ニュース

この記事は Nandu Bay Financial Society からのものです。

7月21日、今後の経済制度改革の方向性を示す「改革のさらなる深化と中国式近代化の促進に関する中国共産党中央委員会の決定」の全文が発表された。

不動産レベルでは、「決定」は「市場＋保証」供給システムの改善、地方規制の全面強化、融資・事前販売システムの改革、税制の改善を提案している。現在、中国の不動産市場は新たな発展段階に入っているが、新たな改革の方向性は不動産にどのような影響を与えるだろうか。

「三高」モデルの終焉

「家は誰にとっても良い」時代がやってくる

「決定」は、賃貸と購入の両方を促進する住宅制度の確立を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速すべきだと指摘した。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。都市部と地方の住民の多様かつ改善された住宅ニーズをサポートします。

近年、中央政府と規制当局は、賃貸と購入の両方を促進する住宅制度の確立を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速する必要性を繰り返し強調している。住宅都市農村開発省政策研究センターのプー・ザン副所長は、不動産開発の新たなモデルを構築することが、不動産開発の問題を解決し、不動産開発の安定的かつ健全な発展を促進するための基本戦略であると指摘した。不動産。手頃な価格の住宅の建設と供給を増やし、住宅供給システムを改善し、堅牢で改良された住宅に対する需要をより適切に満たすことは、不動産開発の新しいモデルを構築する上で重要な要素です。

広州通創卓越不動産投資コンサルティング有限公司のゼネラルマネージャー、趙卓文氏は、今回の不動産展開は「高負債、高売上高、高レバレッジ」が終焉を迎えたことを意味すると指摘した。経営陣は、資金調達、税制、土地、販売などの基本システムの確立と改善の必要性を繰り返し強調してきました。基本制度の整備・充実は、不動産業界に新たなルールをもたらすことを意味します。これに先立って、不動産融資調整メカニズムや試験的な中古住宅販売などが新たなルールの始まりと考えられる。

趙卓文氏は、将来的には不動産税の徴収、土地の有効期限が切れた後のフォローアップ処理なども含まれると考えている。資金調達、財務、課税から土地と販売に至るまで、30年以上使用されてきた古いルールが適用される。変化に直面しています。

広東省住宅協会の王紹会長によると、新たな不動産開発モデルの下では、不動産供給側の改革と新たな開発モデルの導入が急務であるとのこと。合理的な新しい開発モデルの枠組みを構築するには、不動産規制当局、供給者、需要者による総合的な検討が必要です。規制当局は「人に基づいて住宅を決定し、住宅に基づいて土地を決定し、住宅に基づいてお金を決定」し、市場の需要と供給のバランスと合理的な構造を確保するために、土地の供給と金融を合理的に調整します。私たちは、「不動産＋」を通じて、土地利用、プロジェクト開発、運営後、不動産サービス等のライフサイクルを通じて、都市の生産と住民の生活発展のための質の高い空間・場所・サービスを提供し、産業・産業の振興を図ります。 「エコロジー、ライフ、プロダクション」からの発展 単一の純粋な商業用住宅販売ではなく、不動産の統合。

「硬直化して改善された住宅ニーズへのより良い対応」について、王紹氏は、我が国の住宅消費は完全不足から構造的供給不足に移行し、品質向上の新たな段階に入ったと考えている。人々の住宅に対する要求は、「持つか持たないか」から「良いか悪いか」へ、「すべての人のための家」から「すべての住宅所有者のための家」へと変化しています。改善の要求は、単なる小額の交換ではありません。それは、文化的娯楽、スポーツとレジャー、ホームオフィス、ヘルスケア、その他の精神的および改善の支援施設を必要とする、生活の質の包括的な向上であることが期待されています。住宅環境はよりエコロジーで美しく、居住空間はより広く快適になり、付随施設はより充実し、より便利になり、ライフスタイルはより安全でよりスマートになり、ライフスタイルはより環境に優しく健康になり、コミュニティ文化はより豊かになります。アクティブで豊か。王邵氏は、将来的には「改善の余地がたくさんある」と考えている。

「購入制限ポリシーの終了」

「持久戦」への備えを万全に

「決定」は、各市政府に不動産市場の規制と管理に関する完全な自主権が与えられ、関連都市は住宅購入制限政策の解除や縮小、一般住宅の解除が許可されると指摘している。及び非一般的な住宅基準等

昨年以来、全国の多くの地域で段階的に購入制限が緩和されており、これまでのところ、北京、上海、広州、深セン、天津、海南省の一部の地域のみが依然として購入制限を実施している。この会議は業界によって「購入制限政策の終わり」とみなされた。

趙卓文氏は、この会議で「各都市政府に不動産市場の規制における自主性を全面的に与え、都市に応じた政策を実施し、関連都市が住宅購入制限政策を中止または縮小できることを認める」ことが提案されたと考えている。購入制限政策からの撤退を独自に決定し、「一線都市や海南省などまだ購入制限が実施されている地域では、遅かれ早かれ購入制限への扉が開かれるだろう。」

中国人民政治協商会議広東省委員会常務委員で広東不動産商工会議所政策研究院所長の曹志偉氏は、不動産業界における「5つの制約」を指摘した（ （売買制限、融資制限、価格制限、営業制限、販売制限を指す）これまで不動産は柱産業であったが、過去10年間であまりにも多くの枷が追加され、発展に一貫性がなかった中国共産党中央委員会第三回総会の「決定」では、「都市固有の政策」の内容は依然として期待に値すると述べた。 「次のステップは、主要都市の政策決定と強度を調べることです。」しかし曹志偉氏は、購入制限は解除されたものの、爆発的な成長は起こらなかったことが市場データで示されており、住宅購入に対するみんなの見方が依然として合理的であることを示していると率直に述べた。

趙卓文氏は、不動産在庫の削減と不動産消費の刺激を目的とした一連の政策のもとでは、市場は過度に下落することはないと考えている。不動産の下落を遅らせ、徐々にリスクを解放することが、関係部門が現在採用している対策だ。しかし、Zhao Zhuowen氏は、将来的には高品質な開発が不動産業界全体の避けられない方向であると信じており、「もはや『家があるかどうか』の問題ではなく、『それが良いかどうか』の問題だ」と語った。そうではない」と述べ、不動産業界は「持久戦への備え」でしっかりと取り組むべきだと示唆した。

趙卓文氏は、関係都市が普通・非普通の住宅建築物の基準を取り消すことを認める「決定」について、「普通・非普通の住宅建築物の基準の取り消し」には低密度（1.0）が直接要求されると指摘した。ボリュームレート下) 別荘製品および大面積（建築面積 144 平方メートルを超える製品）に対する制限が解除され、譲渡税やその他の関連手数料が減額されます。これには、改善の要求を奨励し、「古いものを新しいものに置き換える」ことを提唱することが含まれており、これが対応する政策の導入につながりました。

Cao Zhiwei氏は、「古い家を新しいものに建て替える」ことは確かに大きなトレンドであると述べ、「私たちの調査によると、多くの住宅購入者は古い家を売却して新しい家を購入する必要がある。こうした買い替えのニーズはより良い生活を追求するものであり、私たちはそのニーズに応えている」と語った。サポートを提供する必要があります。」

趙卓文氏は、今年上半期の不動産市場は量と価格の両方が下落し、販売量の減少よりも価格の下落の方が大きかったと分析した。現在の市場は新たなバランスポイントを模索しており、2024年の不動産市場のキーポイントは「住宅価格の安定」であり、「住宅価格が安定してこそ、不動産市場の信頼は完全に回復し、向上することができる」としている。 」同氏は、この重要な会議の後、不動産市場の主導権は地方自治体に移管されたと考えており、「不動産市場を活性化する政策が下半期に次々と導入されると信じる理由がある」と述べた。しかし、同氏はまた、「今年下半期にこれ以上強力な景気刺激策を期待するのは難しい」とも率直に認めた。

事業用住宅の事前分譲制度の改革

それは段階的なプロセスです

「決定」は「不動産開発の資金調達方法と商業用住宅の事前販売制度を改革する」と指摘した。

過去 2 年間、不動産リスクの解決を促進するため、「保証付き住宅引き渡し」が規制当局の焦点の 1 つとなっています。今年1月、住宅・都市農村開発部と国家金融監督総局は「都市不動産融資調整メカニズムの設立に関する通知」を発表し、各地方に都市不動産融資調整メカニズムの設立を指導した。 6月7日、両局は再び調整メカニズムに焦点を当て、共同で「不動産プロジェクトの合理的な資金需要を満たすための都市不動産融資調整メカニズムのさらなる利用に関する通知」を発表し、都市不動産プロジェクトの資金調達と完成の実現を全面的に支援した。継続すべきプロジェクト、および住宅の供給を効果的に確保する。

中志研究院の市場調査部長、陳文京氏は、「不動産開発融資手法は商業住宅先行販売制度と密接な関係があり、商業住宅先行販売制度では開発と建設に必要な資金の一部が融資される。の不動産会社は銀行開発融資などの金融支援を受けており、その一部は銀行開発融資などの金融支援によるものです。」

同氏はさらに、「商業用住宅の先行販売制度では、住宅会社の開発・建設に必要な資金の一部は銀行開発融資などの金融支援から、一部は販売前資金から賄われている。販売システムにより、開発会社は開発ローンやその他の融資を利用するまでの期間が短く、プレ販売開始後にローンを徐々に返済することができ、中古住宅販売に切り替えた後の銀行資金の返済が比較的早くなります。企業開発融資は、金融機関の支援をどのように最適化し、調整するかが今後の政策の研究方向となる可能性がある。」

実際、2021年に不動産市況が下落局面に入ったことから、プレセール制度の中止を求める声が高まっている。住宅・都市農村開発省はこれまで、2023年6月以降、鄭州、開封、合肥、蕪湖、金城、長沙、雄安など10以上の都市で「既存住宅の販売を秩序正しく推進する」と明らかにしていた。 、柳州市、荊門市、泉州市、晋江市は既存住宅販売試験を公的に支持すると明確に表明している。

イーハウス研究所の研究部長、ヤン・ユエジン氏は、「現在の不動産金融リスク問題を総合的に効果的に解決することを踏まえると、今年と来年は不動産調整の重要な年になると予想される」と考えている。金融政策は、不動産の財務パターンを調整するために導入され、特に金融と事前販売の2つの分野で、体系的に大きな調整が行われることになるため、非常に明白な影響が出るだろう。」

しかし、広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの李玉佳主任研究員も「商業住宅の事前販売制度の改革は段階的なプロセスであり、段階的な移行モデルを採用する必要がある」とも述べた。将来のプレセール 2 つのモデルは現在の販売モデルと共存する可能性があります。プレセール住宅開発の主な目的は財務監督の強化であり、現在販売中の住宅開発は、土地譲渡、計画と建設の申請、資金調達と引き渡しに関する特定の支援政策。

固定資産税が来る？

関連する法整備は今後も進む可能性がある

財政・税制改革の新たな段階は、中国共産党中央委員会三中全会の中心議題の一つである。この「決定」では、「社会保障制度の充実」において、「不動産税制の改善」が必要であると明記されています。

公開情報によると、2013年に中国共産党第18期中央委員会第3回総会で初めて不動産税立法を加速し、タイムリーに改革を推進することが提案されて以来、我が国の不動産税改革が正式に施行された。幕を開けた。 2017 年の中国共産党第 19 回全国代表大会後、不動産税の立法と実施を促進し、近代的な不動産税制度を段階的に確立、改善するために設立されました。 2021年10月23日、全国人民代表大会常務委員会は国務院に一部地域での不動産税改革の試験プロジェクトを実施する権限を与えることを決定した。しかし、不動産市場の変化に伴い、財務省は2022年3月に「固定資産税の試験都市を拡大する条件が整っていない」との見解を示した。

2023年初頭、元財政部長の楼継偉氏は「新時代の中国の財政制度改革と将来展望」と題する論文を発表し、地方税として不動産税が最適であると指摘した。経済が正常な成長に戻った後、できるだけ早く試験運用を開始する必要があります。昨年4月、我が国は不動産の統一登記を本格的に実現しましたが、このニュースは再び不動産税に関する憶測を引き起こしました。

この「決定」を受けて、中国指数研究所の市場調査部長陳文京氏は、「中長期的には不動産税関連の立法や改革は今後も進む可能性があるが、現在の不動産市場はは深刻な調整段階にあり、不動産税導入のタイミングはまだ成熟しておらず、短期の不動産税は弱くなることが予想され、加えて、不動産税制の改善と取引税の減税が行われます。証書税率の引き下げなども住宅の安全を支援する重要な対策です。」

「保有段階の不動産税は、不動産市場の低迷が続いていることで足かせになっている。短期的には、パイロットプロジェクトの拡大や立法作業は一時的に棚上げされているが、中長期的には依然として必要性がある」 「あらゆる段階で固定資産税を徴収することは、地方財政を支援し、土地財政の変革を助けることができる一方で、住宅に対する直接税は重要である」とCRICリサーチセンターは分析した。これは税制改革の重要な側面であり、固定資産税の割合を増やすことは、共通の繁栄を促進するための制度上の出発点でもあります。」