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Recentemente, ci sono notizie dal mercato secondo cui la casa di lusso "Kaiyue" di Hong Kong, costruita congiuntamente da Logan Real Estate e KWG Development, ha completato con successo il rifinanziamento, raccogliendo un totale di 1,05 miliardi di dollari (circa 7,5 miliardi di yuan).

Il progetto "Kayue" è l'emblema del boom degli investimenti immobiliari da parte delle società immobiliari del continente a Hong Kong. Dal 2022, Logan Group e KWG sono andati in default uno dopo l'altro sui loro debiti. Nel maggio di quest'anno, Logan Group e KWG hanno affidato a JPMorgan Chase il ruolo di sottoscrittore esclusivo per rifinanziare i prestiti di Kaiyue.

Vale la pena notare che attualmente i canali di finanziamento del debito estero delle società immobiliari, in particolare delle società immobiliari private, non sono ancora stati ripristinati. Solo poche società di alta qualità hanno la capacità di emettere debito estero e ci vorrà del tempo affinché la ripresa complessiva si riprenda.

Rifinanziamento estero del progetto Kaiyue

Nel 2017, KWG e Logan Group hanno acquisito congiuntamente il terreno residenziale più costoso di Hong Kong, il progetto "The Corniche", per 16,856 miliardi di HK$. A Hong Kong, dove il terreno è prezioso, il prezzo minimo del progetto "Kaiyue" è di circa 22.118 HK$/piede quadrato (circa 240.000 HK$/metro quadrato).

Questa proprietà sarà venduta al mondo esterno per la prima volta nel gennaio 2023. Ci sono solo 295 unità in vendita in totale. L'area pratica del progetto dell'unità è di circa 1340-9663 piedi quadrati (circa 124-898 metri quadrati). ). I materiali di design e decorazione sono tutti di lusso di alto livello con una superficie così ampia affacciata sul mare sono rari a Hong Kong.

Le informazioni pubbliche mostrano che Logan e KWG hanno utilizzato il progetto "The Corniche" sviluppato congiuntamente da entrambe le parti come garanzia per prendere in prestito 10,2 miliardi di dollari di Hong Kong da un sindacato di banche tra cui HSBC e Standard Chartered per lo sviluppo del progetto. Questo finanziamento è suddiviso in un prestito a termine di 6,72 miliardi di HK$ e una linea di credito rotativa di 3,855 miliardi di HK$, con una durata di 5 anni e una data di scadenza il 25 agosto 2024.

Dal 2022, Logan e KWG sono andati in default uno dopo l'altro sui loro debiti e nell'ambito della ristrutturazione del debito estero è stato incluso anche un mutuo ipotecario di 10,2 miliardi di dollari di Hong Kong. Il gruppo Cheung Kong e la società di gestione patrimoniale statunitense Ares Management (di seguito denominata "Ares") erano entrambi interessati ad acquisire i diritti creditori del progetto.

Nel maggio di quest'anno, Logan Group e KWG hanno incaricato JPMorgan Chase come sottoscrittore esclusivo per organizzare il rifinanziamento dei prestiti di Kaiyue. Alla fine, secondo le notizie di mercato, istituzioni tra cui Deutsche Bank, Bingyuan Capital, ecc. hanno concesso un prestito di 1,05 miliardi di dollari con un tasso di interesse annuo del 13%, una durata di 30 mesi e due opzioni di estensione di sei mesi.

A questo proposito, Liu Shui, direttore della ricerca aziendale del China Index Research Institute, ha analizzato che: “Sulla base delle precedenti notizie di mercato, questa obbligazione in USD è un’obbligazione di collocamento privato e viene utilizzata per sostituire i prestiti anticipati e supportare il lavoro di follow-up di il progetto e il costo del capitale è relativamente elevato. Inoltre, questa obbligazione in USD è La fonte dei fondi per il rimborso delle obbligazioni proviene dal progetto Kaiyue, una casa di lusso a Hong Kong. Il progetto Kaiyue sta attualmente vendendo bene e ha un flusso di cassa relativamente forte stabilità." Il 27 giugno, il Gruppo Longguang ha dichiarato pubblicamente che il progetto Kaiyue ha registrato continuamente grandi transazioni. Nei tre mesi trascorsi da quando Hong Kong ha annullato completamente la "mossa calda", il progetto ha venduto 22 unità di oltre 1.000 piedi quadrati di ville con vista sul mare. il volume totale delle transazioni ha superato 1,25 miliardi di HK$.

L’emissione di debito estero è ancora aperta solo a poche società immobiliari di alta qualità

Il progetto Kaiyue è una parte fondamentale del piano di ristrutturazione del debito estero di Logan Group e KWG. A metà luglio, Logan Group ha completato 21 estensioni di obbligazioni societarie nazionali e piani speciali garantiti da attività (ABS), e il suo piano di ristrutturazione del debito estero ha ricevuto anche il sostegno degli obbligazionisti con oltre il 92% del capitale totale in circolazione. KWG Pacific sta ancora discutendo con i suoi creditori un piano di ristrutturazione del debito.

Influenzata dal contesto generale in patria e all’estero, la situazione finanziaria complessiva del settore immobiliare è ancora grave in questa fase, e i canali di finanziamento del debito estero delle società immobiliari, in particolare delle società immobiliari private, non sono ancora stati ripristinati. I dati dell'indice cinese mostrano che Yuexiu Real Estate ha anche emesso una nota prioritaria verde all'estero di 1,69 miliardi di yuan a luglio. Il canale del debito estero è aperto ad alcune società immobiliari di alta qualità che Yuexiu, Minmetals e altre società immobiliari hanno tutte emesso all'estero debito nel 2024. Società immobiliari estere La regolarità dei finanziamenti dovrà essere rispettata anche in futuro.

Complessivamente da gennaio a luglio, l'entità delle emissioni di debito estero è stata di soli 6,70 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua del 39,5%. Considerando un singolo mese, non sono state emesse nuove obbligazioni a maggio e solo poche società di alta qualità sono state in grado di emettere obbligazioni estere nei restanti mesi. I canali di finanziamento del debito estero sono estremamente instabili e quasi chiusi.

Liu Shui, direttore della ricerca aziendale del China Index Research Institute, ha affermato che dall'inizio di quest'anno Zhongliang, Aoyuan e altre società immobiliari hanno completato la ristrutturazione del debito e hanno sospeso con successo la pressione sul rimborso del debito a breve termine. Tuttavia, vi è un gran numero di società immobiliari che non hanno completato la ristrutturazione del debito estero, il che ha accumulato molta pressione per il rimborso del debito. Nel breve termine, il mercato delle vendite sta ancora toccando il fondo e si sta riprendendo, e i rischi del debito estero non sono ancora stati eliminati. L’emissione di debito estero sarà ancora aperta a poche società immobiliari di alta qualità, e ciò richiederà tempo perché la ripresa complessiva riprenda.

Intervista e scrittura: Wang Yanling, giornalista di Nanduwan Financial News