Новости

Эта статья опубликована Финансовым обществом Нанду Бэй.

21 июля был опубликован полный текст «Решения Центрального комитета Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу», содержащее направляющие указания для будущей реформы экономической системы.

На уровне недвижимости «Решение» предлагает усовершенствовать систему поставок «рынок + гарантия», полностью расширить возможности местного регулирования, реформировать систему финансирования и предпродажной подготовки, а также усовершенствовать налоговую систему. В настоящее время рынок недвижимости Китая вступает в новый этап развития. Какое влияние окажет новое направление реформ на недвижимость?

Конец модели «трех максимумов»

Наступает эра «дома лучше для всех»

В «Решении» указывалось, что необходимо ускорить создание жилищной системы, способствующей как аренде, так и покупке, а также ускорить построение новой модели развития недвижимости. Увеличить строительство и предложение доступного жилья для удовлетворения жестких жилищных потребностей рабочего класса. Поддерживать разнообразные и улучшенные жилищные потребности городских и сельских жителей.

В последние годы центральное правительство и регулирующие органы неоднократно подчеркивали необходимость ускорить создание жилищной системы, способствующей как аренде, так и покупке, а также ускорить строительство новой модели развития недвижимости. Пу Чжань, заместитель директора Центра политических исследований Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития, отметил, что построение новой модели развития недвижимости является фундаментальной стратегией для решения проблем развития недвижимости и содействия стабильному и здоровому развитию экономики. недвижимость. Увеличение строительства и предложения доступного жилья, совершенствование системы жилищного предложения и лучшее удовлетворение спроса на жесткое и улучшенное жилье являются важными элементами построения новой модели развития недвижимости.

Чжао Чжуовэнь, генеральный директор Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., отметил, что на этот раз размещение недвижимости означает, что «высокому долгу, высокому обороту и высокому кредитному плечу» пришел конец. Руководство неоднократно подчеркивало необходимость создания и совершенствования базовых систем, таких как финансирование, налогообложение, земля и продажи. Создание и совершенствование базовых систем означает, что индустрия недвижимости введет новые правила. До этого механизм координации финансирования недвижимости, пилотные продажи существующих домов и т.д. можно считать началом новых правил.

Чжао Чжуовэнь считает, что будущее также будет включать в себя сбор налогов на недвижимость, последующее лечение после истечения срока действия земли и т. д. От финансирования, финансов и налогообложения до земли и продаж — старые правила, которые использовались более 30 лет. сталкиваются с изменениями.

По словам Ван Шао, председателя Жилищной ассоциации провинции Гуандун, в соответствии с новой моделью развития недвижимости необходимо срочно провести реформу предложения недвижимости и реализовать новую модель развития. Создание разумной новой модели развития требует всестороннего внимания со стороны регулирующих органов в сфере недвижимости, поставщиков и покупателей. Регулирующие органы «определяют жилье на основе людей, определяют землю на основе жилья и определяют деньги на основе жилья» и рационально организуют предложение земли и финансирование, чтобы обеспечить сбалансированное рыночное предложение и спрос, а также разумную структуру. Через «Недвижимость +» мы предоставляем высококачественные помещения, места и услуги для городского производства и развития жизни жителей на протяжении всего жизненного цикла землепользования, разработки проектов, послепродажного обслуживания, услуг в сфере недвижимости и т. д., а также продвигаем промышленность и развитие от «экологии, жизни и производства» Интеграция недвижимости, а не продажа одной чистой коммерческой недвижимости.

Что касается «лучшего удовлетворения жестких и улучшенных потребностей в жилье», Ван Шао считает, что потребление жилья в моей стране перешло от тотального дефицита к структурному дефициту предложения и вступило в новую стадию улучшения качества. Спрос людей на жилье сместился с «есть оно или нет» на «хорошо оно или нет», от «дома для каждого» к «дому для каждого домовладельца». Требование улучшения заключается не просто в обмене мелочью. для больших, старых для новых или далеких для близких, это комплексное улучшение качества жизни, требующее культурных развлечений, спорта и отдыха, домашнего офиса, здравоохранения и других духовных и вспомогательных объектов. Жилищная среда станет более экологичной и красивой, жилое пространство будет более просторным и комфортным, а вспомогательные помещения станут более совершенными и удобными. Жилищные функции станут более безопасными и умными, образ жизни станет более экологически чистым и здоровым, а общественная культура станет более эффективной. активный и богатый. Ван Шао считает, что в будущем «есть много возможностей для улучшения».

«Политика ограничения покупок в конце»

Готовьтесь по полной к «затяжной войне»

В «Решении» указывается, что каждому городскому правительству будет предоставлена ​​полная автономия в регулировании и контроле рынка недвижимости, а политика будет осуществляться в соответствии с городом. Соответствующим городам будет разрешено отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья, а также отменять обычное жилье. и неординарные жилищные стандарты и т.д.

С прошлого года многие места по всей стране постепенно ослабили ограничения на покупки. Пока только некоторые районы в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне, Тяньцзине и провинции Хайнань все еще вводят ограничения на покупки. Эта встреча была расценена в отрасли как «конец политики ограничения покупок».

Чжао Чжуовэнь считает, что на встрече было предложено «полностью предоставить каждому городскому правительству автономию в регулировании рынка недвижимости, проводить политику в соответствии с городом и разрешить соответствующим городам отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья». Это означает, что городские власти уже могут это сделать. самостоятельно решить отказаться от политики ограничения покупок, «в том числе в нескольких регионах, таких как города первого уровня и Хайнань, где ограничения на покупки все еще действуют, дверь для ограничений на покупки рано или поздно откроется».

Цао Чживэй, член Постоянного комитета провинциального комитета Народной политической консультативной конференции Китая и директор Института политических исследований Торгово-промышленной палаты провинции Гуандун, отметил, что «пять ограничений» в сфере недвижимости ( (ссылаясь на ограничения на покупку, кредитные ограничения, ценовые ограничения, бизнес-ограничения и ограничения на продажу) оставили недвижимость, как опорную отрасль, в прошлом. За последние десять лет было добавлено слишком много оков, что привело к непоследовательному ее развитию. с экономическими законами и неспособными действовать рыночно-ориентированным образом. «В «Решении» третьего пленума ЦК Коммунистической партии Китая упоминается, что содержание «политики конкретных городов» все еще заслуживает внимания. «Следующий шаг — посмотреть на решимость и интенсивность политики крупных городов». Однако Цао Живэй откровенно заявил, что, хотя ограничение на покупку было снято, рыночные данные показали, что взрывного роста не произошло, а это показывает, что взгляды каждого на покупку жилья по-прежнему рациональны.

Чжао Чжуовэнь считает, что благодаря серии мер по сокращению запасов и стимулированию потребления недвижимости рынок не упадет слишком сильно. В настоящее время соответствующие ведомства принимают эту контрмеру, откладывая спад на рынке недвижимости и постепенно снижая риски. Однако Чжао Чжуовэнь считает, что качественная застройка является неизбежным направлением всей индустрии недвижимости в будущем: «Это уже не вопрос «есть ли дом», а вопрос «хороший он или нет». нет». Он предположил, что индустрия недвижимости должна хорошо поработать над «подготовкой к затяжной войне».

Что касается «Решения», которое позволяет соответствующим городам отменять стандарты для обычных и необыкновенных жилых домов, Чжао Чжуовэн отметил, что «отмена стандартов для обычных и необыкновенных жилых зданий» напрямую потребует низкой плотности (1,0Скорость громкости Ниже) снимаются ограничения на виллу и недвижимость большой площади (площадь здания превышает 144 квадратных метра), включая снижение налогов на сделку и других сопутствующих сборов. Это включает в себя поощрение спроса на улучшения и пропаганду «замены старого на новое», что привело к внедрению соответствующей политики.

Цао Чживэй сказал, что «замена старых домов новыми» действительно является основной тенденцией: «Наше исследование показывает, что многим покупателям жилья приходится продавать свои старые дома, чтобы купить новые. Эти потребности в замене вызваны стремлением к лучшей жизни, и мы это делаем. должен оказать поддержку." ".

Чжао Чжуовэнь проанализировал, что в первой половине этого года объемы и цены на рынке недвижимости упали, причем снижение цен было больше, чем снижение объема продаж. Нынешний рынок ищет новую точку равновесия, и ключевым моментом рынка недвижимости в 2024 году является «стабилизация цен на жилье». «Только когда цены на жилье стабилизируются, доверие к рынку недвижимости может быть полностью восстановлено и улучшено». " Он считает, что после этой важной встречи контроль над рынком недвижимости перешел в руки местных городских властей: "У нас есть основания полагать, что меры по стимулированию рынка недвижимости будут вводиться одна за другой во второй половине года. году», но он также откровенно признался: «Трудно ожидать более интенсивной политики стимулирования во второй половине года».

Реформа системы предпродажной подготовки коммерческого жилья

Это постепенный процесс

В «Постановлении» указывалось, что «реформировать методы финансирования строительства недвижимости и систему предпродажной подготовки коммерческого жилья».

В последние два года «гарантированная сдача жилья» стала одним из направлений деятельности контролирующих органов по содействию разрешению рисков в сфере недвижимости. В январе этого года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития и Государственная администрация финансового надзора выпустили «Уведомление о создании механизма координации финансирования городской недвижимости», чтобы помочь различным населенным пунктам создать механизм координации финансирования городской недвижимости. 7 июня оба департамента вновь сосредоточили внимание на механизме координации и совместно выпустили «Уведомление о дальнейшем использовании механизма координации финансирования городского недвижимости для удовлетворения разумных потребностей в финансировании проектов в сфере недвижимости», полностью поддержав финансирование и завершение реализации проектов в сфере недвижимости. проекты, которые следует продолжать, и эффективное обеспечение строительства жилья.

По словам Чэнь Вэньцзина, директора по исследованиям рынка Исследовательского института Чжунчжи: «Метод финансирования развития недвижимости тесно связан с системой предпродажи коммерческого жилья. В рамках системы предпродажи коммерческого жилья часть средств, необходимых для развития и строительства. компаний, занимающихся недвижимостью, получают финансовую поддержку, такую ​​как банковские кредиты на развитие, а часть этой суммы поступает за счет финансовой поддержки, такой как банковские кредиты на развитие».

Далее он сказал: «В рамках предпродажной системы коммерческого жилья часть средств, необходимых для развития и строительства жилищных компаний, поступает за счет финансовой поддержки, такой как банковские кредиты на развитие, а часть поступает из предпродажных фондов. Система продажи, девелоперские компании имеют более короткое время для использования кредитов на развитие и другого финансирования. Кредиты могут быть погашены постепенно после запуска предварительных продаж, а возврат банковских средств происходит относительно быстро. После перехода на продажу существующего жилья время использования. Кредиты на корпоративное развитие будут расширены. Как оптимизировать и скорректировать поддерживающую финансовую поддержку финансовых учреждений, может стать направлением исследований будущей политики».

Фактически, поскольку в 2021 году рынок недвижимости вступил в фазу спада, все чаще звучат призывы к отмене системы предпродажной подготовки. Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития ранее дало понять, что с июня 2023 года «упорядоченно будет способствовать продаже существующих домов в более чем 10 городах, включая Чжэнчжоу, Кайфэн, Хэфэй, Уху, Цзиньчэн, Чанша, Сюнган». Лючжоу, Цзинмэнь, Цюаньчжоу и Цзиньцзян четко заявили, что публично поддерживают существующий пилотный проект по продаже жилья.

Ян Юэджин, директор по исследованиям Исследовательского института E-House, считает, что «на основе общего эффективного решения текущих проблем с финансовыми рисками в сфере недвижимости ожидается, что этот и следующий год станут ключевыми годами для корректировки ситуации с недвижимостью». Будет введена системная политика для корректировки финансовой структуры недвижимости. Это будет иметь очень очевидный эффект, особенно в двух областях финансирования и предпродажной подготовки, которые будут иметь систематические существенные корректировки».

Однако Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики Института городского планирования провинции Гуандун, также сказал: «Реформа системы предпродажной подготовки коммерческого жилья представляет собой постепенный процесс, и необходимо принять модель постепенного перехода. постепенно перейти от предварительных продаж к текущим продажам». Будущие предварительные продажи Эти две модели могут сосуществовать с текущей моделью продаж. определенную вспомогательную политику в отношении передачи земли, планирования и строительства, финансирования и доставки.

Будут ли налоги на недвижимость?

Соответствующее законодательство может продолжать развиваться

Новый раунд реформы бюджетной и налоговой системы — одна из основных тем третьего пленума ЦК КПК. В «совершенствовании системы социального обеспечения» в этом «Решении» четко сказано, что необходимо «усовершенствовать систему налога на недвижимость».

Публичная информация показывает, что после того, как в 2013 году на третьем пленарном заседании Центрального комитета Коммунистической партии Китая 18-го созыва впервые было предложено ускорить законодательство о налоге на недвижимость и своевременно продвигать реформу, реформа налога на недвижимость в моей стране официально вступила в силу. стартовал. После 19-го Национального конгресса Коммунистической партии Китая в 2017 году он был создан для продвижения законодательства и внедрения налога на недвижимость, а также для постепенного создания и совершенствования современной системы налога на недвижимость. 23 октября 2021 года Постоянный комитет Всекитайского собрания народных представителей принял решение уполномочить Госсовет на реализацию пилотных проектов по реформе налога на недвижимость в некоторых областях. Однако с учетом изменений на рынке недвижимости в марте 2022 года Минфин заявил, что у него «нет условий для расширения пилотных городов по налогу на недвижимость».

В начале 2023 года Лу Цзивэй, бывший министр финансов, опубликовал статью под названием «Реформа фискальной системы Китая и перспективы на будущее в новую эпоху», в которой указывалось, что налог на недвижимость является наиболее подходящим видом налога в качестве местного налога. и его следует использовать после того, как экономика вернется к нормальному росту. Запустите пилотный проект как можно скорее. В апреле прошлого года в моей стране полностью реализована единая регистрация недвижимости. Эта новость вновь спровоцировала спекуляции по поводу налога на недвижимость.

В ответ на это «решение» Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Китайского института индексных исследований, считает, что «в среднесрочной и долгосрочной перспективе законодательство и реформы, связанные с налогом на недвижимость, могут продолжать развиваться, но нынешний рынок недвижимости находится в стадии глубокой корректировки, и сроки введения налога на недвижимость еще не созрели, ожидается, что краткосрочный налог на недвижимость будет слабым. Кроме того, улучшение системы налога на недвижимость и снижение налогов на сделки. такие как снижение ставки налога на сделку, также являются важными мерами по обеспечению жилищной безопасности».

«Налог на недвижимость, находящийся на этапе удержания, застрял в ловушке продолжающегося спада на рынке недвижимости. В краткосрочной перспективе расширение пилотных проектов и законодательная работа временно отложены, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе необходимость все еще существует. Чтобы продвинуть его», - проанализировал Исследовательский центр CRIC. «С одной стороны, проведение сбора налогов на недвижимость на всех этапах может помочь поддержать местные государственные финансы и помочь в трансформации земельного финансирования. С другой стороны, прямые налоги на жилье. Это важный аспект налоговой реформы, а увеличение доли налогов на недвижимость также является институциональной отправной точкой для содействия всеобщему процветанию».