uutiset

"Kiinteistömarkkinoiden kannalta kiinteistöveropolitiikka voi aiheuttaa sen, että kaikki 517-politiikan tuomat edut mitätöidään."

Teksti / Ba Jiuling

Kuulin vain portaiden äänen, mutta kukaan ei tullut alas.

Monet politiikat ovat kokeneet samanlaisia ​​käänteitä, ja kiinteistövero on tyypillinen esimerkki.

Viime aikoina on tullut uusia askeleita, ja ääni on paljon erilainen kuin aikaisempina vuosina.

CPC:n keskuskomitean 20. täysistunnossa hyväksytyssä "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksessä uudistuksen edelleen perusteellisesta syventämisestä ja kiinalaisen modernisoinnin edistämisestä" on uusi lausunto kiinteistöverosta - "kiinteistöveron parantaminen" kiinteistöverojärjestelmä." Yksi kivi nosti tuhat aaltoa.

"Kiinteistöveron" ja CPC:n keskuskomitean kolmannen täysistunnon välillä on syvä yhteys.

Sen ensimmäiset askeleet saivat alkunsa "Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean päätöksestä useista sosialistisen markkinatalouden parantamista koskevista kysymyksistä", joka hyväksyttiin Kiinan kommunistisen puolueen 16. keskuskomitean kolmannessa täysistunnossa vuonna 2003. , jossa todettiin, että "kaupunkien rakentamisvero- ja maksuuudistuksen toteuttamiseksi, kun ehdot täyttyvät, kiinteistöjä peritään yhtenäinen ja standardoitu kiinteistövero ja vastaavat maksut perutaan."

Tuolloin "kiinteistövero" ei ollut vielä muotoutunut, ja se korvattiin kiinteistöverolla, jolla on sama merkitys "asunnon omistusyhteyden verottaminen". Myöhemmin, jotta se erottuisi kiinteistömaksuista, nimi päivitettiin "kiinteistöveroksi" vuonna 2009.

Kymmenen vuotta myöhemmin, vuonna 2013, Kiinan kommunistisen puolueen 18. keskuskomitean kolmannen täysistunnon "päätös" ehdotti "kiinteistöverolainsäädännön nopeuttamista ja uudistuksen edistämistä oikea-aikaisesti".

Tämä on ensimmäinen kerta, kun kiinteistövero ilmestyy virallisesti.

"Kiinteistöverosta" "kiinteistöveroon" kattavuus on täysin erilainen.

Yhteistä niille on se, että ne kaikki keräävät veroja "säilytys"-vaiheessa. Erona on, että kiinteistövero on "vanha vero" ja se on tällä hetkellä vapautettu asukkaiden omasta asunnosta "uusi vero", joka yhdistää nykyisen kiinteistöveron ja kaupunkimaan maankäyttöveron, kannetaan sekä asukkailta että yrityksiltä.

Talouskommentaattori Liu Xiaobo uskoo, ettäTuleva kiinteistövero on järjestelmä, ei yksittäinen vero. Se sisältää kaupunkimaan käyttöveron, maan arvonlisäveron, viljelymaan käyttöveron, kiinteistöyhtiöiden arvonlisäveron, asuntoa myyvien yksityishenkilöiden arvonlisäveron ja henkilöveron, leimaveron ja kiinteistöveron pitoaikana. Tietysti myös maansiirtomaksut sisältyvät hintaan.

Odotukset ovat hyvin erilaisia ​​"kiinteistöverosta" "kiinteistöveroon".

◎ Ensinnäkin sen odotetaan lisäävän paikallisia verotuloja ja jopa korvaavan "maansiirtotulot". Vuonna 2023 kiinteistöveron osuus paikallisista verotuloista on 2,1 prosenttia. Ihannetapauksessa uusiin veroihin siirtyminen lisää lisärahoitusta paikalliseen talouteen, mikä oli aiemmin painopiste, mutta nyt on kipukohta.

◎ Toiseksi rikkaiden ja köyhien välisen kuilun ja yhteisen vaurauden näkökulmasta toivomme kiinteistöveron käyttöä tulojen säätökeinona.

Guosen Securities uskoo kuitenkin tutkimusraportissa, että kiinteistövero on rahoituksen "runous ja etäisyys".Äärimmäisissä tapauksissa, kun otetaan esimerkkinä vuosi 2020, jos kiinteistöverolla korvattaisiin 50 % maansiirtomaksuista (pääasiallinen paikallisen rahoituksen lähde), verotaakka olisi nelinkertainen tuloveroon verrattuna.

He uskovat, että "syy siihen, miksi pilottia käytetään edelleen kymmenen vuoden jälkeen, on se, että täydellistä veroprosenttia ei ole löydetty."

58 Anjuke Research Instituten johtaja Zhang Bo uskoo, että maarahoitus lakkautetaan tulevaisuudessa ja korvataan verorahoituksella. Verotus ei kuitenkaan rajoitu kiinteistöveroon, eikä kiinteistöveron tarvitse olla Monille pienille ja keskisuurille kaupungeille on erittäin epätodennäköistä, että kiinteistöverosta tulee pilari.

Yksitoista vuotta myöhemmin lausunto muuttui "kiinteistöverojärjestelmän parantamiseksi".

Luonne on muuttunut radikaalisti "kiinteistöverolainsäädännöstä" kiinteistöverojärjestelmään.

Liu Xiaobon ilmeSyy uuteen muotoiluun on luultavasti välttää "veronkorotuksen" väärinkäsitys.Jatkossa verot nousevat kiinteistöomistusvaiheessa, mutta verot transaktiovaiheessa pienenevät. Siksi on tarkoituksenmukaisempaa sanoa "kiinteistöverojärjestelmän parantaminen".

Siksi on tietysti väärinkäsitys ajatella, että verojärjestelmän parantaminen tarkoittaisi kiinteistöveron keräämistä.

Väärinkäsitys saattaa heijastaa yleistä psykologista tilaa: useimmat ihmiset eivät tiedä juuri mitään kiinteistöverosta, he tietävät vain, että se tulee ennemmin tai myöhemmin. Tämän päätöksen mukana on kaksi kiinteää kysymystä:

"Kuinka se peritään? Milloin se peritään?"

Meillä on viitteitä siitä, miten verot peritään.

Puhutaanpa ensin referensseistä.

Kotimaisia ​​kokemuksia voi nähdä vain Shanghaissa ja Chongqingissa.

Vuonna 2011 Shanghai ja Chongqing ilmoittivat kiinteistöveron pilottihankkeiden käynnistämisestä.

Erityisesti Shanghain kansalaisten äskettäin ostamat toiset ja korkeammat asunnot (mukaan lukien äskettäin ostetut käytetyt asunnot) sekä muiden kuin Shanghain asukkaiden äskettäin ostamat asunnot joutuvat maksamaan kiinteistöveroa.

Yhden perheen liiketalot, jotka ovat jo Chongqingin kansalaisten omistuksessa, äskettäin ostetut korkealuokkaiset asunnot (asunto, jonka rakennusalueen kauppahinta on kaksi kertaa tai enemmän kuin keskimääräinen markkinahinta) ja äskettäin ostaneet ihmiset, joilla on "kolme ei" (ei kotitalouden rekisteröinti, ei liiketoimintaa, ei työtä) Toisen ja korkeamman tavallisen talon on maksettava kiinteistövero.

Myös verotustiedot eroavat näiden kahden paikan välillä. Pilottikiinteistöveron laskentakaava on:

"Maksettava kiinteistöveron määrä = vastaostetun talon verotettava pinta-ala (rakennuspinta-ala) × vastaostetun talon yksikköhinta × veroarvo × verokanta"

Shanghai määrittää pääasiassa eri verokantojen rajahinnat. Vuonna 2024 Shanghain risteyksen hinta on 91 954 neliömetriä/yuania. Jos uuden asunnon kauppahinta on pienempi tai yhtä suuri kuin 91 954 juania/neliömetri, veroprosentti on 0,4 % ja jos kauppahinta on suurempi kuin 91 954 juania/neliömetri, veroprosentti on 0,6 %.

Tämän vuoden alussa Chongqing muutti veroa 0,5 prosenttiin. Aiemmin veroprosentti oli 0,5 %, 1 % tai 1,2 % talon arvon perusteella. Lisäksi verotusarvoa alennettiin 100 %:sta 70 %:iin asunnon kauppahinnasta ja myös vapautettu pinta-ala nostettiin 100 neliömetristä 180 neliömetriin.

On korostettava, että kiinteistöveropilotteja molemmissa paikoissa peritään periaatteessa uusista asunnoista pilotin päivämäärästä alkaen ja vähemmän aiemmin ostettuja asuntoja (lukuun ottamatta Chongqingissa menneisyydessä, jotka joutuvat myös maksamaan kiinteistöveroa, ja Laskettaessa kahden tai useamman talon verotettavaa pinta-alaa Shanghaissa olemassa olevien talojen pinta-ala on laskettava yhteen).

Teoriassa kiinteistövero on pitovero, mutta Shanghain ja Chongqingin pilottiprojektit mieluummin perivät veroja uusista lisäyksistä.

Mitä tulee paikalliseen rahoitukseen, sitä ei ole olemassa kahden viime vuoden aikana tehtyjen yksityiskohtaisten sääntöjen muutoksista päätellen, että kiinteistöveron oikaisujen pääsääntönä on "veron alentaminen ja taakan keventäminen". verokynnyksistä, valtaosa ihmisistä ei tällä hetkellä ole Kiinteistöveron maksamisen piirissä.

Kotimaisia ​​tapauksia ei ole paljon, mutta ulkomaat voivat korvata sen.

Liu Xiaobon mukaan kiinteistöveron kerääminen sisältää pääasiassa amerikkalaisia, japanilaisia, singaporelaisia ​​ja brittiläisiä tyylejä.

USA:n kiinteistövero on noin 1–2 % talon + maa-alueen arvioidusta kokonaisarvosta. Talon ja maan arvonmääritys ei ole kiinteä ja se arvioidaan uudelleen tietyn ajan kuluessa.

Japanissa maata ja taloja verotetaan erikseen Maaveroaste on erittäin alhainen ja talojen veroarvo diskontataan (poistot) joka vuosi.

Singapore laskee kiinteistöveron kunkin talon vuosittaisen arvon × kiinteistöverokannan perusteella.Ns. vuosiarvolla tarkoitetaan Singaporen veroviranomaisen arviota nettovuokratuloista, jotka voidaan ansaita vuokraamalla talo vuodeksi markkina- ja asumisolosuhteiden perusteella.

Isossa-Britanniassa ei ole erityistä kiinteistöveroa, vaan se riippuu talosta ja sen maksaa kuka tahansa (vuokralainen maksaa vuokra-asunnon). + kiinteistönhoitomaksu + siivousmaksu", mutta myös veroprosentti on Erittäin alhainen. Valtuustovero maksetaan kuukausittain, ja vuosikustannukset ovat enimmäkseen 1 000–3 000 puntaa.

Mitä tulee siihen, milloin se peritään, tämä on monimutkaisempi ehdotus.

Toistaiseksi vastaus on todennäköisesti ei.

Päätelmän tekee kolme kiinteistöasiantuntijaa. Katsotaanpa seuraavaksi, kuinka he päätyivät tähän johtopäätökseen.

Isolla päällä on sanottavaa

Ding Jiangang

Zhejiang Daily Media Real Estate Research Instituten puheenjohtaja

Kiinan kommunistisen puolueen 20. keskuskomitean kolmannen täysistunnon "päätöksessä" ei mainittu kiinteistöveroa. Monet ihmiset tulkitsivat lausetta "kiinteistöverojärjestelmän parantaminen" suppeasti kiinteistöveroksi.

Henkilökohtainen ymmärrykseni on,Kiinteistöveroa ei toteuteta täysimääräisesti ainakaan seuraaviin viiteen vuoteen tai edes yhdeksään vuoteen.

Tämä on johdettu lainsäädäntöajasta. Lainsäädäntölaki edellyttää, että kaikki uudet verot ja verokannat edellyttävät lainsäädäntöä. Kansankongressin pysyvän komitean lainsäädäntösuunnitelmassa kiinteistövero ei kuitenkaan sisälly lainsäädäntösuunnitelmaan. Toisin sanoen, jos kiinteistövero on määrä säätää, se alkaa vasta seuraavassa kansankongressissa. vuodesta 2028 alkaen.

Vaikka seuraava kansankongressi saattaisi lainsäädännön valmiiksi viiden vuoden sisällä, se on vasta vuonna 2033, eli yhdeksän vuotta myöhemmin.

Siksi kiinteistöveroilla ei lyhyellä aikavälillä ole juurikaan oleellista vaikutusta kiinteistömarkkinoihin.

Siitä lähtien, kun kiinteistöverolaki esitettiin vuonna 2013, edistyminen on ollut hidasta viimeisen 11 vuoden aikana kahdesta esteestä johtuen.

◎ Ensimmäinen on oikeudellinen este.

Maassamme maa on valtion ja maaseutuyhteisöjen omistuksessa. Usein puhutaan asuinkiinteistöjen 70 vuoden omistusoikeudesta, mutta itse asiassa puhutaan asuinmaan 70 vuoden käyttöoikeudesta. Teoreettisesti 70 vuoden jälkeen talon alla olevalla maalla ei ole mitään tekemistä omistajan kanssa.

Vaikka vuonna 2021 hyväksytty "siviililaki" (oikeasti "omaisuuslaki" vuodelta 2007) määrää, että "kun asuntorakentamisen maankäyttöoikeus päättyy, se uusitaan automaattisesti. Uusimismaksujen maksaminen tai alentaminen olla lakien ja hallinnollisten määräysten mukainen."

Jos se uusitaan automaattisesti ilmaiseksi, niin asuinmaa Kiinassa on teoriassa toistaiseksi voimassa oleva, ja teoriassa maan omistusoikeus on omistajalla. Tämä on ristiriidassa perustuslain määräysten kanssa. Kiinan kansantasavallan perustuslain 10 §:ssä määrätään, että kaupunkimaa kuuluu valtiolle.

Jos maanvuokrasopimus uusitaan ja maansiirtomaksu on maksettava uudelleen, omistajan on rajoitetun käyttöoikeuden aikana maksettava maansiirtomaksu ja kiinteistövero.

Vaikka maansiirtomaksu on kunnallisrahoituksessa veroton maksu, on vaikea määritellä selkeästi, onko sillä verollista merkitystä. Tontin käyttöarvo sisältää myös maansiirtomaksun, joten maan arvonmääritysarvon käyttäminen veropohjaa voidaan epäillä verotuksesta. Mutta tärkein oikeudellinen este on se, että talon omistajalla ei ole maan omistusoikeutta, vaan ainoastaan ​​oikeus käyttää sitä vuosikymmeniä.

Tämä luo aukon kiinteistöjen arvoihin.

Esimerkiksi ihminen ostaa nyt asunnon miljoonalla. 69. vuonna talon arvo nousi 10 miljoonaan. Tämän arvostuksen on oltava maan arvostusta, ei maan päällä olevan teräsbetonitalon arvostusta (koska siviilirakennusten suunnitteluikä on vain 50 vuotta ja 70 vuotta vanha talo on teoriassa arvoton), ja toinen vuosi Maa, jossa tämä talo sijaitsee, on joko vanhentunut tai uusimista varten on maksettava maansiirtomaksu.

Tällä hetkellä, jos kiinteistöveroprosentti on 1% ja se maksaa 100 000, onko asunnonomistaja valmis maksamaan kiinteistöveron? Tällaisella arvofunktiolla arvioituna talon arvo on tällä hetkellä lähellä nollaa. Miten kiinteistöveroa voidaan periä?

◎ Toinen on markkinoiden esteet.

Shanghaissa ja Chongqingissa vuonna 2011 pilotoitu kiinteistövero on täysin erilainen kuin nykyinen kiinteistövero. Pilotointia varten sovellettiin kiinteistöveron käsitettä vuodelta 1986.

Shanghain ja Chongqingin kiinteistöveropilottiprojektit jäivät odotuksista. Shanghai perii vain lisäasuntoja, ei olemassa olevia asuntoja, ja Chongqingin olemassa olevista asunnoista peritään vain yhden perheen huviloita. Koska veropohja on hyvin kapea ja veroprosentti on myös erittäin alhainen, tällä tavalla kerätty kiinteistövero ei edes ole sitä mieltä, että se ei voi kattaa verotuksen inhimillisiä ja aineellisia kustannuksia. se ei voi mitenkään muuttaa kuntien riippuvuutta maarahoituksesta.

Lisäksi näiden kahden kaupungin niin kutsutuilla pilottihankkeilla ei toistaiseksi ole laillista perustaa.

Lopuksi, kiinteistöveron odotettua vaikutusta kiinteistömarkkinoihin ei voida jättää huomiotta.

Kiinteistöveron jälkeen asunnon ostaja joutuu maksamaan myös säännöllistä vuosittaista asunnon omistusmaksua. Jos talon arvioitu arvo on tänä vuonna 5 miljoonaa ja 1 % veroprosentti on 50 000, ensi vuonna se on 4 miljoonaa ja maksetaan 40 000. Riippumatta siitä, kuinka paljon asunnon hinta nousee tai heikkenee, tämä raha on maksettava verokannan mukaan.

Tästä tilanteesta aiheutuvat odotetut kiinteistövahingot ovat erittäin vakavat, eikä kukaan uskalla pitää hallussaan lisää taloja.

Vielä tärkeämpää on, että nykyiset kiinteistömarkkinat eivät täysin kestä kiinteistöveron käyttöönoton vaikutusta markkinoiden luottamukseen ja odotuksiin.

Zhang Bo

58 Anjuken tutkimuslaitoksen johtaja

CPC:n keskuskomitean kolmas täysistunto ei julkaissut signaalia siitä, että henkilökohtainen asuinkiinteistövero peritään täysimääräisesti seuraavien 3–5 vuoden aikana.

Lauseesta päätellen "alan veropolitiikan edelleen parantaminen" korostaa sanaa "parantaminen" ja muita sanoja suora maininta sellaisista sanoista kuin "pilottihankkeiden laajentaminen" ja "täysi täytäntöönpano".

Valtakunnallista kiinteistöveroa ei myöskään voi tällä hetkellä määrätä yksittäisistä asunnoista. Kiinteistöveron täysimääräisenä käyttöönoton jälkeen se on varmasti negatiivinen uutinen kiinteistömarkkinoille Jotkin kiinteistönomistajat saattavat olla innokkaita myymään kiinteistönsä verorasituksensa keventämiseksi, mikä lisää asuntojen hintojen laskupaineita entisestään. edistää olemassa olevien kiinteistöjen myyntiä.

Kiinteistömarkkinoiden kannalta kiinteistöveropolitiikka voi aiheuttaa sen, että kaikki "517"-politiikan tuomat edut mitätöidään.

Lisäksi monien kehittyneiden maiden, kuten Yhdysvaltojen ja Japanin tilanteesta päätellen alueella perittävä kiinteistövero (nimi tulee olemaan eri maalla) hyödynnetään kattavasti koulutukseen, sairaanhoitoon, yleiseen turvallisuuteen ja muita alueen hankkeita.

Maamme on kuitenkin vaikea kopioida tätä ulkomaista mallia kokonaan, koska julkiset laitokset, kuten koulutus, ovat paikallishallinnon koordinoimia, joten kiinteistöveroa maksavat ihmiset eivät tunne suoraan kiinteistöveron sijoitusta alueelle he elävät, ja vielä enemmän Suurin osa niistä otetaan ihmisiltä suuressa mittakaavassa kaupunkitasolla ja käytetään ihmisten hyväksi.

Tulevaisuuden kiinteistöveron kantamisessa on politiikan muotoilun kannalta otettava huomioon välittömän ensiasunnon tarpeessa olevien edut. Yksi suunta on vapauttaa henkilöt tai perheet kiinteistöverosta kohtuullisella alueella .

Henkilöille tai perheille, joilla on enemmän kuin kaksi asuntoa, voidaan harkita asianmukaisia ​​alennuksia ja poikkeuksia maankäyttöajan perusteella. Esimerkiksi mitä pidempi maankäyttöoikeus on, sitä pienempi on jäljellä oleva maankäyttöoikeus korkeampi keräysaste Vanhenemisen jälkeen voit kerätä sen normaalin suhteen mukaisesti.

Jos se peritään vuokraperusteisesti (kiinteistövero lasketaan vuokratulon perusteella), se voi johtaa siihen, että omistaja siirtää verokulun vuokraan.

Tosiasiat eivät kuitenkaan välttämättä siirry itse asuntojen vuokraan vaikuttaa edelleen tarjonta ja kysyntä. suuntautuneet vuokrat.

Toisin sanoen vuokranantajilla on halu lisätä kiinteistöveroa vuokriin tulevaisuudessa, mutta se, pystyvätkö he lisäämään sen, ei yleensä ole yksilön päätös, vaan riippuu markkinoiden vuokratasosta.

Liu Xiaobo

talouskommentaattori

Julkinen tili "Liu Xiaobo puhuu rahoituksesta"

Kiinteistöverojärjestelmän parantaminen on lähinnä lainsäädännön edistämistä, ja sen todellinen toimeenpano kestää jonkin aikaa.

Omistusvaiheen kiinteistövero on välitöntä veroa. Välittömien verojen kerääminen tulee olemaan vaikeaa, ja se voi olla sidottu henkilökohtaiseen luottoon (kiinteistöveron kerääminen tietyn ajan kuluttua on vaikeaa).

Lisäksi tavallisilla ihmisillä on oikeus käyttää talojemme alla olevaa maata vain 40-70 vuotta. Maavuokra on maksettu asunnon oston yhteydessä kiinteistöveron rationaalisuus Selvitettävä tavallisille ihmisille kohtuullinen veroaste, jota ei saa alentaa verotuksen takia. Se on parantanut ihmisten ostovoimaa ja halukkuutta saada lapsia.

Kiinteistöveron riippuva miekkavaikutus on hyvin ilmeinen varsinkin varakkaille perheille. Toivon, että mahdollisimman pian julkistetaan järkevä ja edullinen suunnitelma, kuten ei-progressiivinen rankaiseva veroaste (mitä enemmän asuntoja omistat, sitä korkeampi veroprosentti Tämä kannustaa varakkaita perheitä ostamaan lisää asuntoja). tarjota enemmän vuokra-asuntoja yhteiskunnalle. Asuntojen hintojen ja vuokrien vakauttaminen.

Tällä hetkellä Internetissä on paljon huutavaa ja kiljuvaa kiinteistöveron perintäehdotusta, mikä on häirinnyt ihmisten sydämiä ja markkinoita.

Tämän artikkelin kirjoittaja | Tian Weifeng |. Hän Feng Yue Ban | vastuutaMuokkaa | Hän Mengfei

Toimittaja | Hän Mengfei |. Lähde |VCG