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Este artigo é da Nandu Bay Financial Society.

Em 21 de julho, foi divulgado o texto completo da "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento abrangente da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês", fornecendo orientação direcional para a futura reforma do sistema econômico.

Ao nível imobiliário, a “Decisão” propõe melhorar o sistema de abastecimento “mercado + garantia”, capacitar plenamente a regulação local, reformar o sistema de financiamento e pré-venda e melhorar o sistema fiscal. Actualmente, o mercado imobiliário da China está a entrar numa nova fase de desenvolvimento. Que impacto terá a nova direcção da reforma no sector imobiliário?

O fim do modelo dos “três altos”

A era das “casas são melhores para todos” está chegando

A “Decisão” apontava que deveria ser acelerada a criação de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e a construção de um novo modelo de promoção imobiliária. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades habitacionais da classe trabalhadora. Apoiar as diversas e melhores necessidades de habitação dos residentes urbanos e rurais.

Nos últimos anos, o governo central e as autoridades reguladoras têm enfatizado repetidamente a necessidade de acelerar o estabelecimento de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e de acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário. Pu Zhan, vice-diretor do Centro de Pesquisa Política do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, destacou que a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário é a estratégia fundamental para resolver os problemas de desenvolvimento imobiliário e promover o desenvolvimento estável e saudável de imobiliária. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis, melhorar o sistema de oferta habitacional e melhor satisfazer a procura de habitação rígida e melhorada são elementos importantes na construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Zhao Zhuowen, gerente geral da Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., destacou que desta vez a implantação de imóveis significa que "alta dívida, alta rotatividade e alta alavancagem" chegaram ao fim. A administração enfatizou repetidamente a necessidade de estabelecer e melhorar sistemas básicos como financiamento, tributação, terras e vendas. O estabelecimento e melhoria de sistemas básicos significa que o setor imobiliário dará início a novas regras. Antes disso, o mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário, a venda piloto de casas existentes, etc., podem ser considerados o início de novas regras.

Zhao Zhuowen acredita que o futuro também incluirá a cobrança de impostos imobiliários, tratamento de acompanhamento após a expiração do terreno, etc. Do financiamento, finanças e tributação a terrenos e vendas, as antigas regras que têm sido usadas há mais de 30 anos estão enfrentando mudanças.

De acordo com Wang Shao, presidente da Associação Provincial de Habitação de Guangdong, no âmbito do novo modelo de desenvolvimento imobiliário, é urgente implementar a reforma do lado da oferta imobiliária e implementar o novo modelo de desenvolvimento. A construção de uma nova estrutura razoável de modelo de desenvolvimento requer consideração geral por parte dos reguladores, fornecedores e demandantes imobiliários. Os reguladores "determinam a habitação com base nas pessoas, determinam a terra com base na habitação e determinam o dinheiro com base na habitação" e organizam racionalmente a oferta e o financiamento da terra para garantir uma oferta e procura de mercado equilibradas e uma estrutura razoável. Através do "Real Estate +", oferecemos espaços, locais e serviços de alta qualidade para a produção urbana e o desenvolvimento da vida dos residentes ao longo do ciclo de vida do uso do solo, desenvolvimento de projetos, pós-operação, serviços imobiliários, etc., e promovemos a indústria e desenvolvimento a partir de "ecologia, vida e produção" Integração imobiliária, em vez de uma única venda residencial comercial pura.

No que diz respeito a "melhor satisfazer as necessidades de habitação rígidas e melhoradas", Wang Shao acredita que o consumo de habitação no meu país passou de uma escassez total para uma escassez estrutural de oferta e entrou numa nova fase de melhoria da qualidade. A procura da população por habitação passou de “ter ou não” para “é bom ou não”, de “uma casa para todos” para “uma casa para cada proprietário”. para grande, velho para novo, ou longe para perto, é uma melhoria abrangente da qualidade de vida, exigindo entretenimento cultural, esporte e lazer, home office, assistência médica e outras instalações de apoio espiritual e de melhoria. o ambiente habitacional será mais ecológico e bonito, o espaço habitacional será mais espaçoso e confortável e as instalações de apoio serão mais completas e convenientes. As funções habitacionais serão mais seguras e inteligentes, os estilos de vida serão mais ecológicos e saudáveis ​​e a cultura comunitária será mais. ativo e rico. Wang Shao acredita que “há muito espaço para melhorias” no futuro.

"Política de Restrição de Fim de Compra"

Prepare-se totalmente para a "guerra prolongada"

A “Decisão” aponta que cada prefeitura terá total autonomia na regulação e controle do mercado imobiliário, e as políticas serão implementadas de acordo com a cidade. As cidades relevantes poderão cancelar ou reduzir as políticas de restrição à compra de moradias, cancelar residenciais comuns. e padrões residenciais não comuns, etc.

Desde o ano passado, muitos lugares em todo o país relaxaram gradualmente as restrições de compra. Até agora, apenas algumas áreas em Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin e na província de Hainan ainda implementam restrições de compra. Essa reunião foi considerada pela indústria como “o fim da política de restrição de compras”.

Zhao Zhuowen acredita que a reunião propôs "conceder totalmente a cada governo municipal autonomia na regulação do mercado imobiliário, implementar políticas de acordo com a cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação. Isso significa que os governos municipais já podem". decidir por conta própria retirar-se da política de restrição de compra, "incluindo várias áreas como cidades de primeiro nível e Hainan, onde as restrições de compra ainda são implementadas, a porta para as restrições de compra será aberta mais cedo ou mais tarde."

Cao Zhiwei, membro do Comitê Permanente do Comitê Provincial de Guangdong da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês e diretor do Instituto de Pesquisa Política da Câmara de Comércio Imobiliário de Guangdong, destacou que as "cinco restrições" no setor imobiliário ( referindo-se a restrições de compra, restrições de empréstimos, restrições de preços, restrições comerciais e restrições de vendas) tornaram o setor imobiliário um pilar da indústria no passado. Nos últimos dez anos, muitos grilhões foram adicionados, fazendo com que seu desenvolvimento fosse inconsistente com a economia leis e incapazes de operar de forma orientada para o mercado "A "Decisão" da Terceira Sessão Plenária do Comité Central do Partido Comunista da China mencionou que ainda vale a pena esperar pelo conteúdo das 'políticas específicas da cidade'. “O próximo passo é observar a determinação e intensidade política das grandes cidades.” No entanto, Cao Zhiwei disse francamente que embora a restrição à compra tenha sido levantada, os dados do mercado mostraram que não ocorreu um crescimento explosivo, o que mostra que as opiniões de todos sobre a compra de casas ainda são racionais.

Zhao Zhuowen acredita que sob uma série de políticas para desestocar e estimular o consumo imobiliário, o mercado não cairá excessivamente. Ao atrasar a recessão do sector imobiliário e libertar gradualmente os riscos, esta é a contramedida actual adoptada pelos departamentos relevantes. No entanto, Zhao Zhuowen acredita que o desenvolvimento de alta qualidade é a direção inevitável para todo o setor imobiliário no futuro. "Não é mais uma questão de 'se há uma casa', mas uma questão de 'se é boa ou'. não.'" Ele sugeriu que o setor imobiliário deveria fazer um bom trabalho na "Preparação para uma guerra prolongada.

Em relação à "Decisão" que permite às cidades relevantes cancelar os padrões para edifícios residenciais comuns e não comuns, Zhao Zhuowen destacou que "o cancelamento dos padrões para edifícios residenciais comuns e não comuns" exigirá diretamente baixa densidade (1,0Taxa de volume Abaixo) são levantadas as restrições aos produtos de moradias e grandes áreas (produtos que excedem 144 metros quadrados de área de construção), incluindo reduções nos impostos sobre escrituras e outras taxas relacionadas. Isto inclui encorajar a procura de melhorias e defender a “substituição do antigo pelo novo”, o que levou à introdução de políticas correspondentes.

Cao Zhiwei disse que “substituir casas antigas por novas” é de fato uma tendência importante “Nossa pesquisa mostra que muitos compradores de casas precisam vender suas casas antigas para comprar novas. deve fornecer suporte." ".

Zhao Zhuowen analisou que no primeiro semestre deste ano, tanto o volume como o preço no mercado imobiliário caíram, e a queda dos preços foi maior do que a queda do volume de vendas. O mercado actual procura um novo ponto de equilíbrio, e o ponto-chave do mercado imobiliário em 2024 é "estabilizar os preços da habitação". "Somente quando os preços da habitação estiverem estabilizados, a confiança no mercado imobiliário poderá ser totalmente restaurada e melhorada. " Ele acredita que após esta importante reunião, o controle do mercado imobiliário foi entregue às prefeituras locais. “Temos motivos para acreditar que medidas para impulsionar o mercado imobiliário serão introduzidas uma após a outra na segunda metade do ano. ano", mas também admitiu francamente: "É difícil esperar políticas de estímulo mais intensas no segundo semestre do ano".

Reforma do sistema de pré-venda de habitações comerciais

É um processo gradual

A “Decisão” apontava que “reformar os métodos de financiamento da promoção imobiliária e do sistema de pré-venda de habitação comercial”.

Nos últimos dois anos, a “entrega garantida de habitação” tornou-se um dos focos das autoridades reguladoras para promover a resolução de riscos imobiliários. Em Janeiro deste ano, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e a Administração Estatal de Supervisão Financeira emitiram o “Aviso sobre a Criação de um Mecanismo de Coordenação do Financiamento Imobiliário Urbano” para orientar várias localidades no estabelecimento de um mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário urbano. Em 7 de junho, os dois departamentos emitiram mais uma vez em conjunto o "Aviso sobre a continuação do uso do mecanismo de coordenação de financiamento imobiliário urbano para atender às necessidades razoáveis ​​de financiamento de projetos imobiliários" em resposta ao mecanismo de coordenação, apoiando totalmente o financiamento e a entrega de conclusão de projetos que devem ser continuados e garantir a entrega de obras habitacionais.

De acordo com Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do Zhongzhi Research Institute, “O método de financiamento de desenvolvimento imobiliário está altamente relacionado ao sistema de pré-venda de habitação comercial. No sistema de pré-venda de habitação comercial, parte dos fundos necessários para o desenvolvimento e construção. das empresas imobiliárias provêm de apoio financeiro, como empréstimos bancários para desenvolvimento, e parte dele provém de apoio financeiro, como empréstimos bancários para desenvolvimento.

Ele disse ainda: "No sistema de pré-venda de habitação comercial, parte dos fundos necessários para o desenvolvimento e construção de empresas habitacionais provém de apoio financeiro, como empréstimos bancários para desenvolvimento, e parte provém de fundos de pré-venda. No âmbito do sistema de pré-venda. sistema de venda, as empresas de desenvolvimento têm um tempo Mais curto para utilizar empréstimos de desenvolvimento e outros financiamentos.Os empréstimos podem ser reembolsados ​​gradualmente após o lançamento Das pré-vendas, e o Retorno DOS fundos bancários é relativamente rápido.Depois de mudar para as vendas de casas existentes, o tempo de utilização de. os empréstimos para o desenvolvimento corporativo serão estendidos. Como otimizar e ajustar o apoio financeiro das instituições financeiras pode ser a direção de pesquisa das políticas futuras ".

Na verdade, desde que o mercado imobiliário entrou numa fase descendente em 2021, têm sido crescentes os apelos ao cancelamento do sistema de pré-venda. O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural já deixou claro "promover a venda de casas existentes de forma ordenada". Desde junho de 2023, mais de 10 cidades, incluindo Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha, Xiongan. , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou e Jinjiang declararam claramente que apoiam publicamente o piloto de vendas de casas existente.

Yan Yuejin, Diretor de Pesquisa do E-House Research Institute, acredita que “com base na resolução global eficaz dos atuais problemas de risco financeiro imobiliário, espera-se que este ano e o próximo sejam anos-chave para o ajuste do mercado imobiliário políticas financeiras. Serão introduzidas políticas sistémicas para ajustar o padrão financeiro imobiliário. Terá um efeito muito óbvio, especialmente nas duas áreas de financiamento e pré-vendas, que terão grandes ajustamentos sistemáticos.

No entanto, Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planeamento Urbano de Guangdong, também disse: "A reforma do sistema de pré-venda para habitação comercial é um processo gradual e um modelo de transição gradual deve ser adoptado transformar gradualmente de pré-vendas em vendas atuais." Pré-vendas futuras Os dois modelos podem coexistir com o modelo de venda atual. O principal objetivo do desenvolvimento habitacional de pré-venda é fortalecer a supervisão financeira, enquanto o atual desenvolvimento habitacional de venda terá certas políticas de apoio em termos de transferência de terras, planeamento e aplicação de construção, financiamento e entrega.

Impostos imobiliários chegando?

A legislação relevante pode continuar a avançar

Uma nova rodada de reforma do sistema fiscal e tributário é um dos temas centrais da Terceira Sessão Plenária do Comitê Central do PCC. Ao “melhorar o sistema de segurança social”, esta “Decisão” afirma claramente que é necessário “melhorar o sistema de tributação imobiliária”.

A informação pública mostra que desde que a Terceira Sessão Plenária do 18.º Comité Central do Partido Comunista da China propôs, pela primeira vez em 2013, acelerar a legislação fiscal imobiliária e promover a reforma em tempo útil, a reforma fiscal imobiliária do meu país foi oficialmente começou. Após o 19º Congresso Nacional do Partido Comunista da China em 2017, foi criado para promover a legislação e a implementação do imposto imobiliário e estabelecer e melhorar gradualmente um sistema fiscal imobiliário moderno. Em 23 de outubro de 2021, a Comissão Permanente da Assembleia Popular Nacional decidiu autorizar o Conselho de Estado a realizar projetos-piloto de reforma fiscal imobiliária em algumas áreas. Porém, com as mudanças no mercado imobiliário, em março de 2022, o Ministério da Fazenda afirmou que “não tem condições de expandir a tributação imobiliária nas cidades-piloto”.

No início de 2023, Lou Jiwei, ex-Ministro das Finanças, publicou um artigo intitulado "A Reforma do Sistema Fiscal da China e as Perspectivas Futuras na Nova Era", que apontava que o imposto imobiliário é o tipo de imposto mais adequado como imposto local e deverá ser utilizado depois de a economia regressar ao crescimento normal. Lançar o piloto o mais rapidamente possível. Em abril do ano passado, meu país concretizou plenamente o registro unificado de imóveis. Esta notícia mais uma vez desencadeou especulações sobre o imposto imobiliário.

Em resposta a esta "decisão", Chen Wenjing, diretor de estudos de mercado do China Index Research Institute, acredita que "no médio e longo prazo, a legislação e as reformas relacionadas com os impostos imobiliários podem continuar a avançar, mas o atual mercado imobiliário está numa fase de ajustamento profundo e o momento da introdução do imposto imobiliário ainda não está maduro, espera-se que o imposto imobiliário de curto prazo seja fraco. Além disso, melhorando o sistema tributário imobiliário e reduzindo os impostos sobre transações, como a redução da taxa de imposto sobre escrituras, também são medidas importantes para apoiar a segurança habitacional.”

“O imposto imobiliário na fase de holding está preso pela contínua recessão do mercado imobiliário. No curto prazo, a expansão dos projetos-piloto e dos trabalhos legislativos foram temporariamente arquivados, mas no médio e longo prazo ainda há necessidade para avançar", analisou o Centro de Pesquisa CRIC. "Por um lado, manter a cobrança de impostos sobre a propriedade em todas as fases pode ajudar a apoiar as finanças públicas locais e ajudar a transformação do financiamento fundiário. Por outro lado, os impostos diretos sobre a habitação são. um aspecto importante da reforma fiscal, e o aumento da proporção dos impostos sobre a propriedade é também um ponto de partida institucional para a promoção da prosperidade comum."