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이 기사는 Nandu Bay Financial Society에서 발췌한 것입니다.

7월 21일, '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국 공산당 중앙위원회 결정' 전문이 발표되어 향후 경제 시스템 개혁의 방향을 제시했습니다.

부동산 수준에서 "결정"은 "시장 + 보증" 공급 시스템을 개선하고, 지방 규제를 완전히 강화하고, 자금 조달 및 사전 판매 시스템을 개혁하고, 세금 시스템을 개선할 것을 제안합니다. 현재 중국 부동산 시장은 새로운 발전 단계에 진입하고 있습니다. 새로운 개혁 방향은 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?

'3개 최고' 모델의 종말

'모두에게 좋은 집' 시대가 온다

'결정'에서는 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택시스템 구축에 박차를 가하고, 부동산 개발의 새로운 모델 구축에 속도를 내야 한다고 지적했다. 노동자 계층의 엄격한 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택의 건설과 공급을 늘립니다. 도시와 농촌 주민의 다양하고 개선된 주택 수요를 지원합니다.

최근 몇 년간 중앙정부와 규제당국은 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택시스템 구축을 가속화하고, 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화해야 한다고 거듭 강조해왔습니다. 주택도시농촌개발부 정책연구센터 푸잔(Pu Zhan) 부국장은 부동산 개발의 새로운 모델을 구축하는 것이 부동산 개발 문제를 해결하고 국가의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 기본 전략이라고 지적했습니다. 부동산. 저렴한 주택의 건설 및 공급을 늘리고, 주택 공급 시스템을 개선하며, 견고하고 개선된 주택에 대한 수요를 보다 잘 충족시키는 것은 부동산 개발의 새로운 모델을 구축하는 데 중요한 요소입니다.

광주통추앙우수부동산투자컨설팅유한회사 총지배인 조주원(Zhao Zhuowen)은 이번 부동산 배치는 '높은 부채, 높은 회전율, 높은 레버리지'가 끝났음을 의미한다고 지적했다. 경영진은 자금 조달, 조세, 토지, 매각 등 기본 시스템을 구축하고 개선해야 한다고 거듭 강조해왔습니다. 기본 시스템의 확립과 개선은 부동산 업계에 새로운 규칙이 도입된다는 것을 의미합니다. 이에 앞서 부동산 금융 조정 메커니즘, 기존 주택 매매 시범 등이 새로운 규칙의 시작이라고 볼 수 있다.

Zhao Zhuowen은 미래에는 부동산 세금 징수, 토지 만료 후 후속 처리 등도 포함될 것이라고 믿습니다. 자금 조달, 금융 및 과세부터 토지 및 판매에 이르기까지 30년 이상 사용해 온 오래된 규칙입니다. 변화에 직면해 있습니다.

광둥성 주택협회 왕샤오(Wang Shao) 회장에 따르면 새로운 부동산 개발 모델에 따라 부동산 공급 측면 개혁을 실시하고 새로운 개발 모델을 구현하는 것이 시급하다. 합리적인 새로운 개발 모델 프레임워크를 구축하려면 부동산 규제 기관, 공급업체 및 수요자의 전반적인 고려가 필요합니다. 규제당국은 '사람을 기준으로 주택을 결정하고, 주택을 기준으로 토지를 결정하며, 주택을 기준으로 돈을 결정'하고 토지 수급과 재정을 합리적으로 조정하여 시장 수급의 균형과 합리적인 구조를 보장합니다. "Real Estate+"를 통해 토지 이용, 프로젝트 개발, 사후 운영, 부동산 서비스 등 생애주기 전반에 걸쳐 도시 생산과 주민 생활 발전을 위한 고품질 공간, 장소 및 서비스를 제공하고 산업 및 산업 활성화를 도모합니다. "생태, 생명, 생산"으로부터의 발전 단일 순수 상업용 주택 판매가 아닌 부동산 통합.

"경직되고 개선된 주택 수요를 더 효과적으로 충족"하는 것과 관련하여 Wang Shao는 우리나라의 주택 소비가 총부족에서 구조적 공급 부족으로 전환되어 품질 개선의 새로운 단계에 진입했다고 믿습니다. 주택에 대한 국민의 요구는 '있느냐 없느냐'에서 '좋느냐 없느냐'로, '모두를 위한 집'에서 '집주인 모두를 위한 집'으로 개선 요구가 바뀌었다. 큰 것, 오래된 것, 가까운 것, 문화 오락, 스포츠 및 여가, 홈 오피스, 건강 관리 및 기타 정신 및 개선 지원 시설이 필요한 삶의 질이 포괄적으로 향상될 것으로 예상됩니다. 주거환경은 더욱 생태적이고 아름다워지고, 생활공간은 더욱 넓고 편안해지며, 지원시설은 더욱 완벽하고 편리해집니다. 주거기능은 더욱 안전하고 스마트해지며, 생활방식은 더욱 친환경적이고 건강해지며, 공동체 문화는 더욱 풍요로워질 것입니다. 활동적이고 부자. Wang Shao는 앞으로 “개선할 여지가 많다”고 믿습니다.

"구매제한 정책 종료"

'장기전쟁'에 대비하라

'결정'에는 각 시 정부에 부동산 시장 규제 및 통제에 대한 완전한 자율권이 부여되고, 해당 시는 주택 구입 제한 정책을 취소 또는 축소하고, 일반 주택을 취소하는 등 시에 따라 정책을 시행할 것이라고 명시되어 있습니다. 비정상 주거 기준 등

지난해부터 전국 여러 곳에서 구매 제한이 점차 완화됐다. 현재까지 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 텐진, 하이난 등 일부 지역에서만 구매 제한이 시행되고 있다. 업계에서는 이번 회의를 '구매 제한 정책 종료'로 간주했다.

Zhao Zhuowen은 회의에서 "부동산 시장 규제에 있어 각 시 정부에 자율성을 완전히 부여하고 시에 따라 정책을 시행하며 관련 시에서 주택 구입 제한 정책을 취소하거나 축소할 수 있도록 허용"할 것을 제안했다고 믿습니다. "구매 제한이 여전히 시행되고 있는 1선 도시와 하이난 등 여러 지역을 포함해 조만간 구매 제한의 문이 열릴 것"이라고 구매 제한 정책을 스스로 철회하기로 결정했습니다.

중국인민정치협상회의 광둥성위원회 상무위원이자 광둥부동산상공회의소 정책연구소 소장인 차오즈웨이는 부동산 업계의 '5대 제한'을 지적했다. 구매제한, 대출제한, 가격제한, 사업제한, 매매제한 등을 일컫는 말)은 과거 부동산을 주력산업으로 만들어 왔고, 지난 10년 동안 너무 많은 족쇄가 가해지면서 경제와 맞지 않는 발전을 하게 됐다. 중국 공산당 중앙위원회 3차 전원회의 '결정'에서는 '도시별 정책'의 내용이 여전히 기대할만한 가치가 있다고 언급했다. "다음 단계는 주요 도시의 정책 결정과 강도를 살펴 보는 것입니다." 그러나 조지웨이는 비록 구매 제한이 해제됐지만 시장 데이터에 따르면 폭발적인 성장은 일어나지 않은 것으로 나타나 주택 구매에 대한 모든 사람의 견해가 여전히 합리적임을 보여준다고 솔직하게 말했다.

Zhao Zhuowen은 부동산 재고를 줄이고 부동산 소비를 자극하는 일련의 정책에 따라 시장이 과도하게 하락하지 않을 것이라고 믿습니다. 부동산 침체를 늦추고 리스크를 점진적으로 풀어내는 것이 현재 관련 부서에서 채택하고 있는 대책이다. 그러나 Zhao Zhuowen은 고품질 개발이 앞으로 부동산 산업 전체의 피할 수 없는 방향이라고 믿습니다. 아니다.''라며 '장기전 대비'에서 부동산 업계가 제대로 일해야 한다고 시사했다.

관련 도시가 일반 및 비일반 주거용 건물에 대한 기준을 취소하도록 허용하는 '결정'과 관련하여 Zhao Zhuowen은 "일반 및 비일반 주거용 건물에 대한 기준을 취소하려면" 저밀도(1.0)가 직접적으로 요구될 것이라고 지적했습니다.볼륨 비율 아래) 증서세 및 기타 관련 수수료 감면을 포함하여 빌라 제품 및 대규모 면적(건축 면적 144㎡를 초과하는 제품)에 대한 제한이 해제됩니다. 여기에는 개선에 대한 요구를 장려하고 "낡은 것을 새로운 것으로 교체"를 옹호하는 것이 포함되며 이에 상응하는 정책이 도입되었습니다.

Cao Zhiwei는 "오래된 주택을 새 주택으로 교체하는 것"이 ​​실제로 주요 추세라고 말했습니다. "우리 연구에 따르면 많은 주택 구매자는 새 주택을 구입하기 위해 오래된 주택을 팔아야 합니다. 이러한 교체 요구는 더 나은 삶을 추구하기 위한 것이며 우리는 지원해야 한다." ".

Zhao Zhuowen은 올해 상반기 부동산 시장이 거래량과 가격 모두 하락해 매매량 감소폭보다 가격 하락폭이 더 컸다고 분석했다. 현 시장은 새로운 균형점을 찾고 있으며, 2024년 부동산시장의 핵심은 '주택가격 안정'이다. " 그는 이번 중요한 회의 이후 부동산 시장의 통제권이 지자체에 이양됐다고 보고 “하반기에는 부동산 시장 활성화 대책이 잇따라 나올 것으로 본다. 그러나 그는 “하반기에는 더 강력한 경기부양책을 기대하기 어렵다”고 솔직하게 털어놨다.

상업용 주택 분양제도 개편

이는 점진적인 과정이다.

결정문에는 “부동산 개발 자금 조달 방식과 상업용 주택 분양 제도를 개혁한다”고 지적됐다.

지난 2년 동안 "주택 공급 보장"은 부동산 위험 해결을 촉진하기 위해 규제 당국의 초점 중 하나가 되었습니다. 올해 1월, 주택도시농촌개발부와 국가금융감독총국은 다양한 지역의 도시 부동산 금융 조정 메커니즘 구축을 안내하기 위해 '도시 부동산 금융 조정 메커니즘 구축에 관한 고시'를 발표했습니다. 6월 7일, 두 부서는 조정 메커니즘에 대응하여 "부동산 프로젝트의 합리적인 자금 조달 요구를 충족하기 위해 도시 부동산 자금 조정 메커니즘을 추가로 사용하는 것에 대한 통지"를 다시 한 번 공동으로 발표하여 자금 조달 및 완료 전달을 전폭적으로 지원했습니다. 계속되어야 하는 프로젝트와 주택 공급을 보장합니다.

Zhongzhi 연구소의 시장 조사 책임자인 Chen Wenjing에 따르면, “부동산 개발 자금 조달 방법은 상업용 주택 분양 시스템 하에서 개발 및 건설에 필요한 자금의 일부와 밀접한 관련이 있습니다. 의 부동산 회사는 은행 개발 대출과 같은 금융 지원에서 나오고 그 중 일부는 은행 개발 대출과 같은 금융 지원에서 나옵니다.”

이어 “상업용 주택분양제도에서는 주택회사의 개발 및 건설에 필요한 자금의 일부는 은행개발자금 등 금융지원에서 나오고, 일부는 분양자금에서 나온다”고 말했다. 주택분양제도에 따르면 개발회사는 개발대출 및 기타 자금조달을 이용할 수 있는 시간이 짧고, 대출금은 분양 개시 후 점진적으로 상환될 수 있으며, 기존 주택분양으로 전환한 후 은행자금 회수도 상대적으로 빠르다. 기업 발전 대출이 확대될 것이며, 금융 기관의 지원 금융 지원을 어떻게 최적화하고 조정할 것인지가 향후 정책의 연구 방향이 될 수 있습니다.”

실제로 2021년 부동산 시장이 하락국면에 돌입한 이후 분양제 폐지를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 주택도시농촌개발부는 앞서 2023년 6월부터 정저우(Zhengzhou), 카이펑(Kaifeng), 허페이(Hefei), 우후(Wuhu), 진청(Jincheng), 창사(Changsha), 슝안(Xiongan)을 포함한 10개 이상의 도시에서 질서있게 기존 주택 판매를 촉진할 것이라고 밝혔습니다. , Liuzhou, Jingmen, Quanzhou 및 Jinjiang은 기존 주택 판매 시범사업을 공개적으로 지지한다고 분명히 밝혔습니다.

E-House 연구소 소장 Yan Yuejin은 “현재 부동산 금융 위험 문제에 대한 전반적이고 효과적인 해결을 기반으로 올해와 내년은 부동산 조정의 핵심 해가 될 것으로 예상됩니다”라고 말했습니다. 부동산 금융 패턴을 조정하기 위한 체계적인 정책이 도입될 것이며, 특히 금융과 분양 두 분야에서 체계적으로 큰 조정이 있을 것입니다."

그러나 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원 리유자(Li Yujia)도 "상업용 주택 분양 제도 개혁은 점진적인 과정이며 점진적인 전환 모델을 채택해야 한다"고 말했다. 향후분양 주택은 분양과 기존분양의 두 가지 모델이 공존할 수 있다. 분양주택 개발의 주목적은 금융감독 강화이고, 기존분양주택은 개발에는 토지 이전, 계획 및 건설 적용, 자금 조달 및 납품 측면에서 특정 지원 정책이 있습니다.

부동산 세금이 나오나요?

관련 법안이 계속 발전할 수 있음

새로운 단계의 재정 및 조세 제도 개혁은 중국공산당 중앙 제3차 전체회의의 핵심 의제 중 하나입니다. 이 "결정"은 '사회보장제도를 개선'하는데 있어서 '부동산세 제도를 개선'할 필요가 있음을 명확히 명시하고 있다.

공개 정보에 따르면 2013년 중국 공산당 제18기 3중전회에서 처음으로 부동산세 입법을 가속화하고 적시에 개혁을 추진할 것을 제안한 이후 우리나라의 부동산세 개혁이 공식적으로 이루어졌습니다. 시작되었습니다. 2017년 중국 공산당 제19차 전국대표대회 이후 부동산세의 입법 및 실시를 촉진하고 현대적인 부동산세 제도를 점진적으로 구축 및 개선하기 위해 설립되었습니다. 2021년 10월 23일, 전국인민대표대회 상임위원회는 국무원이 일부 지역에서 부동산세 개혁에 관한 시범 프로젝트를 수행할 권한을 부여하기로 결정했습니다. 그러나 부동산 시장의 변화에 ​​따라 2022년 3월 기재부는 “부동산세 시범도시를 확대할 여건이 없다”고 밝혔다.

2023년 초 루지웨이 전 재무부 장관은 '신시대 중국의 재정제도 개혁과 미래 전망'이라는 글을 발표해 지방세로서 부동산세가 가장 적합한 세금 유형임을 지적했다. 가능한 한 빨리 경제가 정상적인 성장으로 돌아온 후에 사용해야 합니다. 우리나라는 지난해 4월 부동산 통합등기를 본격화했다. 이 소식이 다시 한번 부동산세 의혹을 불러일으켰다.

이번 결정에 대해 중국지수연구소 시장조사국장 천원징(Chen Wenjing)은 "중장기적으로 부동산세 관련 입법과 개혁이 계속 진전될 수 있지만 현재 부동산 시장은 심화조정 단계에 있고, 부동산세 도입 시기가 아직 성숙되지 않아 단기부동산세도 약세를 보일 것으로 예상된다. 증서세율 인하 등 주택안정을 지원하는 중요한 조치이기도 하다”고 말했다.

“보유단계의 부동산세는 계속되는 부동산 경기 침체로 인해 함정에 빠졌습니다. 단기적으로는 시범사업 확대와 입법작업이 한시적으로 보류됐지만, 중장기적으로는 여전히 필요합니다. CRIC 연구센터는 “한편으로는 모든 단계에서 재산세를 징수하는 것이 지방 공공재정을 지원하고 토지금융의 전환을 돕는 데 도움이 될 수 있다”고 분석했다. 조세개혁의 중요한 측면이고, 재산세 비중을 높이는 것도 공동번영을 위한 제도적 출발점이다.”