समाचारं

२६ सितम्बर् दिनाङ्के चीनस्य साम्यवादीदलस्य केन्द्रीयसमितेः राजनैतिकब्यूरो-समित्या “अचलसम्पत्विपण्यस्य पतनं स्थगयितुं स्थिरतां च प्रवर्तयितुं” प्रस्तावः कृतः, येन उच्चतमस्तरात् अचलसम्पत्विपण्यस्य उद्धारसंकेतः प्रेषितः तस्य प्रतिक्रियारूपेण चतुर्णां प्रमुखानां प्रथमस्तरीयनगरेषु क्रयणप्रतिबन्धेषु शिथिलीकरणं कृतम् अस्ति । प्रथमस्तरीयनगराणि राष्ट्रियसम्पत्त्यबाजारस्य मापदण्डरूपेण कार्यं कुर्वन्ति नीतिप्रोत्साहनकारणात् अद्यतनकाले शेयरबजारे उछालः जातः इति विचार्य किं सम्पत्तिविपण्यं शेयरबजारवत् तीव्ररूपेण पुनः उत्थापयति वा?

चतुर्णां प्रथमस्तरीयनगरेषु ग्वाङ्गझौ-नगरेण क्रयप्रतिबन्धान् उत्थापयितुं सर्वाधिकं सम्यक् पदानि कृतानि, येन विविधाः क्रयप्रतिबन्धनीतिः पूर्णतया हृताभवतां स्थानीयगृहपञ्जीकरणं वा विदेशीयः वा इति परवाहं न कृत्वा, भवान् स्वतन्त्रतया ग्वाङ्गझौ-नगरे गृहं विना किमपि प्रतिबन्धं क्रेतुं शक्नोति । ग्वाङ्गझौ-नगरस्य क्रयणप्रतिबन्धनीतिः १४ वर्षाणि यावत् स्थापिता ततः परं सा पूर्णतया सामान्यतां प्राप्तवती अस्ति ।

यद्यपि शेन्झेन्, शङ्घाई, बीजिंग च क्रयणप्रतिबन्धाः अद्यापि पूर्णतया न उद्घाटिताः तथापि तेषु पदे पदे शिथिलता अपि क्रियन्ते उदाहरणार्थं शेन्झेन्-नगरे अ-मध्यनगरीयक्षेत्रेषु क्रयणप्रतिबन्धाः नास्ति, शङ्घाई-बीजिंग-देशयोः सामाजिकं न्यूनीकृतम् अस्थानीयानां कृते सुरक्षायाः अथवा व्यक्तिगत-आयकरस्य आवश्यकताः इत्यादयः . केन्द्रसर्वकारस्य आवश्यकतानुसारं अचलसम्पत्त्याः पतनं स्थगयितुं स्थिरं च भवतु इति अपेक्षा अस्ति यत् शेन्झेन्, शङ्घाई, बीजिंग च क्रयप्रतिबन्धान् अधिकाधिकं बृहत्तरपरिमाणेन उत्थापयिष्यन्ति, अन्ते च ते पूर्णतया शिथिलाः भविष्यन्ति इति न निरस्तम्।

अतः प्रथमस्तरीयनगराणि क्रमेण क्रयप्रतिबन्धान् शिथिलं कुर्वन्ति वा, विशेषतः अधुना देशे अर्थव्यवस्थां उत्तेजितुं संयोजनानां श्रृङ्खला प्रवर्तते, तथा च शेयरबजारः पूर्णतया विस्फोटितः अस्ति market, अनुकूलनीतीनां कारणेन शीघ्रं पुनः उत्थानम्?

शेयरबजार इव शीघ्रं सम्पत्तिविपण्यं उदग्रं भविष्यति इति असम्भाव्यम्।

सर्वप्रथमं शेयर-बजारः अल्पकालीन-सञ्चालनार्थं उपयुक्तं स्थानम् अस्ति । निवेशकानां उत्साहेन, बृहत्-परिमाणेन पूंजीभिः च चालितः, शेयर-मूल्यानि शीघ्रमेव दिनेषु एव वर्धयितुं शक्यन्ते । अपि च, अनेके अनुमानात्मकनिधिः शीघ्रमेव शेयरबजारे अन्तः बहिः च गन्तुं शक्नोति, अल्पकालीनलाभं कृत्वा ततः शीघ्रं विपण्यं त्यक्त्वा गन्तुं शक्नोतिपरन्तु सम्पत्तिविपण्यं अल्पकालीनसञ्चालनार्थं उपयुक्तं नास्ति अतः प्रवेशात् नगदनिर्गमनपर्यन्तं दीर्घकालं यावत् समयः भवति अतः अल्पकालीननिधिः सम्पत्तिविपण्ये बृहत्प्रमाणेन प्रवाहः कठिनः इति नियतम्।

द्वितीयं, नीतिप्रोत्साहनस्य अतिरिक्तं ए-शेयर-विपण्यं प्रज्वलितुं शक्यते इति कारणम् अपि अस्ति यत् ए-शेयर-विपण्यं पूर्वमेव पर्याप्तं न्यूनं भवति except कतिपयेषां वृषभविपण्यानां कृते अधिकांशकालं यावत् अधोगतिपरिधिः समेकनं वा समेकनं वा कुर्वन् अस्ति । मूल्याङ्कनस्तरात् न्याय्यं चेत् ए-शेयरस्य मूल्य-उपार्जन-अनुपातः पूर्वमेव ऐतिहासिकतलस्थाने अस्ति तथा च अन्तर्राष्ट्रीयस्तरस्य अपेक्षया न्यूनः अस्ति ।

परन्तु सम्पत्तिविपण्यं सर्वथा भिन्नम् अस्ति २० वर्षाणां तीव्रवृद्धेः अनन्तरम् अपि आन्तरिकगृहमूल्यानि अन्तिमेषु वर्षेषु न्यूनतां प्राप्तवन्तः अपि आवासमूल्यानां दृष्ट्या अद्यापि अतीव उच्चानि सन्ति। आयनुपातः, घरेलुगृहमूल्यानि, विशेषतः प्रथमस्तरीयनगरेषु, सन्ति आवासमूल्यानि अपि वैश्विकरूपेण सर्वोच्चेषु सन्ति। ए-शेयर-विपण्ये स्टॉक-मूल्यानां तुलने घरेलु-आवास-मूल्यानि पर्याप्तं दूरं न पतितानि, येन बृहत्-प्रमाणेन पूंजी-आकर्षणं कठिनं जातम्

अतः अपि महत्त्वपूर्णं यत् सम्पत्तिविपण्ये आपूर्ति-माङ्ग-सम्बन्धः आवासमूल्यानां महतीं पुनः उत्थानं कठिनं करोति ।

अस्माकं देशस्य स्थावरजङ्गमविपण्यं अभावस्य युगं व्यतीतवान् अस्ति, प्रतिव्यक्तिं आवासक्षेत्रं, प्रतिव्यक्तिं आवाससङ्ख्या च अन्तर्राष्ट्रीयस्तरस्य पूर्वमेव उच्चस्तरस्य अस्ति। अस्याः पृष्ठभूमितः एव केन्द्रसर्वकारेण गतवर्षे मम देशस्य स्थावरजङ्गमविपण्ये महत्त्वपूर्णः निर्णयः कृतः - मम देशस्य अचलसम्पत्विपण्ये आपूर्तिमाङ्गसम्बन्धे प्रमुखाः परिवर्तनाः अभवन्

प्रथमस्तरीयनगरेषु अपि सम्पत्तिविपण्यसूची अत्यन्तं उच्चस्तरस्य भवति । उच्चसूचीयाः दबावेन एव आवासव्यापार-प्रतिरूपं अधिकाधिकं लोकप्रियं जातम्, अधिकाधिकं स्थानीयसरकाराः च राज्यस्वामित्वयुक्तानि सम्पत्तिं आवासस्य अधिग्रहणाय, भण्डारणाय च प्रोत्साहयितुं आरब्धाः सन्ति

यदि क्रयप्रतिबन्धानां उत्थापनेन सम्पत्तिविपण्यं उत्तेजितुं शक्यते तर्हि महत्त्वपूर्णा पूर्वापेक्षा आवश्यकी अस्ति अर्थात् वर्तमानविपण्ये अद्यापि बहुमागधा वर्तते, यतः क्रयप्रतिबन्धनीत्या द्वारं अवरुद्धम् अस्तिअतः एकदा क्रयणप्रतिबन्धाः हृताः भवन्ति तदा एताः आग्रहाः प्लावितुं शक्नुवन्ति, सम्पत्तिविपण्यस्य पुनरुत्थानं च प्रवर्धयितुं शक्नुवन्ति । परन्तु वास्तविकता एषा यत्, कतिपयान् जनान् विहाय येषां स्थायिनिवासः अन्येषु स्थानेषु अस्ति, क्रयप्रतिबन्धानां कारणात् गृहक्रयणस्य योग्याः न सन्ति, तेषां वास्तविक आवश्यकताः अत्यल्पाः सन्ति ये क्रयप्रतिबन्धैः अवरुद्धाः भवन्ति तथाकथितं उत्थापनम् of purchase restrictions will usher in a large number of home buyers, यत् अधिकं भ्रमात्मकं कल्पना अस्ति .

क्रयप्रतिबन्धस्य उत्थापनेन गृहमूल्यानां वृद्धिः प्रेरयिष्यति वा इति अनेकेषु नगरेषु पूर्वमेव उत्तरं दत्तम् अस्ति । विगतवर्षे वा चीनदेशस्य अधिकांशनगरेषु गृहक्रयणप्रतिबन्धाः पूर्णतया शिथिलाः अभवन् अतः, कति नगरेषु गृहक्रयणप्रतिबन्धानां उत्थापनस्य कारणेन आवासमूल्यानां वृद्धिः दृष्टा।

प्रथमस्तरीयनगरेषु क्रयप्रतिबन्धानां शिथिलतायाः कारणेन किं भेदः भविष्यति? ज़ियामेन्-नगरस्य आवासमूल्यानि सर्वदा देशे चतुर्थं सर्वाधिकं भवन्ति, बीजिंग-शङ्घाई-शेन्झेन्-नगरयोः पश्चात् द्वितीयं, अतः यदि वयं केवलं आवासमूल्यानि पश्यामः तर्हि ज़ियामेन्-नगरस्य प्रथमस्तरीयः सम्पत्तिविपण्यः सुयोग्यः अस्ति

नवम्बर २०२३ तमे वर्षे ज़ियामेन्-संस्थायाः क्रयप्रतिबन्धनीतिः पूर्णतया शिथिलता अभवत्, तथा च नगरे (द्वीपसहितस्य) प्रथमहस्तस्य द्वितीयहस्तस्य च वाणिज्यिकगृहस्य क्रयणं गृहक्रेतृणां योग्यतायाः कृते पुनः न समीक्षितं भविष्यति अतः ज़ियामेन्-नगरस्य क्रयणप्रतिबन्धानां निष्कासनानन्तरं गृहमूल्यानां वृद्धिः अभवत् वा ?

राष्ट्रीयसांख्यिकीयब्यूरो इत्यस्य आँकडानुसारं क्रयप्रतिबन्धानां पूर्णतया शिथिलतायाः अनन्तरं प्रथममासद्वये ज़ियामेन्-नगरे नूतनानां आवासानाम्, सेकेण्डहैण्ड्-आवासस्य च मूल्येषु न केवलं सर्वथा पुनः उत्थानं न जातम्, अपितु पतनं निरन्तरं भवति स्म २०२४ तमे वर्षे प्रवेशानन्तरं ज़ियामेन्-नगरस्य आवासमूल्यानां क्षयः त्वरितरूपेण अभवत् सम्पत्तिविपणनम्।

ज़ियामेन् द्वीपः सर्वदा एव एकः स्थानः इति गण्यते यत्र प्रत्येकं इञ्च् भूमिः प्रीमियम-मूल्येन भवति यत् यदि ज़ियामेन्-देशः क्रयणप्रतिबन्धान् शिथिलं करोति तर्हि ज़ियामेन्-द्वीपस्य परितः देशस्य सर्वेभ्यः अपि धनिनः जनाः गृहक्रयणार्थं ज़ियामेन्-देशं प्रति समुपस्थिताः भविष्यन्ति परन्तु वस्तुतः ज़ियामेन्-देशेन क्रयणप्रतिबन्धेषु शिथिलीकरणानन्तरं गृहमूल्यानि त्वरितगत्या पतितानि, येन राष्ट्रव्यापिरूपेण न्यूनतायाः नेतृत्वं जातम्, यथा कल्पितं तथा च आतङ्कक्रयणं नासीत्

एतत् तथ्यं पूर्णतया दर्शयति यत् वर्तमानसम्पत्तौ विपण्यां आपूर्तिस्य दुर्लभता नास्ति, यथार्थतया च यत् दुर्लभं तत् माङ्गल्यम् ।आपूर्तिं वर्धमानस्य, माङ्गल्याः न्यूनतायाः च सन्दर्भे क्रयप्रतिबन्धानां शिथिलीकरणस्य वास्तविकं महत्त्वं भवति यत् अल्पकालीनरूपेण क्रेतृविक्रेतृणां मनोविज्ञानं परिवर्तयितुं शक्यते तथापि मध्यमतः दीर्घकालीनपर्यन्तं प्रकृतिं परिवर्तयितुं न शक्नोति सम्पत्तिविपणनस्य मौलिकदिशा।

यद्यपि नीतिप्रोत्साहनस्य अस्य चक्रस्य कारणेन शेयरबजारः प्रज्वलितः अस्ति तथापि सम्पत्तिविपण्ये अपि एतादृशः प्रभावः भवितुं कठिनः अस्ति । नीतिलक्ष्यमपि "पतनं त्यक्त्वा उद्धृत्य" इति न तु सम्पत्तिविपण्यं "पतनं त्यक्त्वा स्थिरीकरणं" इति ।वर्तमान सम्पत्तिविपण्यस्य कृते क्षयः निवारयितुं शक्नुवन् पूर्वमेव सकारात्मकः संकेतः अस्ति ।

स्रोतः - सानलियन लाइफ साप्ताहिक