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il 26 settembre, l’ufficio politico del comitato centrale del partito comunista cinese ha proposto di “promuovere il mercato immobiliare affinché smetta di cadere e si stabilizzi”, inviando un segnale di salvataggio per il mercato immobiliare dai massimi livelli. in risposta, quattro grandi città di primo livello hanno allentato le restrizioni sugli acquisti. le città di primo livello fungono da punto di riferimento per il mercato immobiliare nazionale considerando che il mercato azionario ha registrato un’impennata di recente a causa degli stimoli politici, il mercato immobiliare si riprenderà così bruscamente come il mercato azionario?

tra le quattro città di primo livello, guangzhou ha adottato le misure più approfondite per eliminare le restrizioni sugli acquisti, eliminando completamente varie politiche di restrizione degli acquisti.indipendentemente dal fatto che tu abbia una registrazione di famiglia locale o un residente straniero, puoi acquistare liberamente una casa a guangzhou senza alcuna restrizione. dopo che la politica di restrizione degli acquisti di guangzhou è durata 14 anni, guangzhou è tornata completamente alla normalità.

anche se le restrizioni sugli acquisti a shenzhen, shanghai e pechino non sono state ancora completamente aperte, vengono gradualmente allentate. ad esempio, shenzhen non ha più restrizioni sugli acquisti nelle aree urbane non centrali, shanghai e pechino hanno abbassato i social requisiti fiscali individuali o di sicurezza per i non residenti, ecc. in base alle richieste del governo centrale affinché il settore immobiliare smetta di crollare e si stabilizzi, si prevede che shenzhen, shanghai e pechino aboliranno le restrizioni all'acquisto su scala sempre più ampia, e non è escluso che alla fine verranno completamente allentate.

quindi, man mano che le città di primo livello allentano gradualmente le restrizioni sugli acquisti, i prezzi delle case risaliranno. soprattutto di recente, il paese ha introdotto una serie di combinazioni per stimolare l’economia e il mercato azionario è stato completamente fatto esplodere mercato, ripresa rapida grazie alle politiche favorevoli?

è improbabile che il mercato immobiliare cresca con la stessa rapidità del mercato azionario.

innanzitutto il mercato azionario è un luogo adatto per operazioni a breve termine. spinti dall’entusiasmo degli investitori e da capitali su larga scala, i prezzi delle azioni possono salire rapidamente nel giro di pochi giorni. inoltre, molti fondi speculativi possono facilmente entrare e uscire rapidamente dal mercato azionario, ottenendo guadagni a breve termine e poi abbandonando rapidamente il mercato.tuttavia, il mercato immobiliare non è adatto per operazioni a breve termine. ci vuole un lungo periodo dall'ingresso all'incasso, quindi è difficile che i fondi a breve termine affluiscano sul mercato immobiliare su larga scala.

in secondo luogo, il motivo per cui il mercato delle azioni a può essere acceso, oltre allo stimolo politico, è anche perché il mercato delle azioni a è già abbastanza basso da molto tempo attorno ai 3.000 punti per alcuni mercati rialzisti, si è consolidato o consolidato per la maggior parte del tempo nell'intervallo verso il basso. a giudicare dal livello di valutazione, il rapporto prezzo/utili delle azioni a è già al minimo storico e inferiore ai livelli internazionali.

ma il mercato immobiliare è completamente diverso. dopo 20 anni di rapida crescita, i prezzi delle case nazionali sono già a livelli estremamente elevati. anche se sono diminuiti negli ultimi anni, in termini di prezzo delle case sono ancora molto alti. rapporto di reddito, i prezzi delle case nazionali, soprattutto nelle città di primo livello, sono anche tra i più alti a livello globale. rispetto ai prezzi delle azioni nel mercato delle azioni a, i prezzi delle case nazionali non sono scesi abbastanza, rendendo difficile attrarre capitali su larga scala.

ancora più importante, il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare rende difficile una ripresa significativa dei prezzi delle case.

il mercato immobiliare del nostro paese ha superato l'era della scarsità. sia la superficie abitativa pro capite che il numero pro capite di unità abitative si trovano già a un livello elevato a livello internazionale. è in questo contesto che lo scorso anno il governo centrale ha espresso un giudizio importante sul mercato immobiliare del mio paese: il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare del mio paese ha subito grandi cambiamenti.

anche nelle città di primo livello, l’inventario del mercato immobiliare è a livelli estremamente elevati. è sotto la pressione delle elevate scorte che il modello della permuta immobiliare è diventato sempre più popolare, e sempre più governi locali hanno iniziato a incoraggiare i beni di proprietà statale ad acquisire e immagazzinare abitazioni.

se l'abolizione delle restrizioni all'acquisto può stimolare il mercato immobiliare, deve esserci un presupposto importante, cioè che sul mercato attuale ci sia ancora molta domanda, perché la politica delle restrizioni all'acquisto ha bloccato la porta.pertanto, una volta eliminate le restrizioni all’acquisto, queste richieste possono affluire e favorire la ripresa del mercato immobiliare. ma la realtà è che, ad eccezione di poche persone che hanno la residenza permanente in altri luoghi e non possono acquistare case a causa delle restrizioni sull'acquisto, sono pochissimi i bisogni reali che sono bloccati dalle restrizioni sull'acquisto delle restrizioni all'acquisto introdurrà un gran numero di acquirenti di case, il che è più di un'immaginazione illusoria.

se l’eliminazione delle restrizioni sugli acquisti stimolerà l’aumento dei prezzi delle case, molte città hanno già dato la risposta. nell’ultimo anno circa, ad eccezione delle quattro principali città di primo livello, la maggior parte delle città cinesi ha completamente allentato le restrizioni sugli acquisti. quindi, quante città hanno visto aumentare i prezzi delle case a causa della revoca delle restrizioni sugli acquisti? nessuna?

l’allentamento delle restrizioni sugli acquisti nelle città di primo livello farà la differenza tra tutte le città nazionali che hanno allentato le restrizioni sugli acquisti, quella più vicina alle città di primo livello è xiamen. i prezzi delle case di xiamen sono sempre stati i quarti più alti del paese, secondi solo a pechino, shanghai e shenzhen e più alti di guangzhou. pertanto, se guardiamo solo ai prezzi delle case, xiamen è un meritato mercato immobiliare di primo livello.

nel novembre 2023, xiamen ha allentato completamente la sua politica di restrizione degli acquisti e l'acquisto di alloggi commerciali di prima e seconda mano in città (compresa l'isola) non sarà più esaminato per le qualifiche degli acquirenti di case. quindi, dopo la revoca delle restrizioni agli acquisti di xiamen, i prezzi delle case sono aumentati?

secondo i dati dell'ufficio nazionale di statistica, nei primi due mesi dopo il completo allentamento delle restrizioni sugli acquisti, i prezzi delle case nuove e di quelle usate a xiamen non solo non sono aumentati affatto, ma hanno continuato a scendere. dopo essere entrati nel 2024, i prezzi delle case di xiamen hanno accelerato il loro calo. nell'agosto di quest'anno, le nuove case di xiamen sono diminuite del 10,7% su base annua e le case di seconda mano sono diminuite del 14,6% su base annua, classificandosi al primo posto nella classifica nazionale. mercato immobiliare.

l'isola di xiamen è sempre stata considerata un luogo in cui ogni centimetro di terra è prezioso. molte persone credono che se xiamen allentasse le restrizioni sugli acquisti, le persone benestanti provenienti da xiamen e persino da tutto il paese si riverserebbero a xiamen per acquistare case. ma in realtà, dopo che xiamen ha allentato le restrizioni sugli acquisti, i prezzi delle case sono scesi a un ritmo accelerato, guidando il declino a livello nazionale, e non ci sono stati acquisti dettati dal panico come immaginato.

questo fatto dimostra pienamente che la scarsità dell’offerta nell’attuale mercato immobiliare non esiste più, e ciò che è veramente scarsa è la domanda.in un contesto di aumento dell’offerta e diminuzione della domanda, il vero significato dell’allentamento delle restrizioni all’acquisto è quello di facilitare alcuni bisogni rigidi e cambiare la psicologia di acquirenti e venditori nel breve termine. tuttavia, nel medio e lungo termine, ciò non può cambiare la natura della direzione fondamentale del mercato immobiliare.

sebbene questa tornata di stimoli politici abbia infiammato il mercato azionario, è difficile che abbia lo stesso effetto sul mercato immobiliare. anche l’obiettivo politico è “smettere di cadere e stabilizzare” il mercato immobiliare, piuttosto che “smettere di cadere e riprendersi”.per il mercato immobiliare attuale, riuscire ad arrestare il declino è già un segnale positivo.

fonte: sanlian life weekly