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Este artículo es de la Sociedad Financiera de Nandu Bay.

El 21 de julio, se publicó el texto completo de la "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización al estilo chino", que proporciona orientación para la futura reforma del sistema económico.

A nivel inmobiliario, la "Decisión" propone mejorar el sistema de oferta "mercado + garantía", potenciar plenamente la regulación local, reformar el sistema de financiación y preventa y mejorar el sistema fiscal. Actualmente, el mercado inmobiliario de China está entrando en una nueva etapa de desarrollo. ¿Qué impacto tendrá la nueva dirección de la reforma en el sector inmobiliario?

El fin del modelo de los “tres máximos”

Se acerca la era de "las casas son mejores para todos"

La "Decisión" señaló que se debe acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra, y se debe acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. Incrementar la construcción y oferta de viviendas asequibles para satisfacer las rígidas necesidades de vivienda de la clase trabajadora. Apoyar las diversas y mejoradas necesidades de vivienda de los residentes urbanos y rurales.

En los últimos años, el gobierno central y las autoridades reguladoras han enfatizado repetidamente la necesidad de acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra, y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. Pu Zhan, subdirector del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, señaló que construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es la estrategia fundamental para resolver los problemas de desarrollo inmobiliario y promover el desarrollo estable y saludable de bienes raíces. Incrementar la construcción y oferta de viviendas asequibles, mejorar el sistema de oferta de viviendas y satisfacer mejor la demanda de viviendas rígidas y mejoradas son elementos importantes en la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

Zhao Zhuowen, director general de Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., señaló que esta vez el despliegue de bienes raíces significa que "la alta deuda, la alta rotación y el alto apalancamiento" han llegado a su fin. La dirección ha enfatizado repetidamente la necesidad de establecer y mejorar sistemas básicos como financiamiento, impuestos, tierras y ventas. El establecimiento y mejora de sistemas básicos significa que la industria inmobiliaria marcará el comienzo de nuevas reglas. Antes de esto, el mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria, las ventas piloto de viviendas existentes, etc., pueden considerarse el comienzo de nuevas reglas.

Zhao Zhuowen cree que el futuro también incluirá la recaudación de impuestos inmobiliarios, el tratamiento de seguimiento después de que caduque el terreno, etc. Desde financiación, finanzas e impuestos hasta terrenos y ventas, las antiguas reglas que se han utilizado durante más de 30 años. se enfrentan a cambios.

Según Wang Shao, presidente de la Asociación Provincial de Vivienda de Guangdong, bajo el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, es urgente implementar una reforma del lado de la oferta inmobiliaria e implementar el nuevo modelo de desarrollo. La construcción de un nuevo marco de modelo de desarrollo razonable requiere una consideración general por parte de los reguladores, proveedores y demandantes de bienes raíces. Los reguladores "determinan la vivienda en función de las personas, determinan el suelo en función de la vivienda y determinan el dinero en función de la vivienda" y organizan racionalmente la oferta de suelo y la financiación para garantizar una oferta y demanda equilibradas en el mercado y una estructura razonable. A través de "Real Estate +", brindamos espacios, lugares y servicios de alta calidad para la producción urbana y el desarrollo de vida de los residentes durante todo el ciclo de vida del uso del suelo, desarrollo de proyectos, postoperación, servicios inmobiliarios, etc., y promovemos la industria y desarrollo de "ecología, vida y producción" Integración inmobiliaria, en lugar de una sola venta residencial comercial pura.

En cuanto a "satisfacer mejor las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas", Wang Shao cree que el consumo de vivienda de mi país ha pasado de una escasez total a una escasez de oferta estructural y ha entrado en una nueva etapa de mejora de la calidad. La demanda de vivienda de la gente ha pasado del "tenerla o no" a "es buena o no", de "una casa para todos" a "una casa para cada propietario". La demanda de mejora no se trata simplemente de intercambiar pequeñas cosas. para lo grande, lo viejo para lo nuevo, o lo lejano para lo cercano, es una mejora integral de la calidad de vida, que requiere entretenimiento cultural, deportes y ocio, oficina en el hogar, atención médica y otras instalaciones de apoyo espiritual y de mejora. El entorno de la vivienda será más ecológico y hermoso, el espacio habitable será más espacioso y cómodo, y las instalaciones de apoyo serán más completas y convenientes. Las funciones de la vivienda serán más seguras e inteligentes, los estilos de vida serán más respetuosos con el medio ambiente y más saludables, y la cultura comunitaria será más. activo y rico. Wang Shao cree que "hay mucho margen de mejora" en el futuro.

"Política de fin de restricción de compras"

Prepárese completamente para la "guerra prolongada"

La "Decisión" señala que a cada gobierno municipal se le otorgará total autonomía en la regulación y control del mercado inmobiliario, y se implementarán políticas de acuerdo con las ciudades relevantes y se les permitirá cancelar o reducir las políticas de restricción de compra de viviendas y cancelar las políticas residenciales ordinarias. y estándares residenciales no ordinarios, etc.

Desde el año pasado, muchos lugares en todo el país han relajado gradualmente las restricciones de compra. Hasta ahora, sólo algunas áreas en Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin y la provincia de Hainan todavía implementan restricciones de compra. Esta reunión fue considerada por la industria como "el fin de la política de restricción de compras".

Zhao Zhuowen cree que la reunión propuso "otorgar total autonomía a cada gobierno de la ciudad para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas según la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de la compra de viviendas". deciden por su cuenta retirarse de la política de restricción de compras, "incluidas varias áreas como las ciudades de primer nivel y Hainan donde todavía se implementan restricciones de compra, la puerta a las restricciones de compra se abrirá tarde o temprano".

Cao Zhiwei, miembro del Comité Permanente del Comité Provincial de Guangdong de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y director del Instituto de Investigación de Políticas de la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de Guangdong, señaló que las "cinco restricciones" en la industria inmobiliaria ( (refiriéndose a restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones comerciales y restricciones de ventas) han convertido a los bienes raíces en una industria pilar en el pasado. En los últimos diez años, se han agregado demasiados grilletes, lo que hace que su desarrollo sea inconsistente con la economía. leyes e incapaz de operar de manera orientada al mercado "La "Decisión" de la Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del Partido Comunista de China mencionó que todavía vale la pena esperar con interés el contenido de las 'políticas específicas de la ciudad'. "El siguiente paso es observar la determinación y la intensidad de las políticas de las principales ciudades". Sin embargo, Cao Zhiwei dijo con franqueza que, aunque se levantó la restricción de compra, los datos del mercado mostraron que no se produjo un crecimiento explosivo, lo que demuestra que las opiniones de todos sobre la compra de viviendas siguen siendo racionales.

Zhao Zhuowen cree que con una serie de políticas para reducir existencias y estimular el consumo inmobiliario, el mercado no caerá excesivamente. Retrasar la desaceleración del sector inmobiliario y liberar gradualmente los riesgos es la contramedida adoptada actualmente por los departamentos pertinentes. Sin embargo, Zhao Zhuowen cree que el desarrollo de alta calidad es la dirección inevitable para todo el sector inmobiliario en el futuro: "Ya no se trata de 'si hay una casa', sino de 'si es buena o no'. No.'" Sugirió que la industria de bienes raíces debería hacer un buen trabajo en "Preparación para una guerra prolongada".

Con respecto a la "Decisión" que permite a las ciudades relevantes cancelar los estándares para edificios residenciales ordinarios y no ordinarios, Zhao Zhuowen señaló que "la cancelación de los estándares para edificios residenciales ordinarios y no ordinarios" requerirá directamente baja densidad (1.0tasa de volumen A continuación) se eliminan las restricciones sobre productos de villas y áreas grandes (productos que superan los 144 metros cuadrados de área de construcción), incluidas reducciones en los impuestos sobre escrituras y otras tarifas relacionadas. Esto incluye alentar la demanda de mejoras y abogar por "reemplazar lo viejo por lo nuevo", lo que ha llevado a la introducción de las políticas correspondientes.

Cao Zhiwei dijo que "reemplazar casas viejas por otras nuevas" es de hecho una tendencia importante: "Nuestra investigación muestra que muchos compradores de viviendas necesitan vender sus casas antiguas para comprar otras nuevas. Estas necesidades de reemplazo buscan una vida mejor, y nosotros". debe brindar apoyo." ".

Zhao Zhuowen analizó que en el primer semestre de este año, tanto el volumen como el precio en el mercado inmobiliario cayeron, y la caída de los precios fue mayor que la caída del volumen de ventas. El mercado actual busca un nuevo punto de equilibrio, y el punto clave del mercado inmobiliario en 2024 es "estabilizar los precios de la vivienda". "Sólo cuando los precios de la vivienda se estabilicen, la confianza en el mercado inmobiliario podrá recuperarse y mejorarse por completo. " Según él, después de esta importante reunión el control del mercado inmobiliario pasó a manos de los ayuntamientos locales: "Tenemos motivos para creer que en la segunda mitad del año se introducirán sucesivamente medidas para impulsar el mercado inmobiliario. año", pero también admitió con franqueza: "Es difícil esperar políticas de estímulo más intensas en la segunda mitad del año".

Reforma del sistema de preventa de vivienda comercial

Es un proceso gradual

La "Decisión" señaló que "reformar los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario y el sistema de preventa de viviendas comerciales".

En los últimos dos años, la "entrega garantizada de vivienda" se ha convertido en uno de los focos de las autoridades reguladoras para promover la resolución de riesgos inmobiliarios. En enero de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Supervisión Financiera emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un mecanismo de coordinación del financiamiento de bienes raíces urbanos" para guiar a varias localidades en el establecimiento de un mecanismo de coordinación del financiamiento de bienes raíces urbanos. El 7 de junio, los dos departamentos emitieron una vez más conjuntamente el "Aviso sobre el uso adicional del Mecanismo de Coordinación de Financiamiento de Bienes Raíces Urbanos para Satisfacer las Necesidades de Financiamiento Razonables de Proyectos Inmobiliarios" en respuesta al mecanismo de coordinación, apoyando plenamente el financiamiento y la entrega final de proyectos que deben continuarse, y garantizar la entrega de viviendas.

Según Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación Zhongzhi, “el método de financiación del desarrollo inmobiliario está muy relacionado con el sistema de preventa de viviendas comerciales. En el sistema de preventa de viviendas comerciales, parte de los fondos necesarios para el desarrollo y la construcción. de las empresas inmobiliarias provienen de apoyo financiero, como préstamos bancarios para el desarrollo, y parte de ello proviene de apoyo financiero, como préstamos bancarios para el desarrollo, dinero de preventa”.

Dijo además: "Bajo el sistema de preventa de viviendas comerciales, parte de los fondos necesarios para el desarrollo y la construcción de empresas de viviendas provienen de apoyo financiero, como préstamos bancarios para el desarrollo, y otra parte proviene de fondos de preventa. sistema de venta, las empresas de desarrollo tienen un tiempo más corto para utilizar los préstamos de desarrollo y otros financiamientos. Los préstamos se pueden reembolsar gradualmente después de que se lanzan las preventas, y la devolución de los fondos bancarios es relativamente rápida después de cambiar a las ventas de viviendas existentes. "Se ampliarán los préstamos para el desarrollo empresarial. La forma de optimizar y ajustar el apoyo financiero de las instituciones financieras puede ser la dirección de investigación de las políticas futuras".

De hecho, desde que el mercado inmobiliario entró en una fase bajista en 2021, han aumentado los llamados a la cancelación del sistema de preventa. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural dejó claro anteriormente que "promoverá las ventas de viviendas existentes de manera ordenada desde junio de 2023, en más de 10 ciudades, incluidas Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha y Xiongan". , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou y Jinjiang han declarado claramente que apoyarán públicamente el piloto de ventas de viviendas existentes.

Yan Yuejin, director de investigación del E-House Research Institute, cree que “sobre la base de la resolución global efectiva de los actuales problemas de riesgo financiero inmobiliario, se espera que este año y el próximo sean años clave para el ajuste del sector inmobiliario. "Se introducirán políticas sistémicas para ajustar el patrón financiero inmobiliario. Esto tendrá un efecto muy evidente, especialmente en los dos campos de financiación y preventa, que tendrán ajustes importantes sistemáticos".

Sin embargo, Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, también dijo: "La reforma del sistema de preventa de viviendas comerciales es un proceso gradual y se debe adoptar un modelo de transición gradual". para transformarse gradualmente de preventa a ventas actuales ". Preventas futuras Los dos modelos de viviendas en preventa y ventas existentes pueden coexistir. El objetivo principal del desarrollo de viviendas en preventa es fortalecer la supervisión financiera, mientras que las viviendas en venta existentes El desarrollo tendrá ciertas políticas de apoyo en términos de transferencia de tierras, planificación y aplicación de construcción, financiamiento y entrega.

¿Vienen los impuestos inmobiliarios?

La legislación pertinente puede seguir avanzando

Una nueva ronda de reformas del sistema fiscal y tributario es uno de los temas centrales de la Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del PCCh. Al "mejorar el sistema de seguridad social", esta "Decisión" establece claramente que es necesario "mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles".

La información pública muestra que desde que la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del Partido Comunista de China propuso por primera vez en 2013 acelerar la legislación sobre impuestos inmobiliarios y promover la reforma de manera oportuna, la reforma del impuesto inmobiliario de mi país ha sido oficialmente expulsado. Después del XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China en 2017, se estableció para promover la legislación y la implementación del impuesto sobre bienes inmuebles y establecer y mejorar gradualmente un sistema de impuestos sobre bienes inmuebles moderno. El 23 de octubre de 2021, el Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional decidió autorizar al Consejo de Estado a llevar a cabo proyectos piloto sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles en algunas regiones. Sin embargo, con los cambios en el mercado inmobiliario, en marzo de 2022, el Ministerio de Hacienda afirmó que “no tiene las condiciones para ampliar las ciudades piloto del impuesto inmobiliario”.

A principios de 2023, Lou Jiwei, exministro de Finanzas, publicó un artículo titulado "La reforma del sistema fiscal de China y perspectivas futuras en la nueva era", que señalaba que el impuesto sobre bienes inmuebles es el tipo de impuesto más adecuado como impuesto local. y debe utilizarse después de que la economía vuelva al crecimiento normal. Lanzar el piloto lo antes posible. En abril del año pasado, mi país realizó plenamente el registro unificado de bienes inmuebles. Esta noticia desencadenó una vez más especulaciones sobre el impuesto sobre bienes inmuebles.

En respuesta a esta "Decisión", Chen Wenjing, director de investigación de mercado del China Index Research Institute, cree que "a medio y largo plazo, la legislación y las reformas relacionadas con los impuestos inmobiliarios pueden seguir avanzando, pero el mercado inmobiliario actual se encuentra en una etapa de ajuste profundo y el momento de la introducción del impuesto sobre bienes inmuebles aún no está maduro, se espera que el impuesto sobre bienes inmuebles a corto plazo sea débil. Además, se mejorará el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles y se reducirán los impuestos sobre las transacciones. como la reducción de la tasa del impuesto sobre la escritura, también son medidas importantes para apoyar la seguridad de la vivienda”.

"El impuesto sobre bienes inmuebles en la fase de tenencia está atrapado por la continua desaceleración del mercado inmobiliario. A corto plazo, la expansión de proyectos piloto y el trabajo legislativo se han archivado temporalmente, pero a medio y largo plazo todavía es necesario "Por un lado, mantener la recaudación de impuestos sobre la propiedad en todas las etapas puede ayudar a apoyar las finanzas públicas locales y ayudar a la transformación de la financiación del suelo. Por otro lado, los impuestos directos sobre la vivienda son necesarios", analizó el Centro de Investigación CRIC. "Un aspecto importante de la reforma tributaria, y aumentar la proporción de impuestos a la propiedad es también un punto de partida institucional para promover la prosperidad común".