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Dieser Artikel stammt von der Nandu Bay Financial Society.

Am 21. Juli wurde der vollständige Text des „Beschlusses des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas über die weitere umfassende Vertiefung der Reform und die Förderung einer Modernisierung nach chinesischem Vorbild“ veröffentlicht, der richtungsweisende Leitlinien für die künftige Reform des Wirtschaftssystems bietet.

Auf Immobilienebene schlägt die „Entscheidung“ vor, das Versorgungssystem „Markt + Garantie“ zu verbessern, die lokale Regulierung umfassend zu stärken, das Finanzierungs- und Vorverkaufssystem zu reformieren und das Steuersystem zu verbessern. Derzeit tritt Chinas Immobilienmarkt in eine neue Entwicklungsphase ein. Welche Auswirkungen wird die neue Reformrichtung auf den Immobilienmarkt haben?

Das Ende des „Three-Highs“-Modells

Die Ära „Häuser sind besser für alle“ naht

In der „Entscheidung“ wurde darauf hingewiesen, dass der Aufbau eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, beschleunigt werden sollte und der Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung beschleunigt werden sollte. Erhöhen Sie den Bau und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, um den strengen Wohnbedürfnissen der Arbeiterklasse gerecht zu werden. Unterstützen Sie die vielfältigen und verbesserten Wohnbedürfnisse der Stadt- und Landbewohner.

In den letzten Jahren haben die Zentralregierung und die Regulierungsbehörden immer wieder die Notwendigkeit betont, den Aufbau eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, zu beschleunigen und den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung zu beschleunigen. Pu Zhan, stellvertretender Direktor des Politikforschungszentrums des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, wies darauf hin, dass der Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung die grundlegende Strategie zur Lösung von Immobilienentwicklungsproblemen und zur Förderung einer stabilen und gesunden Entwicklung sei Immobilie. Die Steigerung des Baus und Angebots an bezahlbarem Wohnraum, die Verbesserung des Wohnungsversorgungssystems und eine bessere Deckung der Nachfrage nach starrem und verbessertem Wohnraum sind wichtige Elemente beim Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung.

Zhao Zhuowen, General Manager von Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., wies darauf hin, dass der Einsatz von Immobilien dieses Mal bedeutet, dass „hohe Schulden, hohe Umsätze und hohe Verschuldung“ ein Ende haben. Das Management hat immer wieder die Notwendigkeit betont, grundlegende Systeme wie Finanzierung, Besteuerung, Land und Vertrieb aufzubauen und zu verbessern. Mit der Etablierung und Verbesserung grundlegender Systeme wird die Immobilienwirtschaft neue Regeln einführen. Zuvor können der Mechanismus zur Koordinierung der Immobilienfinanzierung, Pilotverkäufe bestehender Häuser usw. als Beginn neuer Regeln angesehen werden.

Zhao Zhuowen glaubt, dass die Zukunft auch die Erhebung von Grundsteuern, die Nachbehandlung nach Ablauf des Grundstücks usw. umfassen wird. Von der Finanzierung, Finanzierung und Besteuerung bis hin zu Grundstücken und Verkäufen gelten die alten Regeln, die seit mehr als 30 Jahren angewendet werden stehen vor Veränderungen.

Laut Wang Shao, Vorsitzender der Guangdong Provincial Housing Association, ist es im Rahmen des neuen Modells der Immobilienentwicklung dringend erforderlich, eine Reform der Immobilienangebotsseite durchzuführen und das neue Entwicklungsmodell umzusetzen. Der Aufbau eines angemessenen Rahmens für ein neues Entwicklungsmodell erfordert umfassende Überlegungen seitens der Immobilienregulierungsbehörden, Lieferanten und Nachfrager. Die Regulierungsbehörden „bestimmen Wohnraum auf der Grundlage von Personen, Land auf der Grundlage von Wohnraum und Geld auf der Grundlage von Wohnraum“ und ordnen Landangebot und -finanzierung rational, um ein ausgewogenes Angebot und eine ausgewogene Marktnachfrage sowie eine angemessene Struktur sicherzustellen. Mit „Real Estate +“ stellen wir hochwertige Flächen, Orte und Dienstleistungen für die städtische Produktion und die Lebensentwicklung der Bewohner über den gesamten Lebenszyklus von Landnutzung, Projektentwicklung, Nachbetrieb, Immobiliendienstleistungen usw. zur Verfügung und fördern Industrie und Entwicklung aus „Ökologie, Leben und Produktion“ Immobilienintegration, statt eines einzelnen reinen Gewerbewohnungsverkaufs.

In Bezug auf die „bessere Deckung starrer und verbesserter Wohnbedürfnisse“ ist Wang Shao davon überzeugt, dass sich der Wohnungsverbrauch meines Landes von einem völligen Mangel zu einem strukturellen Angebotsmangel gewandelt hat und in eine neue Phase der Qualitätsverbesserung eingetreten ist. Die Nachfrage der Menschen nach Wohnraum hat sich von „habe es oder nicht“ zu „ist es gut oder nicht“, von „ein Zuhause für alle“ zu „ein Haus für jeden Hausbesitzer“ gewandelt. Bei der Forderung nach Verbesserungen geht es nicht nur um den Austausch von Kleinigkeiten Für Groß, Alt für Neu oder Fern für Nah ist es eine umfassende Verbesserung der Lebensqualität, die kulturelle Unterhaltung, Sport und Freizeit, Homeoffice, Gesundheitsfürsorge und andere spirituelle und verbesserungsfördernde Einrichtungen erfordert Das Wohnumfeld wird ökologischer und schöner, der Wohnraum wird geräumiger und komfortabler und die unterstützenden Einrichtungen werden vollständiger und bequemer. Die Wohnfunktionen werden sicherer und intelligenter, der Lebensstil wird umweltfreundlicher und gesünder und die Gemeinschaftskultur wird größer aktiv und reich. Wang Shao glaubt, dass es in der Zukunft „viel Raum für Verbesserungen“ gibt.

„Ende der Kaufbeschränkungsrichtlinie“

Bereiten Sie sich umfassend auf den „langwierigen Krieg“ vor

In der „Entscheidung“ wird darauf hingewiesen, dass jeder Stadtregierung volle Autonomie bei der Regulierung und Kontrolle des Immobilienmarktes eingeräumt wird und dass die jeweiligen Städte die Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufheben oder reduzieren und normale Wohnimmobilien aufheben dürfen und außergewöhnliche Wohnstandards usw.

Seit letztem Jahr haben viele Orte im ganzen Land die Kaufbeschränkungen schrittweise gelockert. Bisher gelten nur noch einige Gebiete in Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin und der Provinz Hainan. Dieses Treffen wurde von der Branche als „Ende der Kaufbeschränkungspolitik“ angesehen.

Zhao Zhuowen ist davon überzeugt, dass auf dem Treffen vorgeschlagen wurde, „jeder Stadtregierung völlige Autonomie bei der Regulierung des Immobilienmarktes zu geben, Richtlinien entsprechend der Stadt umzusetzen und den betreffenden Städten zu ermöglichen, Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren.“ Dies bedeutet, dass die Stadtregierungen dies bereits tun können beschließen, aus eigener Kraft von der Kaufbeschränkungspolitik zurückzutreten, „einschließlich mehrerer In Gebieten wie erstklassigen Städten und Hainan, in denen noch Kaufbeschränkungen gelten, wird früher oder später die Tür zu Kaufbeschränkungen geöffnet.“

Cao Zhiwei, Mitglied des Ständigen Ausschusses des Guangdong-Provinzkomitees der Politischen Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes und Direktor des Policy Research Institute der Guangdong Real Estate Chamber of Commerce, wies darauf hin, dass die „fünf Beschränkungen“ in der Immobilienbranche ( (bezogen auf Kaufbeschränkungen, Kreditbeschränkungen, Preisbeschränkungen, Geschäftsbeschränkungen und Verkaufsbeschränkungen) haben den Immobiliensektor in der Vergangenheit zu einer tragenden Säule der Branche gemacht. In den letzten zehn Jahren wurden zu viele Fesseln hinzugefügt, was zu einer inkonsistenten Entwicklung führte „In der „Entscheidung“ der dritten Plenarsitzung des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas wurde erwähnt, dass der Inhalt der „stadtspezifischen Politik“ immer noch einen Blick in die Zukunft wert sei „Der nächste Schritt besteht darin, die politische Entschlossenheit und Intensität der Großstädte zu untersuchen.“ Cao Zhiwei sagte jedoch offen, dass die Kaufbeschränkung zwar aufgehoben wurde, die Marktdaten jedoch zeigten, dass kein explosionsartiges Wachstum stattgefunden habe, was zeigt, dass alle Ansichten zum Hauskauf immer noch rational seien.

Zhao Zhuowen glaubt, dass der Markt im Rahmen der Reihe von Maßnahmen zum Abbau der Lagerbestände und zur Stimulierung des Immobilienkonsums nicht übermäßig fallen wird. Durch die Verzögerung des Immobilienabschwungs und die schrittweise Freigabe von Risiken ist dies die aktuelle Gegenmaßnahme der zuständigen Abteilungen. Zhao Zhuowen glaubt jedoch, dass eine qualitativ hochwertige Entwicklung die unvermeidliche Richtung für die gesamte Immobilienbranche in der Zukunft ist: „Es ist nicht länger eine Frage, ob es ein Haus gibt, sondern eine Frage, ob es gut ist.“ nicht.‘“ Er schlug vor, dass die Immobilienbranche bei der „Vorbereitung auf einen langwierigen Krieg“ voll und ganz gute Arbeit leisten sollte.

In Bezug auf die „Entscheidung“, die es den betreffenden Städten erlaubt, die Standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche Wohngebäude aufzuheben, wies Zhao Zhuowen darauf hin, dass „die Aufhebung der Standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche Wohngebäude“ direkt eine niedrige Bebauungsdichte (1,0) erfordern würdeVolumenrate Nachfolgend werden die Beschränkungen für Villenprodukte und Großflächen (Produkte mit einer Gebäudefläche von mehr als 144 Quadratmetern) aufgehoben, einschließlich einer Reduzierung der Grundsteuer und anderer damit verbundener Gebühren. Dazu gehört, die Forderung nach Verbesserungen zu fördern und sich dafür einzusetzen, „das Alte durch das Neue zu ersetzen“, was zur Einführung entsprechender Richtlinien geführt hat.

Cao Zhiwei sagte, dass der „Ersatz alter Häuser durch neue“ tatsächlich ein wichtiger Trend sei. „Unsere Untersuchungen zeigen, dass viele Hauskäufer ihre alten Häuser verkaufen müssen, um neue zu kaufen. Dieser Ersatzbedarf strebt nach einem besseren Leben, und wir.“ sollte Unterstützung leisten.

Zhao Zhuowen analysierte, dass in der ersten Hälfte dieses Jahres sowohl das Volumen als auch die Preise auf dem Immobilienmarkt zurückgingen und der Preisrückgang größer war als der Rückgang des Verkaufsvolumens. Der aktuelle Markt sucht nach einem neuen Gleichgewichtspunkt, und der Schlüsselpunkt des Immobilienmarktes im Jahr 2024 ist „die Stabilisierung der Immobilienpreise“. „Nur wenn die Immobilienpreise stabilisiert sind, kann das Vertrauen in den Immobilienmarkt vollständig wiederhergestellt und verbessert werden.“ " Er glaubt, dass nach diesem wichtigen Treffen die Kontrolle über den Immobilienmarkt an die lokalen Stadtverwaltungen übergeben wurde: „Wir haben Grund zu der Annahme, dass in der zweiten Jahreshälfte nacheinander Maßnahmen zur Ankurbelung des Immobilienmarktes eingeführt werden.“ Aber er gab auch offen zu: „In der zweiten Jahreshälfte ist kaum mit intensiveren Konjunkturmaßnahmen zu rechnen.“

Reform des Vorverkaufssystems für Gewerbewohnungen

Es ist ein schrittweiser Prozess

In der „Entscheidung“ wurde darauf hingewiesen, dass „die Finanzierungsmethoden der Immobilienentwicklung und das Vorverkaufssystem für Gewerbewohnungen reformiert werden“.

In den letzten zwei Jahren ist die „garantierte Wohnungslieferung“ zu einem Schwerpunkt der Regulierungsbehörden geworden, um die Lösung von Immobilienrisiken zu fördern. Im Januar dieses Jahres haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung und die staatliche Finanzaufsichtsbehörde die „Mitteilung zur Einrichtung eines Koordinierungsmechanismus für die Finanzierung städtischer Immobilien“ herausgegeben, um verschiedene Kommunen bei der Einrichtung eines Koordinierungsmechanismus für die Finanzierung städtischer Immobilien zu unterstützen. Am 7. Juni konzentrierten sich die beiden Abteilungen erneut auf den Koordinierungsmechanismus und gaben gemeinsam die „Mitteilung über die weitere Nutzung des Koordinierungsmechanismus für die Finanzierung städtischer Immobilien zur Deckung des angemessenen Finanzierungsbedarfs von Immobilienprojekten“ heraus, in der sie die Finanzierung und Fertigstellung von Immobilienprojekten voll und ganz unterstützten Projekte, die fortgeführt werden sollten, und die Bereitstellung von Wohnraum effektiv sicherstellen.

Laut Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des Zhongzhi Research Institute, „ist die Finanzierungsmethode für die Immobilienentwicklung eng mit dem Vorverkaufssystem für Gewerbeimmobilien verbunden. Im Rahmen des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien wird ein Teil der für Entwicklung und Bau erforderlichen Mittel bereitgestellt.“ der Immobilienunternehmen stammen aus finanzieller Unterstützung wie Bank-Entwicklungskrediten, und ein Teil davon stammt aus finanzieller Unterstützung wie Bank-Entwicklungskrediten.“

Er sagte weiter: „Im Rahmen des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien stammen ein Teil der für die Entwicklung und den Bau von Wohnungsunternehmen erforderlichen Mittel aus finanzieller Unterstützung wie Bankentwicklungsdarlehen und ein Teil aus Vorverkaufsmitteln. Mit dem Verkaufssystem haben Entwicklungsunternehmen eine kürzere Zeit, um Entwicklungskredite und andere Finanzierungen in Anspruch zu nehmen. Nach dem Start des Vorverkaufs können Kredite schrittweise zurückgezahlt werden, und die Rückzahlung der Bankmittel erfolgt relativ schnell Wie die unterstützende finanzielle Unterstützung von Finanzinstituten optimiert und angepasst werden kann, kann die Forschungsrichtung zukünftiger Richtlinien sein.

Tatsächlich mehren sich die Forderungen nach einer Abschaffung des Vorverkaufssystems, seit der Immobilienmarkt im Jahr 2021 in eine Abwärtsphase eingetreten ist. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung hat zuvor klargestellt, dass es „den Verkauf bestehender Häuser auf geordnete Weise fördern soll“. Seit Juni 2023 sind mehr als 10 Städte darunter Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha, , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou und Jinjiang haben klar erklärt, dass sie das bestehende Pilotprojekt zum Hausverkauf öffentlich unterstützen.

Yan Yuejin, Forschungsdirektor des E-House Research Institute, ist davon überzeugt, dass „auf der Grundlage der insgesamt wirksamen Lösung der aktuellen Probleme mit dem finanziellen Risiko im Immobilienbereich davon ausgegangen wird, dass dieses und das nächste Jahr Schlüsseljahre für die Anpassung von Immobilien sein werden.“ Es werden systemische Maßnahmen eingeführt, um das Immobilienfinanzmuster anzupassen, insbesondere in den beiden Bereichen Finanzierung und Vorverkäufe, die systematische größere Anpassungen erfordern werden.

Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Instituts für Stadtplanung der Provinz Guangdong, sagte jedoch auch: „Die Reform des Vorverkaufssystems für Gewerbewohnungen ist ein schrittweiser Prozess, und es muss ein schrittweises Übergangsmodell eingeführt werden.“ schrittweise vom Vorverkauf zum aktuellen Verkauf übergehen.“ Zukünftige Vorverkäufe Die beiden Modelle können mit dem aktuellen Verkaufsmodell koexistieren. Der Hauptzweck der Wohnsiedlung vor dem Verkauf besteht darin, die Finanzaufsicht zu stärken, während die Wohnsiedlung zum aktuellen Verkauf vorhanden sein wird bestimmte unterstützende Richtlinien in Bezug auf Landübertragung, Planung und Bauantrag, Finanzierung und Lieferung.

Kommt die Grundsteuer?

Die einschlägigen Rechtsvorschriften werden möglicherweise weiter vorangetrieben

Eine neue Runde der Reform des Finanz- und Steuersystems ist eines der Kernthemen der dritten Plenarsitzung des Zentralkomitees der KP Chinas. Bei der „Verbesserung des Sozialversicherungssystems“ wird in dieser „Entscheidung“ klargestellt, dass es notwendig ist, „das Grundsteuersystem zu verbessern“.

Öffentliche Informationen zeigen, dass seit der dritten Plenarsitzung des 18. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas im Jahr 2013 zum ersten Mal vorgeschlagen wurde, die Immobiliensteuergesetzgebung zu beschleunigen und die Reform zeitnah voranzutreiben, die Immobiliensteuerreform meines Landes offiziell durchgeführt wurde Weg gekickt. Nach dem 19. Nationalkongress der Kommunistischen Partei Chinas im Jahr 2017 wurde es gegründet, um die Gesetzgebung und Umsetzung der Immobiliensteuer zu fördern und schrittweise ein modernes Immobiliensteuersystem einzurichten und zu verbessern. Am 23. Oktober 2021 beschloss der Ständige Ausschuss des Nationalen Volkskongresses, den Staatsrat zu ermächtigen, in einigen Bereichen Pilotprojekte zur Immobiliensteuerreform durchzuführen. Angesichts der Veränderungen auf dem Immobilienmarkt erklärte das Finanzministerium jedoch im März 2022, dass es „nicht über die Voraussetzungen verfügt, um Pilotstädte zur Immobiliensteuer auszuweiten“.

Anfang 2023 veröffentlichte Lou Jiwei, der ehemalige Finanzminister, einen Artikel mit dem Titel „Chinas Steuersystemreform und Zukunftsaussichten im neuen Zeitalter“, in dem er darauf hinwies, dass die Immobiliensteuer die am besten geeignete Steuerart als Kommunalsteuer sei und sollte genutzt werden, sobald die Wirtschaft wieder normal wächst. Starten Sie das Pilotprojekt so bald wie möglich. Im April letzten Jahres hat mein Land die einheitliche Registrierung von Immobilien vollständig umgesetzt. Diese Nachricht löste erneut Spekulationen über die Immobiliensteuer aus.

Als Reaktion auf diese „Entscheidung“ ist Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, der Ansicht, dass „mittel- bis langfristig die Gesetzgebung und Reformen im Zusammenhang mit der Immobiliensteuer zwar weiter voranschreiten werden, der aktuelle Immobilienmarkt jedoch nicht bestehen bleibt.“ Befindet sich in einer Phase tiefgreifender Anpassung, und der Zeitpunkt für die Einführung der Immobiliensteuer ist noch nicht ausgereift. Die kurzfristige Immobiliensteuer wird voraussichtlich schwach ausfallen. Darüber hinaus wird das Immobiliensteuersystem verbessert und die Transaktionssteuern gesenkt. B. die Senkung des Grundsteuersatzes, sind ebenfalls wichtige Maßnahmen zur Unterstützung der Wohnsicherheit.“

„Die Immobiliensteuer in der Haltephase ist durch den anhaltenden Abschwung am Immobilienmarkt gefangen. Kurzfristig wurden der Ausbau von Pilotprojekten und Gesetzgebungsarbeiten vorübergehend auf Eis gelegt, mittel- und langfristig besteht jedoch weiterhin Bedarf.“ „Um es voranzutreiben“, analysierte das CRIC-Forschungszentrum. „Einerseits kann die Erhebung von Grundsteuern in allen Phasen dazu beitragen, die lokalen öffentlichen Finanzen zu unterstützen und die Transformation der Grundstücksfinanzierung zu unterstützen „Ein wichtiger Aspekt der Steuerreform, und die Erhöhung des Anteils der Grundsteuer ist auch ein institutioneller Ansatzpunkt zur Förderung des gemeinsamen Wohlstands.“