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"부동산 시장의 경우 부동산세 정책으로 인해 '517' 정책이 가져온 모든 혜택이 무효화될 수 있습니다."

글/바지울링

계단 소리만 들렸을 뿐, 내려오는 사람은 없었다.

많은 정책들이 비슷한 우여곡절을 겪었는데, 부동산세가 대표적이다.

최근에는 새로운 발자국 소리가 들려오고 있는데, 그 소리는 예년과 많이 다르다.

중국 공산당 20기 3중전회에서 통과된 '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국 공산당 결정'에는 부동산세에 대한 새로운 성명이 담겼다. 유산세 제도." 돌 하나가 천 개의 파도를 일으켰습니다.

'부동산세'와 중국 공산당 중앙위원회 3차 전원회의는 깊은 연관이 있다.

첫 번째 조치는 2003년 중국 공산당 제16기 제3차 전체회의에서 통과된 "사회주의 시장경제 체제 개선에 관한 여러 문제에 대한 중국 공산당 중앙 결정"에서 비롯됐다. 에서는 “도시건설세와 수수료 개편을 실시하기 위해 조건을 갖추면 부동산에 통일되고 표준화된 재산세가 부과되고 관련 부담금이 면제된다”고 밝혔다.

당시 '부동산세'는 아직 구체화되지 않았으며, '주택 소유 연계에 과세한다'는 의미의 재산세로 대체됐다. 이후 재산세와 구별하기 위해 2009년부터 '재산세'로 명칭을 바꾸었다.

10년 후인 2013년, 중국 공산당 제18기 중앙위원회 3차 전체회의 '결정'에서는 '부동산세 입법을 가속화하고 적시에 개혁을 추진'할 것을 제안했습니다.

부동산세가 공식적으로 등장한 것은 이번이 처음이다.

'재산세'부터 '부동산세'까지 보장 범위가 전혀 다릅니다.

공통점은 모두 '보존' 단계에서 세금을 징수한다는 점이다. 차이점은 부동산세는 '구세'로 현재 거주자가 거주하는 주택에는 면제된다는 점이다. 기존 부동산세와 도시토지사용세를 통합한 '새 세금'은 주민과 기업 모두에게 부과된다.

금융 평론가 Liu Xiaobo는 다음과 같이 믿습니다.미래의 부동산세는 단일세가 아닌 시스템이 될 것입니다. 여기에는 도시토지사용세, 토지부가가치세, 경작지점유세, 부동산회사에 대한 부가가치세, 주택을 판매하는 개인에 대한 부가가치세 및 개인세, 인지세, 보유기간 동안의 재산세가 포함됩니다. 물론 토지 이전 비용도 포함되어 있습니다.

'재산세'부터 '부동산세'까지 기대치가 너무 달라요

◎ 첫째, 지방재정수입을 늘리고 '토지이전수입'까지 대체할 것으로 예상된다. 2023년에는 재산세가 지방재정수입의 2.1%를 차지하게 된다. 이상적으로는 새로운 세금으로 전환하면 과거에는 초점이었지만 현재는 어려움을 겪고 있는 지역 재정에 추가 자금이 투입될 것입니다.

◎ 둘째, 빈부격차와 공동번영의 관점에서 재산세를 소득조정의 수단으로 활용하기를 희망한다.

그러나 국신증권은 재산세가 금융의 '시와 거리'라는 연구 보고서를 믿고 있습니다.극단적인 경우, 2020년을 예로 들면, 재산세가 지방재정의 주요 원천인 토지양도비의 50%를 대체한다면 세금부담은 개인소득세의 4배가 될 것이다.

그들은 “10년이 지난 지금도 파일럿이 사용되고 있는 이유는 완벽한 세율을 찾지 못했기 때문”이라고 생각한다.

58안주커연구소장 장보(張伯)는 앞으로 토지금융은 반드시 폐지되고 조세금융으로 대체될 것이라고 믿는다. 많은 중소도시에서 부동산세가 기둥이 될 가능성은 거의 없습니다.

11년 뒤 성명은 '부동산세 제도 개선'으로 바뀌었다.

'부동산세' 입법부터 부동산 '세제도'까지 성격이 급격하게 달라졌다.

류샤오보의 표정새로운 공식을 만든 이유는 아마도 '세금 인상'에 대한 오해를 피하기 위해서일 것입니다.앞으로는 부동산 보유 단계에서는 세금이 오르지만, 거래 단계에서는 세금이 줄어들기 때문에 '부동산세 제도를 개선한다'는 표현이 더 적절하다.

그러므로 세제 개선이 부동산세 징수를 의미한다고 생각하는 것은 분명 오해이다.

오해는 일반적인 심리 상태를 반영할 수 있습니다. 대부분의 사람들은 부동산세에 대해 거의 아무것도 모르고, 부동산세가 조만간 올 것이라는 점만 알고 있습니다. 이 결정에 수반되는 두 가지 고정된 질문은 다음과 같습니다.

"어떻게 부과하나요? 언제 부과되나요?"

세금을 부과하는 방법에 대한 참고 자료도 있으며, 세금을 부과하는 시기에 대한 정보도 있습니다.

먼저 레퍼런스에 대해 이야기해보자.

국내 체험은 상하이와 충칭에서만 볼 수 있습니다.

2011년 상하이와 충칭은 재산세 시범 프로젝트 개시를 발표했습니다.

특히, 상하이 시민이 새로 구입한 2차 이상 주택(새로 구입한 중고 재고 주택 포함)과 상하이 비거주자가 새로 구입한 주택에는 재산세를 납부해야 합니다.

충칭 시민이 이미 소유하고 있는 단독 상업용 주택, 새로 구입한 고급 주택(건축 면적 거래 단가가 평균 시장 가격의 2배 이상인 주택), "3불"을 가진 사람들이 새로 구입한 주택 가구등록, 무사업, 무직) 2차 이상 일반주택은 재산세를 납부해야 합니다.

과세 세부 사항도 두 곳 간에 다릅니다. 시범 재산세 계산 공식은 다음과 같습니다.

“재산세 납부액 = 새로 구입한 주택의 과세면적(건축면적)×새로 구입한 주택의 단가×과세가격×세율”

상하이는 주로 다양한 세율의 경계 가격을 결정합니다. 2024년 상하이 접합 가격은 91,954㎡/위안이 될 것이다. 새로 구입한 주택의 거래 가격이 91,954위안/제곱미터 이하인 경우 세율은 0.4%이고, 거래 가격이 91,954위안/제곱미터를 초과하는 경우 세율은 0.6%입니다.

올해 초 충칭은 세율을 0.5%로 조정했다. 이전에는 세율이 주택 가치에 따라 0.5%, 1%, 1.2%였다. 또 과세가격을 주택거래가액의 100%에서 70%로 낮추고, 면제면적도 100㎡에서 180㎡로 늘렸다.

강조할 점은 두 곳의 부동산세 시범사업은 기본적으로 시범일부터 새로 구입한 주택에 부과되며, 과거에 구입한 주택에는 덜 부과된다는 점이다(중경시에 위치한 단독 상업용 주택은 제외). (과거에는 재산세도 납부해야 하며, 상하이에서 2채 이상 주택의 과세면적을 계산할 때는 기존 주택의 면적을 합산해야 합니다.)

이론적으로 재산세는 보유세이지만 상하이와 충칭의 시범 프로젝트는 신규 증축에 대해 세금을 부과하는 것을 선호합니다.

지방재정 기여에 대해서는 지난 2년간 세부규정의 변화로 볼 때 상하이와 충칭의 부동산세 조정의 기조는 '세금감면과 부담감소'라는 점이다. 세금 기준액 중 대다수의 사람들은 현재 재산세 납부 범위 내에 있지 않습니다.

국내 사례는 많지 않지만 외국이 이를 보완할 수 있다.

Liu Xiaobo에 따르면 재산세 징수에는 주로 미국, 일본, 싱가포르 및 영국 스타일이 포함됩니다.

미국 재산세는 주택 + 토지 총 평가액의 약 1%~2% 정도가 부과됩니다. 주택과 토지의 평가액은 고정되어 있지 않으며 일정 기간에 따라 재평가됩니다.

일본에서는 토지와 주택에 대해 별도로 과세됩니다. 토지세율은 매우 낮으며 주택의 세액은 매년 할인(감가상각)됩니다.

싱가포르에서는 각 주택의 연간 가치 × 재산세율을 기준으로 재산세를 계산합니다.소위 연간 가치는 싱가포르 국세청이 시장 및 주택 조건을 기준으로 집을 1년 동안 임대하여 얻을 수 있는 순 임대 소득을 평가한 것을 의미합니다.

영국에서는 보유기간 동안 별도의 부동산세가 없으며, 지방세만 있습니다. 이는 주택에 따라 다르며, 거주하는 사람이 납부합니다(임대주택 비용은 임차인이 납부함). + 부동산 관리비 + 청소비'라고 되어 있지만 세율도 매우 낮습니다. 지방세는 매달 납부하며, 연간 비용은 대부분 £1,000에서 £3,000 사이입니다.

언제 부과할지에 관해서는 이는 더 복잡한 제안입니다.

지금으로서는 아마도 대답은 '아니요'일 것입니다.

결론은 세 명의 부동산 전문가로부터 나온다. 다음으로, 그들이 어떻게 이런 결론을 도출했는지 살펴보겠습니다.

큰 머리가 할 말이 있어요

딩 장강

절강일보부동산연구원 원장

중국 공산당 제20기 3중전회에서 통과된 '결정'에는 부동산세에 대한 언급이 없었다.

제 개인적인 이해는,부동산세는 적어도 향후 5년, 심지어 9년 동안은 완전히 시행되지 않을 것이다.

이는 입법 시기에서 유래한 것이다. 입법법은 새로운 세금과 세율에는 입법이 필요하다고 규정하고 있습니다. 그런데 전국인민대표대회 상임위원회 입법안에는 부동산세가 입법안에 포함되지 않는다. 즉, 부동산세를 입법하게 되면 다음 전국인민대표대회까지 시행되지 않는다는 것이다. 2028년부터.

차기 전국인민대표대회가 5년 안에 법안을 완성하더라도 9년 뒤인 2033년이 돼야 완성된다.

따라서 단기적으로 부동산세가 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다.

2013년 부동산세법안이 발의된 이후 지난 11년 동안 두 가지 걸림돌로 인해 진전이 더뎠다.

◎ 첫 번째는 법적 장애이다.

우리나라의 토지는 국가와 농촌집단이 소유하고 있으며 그 어떤 개인도 토지의 소유권을 갖고 있지 않습니다. 흔히 주거용 부동산의 70년 재산권을 이야기하지만 실제로는 주거용 토지의 70년 사용권을 말하는 것입니다. 이론적으로 70년이 지나면 집 밑의 땅은 주인과 아무 상관이 없습니다.

2021년 통과된 '민법'(실제로는 2007년 '재산권법')에는 '주택건축용 토지사용권의 기간이 만료되면 자동으로 갱신된다'고 규정하고 있지만 갱신수수료를 납부하거나 감면해야 한다. 법률, 행정법규의 규정에 따라야 합니다.

무료로 자동 갱신되는 경우 이론적으로 중국의 주거용 토지는 무기한이며 이론적으로 소유자가 토지에 대한 소유권을 갖습니다. 이는 헌법 조항에 어긋난다. 중화인민공화국 헌법 제10조는 도시토지는 국가에 속한다고 규정하고 있다.

토지임대차를 갱신하여 토지양도비를 다시 납부하여야 하는 경우에는 사용권한정기간 내에 소유자가 토지양도비와 부동산세를 납부하여야 합니다.

토지양도비가 지방재정에 있어서 비과세 항목임에도 불구하고, 토지의 사용가치에는 토지양도비가 포함되어 있으므로 조세적 의미가 있는지 명확하게 정의하기는 어렵기 때문에 토지평가가액을 기준으로 삼고 있다. 과세표준이 과세의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 가장 중요한 법적 장애물은 집주인이 토지에 대한 재산권을 가지지 않고 수십 년 동안 사용할 권리만 가지고 있다는 점이다.

이로 인해 부동산 가치에 격차가 발생하게 됩니다.

예를 들어, 어떤 사람이 이제 100만 달러에 집을 구입합니다. 69년에는 집값이 1천만 달러로 늘어났다. 이 감상은 땅 위의 철근콘크리트 주택에 대한 감상이 아니라 토지에 대한 감상이어야 하며(토목 건축물의 설계 수명은 50년에 불과하고, 70년 된 집은 이론적으로 가치가 없기 때문이다), 둘째 year 이 집이 위치한 토지가 만료되었거나 갱신을 위해 토지 양도 수수료를 지불해야 합니다.

이때, 부동산 세율이 1%이고 비용이 10만이라면 집주인이 부동산세를 낼 용의가 있을까요? 이런 가치함수로 평가하면 집값이 0에 가까워진 이때 부동산세는 어떻게 징수할 수 있을까?

◎ 두 번째는 시장 장벽이다.

2011년 상하이와 충칭에서 시범 시행된 부동산세는 지금 우리가 말하는 부동산세와는 전혀 다르다. 시범적으로는 1986년부터 재산세 개념을 적용하였다.

상하이와 충칭의 재산세 시범 프로젝트는 기대에 미치지 못했습니다. 상하이는 기존 주택이 아닌 증분 주택에만 부과하며, 충칭의 기존 주택에는 단독 주택에만 부과됩니다. 과세표준이 매우 좁고 세율도 매우 낮기 때문에 이렇게 징수된 재산세는 지방재정에 큰 도움이 되지 않으며, 심지어 조세에 드는 인적, 물적 비용을 감당할 수 없다고 생각하는 사람들도 있습니다. 그것은 토지 재정에 대한 지방 정부의 의존성을 전혀 바꿀 수 없습니다.

더욱이 이들 두 도시의 이른바 시범사업은 아직까지 법적 근거가 없다.

마지막으로, 부동산세가 부동산 시장에 미칠 것으로 예상되는 영향은 무시할 수 없습니다.

부동산세를 납부한 후 주택 구매자는 정기적인 연간 주택 소유 비용도 지불해야 합니다. 올해 집값이 500만 원이고 세율 1%가 5만이면 내년에는 400만 원이 돼 4만 원을 낸다. 집값이 아무리 오르거나 내리더라도 이 돈은 세율에 따라 납부해야 한다.

이번 상황으로 인해 예상되는 부동산 피해는 매우 심각하며, 누구도 감히 더 많은 집을 보유할 수 없습니다.

더 중요한 것은 현재 부동산 시장은 부동산세 도입이 시장의 신뢰와 기대에 미치는 영향을 완전히 견딜 수 없다는 점입니다.

장보

58 안주케연구소장

중국 공산당 중앙위원회 3차 전원회의에서는 향후 3~5년 내 개인 주택부동산세가 전액 부과될 것이라는 신호가 나오지 않았다.

'관련 조세정책을 더욱 개선한다'는 표현으로 볼 때 '개혁'이라는 단어보다는 '개선'이라는 단어가 강조돼 있어 부동산 관련 세금, 특히 부동산세에 대한 큰 조정은 없을 것으로 보인다. '시범사업 확대', '본격 시행' 등의 단어를 직접적으로 언급하는 것.

개인 주택에 대해 국세를 부과하는 것도 현재로서는 불가능하다. 부동산세가 전면 시행되면 부동산 시장에는 분명 부정적인 소식이 될 것이다. 기존 부동산의 매각에 도움이 됩니다.

부동산 시장의 경우, 부동산세 정책으로 인해 “517” 정책이 가져오는 모든 혜택이 무효화될 수 있습니다.

또한, 미국, 일본 등 많은 선진국의 상황으로 볼 때, 한 지역에서 부과되는 부동산세(국가마다 명칭은 다를 수 있음)는 교육, 의료, 치안, 지역의 다른 프로젝트.

그러나 우리나라에서는 교육 등 공공시설을 지방자치단체가 조율하기 때문에 이러한 외국모델을 완전히 따라하기는 어렵다. 그들은 살고 있으며, 심지어 더 많은 것의 대부분은 도시 차원에서 대규모로 사람들에게서 빼앗아 사람들을 위해 사용됩니다.

향후 부동산세 징수는 정책 수립 측면에서 첫 주택이 당장 필요한 이들의 이익을 고려해야 할 것이다. 첫 주택을 위한 합리적인 면적 내에서 개인이나 가족의 부동산세를 면제하는 것도 한 방향이다. .

2채 이상의 주택을 소유한 개인 또는 가족의 경우, 토지 사용 기간에 따라 적절한 감면 및 면제를 고려할 수 있습니다. 회수율이 높아집니다. 만료 후에는 정상적인 비율에 따라 회수할 수 있습니다.

임대료 기준(부동산세는 임대소득을 기준으로 계산)으로 부과할 경우 소유자가 세금 비용을 임대료에 전가하는 원인이 될 수 있습니다.

그러나 사실이 반드시 전달되는 것은 아니며, 주택 임대료 자체는 여전히 수요와 공급에 영향을 받습니다. 또한, 1, 2선 도시의 저렴한 임대 주택이 급격히 증가하고 있으며 이는 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 임대료를 지향합니다.

즉, 집주인은 앞으로 임대료에 부동산세를 추가하고 싶은 충동을 갖고 있지만 추가할 수 있는지 여부는 일반적으로 개인의 결정이 아니며 시장 임대료 수준에 따라 다릅니다.

류샤오보

금융 평론가

공개 계정 "Liu Xiaobo는 금융에 대해 이야기합니다"

부동산세 제도 개선은 주로 입법 추진에 관한 것으로, 본격 시행까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다.

보유단계의 부동산세는 직접세입니다. 직접세 징수는 어려울 것이며, 개인신용과 연계되어야 할 수도 있습니다(일정 기간이 지나면 부동산세 징수는 어렵습니다).

또한, 서민들은 주택 구입 시 토지 임대료를 40~70년 동안만 사용할 권리를 갖고 있으므로, 부동산세의 합리성을 확보해야 합니다. 합리적인 세율이 공식화되어야 하며, 세금으로 인해 인하될 수 없습니다. 이는 국민의 지출 능력과 출산 의지를 향상시켰습니다.

부동산세의 교수형 효과는 특히 부유한 가족에게 매우 분명합니다. 비누진적 징벌적 세율(주택을 많이 보유할수록 세율도 높아진다) 등 합리적이고 저렴한 방안이 하루빨리 발표되길 바란다. 사회에 더 많은 임대주택을 제공하여 집값과 임대료를 안정시키는 역할을 합니다.

현재 인터넷에는 부동산세 징수 제안이 떠들썩하고 떠들썩해 사람들의 마음과 시장을 어지럽히고 있습니다.

이 기사의 저자 | 티엔 웨이펑 | 반허펑유에 | 책임편집 | 허 멍페이

편집자 | 허 멍페이 소스 |(주)