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a divulgação de relatórios intercalares pelas imobiliárias chegou ao fim e a pressão do mercado reflecte-se também nas demonstrações financeiras das grandes imobiliárias. como representantes das principais empresas imobiliárias, as três principais empresas estatais, poly development, china resources land e china overseas real estate, registaram graus variados de declínio nos últimos seis meses. no primeiro semestre de 2024, a china resources land e a china overseas real estate ainda mantiveram um desempenho de lucro superior a 10 mil milhões de yuans, mas em comparação com o mesmo período do ano passado, ambas registaram uma redução de 3 mil milhões de yuans. depois de ocupar brevemente o trono do "rei do lucro" por dois anos, a china resources land foi novamente ultrapassada pela china overseas land, com lucros ligeiramente atrás da china overseas land em 61 milhões de yuans. a poly development teve o menor desempenho de lucro entre as três empresas imobiliárias, apenas 7,42 bilhões de yuans, um declínio acentuado de 39,29%, e não ultrapassou a marca de 10 bilhões de yuans. em termos de receita, a poly reverteu com sucesso sua situação de lucro final e manteve um nível estável de 100 bilhões de yuans por três anos consecutivos, muito à frente da china overseas land e da china resources land. a china overseas land e a china resources land, os dois novos e antigos “reis do lucro”, têm receitas de cerca de 80 mil milhões de yuans, respetivamente.

receita: a poly tem a menor taxa de crescimento e a china shipping teve um crescimento negativo por três anos consecutivos.

no primeiro semestre de 2024, a poly alcançou um lucro operacional total de 139,2 bilhões de yuans, um aumento anual de 1,6%. embora ainda tenha mantido um crescimento estável, a taxa de crescimento foi muito inferior à do mesmo período dos anos anteriores. durante o mesmo período de 2021 a 2023, as taxas de crescimento da receita da poly permaneceram acima de 20%, respectivamente 22,07%, 23,11% e 23,71%.

a capacidade da poly de continuar a manter um nível de centenas de milhares de milhões é inseparável das suas abundantes reservas de “pão”. no final de junho de 2024, a reserva de terras da poly development tinha uma área total de construção de 146 milhões de metros quadrados, o que é muito superior às reservas de terras da china overseas land e da china resources land. vendas mesmo quando o preço de venda é inferior ao esperado. crescimento da receita total.

embora não seja tão bom quanto a poly em termos de tamanho, do ponto de vista do desempenho do crescimento das receitas nos últimos dois anos, o desempenho das receitas da china resources land não diminuiu significativamente, e a taxa de crescimento também tem acelerado ano após ano, com os mais destacados desempenho entre as três imobiliárias. no primeiro semestre de 2024, a receita total da china resources land foi de 79,127 bilhões de yuans, um aumento de 8,44% em comparação com 72,971 bilhões de yuans no mesmo período de 2023.

com base no desempenho das receitas das três empresas imobiliárias, a china overseas real estate teve o pior desempenho, com as receitas no mínimo durante três anos consecutivos. no primeiro semestre de 2024, a receita da china overseas real estate foi de 86,935 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 2,5% e um crescimento negativo por três anos consecutivos. embora a escala de receitas da china overseas land ainda seja superior à da china resources land, a diferença entre as duas está a diminuir ano após ano. no primeiro semestre de 2021, a receita da china overseas real estate foi de 107,879 bilhões de yuans, enquanto a receita da china resources land foi de 73,742 bilhões de yuans, liderando por mais de 30 bilhões de yuans. no primeiro semestre de 2024, a diferença entre os dois diminuiu para menos de 10 mil milhões de yuans.

lucro: china shipping recupera o título de "rei do lucro" e sua margem de lucro cai quase 40%

no primeiro semestre de 2024, o declínio dos lucros tornou-se um dos rótulos importantes no setor imobiliário, com a china overseas real estate, a poly development e a china resources land não sendo exceção. o relatório financeiro mostra que no primeiro semestre de 2024, os lucros atribuíveis à empresa-mãe das três empresas imobiliárias foram de 10,314 mil milhões de yuans, 7,42 mil milhões de yuans e 10,253 mil milhões de yuans, respectivamente, todos os quais experimentaram vários graus de declínio.

entre eles, a poly development ficou em primeiro lugar com uma diminuição anual de 39,29%. a desaceleração no crescimento das receitas e o aumento nos custos de vendas também tornaram o desempenho do lucro da poly development muito inferior ao da china overseas land e da china resources land. no primeiro semestre de 2024, o custo de vendas da poly foi de 116,941 bilhões de yuans, um aumento anual de 8,42% em comparação com 107,856 bilhões de yuans no mesmo período de 2023, enquanto a taxa de crescimento da receita foi de apenas 1,6%, resultando em um desalinhamento entre receitas e despesas.

os lucros atribuíveis aos acionistas da china overseas land e da china resources land também caíram mais de 20%, respetivamente. vale ressaltar que o declínio da china overseas real estate foi 1,83 pontos percentuais inferior ao da china resources land, tirando assim o título de "rei do lucro" da china resources land por dois anos.

a julgar pelos dados do relatório financeiro, embora a receita da china overseas land seja maior do que a da china resources land, a sua margem de lucro bruto e o desempenho da margem de lucro líquido não são tão bons como os da china resources land. a principal razão pela qual a china shipping conseguiu tirar o título de “rei dos lucros” foi que os acionistas minoritários receberam menos dinheiro. no primeiro semestre de 2024, os acionistas minoritários da china overseas land levaram embora 1,218 bilhão de yuans, enquanto os acionistas minoritários da china resources land levaram embora 2,303 bilhões de yuans.

embora os lucros fossem quase os mesmos, os accionistas minoritários da china resources land receberam quase metade do dinheiro que a china overseas land, o que permitiu à china overseas land ultrapassar novamente a empresa.

quanto à diminuição dos lucros, as três imobiliárias apresentaram razões bastante consistentes: afetadas pela diminuição da margem de lucro bruto da transição do projeto. não é difícil perceber que, como representantes das principais empresas imobiliárias, o ajustamento profundo do mercado imobiliário teve o impacto mais sério sobre eles. os terrenos que antes eram licitados com prémios elevados foram vendidos menos do que o esperado. e "preço por volume" também se tornou uma estratégia de manutenção do estado normal dos negócios.

no primeiro semestre de 2024, as margens de lucro bruto da china overseas land, poly development e china resources land foram de 22,06%, 16,02% e 22,28%, respectivamente. entre elas, a poly development foi a única imobiliária com aumento na margem de lucro bruto entre as três imobiliárias, com um ligeiro aumento de 2,84 pontos percentuais, enquanto a china overseas land e a china resources land diminuíram 0,5 pontos percentuais e 3,38 pontos percentuais. pontos respectivamente.

xie yifeng, presidente do instituto de pesquisa imobiliária urbana da china, disse que nos últimos anos, as principais empresas imobiliárias têm reduzido custos e aumentado a eficiência. as empresas estatais centrais sempre tiveram um bom desempenho neste aspecto. ou formas cooperativas para desenvolver projetos, mesmo que a margem de lucro bruto tenha aumentado, diminuiu, mas o desempenho geral do lucro não foi ruim.

a segunda via: a contribuição da receita da china resources excede 20%, enquanto a contribuição da receita da china shipping é inferior a 5%.

as receitas e os lucros são o presente e as reservas de terras são o futuro. para as imobiliárias, a quantidade de “pão” é um dos indicadores importantes para medir a direção futura do desenvolvimento das imobiliárias. com o ajustamento profundo do mercado imobiliário nos últimos anos, algumas imobiliárias também optaram por abrir mão de algum “pão” e buscar uma segunda curva de crescimento.

a china overseas land e a china resources land estão a investir activamente em novas vias, escolhendo operações de propriedade comercial, tais como arrendamento de propriedades e hotéis, aumentando a sua proporção na receita total e tornando-se o segundo ponto de crescimento de receita estável.

no primeiro semestre de 2024, a receita de aluguel de shopping centers da china resources land foi de 9,48 bilhões de yuans, seus 82 shopping centers em operação alcançaram vendas no varejo de 91,62 bilhões de yuans e a china resources vientiane lifestyle alcançou uma receita operacional de 7,96 bilhões de yuans. os negócios imobiliários operacionais e os negócios de gestão de ativos leves representaram 21,95% da receita total, a maior proporção entre as três empresas imobiliárias.

o desenvolvimento da segunda via da china overseas real estate é relativamente lento no primeiro semestre de 2024, a china overseas property leasing e as operações de propriedades comerciais e outros negócios representaram 4,07% da receita total, um aumento de 1,34 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. no primeiro semestre de 2024, a receita de propriedades comerciais da china overseas foi de 3,54 bilhões de yuans, um aumento anual de 19,8%, das quais a receita de edifícios de escritórios foi de 1,76 bilhões de yuans, a receita de shopping centers foi de 1,11 bilhões de yuans, a longo prazo a receita de aluguel de apartamentos foi de 120 milhões de yuans, e a receita de hotéis e outras propriedades comerciais foi de 550 milhões de yuans, o negócio de shopping centers manteve um rápido crescimento e a receita aumentou significativamente 57,6% ano a ano.

guo yi, analista-chefe da heshuo institution, disse que para a china overseas e a china resources land, a china resources tem uma marca de operação comercial muito madura, e a china overseas também tem sua própria equipe de gestão de negócios. de edifícios de escritórios. além disso, começaram a operar relativamente cedo e podem usufruir dos benefícios do crescimento urbano e do crescimento dos activos. além disso, no nível operacional, o efeito de cauda longa será mais evidente.

em termos de contribuição para a receita, a promoção imobiliária ainda é o principal negócio das três empresas centrais, enquanto a poly development ainda depende das suas próprias vantagens em reservas de terrenos. a proporção da actividade de promoção imobiliária na receita total aumentou ligeiramente em 0,12% em comparação com. o mesmo período em 2023.

yan yuejin, vice-diretor do e-house research institute, disse que os atuais objetivos estratégicos das principais empresas imobiliárias são muito claros. ao mesmo tempo que garantem a entrega e os lucros no principal negócio imobiliário, elas devem explorar ativamente a segunda curva de crescimento. uma estratégia muito importante para eles. além disso, as empresas centrais têm conveniência de financiamento e fornecem apoio financeiro para o desenvolvimento da segunda curva de crescimento.

repórter do beijing business daily wang yinhao e li han‌‌