forma abrangente para a educação, cuidados médicos, segurança pública e outros projetos na região.

No entanto, é difícil para o nosso país copiar completamente este modelo estrangeiro, porque os equipamentos públicos, como a educação, são coordenados pelos governos locais. Isto faz com que as pessoas que pagam o imposto imobiliário não sintam diretamente o investimento direto do imposto imobiliário na área onde. eles vivem, e ainda mais. A maioria deles é tirada do povo em grande escala no nível da cidade e usada para o povo.

Em termos de formulação de políticas, a futura cobrança de impostos imobiliários terá de ter em conta os interesses daqueles que têm necessidade imediata de primeiras habitações. Uma direcção é isentar os indivíduos ou famílias do imposto imobiliário dentro de uma área razoável para as suas primeiras habitações. .

Para indivíduos ou famílias com mais de duas casas, podem ser consideradas reduções e isenções adequadas com base no período de uso da terra. Por exemplo, quanto mais longos forem os direitos de uso da terra restantes, menor será a taxa de cobrança; maior a taxa de coleta Após o vencimento, você pode coletá-la de acordo com a proporção normal.

Se for cobrado com base no aluguel (o imposto imobiliário é calculado com base na receita do aluguel), pode fazer com que o proprietário repasse o custo do imposto para o aluguel.

No entanto, os factos não são necessariamente transferidos. aluguéis baseados.

Por outras palavras, os proprietários têm o desejo de adicionar impostos imobiliários às rendas no futuro, mas se podem adicioná-lo geralmente não é uma decisão individual e depende do nível de renda do mercado.

Liu Xiaobo

comentarista financeiro

Conta pública "Liu Xiaobo fala sobre finanças"

A melhoria do sistema fiscal imobiliário passa principalmente pela promoção de legislação, e levará algum tempo até que esta seja verdadeiramente implementada.

O imposto imobiliário durante a fase de detenção é um imposto direto. Será difícil cobrar impostos diretos e poderá ter que estar vinculado ao crédito pessoal (será difícil cobrar impostos imobiliários após um determinado período de tempo).

Além disso, as pessoas comuns só têm o direito de usar o terreno sob as nossas casas durante 40 a 70 anos. O aluguel do terreno foi pago no momento da compra da casa. Ao cobrar o imposto imobiliário, a racionalidade do imposto imobiliário deve ser clara. explicado às pessoas comuns. Uma taxa de imposto razoável deve ser formulada e não pode ser reduzida por causa da tributação. Melhorou o poder de compra e a vontade das pessoas de ter filhos.

O efeito da espada suspensa dos impostos imobiliários é muito óbvio, especialmente para as famílias ricas. Espero que um plano racional e acessível seja anunciado o mais rapidamente possível, tal como uma taxa de imposto punitiva não progressiva (quanto mais unidades habitacionais possuir, maior será a taxa de imposto). fornecer mais moradias para aluguel para a sociedade O papel de estabilizar os preços e os aluguéis das casas.

Atualmente, há muitas propostas de cobrança de impostos imobiliários gritando e gritando na Internet, o que tem perturbado o coração das pessoas e do mercado.

Autor deste artigo | Tian Weifeng | He Feng Yue Ban | responsabilidadeEditar | Ele Meng Fei

Editor | Ele Meng Fei Fonte |VCG