berita

Artikel ini dari Masyarakat Keuangan Teluk Nandu.

Pada tanggal 21 Juli, teks lengkap "Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Memperdalam Reformasi Lebih Komprehensif dan Mempromosikan Modernisasi Gaya Tiongkok" dirilis, memberikan panduan arah untuk reformasi sistem ekonomi di masa depan.

Di tingkat real estate, "Keputusan" tersebut mengusulkan untuk memperbaiki sistem pasokan "pasar + jaminan", memberdayakan sepenuhnya peraturan daerah, mereformasi sistem pembiayaan dan pra-penjualan, dan memperbaiki sistem perpajakan. Saat ini, pasar real estat Tiongkok sedang memasuki tahap perkembangan baru. Apa dampak arah reformasi baru terhadap real estat?

Akhir dari model “tiga tertinggi”.

Era “rumah lebih baik untuk semua orang” akan datang

"Keputusan" tersebut menunjukkan bahwa pembentukan sistem perumahan yang mendorong penyewaan dan pembelian harus dipercepat, dan pembangunan model baru pengembangan real estat harus dipercepat. Meningkatkan pembangunan dan pasokan perumahan yang terjangkau untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang kaku bagi masyarakat kelas pekerja. Mendukung kebutuhan perumahan yang beragam dan meningkat bagi penduduk perkotaan dan pedesaan.

Dalam beberapa tahun terakhir, pemerintah pusat dan otoritas pengatur telah berulang kali menekankan perlunya mempercepat pembentukan sistem perumahan yang mendorong penyewaan dan pembelian, dan untuk mempercepat pembangunan model pengembangan real estate yang baru. Pu Zhan, wakil direktur Pusat Penelitian Kebijakan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, menyatakan bahwa membangun model baru pengembangan real estat adalah strategi mendasar untuk memecahkan masalah pembangunan real estat dan mendorong pembangunan yang stabil dan sehat. perumahan. Meningkatkan pembangunan dan pasokan perumahan yang terjangkau, meningkatkan sistem pasokan perumahan, dan memenuhi permintaan perumahan yang kaku dan lebih baik dengan lebih baik merupakan elemen penting dalam membangun model baru pengembangan real estat.

Zhao Zhuowen, manajer umum Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., menunjukkan bahwa penerapan real estat kali ini berarti "hutang yang tinggi, perputaran yang tinggi, dan leverage yang tinggi" telah berakhir. Manajemen telah berulang kali menekankan perlunya membangun dan meningkatkan sistem dasar seperti pembiayaan, perpajakan, tanah, dan penjualan. Pembentukan dan peningkatan sistem dasar berarti bahwa industri real estat akan memperkenalkan peraturan baru. Sebelumnya, mekanisme koordinasi pembiayaan real estat, percontohan penjualan rumah yang ada, dll. dapat dianggap sebagai awal dari aturan baru.

Zhao Zhuowen percaya bahwa masa depan juga akan mencakup pengumpulan pajak real estat, perawatan lanjutan setelah masa berlaku tanah habis, dll. Dari pembiayaan, keuangan dan perpajakan hingga tanah dan penjualan, aturan lama yang telah digunakan selama lebih dari 30 tahun sedang menghadapi perubahan.

Menurut Wang Shao, ketua Asosiasi Perumahan Provinsi Guangdong, di bawah model baru pengembangan real estat, penerapan reformasi sisi pasokan real estat dan model pembangunan baru sangatlah mendesak. Membangun kerangka model pembangunan baru yang masuk akal memerlukan pertimbangan menyeluruh dari regulator, pemasok, dan permintaan real estate. Regulator "menentukan perumahan berdasarkan masyarakat, menentukan lahan berdasarkan perumahan, dan menentukan uang berdasarkan perumahan" dan secara rasional mengatur pasokan dan pembiayaan lahan untuk memastikan keseimbangan pasokan dan permintaan pasar serta struktur yang wajar. Melalui "Real Estate +", kami menyediakan ruang, tempat, dan layanan berkualitas tinggi untuk produksi perkotaan dan pengembangan kehidupan penduduk sepanjang siklus hidup penggunaan lahan, pengembangan proyek, pasca operasi, layanan properti, dll., serta mempromosikan industri dan pengembangan dari "ekologi, kehidupan, dan produksi" Integrasi real estat, bukan penjualan perumahan komersial murni.

Mengenai "pemenuhan kebutuhan perumahan yang kaku dan lebih baik dengan lebih baik," Wang Shao percaya bahwa konsumsi perumahan di negara saya telah beralih dari kekurangan total menjadi kekurangan pasokan struktural dan telah memasuki tahap baru dalam peningkatan kualitas. Permintaan masyarakat akan perumahan telah bergeser dari “memiliki atau tidak” menjadi “baik atau tidak”, dari “rumah untuk semua orang” menjadi “rumah untuk setiap pemilik rumah”. untuk yang besar, yang lama untuk yang baru, atau yang jauh untuk yang dekat, ini merupakan peningkatan kualitas hidup secara menyeluruh, yang memerlukan hiburan budaya, olah raga dan rekreasi, kantor pusat, layanan kesehatan dan fasilitas pendukung spiritual dan peningkatan lainnya lingkungan perumahan akan lebih ekologis dan asri, ruang hidup akan lebih luas dan nyaman, serta fasilitas pendukung akan lebih lengkap dan nyaman, fungsi perumahan lebih aman dan cerdas, gaya hidup lebih ramah lingkungan dan sehat, serta budaya masyarakat lebih baik aktif dan kaya. Wang Shao percaya bahwa “ada banyak ruang untuk perbaikan” di masa depan.

"Kebijakan Pembatasan Pembelian Akhir"

Bersiaplah sepenuhnya untuk "perang yang berkepanjangan"

"Keputusan" tersebut menunjukkan bahwa setiap pemerintah kota akan diberikan otonomi penuh dalam pengaturan dan pengendalian pasar real estat, dan kebijakan akan diterapkan sesuai dengan kota tersebut. Kota-kota terkait akan diizinkan untuk membatalkan atau mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah, membatalkan perumahan biasa dan standar perumahan yang tidak biasa, dll.

Sejak tahun lalu, banyak tempat di Tiongkok yang secara bertahap melonggarkan pembatasan pembelian. Sejauh ini, hanya beberapa wilayah di Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, dan Provinsi Hainan yang masih menerapkan pembatasan pembelian. Pertemuan ini dianggap oleh industri sebagai "akhir dari kebijakan pembatasan pembelian".

Zhao Zhuowen percaya bahwa pertemuan tersebut mengusulkan untuk "memberikan sepenuhnya otonomi kepada setiap pemerintah kota dalam mengatur pasar real estat, menerapkan kebijakan sesuai dengan kota, dan mengizinkan kota-kota terkait untuk membatalkan atau mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah." memutuskan sendiri untuk menarik diri dari kebijakan pembatasan pembelian, "termasuk beberapa wilayah seperti kota-kota lapis pertama dan Hainan yang masih menerapkan pembatasan pembelian, cepat atau lambat pintu pembatasan pembelian akan terbuka."

Cao Zhiwei, anggota Komite Tetap Konferensi Konsultatif Politik Rakyat Tiongkok Provinsi Guangdong dan direktur Institut Penelitian Kebijakan Kamar Dagang Real Estat Guangdong, menunjukkan bahwa "lima batasan" dalam industri real estat ( mengacu pada pembatasan pembelian, pembatasan pinjaman, pembatasan harga, pembatasan bisnis, dan pembatasan penjualan) telah menjadikan real estate, sebagai industri pilar, di masa lalu. Selama sepuluh tahun terakhir, terlalu banyak belenggu yang ditambahkan, menyebabkan perkembangannya tidak konsisten dengan hukum ekonomi dan tidak dapat beroperasi dengan cara yang berorientasi pasar. "Keputusan" Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok menyebutkan bahwa isi 'kebijakan khusus kota' masih layak untuk dinantikan. untuk. "Langkah selanjutnya adalah melihat penentuan kebijakan dan intensitas kota-kota besar." Namun, Cao Zhiwei terus terang mengatakan bahwa meskipun pembatasan pembelian dicabut, data pasar menunjukkan bahwa pertumbuhan eksplosif tidak terjadi, yang menunjukkan bahwa pandangan semua orang terhadap pembelian rumah masih rasional.

Zhao Zhuowen percaya bahwa di bawah serangkaian kebijakan untuk mengurangi persediaan dan merangsang konsumsi real estat, pasar tidak akan jatuh secara berlebihan. Dengan menunda penurunan sektor real estat dan secara bertahap melepaskan risiko, inilah tindakan penanggulangan yang saat ini diadopsi oleh departemen terkait. Namun, Zhao Zhuowen percaya bahwa pembangunan berkualitas tinggi adalah arah yang tak terhindarkan bagi seluruh industri real estat di masa depan. "Pertanyaannya bukan lagi 'apakah ada rumah', tetapi pertanyaan 'apakah itu bagus atau tidak?" tidak.'" Ia menyarankan agar industri real estat harus melakukan tugasnya dengan baik dalam "Persiapan menghadapi perang yang berkepanjangan.

Mengenai "Keputusan" yang mengizinkan kota-kota terkait untuk membatalkan standar bangunan tempat tinggal biasa dan tidak biasa, Zhao Zhuowen menunjukkan bahwa "pembatalan standar untuk bangunan tempat tinggal biasa dan tidak biasa" secara langsung akan memerlukan kepadatan rendah (1.0Tingkat volume Di bawah) pembatasan produk vila dan area luas (produk melebihi 144 meter persegi luas bangunan) dicabut, termasuk pengurangan pajak akta dan biaya terkait lainnya. Hal ini termasuk mendorong permintaan perbaikan dan menganjurkan “penggantian yang lama dengan yang baru”, yang berujung pada diperkenalkannya kebijakan-kebijakan yang sesuai.

Cao Zhiwei mengatakan bahwa "mengganti rumah lama dengan yang baru" memang menjadi tren besar. "Penelitian kami menunjukkan bahwa banyak pembeli rumah perlu menjual rumah lama mereka untuk membeli yang baru. Kebutuhan penggantian ini adalah untuk mencapai kehidupan yang lebih baik, dan kami harus memberikan dukungan." ".

Zhao Zhuowen menganalisis bahwa pada paruh pertama tahun ini, volume dan harga di pasar real estat turun, dan penurunan harga lebih besar daripada penurunan volume penjualan. Pasar saat ini sedang mencari titik keseimbangan baru, dan poin kunci dari pasar real estat pada tahun 2024 adalah "menstabilkan harga rumah." "Hanya ketika harga rumah stabil, kepercayaan terhadap pasar real estat dapat dipulihkan dan ditingkatkan sepenuhnya. " Dia yakin bahwa setelah pertemuan penting ini, kendali pasar real estat telah diserahkan kepada pemerintah kota setempat. "Kami memiliki alasan untuk percaya bahwa langkah-langkah untuk meningkatkan pasar real estat akan dilakukan satu demi satu pada paruh kedua tahun ini tahun ini," namun ia juga mengakui dengan terus terang, "Sulit mengharapkan kebijakan stimulus yang lebih intensif pada paruh kedua tahun ini."

Reformasi sistem pra-penjualan untuk perumahan komersial

Ini adalah proses bertahap

"Keputusan" tersebut menunjukkan bahwa "mereformasi metode pembiayaan pengembangan real estat dan sistem pra-penjualan perumahan komersial."

Dalam dua tahun terakhir, "penjaminan penyediaan perumahan" telah menjadi salah satu fokus otoritas pengatur untuk mendorong penyelesaian risiko real estat. Pada bulan Januari tahun ini, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan dan Administrasi Pengawasan Keuangan Negara mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Pembentukan Mekanisme Koordinasi Pembiayaan Real Estat Perkotaan" untuk memandu berbagai daerah dalam membangun mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan. Pada tanggal 7 Juni, kedua departemen sekali lagi fokus pada mekanisme koordinasi dan bersama-sama mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Penggunaan Lebih Lanjut Mekanisme Koordinasi Pembiayaan Real Estat Perkotaan untuk Memenuhi Kebutuhan Pembiayaan Proyek Real Estat yang Wajar", sepenuhnya mendukung pembiayaan dan penyelesaian proyek proyek yang harus dilanjutkan, dan secara efektif memastikan penyediaan perumahan.

Menurut Chen Wenjing, direktur riset pasar di Zhongzhi Research Institute, “Metode pembiayaan pengembangan real estat sangat terkait dengan sistem pra-penjualan perumahan komersial. Di bawah sistem pra-penjualan perumahan komersial, sebagian dana diperlukan untuk pengembangan dan konstruksi sebagian besar perusahaan real estat berasal dari dukungan keuangan seperti pinjaman pengembangan bank, dan sebagian berasal dari dukungan keuangan seperti pinjaman pengembangan bank.

Dia lebih lanjut mengatakan, "Di bawah sistem pra-penjualan perumahan komersial, sebagian dana yang diperlukan untuk pengembangan dan pembangunan perusahaan perumahan berasal dari dukungan keuangan seperti pinjaman pengembangan bank, dan sebagian lagi berasal dari dana pra-penjualan. Berdasarkan pra-penjualan perumahan komersial." sistem penjualan, perusahaan pengembang memiliki waktu yang lebih singkat untuk menggunakan pinjaman pengembangan dan pembiayaan lainnya. Pinjaman dapat dilunasi secara bertahap setelah pra-penjualan diluncurkan, dan pengembalian dana bank relatif cepat setelah beralih ke penjualan rumah yang ada, waktu penggunaan pinjaman pengembangan korporasi akan diperluas. Bagaimana mengoptimalkan dan menyesuaikan dukungan keuangan pendukung lembaga keuangan dapat menjadi arah penelitian kebijakan di masa depan.

Faktanya, sejak pasar real estat memasuki fase penurunan pada tahun 2021, semakin banyak seruan untuk membatalkan sistem pra-penjualan. Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan sebelumnya telah menegaskan untuk "mempromosikan penjualan rumah yang ada secara tertib." Sejak Juni 2023, lebih dari 10 kota termasuk Zhengzhou, Kaifeng, Hefei, Wuhu, Jincheng, Changsha, Xiongan. , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou, dan Jinjiang telah dengan jelas menyatakan bahwa Secara publik mendukung percontohan penjualan rumah yang ada.

Yan Yuejin, Direktur Riset E-House Research Institute, percaya bahwa “berdasarkan penyelesaian efektif masalah risiko keuangan real estat saat ini secara keseluruhan, diharapkan tahun ini dan tahun depan akan menjadi tahun-tahun penting untuk penyesuaian real estat. kebijakan keuangan. Kebijakan sistemik akan diberlakukan untuk menyesuaikan pola keuangan real estat. Hal ini akan memiliki dampak yang sangat jelas, terutama di dua bidang pembiayaan dan pra-penjualan, yang akan mengalami penyesuaian besar yang sistematis."

Namun, Li Yujia, kepala peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan Kota Provinsi Guangdong, juga mengatakan, "Reformasi sistem pra-penjualan untuk perumahan komersial adalah proses bertahap, dan model transisi bertahap harus diterapkan. untuk secara bertahap bertransformasi dari pra-penjualan ke penjualan saat ini." Pra-penjualan di masa depan Kedua model tersebut mungkin hidup berdampingan dengan model penjualan saat ini. Tujuan utama pembangunan perumahan pra-penjualan adalah untuk memperkuat pengawasan keuangan, sedangkan pembangunan perumahan penjualan saat ini akan memiliki kebijakan pendukung tertentu dalam hal pengalihan lahan, perencanaan dan penerapan konstruksi, pembiayaan dan penyerahan.

Pajak real estat akan datang?

Perundang-undangan yang relevan mungkin terus dikembangkan

Babak baru reformasi sistem fiskal dan perpajakan merupakan salah satu topik inti Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC. Dalam "meningkatkan sistem jaminan sosial", "Keputusan" ini dengan jelas menyatakan bahwa perlu untuk "memperbaiki sistem pajak real estat".

Informasi publik menunjukkan bahwa sejak Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-18 mengusulkan untuk pertama kalinya pada tahun 2013 untuk mempercepat undang-undang pajak real estat dan mendorong reformasi pada waktu yang tepat, reformasi pajak real estat di negara saya telah resmi dimulai. Setelah Kongres Nasional Partai Komunis Tiongkok ke-19 pada tahun 2017, organisasi ini didirikan untuk mempromosikan undang-undang dan penerapan pajak real estat dan secara bertahap membangun dan meningkatkan sistem pajak real estat modern. Pada tanggal 23 Oktober 2021, Komite Tetap Kongres Rakyat Nasional memutuskan untuk memberi wewenang kepada Dewan Negara untuk melaksanakan proyek percontohan reformasi pajak real estat di beberapa daerah. Namun, dengan adanya perubahan di pasar real estat, pada bulan Maret 2022, Kementerian Keuangan menyatakan bahwa mereka “tidak memiliki persyaratan untuk memperluas kota percontohan pajak real estat.”

Pada awal tahun 2023, Lou Jiwei, mantan Menteri Keuangan, menerbitkan artikel berjudul "Reformasi Sistem Fiskal Tiongkok dan Prospek Masa Depan di Era Baru", yang menyebutkan bahwa pajak real estat merupakan jenis pajak yang paling cocok sebagai pajak daerah. dan harus digunakan setelah perekonomian kembali ke pertumbuhan normal sesegera mungkin. Pada bulan April tahun lalu, negara saya sepenuhnya merealisasikan pendaftaran terpadu real estat. Berita ini sekali lagi memicu spekulasi tentang pajak real estat.

Menanggapi "Keputusan" ini, Chen Wenjing, direktur riset pasar di China Index Research Institute, percaya bahwa "dalam jangka menengah hingga panjang, undang-undang dan reformasi terkait pajak real estat mungkin terus mengalami kemajuan, namun pasar real estat saat ini berada dalam tahap penyesuaian mendalam, dan waktu penerapan pajak real estat belum matang, pajak real estat jangka pendek diperkirakan akan lemah. Selain itu, perbaikan sistem pajak real estat dan pengurangan pajak transaksi, seperti pengurangan tarif pajak, juga merupakan langkah penting untuk mendukung keamanan perumahan.”

“Pajak real estat dalam fase holding terjebak oleh penurunan pasar real estat yang terus berlanjut. Dalam jangka pendek, perluasan proyek percontohan dan pekerjaan legislatif untuk sementara ditunda, namun dalam jangka menengah dan panjang masih ada kebutuhan. untuk memajukannya,” analisis Pusat Penelitian CRIC. “Di satu sisi, mengadakan pengumpulan pajak properti di semua tahap dapat membantu mendukung keuangan publik daerah dan membantu transformasi pembiayaan tanah sebuah aspek penting dalam reformasi perpajakan, dan peningkatan proporsi pajak properti juga merupakan titik awal kelembagaan untuk mendorong kesejahteraan bersama.”