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Recentemente, há notícias de mercado de que a casa de luxo "Kaiyue" de Hong Kong, construída em conjunto pela Logan Real Estate e KWG Development, concluiu com sucesso o refinanciamento, levantando um total de US$ 1,05 bilhão (aproximadamente 7,5 bilhões de yuans).

O projeto "Kayue" é o epítome do boom do investimento imobiliário por parte das empresas imobiliárias do continente em Hong Kong. Desde 2022, o Logan Group e o KWG deixaram de pagar suas dívidas, um após o outro, em maio deste ano, o Logan Group e o KWG confiaram ao JPMorgan Chase como subscritor exclusivo para refinanciar os empréstimos de Kaiyue.

É importante notar que, actualmente, os canais de financiamento da dívida externa das empresas imobiliárias, especialmente das empresas imobiliárias privadas, ainda não foram restaurados. Apenas algumas empresas de alta qualidade têm a capacidade de emitir dívida externa, e isso levará tempo. para que a recuperação global se recupere.

Refinanciamento estrangeiro do projeto Kaiyue

Em 2017, a KWG e o Logan Group adquiriram em conjunto o terreno residencial mais caro de Hong Kong, o projeto "The Corniche", por HK$ 16,856 bilhões. Em Hong Kong, onde os terrenos são valiosos, o preço mínimo do projeto "Kaiyue" é de aproximadamente HK$ 22.118/pé quadrado (aproximadamente HK$ 240.000/metro quadrado).

A primeira venda externa deste imóvel será em janeiro de 2023. Existem apenas 295 unidades à venda no total. A área prática do projeto da unidade é de cerca de 1340-9663 pés quadrados (cerca de 124-898 metros quadrados). e materiais de decoração são todos Casas de luxo de alto nível com áreas tão grandes de frente para o mar são raras em Hong Kong.

Informações públicas mostram que Logan e KWG usaram o projeto "The Corniche" desenvolvido em conjunto por ambas as partes como garantia para emprestar HK$ 10,2 bilhões de um sindicato de bancos, incluindo HSBC e Standard Chartered, para o desenvolvimento do projeto. Esse financiamento está dividido em um empréstimo a prazo de HK$ 6,72 bilhões e uma linha de crédito rotativo de HK$ 3,855 bilhões, com prazo de cinco anos e vencimento em 25 de agosto de 2024.

Desde 2022, Logan e KWG deixaram de pagar suas dívidas, uma após a outra, e um empréstimo hipotecário de HK$ 10,2 bilhões também foi incluído no âmbito da reestruturação da dívida externa. O Grupo Cheung Kong e a empresa norte-americana de gestão de ativos Ares Management (doravante denominada "Ares") estão interessados ​​em adquirir os direitos do credor do projeto.

Em maio deste ano, o Logan Group e o KWG contrataram o JPMorgan Chase como subscritor exclusivo para providenciar o refinanciamento dos empréstimos de Kaiyue. No final, de acordo com notícias do mercado, instituições como Deutsche Bank, Bingyuan Capital, etc. concederam um empréstimo de 1,05 mil milhões de dólares com uma taxa de juro anual de 13%, um prazo de 30 meses e duas opções de prorrogação de seis meses.

A este respeito, Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, analisou que, “Com base em notícias anteriores do mercado, este título em USD é um título de colocação privada, que é usado para substituir empréstimos antecipados e apoiar o trabalho de acompanhamento do projeto, e o custo de capital é relativamente alto. Além disso, este título em dólares é A fonte dos fundos de reembolso de títulos é o projeto Kaiyue, uma casa de luxo em Hong Kong. O projeto Kaiyue está atualmente vendendo bem e tem um fluxo de caixa relativamente forte. estabilidade." Em 27 de junho, o Grupo Longguang declarou publicamente que o projeto Kaiyue registrou continuamente grandes transações nos três meses desde que Hong Kong cancelou completamente a "movimento quente", o projeto vendeu 22 unidades de mais de 1.000 pés quadrados de mansões com vista para o mar. um total de O volume de transações ultrapassou HK$ 1,25 bilhão.

A emissão de dívida externa ainda está aberta apenas a algumas empresas imobiliárias de alta qualidade

O projeto Kaiyue é uma parte fundamental do plano de reestruturação da dívida externa do Logan Group e KWG. Em meados de Julho, o Grupo Logan concluiu 21 extensões de obrigações corporativas nacionais e planos especiais garantidos por activos (ABS), e o seu plano de reestruturação da dívida externa também recebeu apoio de detentores de notas com mais de 92% do capital total em dívida. A KWG Pacific ainda está a discutir um plano de reestruturação da dívida com os seus credores.

Afectada pelo ambiente nacional e internacional, a situação global de financiamento do sector imobiliário ainda é grave nesta fase, e os canais de financiamento da dívida externa das empresas imobiliárias, especialmente das empresas imobiliárias privadas, ainda não foram restaurados. Os dados do Índice da China mostram que a Yuexiu Real Estate também emitiu uma nota de prioridade verde no exterior de 1,69 bilhão de yuans em julho. O canal de dívida externa está aberto a algumas empresas imobiliárias de alta qualidade que emitiram no exterior. dívida em 2024. Empresas imobiliárias estrangeiras A suavidade do financiamento ainda precisa ser observada no futuro.

No acumulado de janeiro a julho, a escala de emissão de dívida externa foi de apenas 6,70 bilhões de yuans, uma redução anual de 39,5%. Numa perspectiva de um único mês, não houve novas obrigações emitidas em Maio e apenas algumas empresas de alta qualidade conseguiram emitir obrigações estrangeiras nos restantes meses. Os canais de financiamento da dívida externa são extremamente instáveis ​​e quase fechados.

Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, disse que desde o início deste ano, empresas imobiliárias como Zhongliang e Aoyuan concluíram a reestruturação da dívida e suspenderam com sucesso a pressão de reembolso da dívida de curto prazo. No entanto, há um grande número de empresas imobiliárias que não concluíram a reestruturação da dívida externa, o que acumulou muita pressão para o pagamento da dívida. No curto prazo, o mercado de vendas ainda está no fundo do poço e em recuperação, e o risco de dívida externa ainda não foi eliminado. A emissão de dívida externa ainda estará aberta a algumas empresas imobiliárias de alta qualidade, e será necessária. tempo para a recuperação geral se recuperar.

Entrevista e redação: repórter do Nanduwan Financial News, Wang Yanling