nouvelles

Cet article provient de la Nandu Bay Financial Society.

Le 21 juillet, le texte intégral de la « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation à la chinoise » a été publié, fournissant des orientations pour la future réforme du système économique.

Au niveau immobilier, la « Décision » propose d'améliorer le système d'offre « marché + garantie », de responsabiliser pleinement la régulation locale, de réformer le système de financement et de prévente et d'améliorer le système fiscal. Actuellement, le marché immobilier chinois entre dans une nouvelle étape de développement. Quel impact la nouvelle orientation des réformes aura-t-elle sur l'immobilier ?

La fin du modèle des « trois hauts »

L’ère du « les maisons sont meilleures pour tout le monde » arrive

La « Décision » souligne qu'il convient d'accélérer la mise en place d'un système de logement favorisant à la fois la location et l'achat, ainsi que la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier. Augmenter la construction et l’offre de logements abordables pour répondre aux besoins rigides de logement de la classe ouvrière. Soutenir les besoins diversifiés et améliorés en matière de logement des résidents urbains et ruraux.

Ces dernières années, le gouvernement central et les autorités de régulation ont souligné à plusieurs reprises la nécessité d’accélérer la mise en place d’un système de logement favorisant à la fois la location et l’achat, ainsi que la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier. Pu Zhan, directeur adjoint du Centre de recherche politique du ministère du Logement et du Développement urbain et rural, a souligné que la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier est la stratégie fondamentale pour résoudre les problèmes de développement immobilier et promouvoir le développement stable et sain de immobilier. Augmenter la construction et l'offre de logements abordables, améliorer le système d'offre de logements et mieux répondre à la demande de logements rigides et améliorés sont des éléments importants dans la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier.

Zhao Zhuowen, directeur général de Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., a souligné que cette fois, le déploiement de l'immobilier signifie que « une dette élevée, un chiffre d'affaires élevé et un effet de levier élevé » ont pris fin. La direction a souligné à plusieurs reprises la nécessité d'établir et d'améliorer les systèmes de base tels que le financement, la fiscalité, les terrains et les ventes. La mise en place et l'amélioration des systèmes de base signifient que le secteur immobilier introduira de nouvelles règles. Avant cela, le mécanisme de coordination du financement immobilier, les ventes pilotes de logements existants, etc. peuvent être considérés comme le début de nouvelles règles.

Zhao Zhuowen estime que l'avenir comprendra également la collecte des taxes foncières, le traitement de suivi après l'expiration du terrain, etc. Du financement, de la finance et de la fiscalité aux terrains et aux ventes, les anciennes règles qui sont utilisées depuis plus de 30 ans sont confrontés à des changements.

Selon Wang Shao, président de l'Association provinciale du logement du Guangdong, dans le cadre du nouveau modèle de développement immobilier, il est urgent de mettre en œuvre une réforme de l'offre immobilière et de mettre en œuvre le nouveau modèle de développement. La construction d’un nouveau cadre de modèle de développement raisonnable nécessite une réflexion globale de la part des régulateurs immobiliers, des fournisseurs et des demandeurs. Les régulateurs « déterminent le logement en fonction des personnes, déterminent les terrains en fonction du logement et déterminent l'argent en fonction du logement » et organisent rationnellement l'offre et le financement des terrains pour garantir une offre et une demande équilibrées sur le marché et une structure raisonnable. Grâce à « Immobilier + », nous fournissons des espaces, des lieux et des services de haute qualité pour la production urbaine et le développement de la vie des habitants tout au long du cycle de vie de l'utilisation du sol, du développement de projets, de la post-exploitation, des services immobiliers, etc., et promouvons l'industrie et développement à partir de « l'écologie, la vie et la production » Intégration immobilière, plutôt qu'une seule vente résidentielle commerciale pure.

Concernant « mieux répondre aux besoins rigides et améliorés en matière de logement », Wang Shao estime que la consommation de logements en Chine est passée d'une pénurie totale à une pénurie structurelle d'offre et est entrée dans une nouvelle étape d'amélioration de la qualité. La demande de logement de la population est passée de « l'avoir ou non » à « est-ce bien ou pas », de « une maison pour tout le monde » à « une maison pour chaque propriétaire ». La demande d'amélioration ne consiste pas simplement à échanger de petits biens. pour les grands, les anciens pour les nouveaux, ou les lointains pour les proches, il s'agit d'une amélioration globale de la qualité de vie, nécessitant des divertissements culturels, des sports et des loisirs, un bureau à domicile, des soins de santé et d'autres installations de soutien spirituelles et d'amélioration. l'environnement du logement sera plus écologique et plus beau, l'espace de vie sera plus spacieux et confortable, et les installations de soutien seront plus complètes et plus pratiques, les fonctions du logement seront plus sûres et plus intelligentes, les modes de vie seront plus respectueux de l'environnement et plus sains et la culture communautaire sera plus. actif et riche. Wang Shao estime qu'« il y a encore beaucoup à faire » à l'avenir.

"Politique de restriction de fin d'achat"

Préparez-vous pleinement à la « guerre prolongée »

La « Décision » souligne que chaque gouvernement municipal bénéficiera d'une autonomie totale en matière de réglementation et de contrôle du marché immobilier, et que des politiques seront mises en œuvre en fonction de la ville. Les villes concernées seront autorisées à annuler ou à réduire les politiques de restriction d'achat de logements et à annuler les logements résidentiels ordinaires. et normes résidentielles non ordinaires, etc.

Depuis l'année dernière, de nombreuses régions du pays ont progressivement assoupli les restrictions d'achat. Jusqu'à présent, seules certaines régions de Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin et la province de Hainan appliquent encore des restrictions d'achat. Cette réunion a été considérée par l'industrie comme "la fin de la politique de restriction des achats".

Zhao Zhuowen estime que la réunion a proposé « d'accorder pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie dans la régulation du marché immobilier, de mettre en œuvre des politiques en fonction de la ville et de permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements ». Cela signifie que les gouvernements municipaux peuvent déjà le faire. décident eux-mêmes de se retirer de la politique de restriction d'achat, "y compris plusieurs Dans des zones telles que les villes de premier rang et Hainan où des restrictions d'achat sont toujours en vigueur, la porte aux restrictions d'achat s'ouvrira tôt ou tard."

Cao Zhiwei, membre du Comité permanent du Comité provincial du Guangdong de la Conférence consultative politique du peuple chinois et directeur de l'Institut de recherche politique de la Chambre de commerce immobilier du Guangdong, a souligné que les « cinq restrictions » dans le secteur immobilier ( faisant référence aux restrictions d'achat, aux restrictions de prêt, aux restrictions de prix, aux restrictions commerciales et aux restrictions de vente) ont fait de l'immobilier un secteur pilier dans le passé. Au cours des dix dernières années, trop de chaînes ont été ajoutées, rendant son développement incompatible avec l'économie. lois et incapable de fonctionner d'une manière orientée vers le marché. « La « Décision » de la troisième session plénière du Comité central du Parti communiste chinois mentionnait que le contenu des « politiques spécifiques aux villes » méritait toujours d'être attendu. "La prochaine étape consiste à examiner la détermination et l'intensité des politiques des grandes villes." Cependant, Cao Zhiwei a déclaré franchement que, bien que les restrictions d'achat aient été levées, les données du marché ont montré qu'il n'y avait pas eu de croissance explosive, ce qui montre que les opinions de chacun sur l'achat d'une maison sont toujours rationnelles.

Zhao Zhuowen estime que grâce à une série de politiques visant à déstocker et à stimuler la consommation immobilière, le marché ne chutera pas excessivement. En retardant le ralentissement de l'immobilier et en atténuant progressivement les risques, telle est la contre-mesure actuellement adoptée par les départements concernés. Cependant, Zhao Zhuowen estime qu'un développement de haute qualité est la direction inévitable pour l'ensemble du secteur immobilier à l'avenir. « La question n'est plus de savoir s'il y a une maison, mais de savoir si elle est bonne ou si elle est bonne ou non. non.'" Il a suggéré que le secteur immobilier devrait pleinement faire du bon travail dans " la préparation d'une guerre prolongée.

Concernant la « Décision » qui permet aux villes concernées d'annuler les normes pour les bâtiments résidentiels ordinaires et non ordinaires, Zhao Zhuowen a souligné que « l'annulation des normes pour les bâtiments résidentiels ordinaires et non ordinaires » nécessitera directement une faible densité (1,0Tarif volumique Ci-dessous), les restrictions sur les produits de villas et les grandes surfaces (produits dépassant 144 mètres carrés de surface de construction) sont levées, y compris les réductions des taxes sur les actes de propriété et autres frais connexes. Il s'agit notamment d'encourager la demande d'amélioration et de prôner le « remplacement de l'ancien par le nouveau », ce qui a conduit à l'introduction de politiques correspondantes.

Cao Zhiwei a déclaré que « remplacer les vieilles maisons par des nouvelles » est en effet une tendance majeure. « Nos recherches montrent que de nombreux acheteurs doivent vendre leurs anciennes maisons pour en acheter de nouvelles. devrait fournir un soutien." ".

Zhao Zhuowen a analysé qu'au cours du premier semestre de cette année, le volume et les prix sur le marché immobilier ont chuté et que la baisse des prix a été supérieure à la baisse du volume des ventes. Le marché actuel est à la recherche d'un nouveau point d'équilibre, et le point clé du marché immobilier en 2024 est « la stabilisation des prix de l'immobilier ». « Ce n'est que lorsque les prix de l'immobilier seront stabilisés que la confiance dans le marché immobilier pourra être pleinement restaurée et améliorée. " Il estime qu'après cette importante réunion, le contrôle du marché immobilier a été transféré aux gouvernements municipaux locaux. « Nous avons des raisons de croire que les mesures visant à stimuler le marché immobilier seront introduites les unes après les autres au cours de la seconde moitié de l'année. année", mais il a également admis franchement : "Il est difficile de s'attendre à des politiques de relance plus intenses au cours du second semestre."

Réforme du système de prévente des logements commerciaux

C'est un processus progressif

La "Décision" souligne qu'il faut "réformer les méthodes de financement de la promotion immobilière et le système de prévente des logements commerciaux".

Au cours des deux dernières années, la « livraison garantie de logements » est devenue l'une des priorités des autorités de régulation pour promouvoir la résolution des risques immobiliers. En janvier de cette année, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural et l'Administration d'État de surveillance financière ont publié la « Avis sur la création d'un mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain » pour guider diverses localités dans la mise en place d'un mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain. Le 7 juin, les deux départements ont de nouveau publié conjointement l'« Avis sur l'utilisation accrue du mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain pour répondre aux besoins de financement raisonnables des projets immobiliers » en réponse au mécanisme de coordination, soutenant pleinement le financement et l'achèvement des projets. projets qui doivent être poursuivis et assurer la livraison des travaux de logement.

Selon Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut de recherche Zhongzhi, « la méthode de financement du développement immobilier est étroitement liée au système de prévente de logements commerciaux. Dans le cadre du système de prévente de logements commerciaux, une partie des fonds nécessaires au développement et à la construction est collectée. des sociétés immobilières proviennent d’un soutien financier tel que des prêts de développement bancaires, et une partie provient d’un soutien financier tel que des prêts de développement bancaires.

Il a ajouté : « Dans le cadre du système de prévente de logements commerciaux, une partie des fonds requis pour le développement et la construction des sociétés de logement provient d'un soutien financier tel que les prêts de développement bancaires, et une partie provient de fonds de prévente. système de vente, les sociétés de développement disposent d'un délai plus court pour utiliser les prêts de développement et autres financements. Les prêts peuvent être remboursés progressivement après le lancement des préventes, et le retour des fonds bancaires est relativement rapide. Après le passage à la vente de logements existants, le temps d'utilisation est relativement court. les prêts au développement des entreprises seront étendus. La manière d'optimiser et d'ajuster le soutien financier des institutions financières pourrait être l'orientation de la recherche des politiques futures.

En fait, depuis que le marché immobilier est entré dans une phase baissière en 2021, les appels à l’abolition du système de prévente se sont multipliés. Le ministère du Logement et du Développement urbain et rural a déjà clairement indiqué qu'il « favoriserait la vente de logements existants de manière ordonnée depuis juin 2023 dans plus de 10 villes, dont Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha et Xiongan ». , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou et Jinjiang ont clairement déclaré qu'ils soutenaient publiquement le projet pilote de vente de maisons existantes.

Yan Yuejin, directeur de recherche de l'Institut de recherche E-House, estime que « sur la base de la résolution globale efficace des problèmes actuels de risques financiers immobiliers, on s'attend à ce que cette année et l'année prochaine soient des années clés pour l'ajustement du secteur immobilier ». "

Cependant, Li Yujia, chercheur en chef du Centre de recherche sur les politiques de logement de l'Institut provincial d'urbanisme du Guangdong, a également déclaré : « La réforme du système de prévente pour les logements commerciaux est un processus graduel, et un modèle de transition graduel doit être adopté. passer progressivement des préventes aux ventes actuelles." Préventes futures Les deux modèles peuvent coexister avec le modèle de vente actuel. L'objectif principal du développement de logements en prévente est de renforcer la supervision financière, tandis que le développement de logements en vente actuel aura certaines politiques de soutien en termes de transfert de terrain, de demande de planification et de construction, de financement et de livraison.

Les taxes foncières arrivent ?

La législation pertinente pourrait continuer à progresser

Un nouveau cycle de réforme du système fiscal et fiscal est l'un des thèmes centraux de la troisième session plénière du Comité central du PCC. En « améliorant le système de sécurité sociale », cette « Décision » affirme clairement qu'il est nécessaire « d'améliorer le système de fiscalité foncière ».

Les informations publiques montrent que depuis que la troisième session plénière du 18e Comité central du Parti communiste chinois a proposé pour la première fois en 2013 d'accélérer la législation sur l'impôt foncier et de promouvoir la réforme en temps opportun, la réforme de l'impôt foncier de mon pays a officiellement été a donné le coup d'envoi. Après le 19e Congrès national du Parti communiste chinois en 2017, il a été créé pour promouvoir la législation et la mise en œuvre de l'impôt foncier et établir et améliorer progressivement un système fiscal immobilier moderne. Le 23 octobre 2021, le Comité permanent de l'Assemblée populaire nationale a décidé d'autoriser le Conseil des Affaires d'État à mener des projets pilotes sur la réforme de la taxe foncière dans certains domaines. Cependant, avec l’évolution du marché immobilier, en mars 2022, le ministère des Finances a déclaré qu’il « n’avait pas les conditions nécessaires pour étendre les villes pilotes en matière de taxe foncière ».

Début 2023, Lou Jiwei, ancien ministre des Finances, a publié un article intitulé « La réforme du système fiscal chinois et les perspectives d'avenir dans la nouvelle ère », qui soulignait que l'impôt foncier est le type d'impôt le plus approprié en tant qu'impôt local. et devrait être utilisé une fois que l’économie aura retrouvé une croissance normale. Lancer le projet pilote dès que possible. En avril de l'année dernière, la Chine a pleinement réalisé l'enregistrement unifié des biens immobiliers. Cette nouvelle a une fois de plus déclenché des spéculations sur l'impôt foncier.

En réponse à cette « décision », Chen Wenjing, directeur des études de marché du China Index Research Institute, estime qu'« à moyen et long terme, la législation et les réformes liées à la taxe foncière pourraient continuer à progresser, mais le marché immobilier actuel est dans une phase d'ajustement profond et le moment de l'introduction de l'impôt foncier n'est pas encore mûr, l'impôt foncier à court terme devrait être faible. En outre, l'amélioration du système d'impôt foncier et la réduction des taxes sur les transactions, telles que la réduction du taux d’imposition des actes de propriété, sont également des mesures importantes pour soutenir la sécurité du logement.

"La taxe foncière en phase de maintien est bloquée par le ralentissement persistant du marché immobilier. À court terme, l'expansion des projets pilotes et le travail législatif ont été temporairement suspendus, mais à moyen et long terme, il reste nécessaire pour le faire avancer", analyse le Centre de recherche du CRIC. "D'une part, la collecte des impôts fonciers à toutes les étapes peut contribuer à soutenir les finances publiques locales et accompagner la transformation du financement foncier. D'autre part, les impôts directs sur l'habitat sont. un aspect important de la réforme fiscale, et l'augmentation de la proportion des impôts fonciers est également un point de départ institutionnel pour promouvoir la prospérité commune.