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Questo articolo è della Nandu Bay Financial Society.

Il 21 luglio è stato pubblicato il testo completo della “Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull’ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese”, che fornisce indicazioni direzionali per la futura riforma del sistema economico.

A livello immobiliare, la "Decisione" propone di migliorare il sistema di offerta "mercato + garanzia", ​​conferire pieno potere alla regolamentazione locale, riformare il sistema di finanziamento e di prevendita e migliorare il sistema fiscale. Attualmente il mercato immobiliare cinese sta entrando in una nuova fase di sviluppo. Quale impatto avrà la nuova direzione della riforma sul settore immobiliare?

La fine del modello dei “tre massimi”.

Sta arrivando l’era del “la casa è migliore per tutti”.

La "Decisione" ha sottolineato che si dovrebbe accelerare la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto, e si dovrebbe accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative della classe operaia. Sostenere le diverse e migliorate esigenze abitative dei residenti urbani e rurali.

Negli ultimi anni, il governo centrale e le autorità di regolamentazione hanno più volte sottolineato la necessità di accelerare la realizzazione di un sistema abitativo che promuova sia la locazione che l’acquisto, e di accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Pu Zhan, vicedirettore del Centro di ricerca politica del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha sottolineato che la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare è la strategia fondamentale per risolvere i problemi di sviluppo immobiliare e promuovere lo sviluppo stabile e sano delle città. immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, migliorare il sistema di offerta abitativa e soddisfare meglio la domanda di alloggi rigidi e migliorati sono elementi importanti nella costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.

Zhao Zhuowen, direttore generale della Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., ha sottolineato che questa volta l'impiego di beni immobili significa che "il debito elevato, l'elevato fatturato e l'elevata leva finanziaria" sono giunti al termine. Il management ha ripetutamente sottolineato la necessità di istituire e migliorare i sistemi di base come il finanziamento, la tassazione, la terra e la vendita. La creazione e il miglioramento dei sistemi di base significa che il settore immobiliare introdurrà nuove regole. Prima di ciò, il meccanismo di coordinamento del finanziamento immobiliare, le vendite pilota di case esistenti, ecc. possono essere considerati l'inizio di nuove regole.

Zhao Zhuowen ritiene che il futuro comprenderà anche la riscossione delle tasse sugli immobili, il trattamento successivo alla scadenza dei terreni, ecc. Dal finanziamento, finanza e tassazione ai terreni e alle vendite, le vecchie regole che vengono utilizzate da più di 30 anni stanno affrontando dei cambiamenti.

Secondo Wang Shao, presidente dell'Associazione provinciale per l'edilizia abitativa del Guangdong, con il nuovo modello di sviluppo immobiliare è urgente attuare la riforma dal lato dell'offerta immobiliare e attuare il nuovo modello di sviluppo. La costruzione di un nuovo modello di sviluppo ragionevole richiede una considerazione complessiva da parte dei regolatori immobiliari, dei fornitori e dei richiedenti. I regolatori "determinano gli alloggi in base alle persone, determinano i terreni in base agli alloggi e determinano il denaro in base agli alloggi" e organizzano razionalmente l'offerta di terreni e i finanziamenti per garantire un mercato equilibrato tra domanda e offerta e una struttura ragionevole. Attraverso "Real Estate +", forniamo spazi, luoghi e servizi di alta qualità per la produzione urbana e lo sviluppo della vita dei residenti durante l'intero ciclo di vita dell'uso del territorio, dello sviluppo del progetto, della post-operazione, dei servizi immobiliari, ecc., e promuoviamo l'industria e sviluppo da "ecologia, vita e produzione" Integrazione immobiliare, piuttosto che un'unica vendita residenziale puramente commerciale.

Per quanto riguarda "una migliore risposta ai bisogni abitativi rigidi e migliorati", Wang Shao ritiene che il consumo immobiliare del mio paese sia passato da una carenza totale a una carenza strutturale di offerta ed sia entrato in una nuova fase di miglioramento della qualità. La domanda di alloggi da parte della gente si è spostata da "ce l'hai o no" a "è buona o no", da "una casa per tutti" a "una casa per ogni proprietario di casa". La domanda di miglioramento non riguarda semplicemente lo scambio di piccole dimensioni per grandi, vecchi per nuovi, o lontani per vicini, si tratta di un miglioramento completo della qualità della vita, che richiede intrattenimento culturale, sport e tempo libero, ufficio in casa, assistenza sanitaria e altre strutture di supporto spirituale e di miglioramento l’ambiente abitativo sarà più ecologico e bello, lo spazio abitativo sarà più spazioso e confortevole e le strutture di supporto saranno più complete e convenienti, le funzioni abitative saranno più sicure e intelligenti, gli stili di vita saranno più rispettosi dell’ambiente e sani e la cultura comunitaria sarà migliore attivo e ricco. Wang Shao ritiene che “ci sia ampio margine di miglioramento” per il futuro.

"Politica di limitazione della fine dell'acquisto"

Prepararsi pienamente per la "guerra di lunga durata"

La "Decisione" sottolinea che a ciascuna città sarà data piena autonomia nella regolamentazione e nel controllo del mercato immobiliare e che le politiche saranno attuate in base alla città. Le città interessate potranno annullare o ridurre le politiche di restrizione dell'acquisto di alloggi e annullare le residenze ordinarie e standard residenziali non ordinari, ecc.

Dallo scorso anno, molte località in tutto il Paese hanno gradualmente allentato le restrizioni sugli acquisti. Finora, solo alcune aree a Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin e nella provincia di Hainan applicano ancora restrizioni sugli acquisti. Questo incontro è stato considerato dall'industria come "la fine della politica di restrizione degli acquisti".

Zhao Zhuowen ritiene che l'incontro abbia proposto di "concedere piena autonomia al governo di ogni città nella regolamentazione del mercato immobiliare, attuare politiche a seconda della città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione dell'acquisto di alloggi. Ciò significa che i governi delle città possono già farlo". decidere da soli di ritirarsi dalla politica di restrizione degli acquisti, "compresi diversi In aree come le città di primo livello e Hainan dove le restrizioni sugli acquisti sono ancora in vigore, la porta alle restrizioni sugli acquisti verrà aperta prima o poi".

Cao Zhiwei, membro del Comitato permanente del Comitato provinciale del Guangdong della Conferenza consultiva politica del popolo cinese e direttore dell'Istituto di ricerca politica della Camera di commercio immobiliare del Guangdong, ha sottolineato che le "cinque restrizioni" nel settore immobiliare ( (riferiti a restrizioni sugli acquisti, restrizioni sui prestiti, restrizioni sui prezzi, restrizioni sulle attività e restrizioni sulle vendite) hanno reso in passato il settore immobiliare un settore pilastro. Negli ultimi dieci anni sono state aggiunte troppe catene, rendendo il suo sviluppo incoerente con l'economia leggi e incapaci di operare in modo orientato al mercato. "La "Decisione" della Terza Sessione Plenaria del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha affermato che vale ancora la pena aspettarsi il contenuto delle "politiche specifiche per le città". "Il prossimo passo è esaminare la determinazione e l'intensità politica delle principali città". Tuttavia, Cao Zhiwei ha affermato francamente che, sebbene la restrizione all'acquisto sia stata revocata, i dati di mercato hanno mostrato che non si è verificata una crescita esplosiva, il che dimostra che le opinioni di tutti sull'acquisto di case sono ancora razionali.

Zhao Zhuowen ritiene che con una serie di politiche volte a ridurre le scorte e stimolare il consumo immobiliare, il mercato non subirà un calo eccessivo. Ritardando la recessione del settore immobiliare e allentando gradualmente i rischi, questa è l'attuale contromisura adottata dai dipartimenti competenti. Tuttavia, Zhao Zhuowen ritiene che lo sviluppo di alta qualità sia la direzione inevitabile per l'intero settore immobiliare in futuro: "La questione non è più 'se c'è una casa', ma una questione 'se è buona o meno'. no." Ha suggerito che il settore immobiliare dovrebbe svolgere pienamente un buon lavoro nella " Preparazione per una guerra di lunga durata.

Per quanto riguarda la "Decisione" che consente alle città interessate di cancellare gli standard per gli edifici residenziali ordinari e non ordinari, Zhao Zhuowen ha sottolineato che "la cancellazione degli standard per gli edifici residenziali ordinari e non ordinari" richiederà direttamente una bassa densità (1,0Tasso di volume Di seguito) vengono rimosse le restrizioni sui prodotti per ville e grandi aree (prodotti che superano i 144 metri quadrati di superficie edificabile), comprese le riduzioni delle imposte sugli atti e altre tasse correlate. Ciò include l’incoraggiamento della domanda di miglioramento e il sostegno alla “sostituzione del vecchio con il nuovo”, che ha portato all’introduzione di politiche corrispondenti.

Cao Zhiwei ha affermato che "sostituire le vecchie case con nuove" è davvero una tendenza importante. "La nostra ricerca mostra che molti acquirenti di case hanno bisogno di vendere le loro vecchie case per acquistarne di nuove. Queste esigenze di sostituzione sono alla ricerca di una vita migliore, e noi. dovrebbe fornire supporto." ".

Zhao Zhuowen ha analizzato che nella prima metà di quest'anno sia il volume che i prezzi nel mercato immobiliare sono diminuiti e il calo dei prezzi è stato maggiore del calo del volume delle vendite. Il mercato attuale è alla ricerca di un nuovo punto di equilibrio e il punto chiave del mercato immobiliare nel 2024 è "la stabilizzazione dei prezzi delle case". "Solo quando i prezzi delle case saranno stabilizzati, la fiducia nel mercato immobiliare potrà essere completamente ripristinata e migliorata. " Egli ritiene che dopo questo importante incontro il controllo del mercato immobiliare sarà passato alle amministrazioni comunali "Abbiamo motivo di credere che le misure per rilanciare il mercato immobiliare verranno introdotte una dopo l'altra nella seconda metà del anno”, ma ha anche ammesso francamente: “Difficile aspettarsi politiche di stimolo più intense nella seconda metà dell’anno”.

Riforma del sistema di prevendita per gli alloggi commerciali

È un processo graduale

La "Decisione" ha sottolineato che "riformerà le modalità di finanziamento dello sviluppo immobiliare e il sistema di prevendita degli alloggi commerciali".

Negli ultimi due anni, la "consegna di alloggi garantiti" è diventata uno degli obiettivi delle autorità di regolamentazione per promuovere la risoluzione dei rischi immobiliari. Nel gennaio di quest'anno, il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale e l'Amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno pubblicato l'"Avviso sull'istituzione di un meccanismo di coordinamento per il finanziamento degli immobili urbani" per guidare varie località nella creazione di un meccanismo di coordinamento per il finanziamento degli immobili urbani. Il 7 giugno, i due dipartimenti hanno nuovamente pubblicato congiuntamente l'"Avviso sull'ulteriore utilizzo del meccanismo di coordinamento del finanziamento del settore immobiliare urbano per soddisfare le ragionevoli esigenze di finanziamento dei progetti immobiliari" in risposta al meccanismo di coordinamento, sostenendo pienamente il finanziamento e il completamento della fornitura di progetti che dovrebbero essere portati avanti e garantire la consegna di alloggi.

Secondo Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato dello Zhongzhi Research Institute, “Il metodo di finanziamento dello sviluppo immobiliare è fortemente correlato al sistema di prevendita degli alloggi commerciali. Nell’ambito del sistema di prevendita degli alloggi commerciali, parte dei fondi necessari per lo sviluppo e la costruzione delle società immobiliari provengono da sostegno finanziario come prestiti bancari per lo sviluppo, e una parte proviene da sostegno finanziario come prestiti bancari per lo sviluppo.

Ha inoltre affermato: "Con il sistema di prevendita degli alloggi commerciali, parte dei fondi necessari per lo sviluppo e la costruzione di società immobiliari provengono da sostegno finanziario come prestiti bancari per lo sviluppo, e parte proviene da fondi di prevendita. sistema di vendita, le società di sviluppo hanno un tempo più breve per utilizzare i prestiti per lo sviluppo e altri finanziamenti. I prestiti possono essere rimborsati gradualmente dopo l'avvio delle prevendite e il ritorno dei fondi bancari è relativamente veloce Dopo il passaggio alle vendite di case esistenti, il tempo di utilizzo I prestiti per lo sviluppo aziendale saranno estesi. Come ottimizzare e adattare il sostegno finanziario delle istituzioni finanziarie potrebbe essere la direzione della ricerca delle politiche future ".

Infatti, da quando nel 2021 il mercato immobiliare è entrato in una fase discendente, sono aumentate le richieste per l’annullamento del sistema di prevendita. Il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha precedentemente chiarito di "promuovere la vendita di case esistenti in modo ordinato da giugno 2023, più di 10 città tra cui Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha, Xiongan". , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou e Jinjiang hanno affermato chiaramente che sostengono pubblicamente l'attuale progetto pilota di vendita di case.

Yan Yuejin, direttore della ricerca dell'E-House Research Institute, ritiene che "sulla base dell'effettiva risoluzione complessiva degli attuali problemi di rischio finanziario immobiliare, si prevede che quest'anno e il prossimo saranno anni chiave per l'adeguamento del settore immobiliare politiche finanziarie. Verranno introdotte politiche sistemiche per adeguare il modello finanziario immobiliare. Ciò avrà un effetto molto evidente, soprattutto nei due settori del finanziamento e delle prevendite, che subiranno importanti aggiustamenti sistematici.

Tuttavia, Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, ha anche affermato: "La riforma del sistema di prevendita per gli alloggi commerciali è un processo graduale e deve essere adottato un modello di transizione graduale trasformarsi gradualmente dalle prevendite alle vendite attuali." Prevendite future I due modelli potrebbero coesistere con l'attuale modello di vendita. Lo scopo principale dello sviluppo immobiliare in prevendita è quello di rafforzare la supervisione finanziaria, mentre l'attuale sviluppo immobiliare in vendita avrà alcune politiche di sostegno in termini di trasferimento dei terreni, richiesta di pianificazione e costruzione, finanziamento e consegna.

In arrivo le tasse sugli immobili?

La legislazione pertinente può continuare ad avanzare

Una nuova tornata di riforme del sistema fiscale e tributario è uno dei temi centrali della terza sessione plenaria del Comitato Centrale del PCC. Nel "migliorare il sistema di previdenza sociale", questa "Decisione" afferma chiaramente che è necessario "migliorare il sistema fiscale immobiliare".

Le informazioni pubbliche mostrano che da quando la terza sessione plenaria del 18° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha proposto per la prima volta nel 2013 di accelerare la legislazione fiscale sugli immobili e di promuovere la riforma in modo tempestivo, la riforma fiscale sugli immobili del mio paese è stata ufficialmente Buttato fuori. Dopo il 19° Congresso Nazionale del Partito Comunista Cinese nel 2017, è stato istituito per promuovere la legislazione e l’attuazione dell’imposta sugli immobili e istituire e migliorare gradualmente un moderno sistema fiscale sugli immobili. Il 23 ottobre 2021, il Comitato permanente del Congresso nazionale del popolo ha deciso di autorizzare il Consiglio di Stato a realizzare progetti pilota sulla riforma fiscale sugli immobili in alcune aree. Tuttavia, con i cambiamenti nel mercato immobiliare, nel marzo 2022, il Ministero delle Finanze ha dichiarato di “non avere le condizioni per espandere le città pilota in materia di tassazione degli immobili”.

All'inizio del 2023, Lou Jiwei, ex ministro delle Finanze, ha pubblicato un articolo intitolato "La riforma del sistema fiscale cinese e le prospettive future nella nuova era", in cui sottolineava che l'imposta sugli immobili è la forma di imposta più adatta come imposta locale e dovrebbe essere utilizzato dopo che l’economia sarà tornata alla crescita normale. Lanciare il progetto pilota il prima possibile. Nell'aprile dello scorso anno, il mio paese ha realizzato pienamente la registrazione unificata dei beni immobili. Questa notizia ha innescato ancora una volta la speculazione sull'imposta sugli immobili.

In risposta a questa "Decisione", Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ritiene che "nel medio e lungo termine, la legislazione e le riforme relative alle tasse sugli immobili potrebbero continuare ad avanzare, ma l'attuale mercato immobiliare è in una fase di profondo aggiustamento e i tempi per l'introduzione dell'imposta sugli immobili non sono ancora maturi, si prevede che l'imposta sugli immobili a breve termine sarà debole. Inoltre, migliorerà il sistema fiscale sugli immobili e ridurrà le tasse sulle transazioni. Altre misure importanti per sostenere la sicurezza abitativa sono, ad esempio, la riduzione dell’aliquota fiscale sugli atti immobiliari”.

"L'imposta immobiliare nella fase di detenzione è intrappolata dalla continua recessione del mercato immobiliare. A breve termine l'espansione dei progetti pilota e il lavoro legislativo sono stati temporaneamente accantonati, ma a medio e lungo termine è ancora necessario per portarla avanti", ha analizzato il Centro ricerche CRIC. "Da un lato, il mantenimento della riscossione delle tasse sulla proprietà in tutte le fasi può aiutare a sostenere le finanze pubbliche locali e favorire la trasformazione della finanza fondiaria un aspetto importante della riforma fiscale, e l’aumento della percentuale delle tasse sulla proprietà è anche un punto di partenza istituzionale per promuovere la prosperità comune”.