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「不動産市場にとって、不動産税政策により、『517』政策によってもたらされた恩恵がすべて無効になる可能性がある。」

文/Ba Jiuling

階段の音だけが聞こえましたが、誰も降りてきませんでした。

多くの政策が同様の紆余曲折を経験しており、不動産税はその典型的な例です。

最近、新しい足音が響き渡り、その音は例年とは大きく異なります。

中国共産党第20期中央委員会第3回総会で可決された「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」には、不動産税に関する新たな声明が含まれている。相続税制度。」一個の石が千の波を巻き起こした。

「不動産税」と中国共産党中央委員会三中全会には深い関係がある。

その第一歩は、2003年に中国共産党第16期中央委員会第3回総会で可決された「社会主義市場経済システムの改善に関するいくつかの問題に関する中国共産党中央委員会の決定」に端を発した。その内容は、「都市建設税と手数料改革を実施するため、条件が満たされた場合、不動産Aの統一的かつ標準的な固定資産税を徴収し、関連料金を廃止する」と述べた。

当時はまだ「固定資産税」が形になっておらず、「住宅の所有関係に課税する」という同じ意味の固定資産税に置き換えられました。その後、固定資産税と区別するため、2009年に名称が「固定資産税」に更新されました。

10年後の2013年、第18期中国共産党中央委員会三中全会の「決定」では、「不動産税立法を加速し、適時に改革を推進する」ことが提案された。

不動産税が公式の場で登場するのはこれが初めてだ。

「固定資産税」と「固定資産税」では、適用される範囲が全く異なります。

共通しているのは、いずれも「保存」の段階で税金を徴収するという点です。違いは、固定資産税が「旧税」であり、現在、居住者の持ち家については免除されているという点です。現行の不動産税と都市土地利用税を統合した「新税」が住民と事業者の両方に課税される。

金融評論家の劉暁波氏は次のように考えている。将来の固定資産税は単一の税ではなく、システムになります。これには、都市土地使用税、土地付加価値税、耕地占有税、不動産会社の付加価値税、住宅を販売する個人の付加価値税と個人税、印紙税、保有期間中の固定資産税が含まれます。もちろん土地の譲渡費用も含まれます。

「固定資産税」から「固定資産税」まで期待は大きく異なる

◎ まず、地方財政収入の増加、さらには「土地譲与収入」に代わる効果が期待されています。 2023年には地方財政収入に占める固定資産税の割合は2.1％となる。理想的には、新しい税に切り替えることで地方財政に追加の資金が注入されますが、これは以前は焦点でしたが、現在は問題となっています。

◎ 第二に、貧富の格差と共同繁栄の観点から、所得調整の手段として固定資産税を活用したいと考えております。

しかし、国宣証券は、固定資産税は金融の「詩と距離」であるとの調査報告書を信じている。極端な話、2020年を例にとると、地方財源の根幹である土地譲渡料の50％を固定資​​産税に置き換えると、税負担は個人所得税の4倍となります。

彼らは、「試験運用が10年経ってもまだ使用されているのは、完璧な税率が見つかっていないからである」と考えている。

58安居科研究所の張博所長は、将来的には土地金融は確実に廃止され、税財政に置き換わると考えているが、ここでの課税は不動産税に限定されるものではなく、不動産税が課税対象である必要はない。多くの中小規模の都市にとって、固定資産税が柱となる可能性は非常に低いです。

11年後、その記述は「不動産税制の改善」に変わった。

「不動産税」法制から不動産「税制」へ、その性格は大きく変わりました。

劉暁波の表情新たな策定の理由は「増税」の誤解を避けるためだろう。将来的には、不動産の保有段階では税金が増加しますが、取引段階では税金が減少するため、「不動産税制の改善」と言う方が適切です。

したがって、税制を改善することが固定資産税を徴収することであると考えるのは明らかに誤解です。

この誤解は、一般的な心理状態を反映している可能性があります。ほとんどの人は固定資産税についてほとんど何も知らず、遅かれ早かれ税金がかかることだけを知っています。この決定には、次の 2 つの決まった質問があります。

「どうやって徴収するの？いつ徴収されるの？」

税金を徴収する方法に関する参考資料もあり、いつ税金を徴収するかについても参考になります。

まずは参考文献について話しましょう。

国内体験は上海と重慶でしか見られません。

2011年、上海と重慶は固定資産税のパイロットプロジェクトの開始を発表した。

具体的には、上海居住者が二階以上の住宅（新規購入の中古住宅ストックを含む）を購入する場合や、非上海居住者が新規に購入する住宅も固定資産税を支払う必要があります。

重慶市民が既に所有している一戸建て商業住宅、新たに購入した高級住宅（建築面積単価が平均市場価格の2倍以上の住宅）、「3つのノー」を持つ人々が新たに購入した住宅戸籍、無事業、無職）二階以上の一般住宅には固定資産税がかかります。

課税の詳細も 2 か所で異なります。パイロット固定資産税の計算式は次のとおりです。

「固定資産税の納税額＝新築住宅の課税面積（建物面積）×新築住宅の本体価格×税額×税率」

上海は主にさまざまな税率の境界価格を決定します。 2024 年の上海ジャンクション価格は 91,954 平方メートル/元となります。新しく購入した住宅の取引価格が91,954元/平方メートル以下の場合、税率は0.4%、取引価格が91,954元/平方メートルを超える場合、税率は0.6%となります。

重慶市は今年初め、税率を0.5％に調整した。以前は住宅価格に応じて0.5％、1％、または1.2％だった。また、課税価格は住宅取引価格の100％から70％に引き下げられ、非課税面積も100平方メートルから180平方メートルに拡大された。

強調する必要があるのは、この 2 か所の固定資産税試行は基本的に試行日から新たに購入した住宅に課税され、過去に購入した住宅にはあまり関係していないということです（重慶にある一戸建て商業住宅を除く）。過去には固定資産税も支払う必要があり、上海で2軒以上の住宅の課税面積を計算する場合、既存の部屋の面積を合計する必要があります）。

理論的には、固定資産税は保有税だが、上海と重慶のパイロットプロジェクトでは、新たに追加するものに税金を課すことを優先している。

地方財政への貢献については、過去2年間の細則変更を見る限り、上海と重慶の不動産税調整の基調は「減税と負担軽減」という観点である。現在、大多数の人は固定資産税を支払う範囲内にありません。

国内の事例は多くありませんが、海外がそれを補うことができます。

劉暁波氏によると、固定資産税の徴収には主にアメリカ式、日本式、シンガポール式、イギリス式が含まれるという。

アメリカの固定資産税は家と土地の評価額の合計の約1%～2%が課税されます。家と土地の評価額は固定ではなく、一定の期間に応じて再評価されます。

日本は土地と家屋に分けて課税しており、土地の税率は非常に低く、家屋の税額は毎年割引（減価償却）されます。

シンガポールでは、各住宅の年間価格 × 固定資産税の税率に基づいて固定資産税が計算されます。いわゆる年間価値とは、シンガポール内国歳入局が市場や住宅事情に基づいて家を 1 年間貸すことで得られる純賃貸収入の評価を指します。

英国では保有期間中特別な不動産税はなく、家に応じて居住者が支払う市税のみです（賃貸住宅の場合は借主が支払います）。 +不動産管理費+清掃費」ですが、税率も非常に低いです。市税は毎月支払われ、年間費用は主に 1,000 ポンドから 3,000 ポンドの間です。

いつ課税するかということに関しては、これはより複雑な命題です。

今のところ、答えはおそらくノーです。

3人の不動産専門家からの結論です。次に、彼らがどのようにしてこの結論を導き出したのかを見てみましょう。

大きな頭は何か言いたいことがある

丁江港

浙江日報不動産研究所所長

中国共産党第20期中央委員会第3回総会で可決された「決定」には、不動産税については言及されておらず、「不動産税制の改善」という文言を固定資産税と狭く解釈する人が多かった。

私の個人的な理解は、固定資産税は少なくとも今後5年間、場合によっては9年間は完全に施行されないことになる。

これは立法時代に由来します。 立法法では、新しい税金や料金については立法が必要であると規定しています。しかし、全人代常務委員会の立法計画には不動産税は含まれていない。言い換えれば、不動産税が立法化されるとしても、次の全人代まで始まらないことになる。 2028年から始まります。

仮に次回の全人代で５年以内に法案が完成するとしても、それは９年後の２０３３年になる。

したがって、短期的には、不動産税は不動産市場に大きな影響を与えることはありません。

2013 年に不動産税法が提案されて以来、過去 11 年間、2 つの障害により進展が遅れています。

◎ 1つ目は法的な障害です。

私たちの国の土地は国と地方の集団によって所有されており、個人が土地の所有権を持っているわけではありません。住宅の70年の所有権ということがよく言われますが、実は宅地の70年の使用権のことを指します。理論的には、70年後、家の下の土地は所有者とは何の関係もありません。

2021年に成立した「民法」（実際には2007年の「財産法」）では、「宅地使用権の期間が満了したときは、自動的に更新され、更新料の支払いまたは減額が行われる」と定められていますが、法律および行政法規の規定に従うこと。」

無料で自動更新されれば理論上、中国の宅地は無期限となり、理論上は所有者が土地の所有権を持つことになる。これは憲法の規定に違反します。 中華人民共和国憲法第 10 条は、都市の土地は国家に帰属すると規定している。

借地権が更新され、再度土地譲渡料の支払いが必要となった場合、所有者は制限使用権期間内に土地譲渡料と固定資産税を支払わなければなりません。

土地譲渡料は地方財政において非課税ですが、土地の使用価額には土地譲渡料も含まれるため、土地評価額を基準としています。課税ベースは課税の疑いがある。しかし、最も重要な法的障害は、家の所有者が土地の所有権を持たず、それを数十年間使用する権利だけを持っていることです。

そうなると不動産価値に格差が生まれてしまいます。

たとえば、今ある人が 100 万で家を購入します。 69年目に、家は1,000万に値上がりしました。この評価は、土地の評価であって、その土地にある鉄筋コンクリート住宅の評価ではないはずです（なぜなら、土木建築物の設計耐用年数はわずか 50 年であり、築 70 年の家は理論上無価値だからです）。年 この家が建っている土地は有効期限が切れているか、更新のために土地譲渡料を支払う必要があります。

このとき、固定資産税の税率が1％で10万かかる場合、住宅所有者は喜んで固定資産税を支払いますか？このような価値関数に従って評価すると、現時点で家の価値はゼロに近づいていますが、どのようにして固定資産税を徴収できるのでしょうか。

◎ 2つ目は市場の障壁です。

2011年に上海と重慶で試験的に導入された不動産税は、今日私たちが話している不動産税とはまったく異なります。試験的な目的で、1986 年からの固定資産税の概念が適用されました。

上海と重慶の固定資産税試験プロジェクトは予想を下回った。上海では増分住宅のみが課税され、既存住宅には課税されず、重慶では一戸建て別荘のみが既存住宅に課税される。課税対象が非常に狭く、税率も非常に低いため、このようにして徴収される固定資産税は地方財政にあまり貢献しないと考える人もいます。地方政府の土地財政への依存を変えることはまったくできない。

さらに、これら 2 つの都市におけるいわゆるパイロットプロジェクトには、これまでのところ法的根拠がありません。

最後に、不動産市場に対する不動産税の予想される影響は無視できません。

不動産税の後、住宅購入者は定期的な年間住宅所有料も支払う必要があります。今年の家の評価額が500万で税率1％が5万なら、来年は400万で4万支払うことになります。家の価格がどれだけ上がったり下がったりしても、このお金は税率に従って支払わなければなりません。

この状況によって予想される不動産への損害は非常に深刻であり、これ以上住宅を保有しようとする人は誰もいないでしょう。

さらに重要なことは、現在の不動産市場は、不動産税導入が市場の信頼と期待に与える影響にまったく耐えることができないということです。

張波

58 アンジューク研究所社長

中国共産党中央委員会第３回全体会議は、個人住宅不動産税が今後３～５年以内に完全に課税されるというシグナルを発表しなかった。

「関連税制のさらなる改善」という表現から判断すると、「改革」などではなく「改善」という言葉が強調されており、したがって不動産関連税、特に固​​定資産税については大きな調整はありません。 「パイロットプロジェクトの拡大」や「完全実施」などの言葉が直接言及された。

また、現時点では個人住宅に国の固定資産税を課すことも不可能である。不動産税が完全に施行されれば、不動産市場にとっては間違いなくマイナスのニュースとなるだろう。一部の不動産所有者は税負担を軽減するために不動産を売却したいと考えているかもしれないが、これは住宅価格の下落圧力をさらに高めることになるだろう。既存の不動産の売却には向きません。

不動産市場にとって、不動産税政策により、「517」政策によってもたらされるすべての利点が無効になる可能性があります。

また、アメリカや日本など多くの先進国の状況から判断すると、地域（国によって名称は異なります）に課せられる固定資産税は、教育、医療、治安、福祉などに総合的に使われることになります。地域内の他のプロジェクト。

しかし、教育などの公共施設は地方自治体によって調整されているため、我が国がこの外国モデルを完全に模倣することは困難であり、固定資産税を納めている人々は、その地域への固定資産税の直接投資を実感することができません。彼らは生きており、さらにその多くは都市レベルで大規模に人々から採取され、人々のために使用されます。

政策立案の観点からは、将来の不動産税の徴収は、最初の住宅をすぐに必要とする人々の利益を考慮する必要がある。1つの方向性は、最初の住宅として合理的な範囲内の個人または家族の不動産税を免除することである。 。

たとえば、2 つ以上の住宅を所有する個人または家族の場合、土地使用権の残存期間が長くなるほど徴収率が低くなり、土地使用権の残存期間が短くなるほど、適切な減免が検討されます。回収率が高くなります。期限切れ後は通常の割合で回収できます。

家賃ベースで課税される場合（固定資産税は家賃収入に基づいて計算されます）、所有者が税金コストを家賃に転嫁する可能性があります。

しかし、事実は必ずしも移転されるわけではありません。さらに、一級都市と二級都市では手頃な価格の賃貸住宅が急速に増加しており、それが市場に直接影響を及ぼします。ベースの家賃。

言い換えれば、家主は将来的に家賃に固定資産税を上乗せしたいという衝動を持っていますが、それを上乗せできるかどうかは通常個人の決定ではなく、市場の家賃水準に依存します。

劉暁波

金融評論家

公開アカウント「劉暁波が金融について語る」

不動産税制の改善は法整備の推進が主であり、本格的に実現するには時間がかかる。

保有段階の不動産税は直接税です。直接税を徴収するのは難しく、個人信用と結びつけざるを得ない場合もある（固定資産税は一定期間を過ぎると徴収が困難になる）。

また、一般人は住宅購入時に地代を支払った後、40年から70年間しか使用する権利がありません。固定資産税を課税する際には、その合理性を明確にする必要があります。合理的な税率を策定する必要があり、税金によって国民の購買力と子供を持つ意欲が向上したことを理由に引き下げることはできないと一般の人々に説明しました。

不動産税のつるつる効果は、特に裕福な家庭にとっては明らかです。非累進的な懲罰税率（所有する住宅戸数が増えるほど税率が高くなる）など、合理的で手頃な案ができるだけ早く発表されることを期待します。これにより、富裕層の住宅購入が促進されます。より多くの賃貸住宅を社会に提供し、住宅価格と家賃を安定させる役割を果たします。

現在、インターネット上では不動産税の徴収案が叫び声を上げ、人々の心と市場を混乱させています。

この記事の著者 | ティエン・ウェイフェン | ヘ・フェン・ユエ・バン | 責任編集 | 何孟飛

編集者 | 何孟飛 | ソース |VCGB の