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9月26日、中国共産党中央委員会政治局会議は「不動産市場の下落を止め安定化を促進する」ことを提案し、最高レベルから不動産市場への救援信号を発した。これに応じて、4つの主要一級都市は購入制限を緩和した。一級都市は国の不動産市場のベンチマークとなっているが、政策刺激により最近株式市場が急騰していることを考えると、不動産市場も株式市場と同じように急激に回復するだろうか。

4つの一線都市の中で、広州市は購入制限の解除に最も徹底的な措置を講じ、さまざまな購入制限政策を完全に解除した。現地の戸籍を持っているか、外国人居住者であるかに関係なく、広州では制限なく自由に住宅を購入することができます。広州市の購入制限政策は14年間続いたが、完全に正常に戻った。

深セン、上海、北京の購入制限はまだ全面開放されていないが、段階的に緩和されており、例えば深センでは非中心都市部での購入制限がなくなり、上海と北京では社会的評価が引き下げられた。非地元住民に対する安全保障や個人所得税の要件など。不動産の下落を止めて安定させるという中央政府の要求に基づき、深セン、上海、北京では購入制限がますます大規模に解除されることが予想されており、最終的には完全に緩和される可能性も排除されない。

それでは、一級都市が徐々に購入制限を緩和するにつれて、住宅価格は回復するのでしょうか? 特に最近、国は経済を刺激するために一連の政策を導入しており、株式市場は株式と同様に完全に爆発しています。市場は有利な政策により急速に回復するか？

不動産市場が株式市場ほど急速に急騰する可能性は低い。

まず、株式市場は短期運用に適した場所です。投資家の熱意と大規模な資本によって、株価は数日のうちに急速に上昇することがあります。さらに、多くの投機資金は株式市場に簡単に出入りすることができ、短期的に利益を上げてもすぐに市場から去っていきます。しかし、不動産市場は短期的な運用には適しておらず、エントリーからキャッシュアウトまでに時間がかかるため、短期資金が大規模に流入しにくいという宿命があります。

第二に、政策刺激に加えて、a 株市場が活性化する理由は、a 株市場がすでに十分に低いことを除いて、3,000 ポイント付近で推移しているためです。いくつかの強気市場では、ほとんどの場合、下値レンジでの保ち合いが続いています。評価水準から判断すると、a株の株価収益率はすでに歴史的な底値にあり、国際水準よりも低い。

しかし、不動産市場は完全に異なります。20 年間にわたる急速な成長を経て、国内の住宅価格は、近年下落したとはいえ、依然として非常に高い水準にあります。国内の住宅価格、特に第一級都市の住宅価格は、世界でも最も高いものの一つです。 a株市場の株価と比較すると、国内の住宅価格はそれほど下落しておらず、大規模な資金の流入が難しい。

さらに重要なことは、不動産市場の需要と供給の関係により、住宅価格の大幅な回復が困難になっているということです。

我が国の不動産市場はすでに不足時代を脱しており、一人当たり住宅面積、一人当たり住宅戸数ともに国際的には高い水準にあります。昨年、中央政府が我が国の不動産市場に関して重要な判断を下したのは、こうした背景のもとであり、我が国の不動産市場の需要と供給の関係は大きく変化している。

第一級都市であっても、不動産市場の在庫は非常に高い水準にあります。住宅下取りモデルの人気が高まっているのは、在庫の多さによるプレッシャーがあり、ますます多くの地方自治体が国有資産による住宅の取得と保管を奨励し始めているためである。

購入制限の解除が不動産市場を刺激できるのであれば、重要な前提条件が必要である。それは、購入制限政策がその扉を閉ざしているため、現在の市場には依然として多くの需要があるということである。したがって、購入制限が解除されると、これらの需要が殺到し、不動産市場の回復を促進する可能性があります。しかし、現実には、他の場所に永住権を持っていて、購入制限のために住宅を購入する資格がない少数の人々を除いて、いわゆる購入制限の解除によってブロックされている本当のニーズはほとんどありません。購入制限の増加により、多数の住宅購入者が現れることになるが、これは幻想に過ぎない。

購入制限の解除が住宅価格の上昇を刺激するかどうかについては、多くの都市がすでに答えを出している。過去1年ほどで、中国の主要一線都市を除くほとんどの都市が住宅購入制限を完全に緩和した。では、住宅購入制限の解除により住宅価格が上昇した都市はどれくらいあるだろうか。

一線都市の購入制限緩和は影響を与えるだろうか? 購入制限を緩和した国内都市の中で、一線都市に最も近い都市はアモイである。アモイの住宅価格は常に全国で4番目に高く、北京、上海、深センに次ぎ、広州よりも高いため、住宅価格だけを見れば、アモイは当然の第一級不動産市場である。

2023年11月に厦門市は購入制限政策を完全に緩和し、同市（島を含む）の中古および中古商業住宅の購入は住宅購入者の資格審査を行わなくなる。では、アモイの購入制限が解除された後、住宅価格は高騰したのだろうか？

国家統計局のデータによると、購入制限が完全に緩和されてから最初の2カ月間、厦門市の新築住宅価格と中古住宅価格は全く回復しなかっただけでなく、下落し続けた。 2024年に入ってから厦門市の住宅価格は下落を加速し、今年8月には厦門市の新築住宅は前年比10.7％下落、中古住宅は同14.6％下落し、全国1位となった。不動産市場。

厦門島は常に土地の隅々まで貴重な場所とみなされており、厦門が購入規制を緩和すれば、厦門周辺、さらには全国から裕福な人々が住宅を購入するために厦門に集まるだろうと多くの人が信じている。しかし実際には、厦門市が購入制限を緩和した後、住宅価格の下落が加速し、全国的な下落を先導し、想像されていたようなパニック買いは起こらなかった。

この事実は、現在の不動産市場における供給の不足はもはや存在せず、本当に不足しているのは需要であることを十分に示しています。供給が増加し、需要が減少する状況において、購入制限を緩和する本当の意味は、短期的には一部の厳格なニーズを促進し、買い手と売り手の心理を変えることですが、中長期的にはその性質を変えることはできません。不動産市場の基本的な方向性。

今回の政策刺激策は株式市場に火をつけたが、不動産市場に同様の影響を与えるのは難しい。政策目標ですら、不動産市場の「下落を止めて持ち直す」のではなく、「下落を止めて安定させる」ことになっている。現在の不動産市場にとって、下落を止めることができたことはすでに明るい兆しだ。

出典：三聯生活週刊誌