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Récemment, des informations ont été publiées sur le marché selon lesquelles la maison de luxe de Hong Kong « Kaiyue », construite conjointement par Logan Real Estate et KWG Development, a achevé avec succès son refinancement, levant un total de 1,05 milliard de dollars américains (environ 7,5 milliards de yuans).

Le projet « Kayue » est l'exemple même de l'essor des investissements immobiliers des sociétés immobilières du continent à Hong Kong. Depuis 2022, Logan Group et KWG ont fait défaut sur leurs dettes l'une après l'autre ; en mai de cette année, Logan Group et KWG ont confié à JPMorgan Chase le rôle de souscripteur exclusif pour refinancer les prêts de Kaiyue.

Il convient de noter qu'à l'heure actuelle, les canaux de financement par emprunt à l'étranger des sociétés immobilières, en particulier des sociétés immobilières privées, n'ont pas encore été rétablis. Seules quelques entreprises de haute qualité ont la capacité d'émettre de la dette à l'étranger, et cela prendra du temps. pour que la reprise globale se rétablisse.

Refinancement à l'étranger du projet Kaiyue

En 2017, KWG et Logan Group ont acquis conjointement le terrain résidentiel le plus cher de Hong Kong, le projet « The Corniche », pour 16,856 milliards de dollars de Hong Kong. À Hong Kong, où les terrains sont rares, le prix plancher du projet « Kaiyue » est d'environ 22 118 HK$/pied carré (environ 240 000 HK$/mètre carré).

La première vente externe de cette propriété aura lieu en janvier 2023. Il n'y a que 295 unités à vendre au total. La superficie pratique de la conception de l'unité est d'environ 1 340 à 9 663 pieds carrés (environ 124 à 898 mètres carrés). et les matériaux de décoration sont tous des maisons de luxe de haut niveau avec des surfaces aussi vastes face à la mer sont rares à Hong Kong.

Des informations publiques montrent que Logan et KWG ont utilisé le projet « The Corniche » développé conjointement par les deux parties comme garantie pour emprunter 10,2 milliards de dollars de Hong Kong auprès d'un syndicat de banques comprenant HSBC et Standard Chartered pour le développement du projet. Ce financement est divisé en un prêt à terme de 6,72 milliards de dollars de Hong Kong et une ligne de crédit renouvelable de 3,855 milliards de dollars de Hong Kong, d'une durée de cinq ans et d'une date d'échéance le 25 août 2024.

Depuis 2022, Logan et KWG ont fait défaut sur leurs dettes les unes après les autres, et un prêt hypothécaire de 10,2 milliards de dollars de Hong Kong a également été inclus dans le cadre de la restructuration de la dette étrangère. Cheung Kong Group et la société de gestion d'actifs américaine Ares Management (ci-après dénommée « Ares ») ont tous deux été intéressés par l'acquisition des droits des créanciers sur le projet.

En mai de cette année, Logan Group et KWG ont mandaté JPMorgan Chase comme souscripteur exclusif pour organiser le refinancement des prêts de Kaiyue. En fin de compte, selon l'actualité du marché, des institutions telles que Deutsche Bank, Bingyuan Capital, etc. ont accordé un prêt de 1,05 milliard de dollars avec un taux d'intérêt annuel de 13 %, une durée de 30 mois et deux options de prolongation de six mois.

À cet égard, Liu Shui, directeur de la recherche sur les entreprises du China Index Research Institute, a analysé : « Sur la base des précédentes nouvelles du marché, cette obligation en USD est une obligation de placement privé, qui est utilisée pour remplacer les premiers prêts et soutenir les travaux de suivi. du projet, et le coût en capital est relativement élevé. De plus, cette obligation en USD est La source des fonds de remboursement des obligations est le projet Kaiyue, une maison de luxe à Hong Kong. Le projet Kaiyue se vend actuellement bien et dispose d'un flux de trésorerie relativement fort. stabilité." Le 27 juin, le groupe Longguang a déclaré publiquement que le projet Kaiyue avait continuellement enregistré d'importantes transactions. Au cours des trois mois qui ont suivi l'annulation complète du « déménagement à chaud » par Hong Kong, le projet a vendu 22 unités de plus de 1 000 pieds carrés de demeures avec vue sur la mer, avec un total de Le volume des transactions a dépassé 1,25 milliard de dollars de Hong Kong.

L’émission de titres de créance à l’étranger n’est encore ouverte qu’à quelques sociétés immobilières de grande qualité

Le projet Kaiyue est un élément clé du plan de restructuration de la dette étrangère de Logan Group et KWG. À la mi-juillet, Logan Group avait finalisé 21 extensions d'obligations d'entreprises nationales et de plans spéciaux adossés à des actifs (ABS), et son plan de restructuration de la dette étrangère a également reçu le soutien des détenteurs d'obligations avec plus de 92 % du principal restant dû. KWG Pacific discute toujours d'un plan de restructuration de la dette avec ses créanciers.

Affectée par l'environnement national et international, la situation globale de financement du secteur immobilier est encore grave à ce stade et les canaux de financement par emprunt à l'étranger des sociétés immobilières, en particulier des sociétés immobilières privées, n'ont pas encore été rétablis. Les données de l'indice chinois montrent que Yuexiu Real Estate a également émis un billet vert prioritaire à l'étranger d'un montant de 1,69 milliard de yuans en juillet. Le canal de la dette étrangère est ouvert à quelques sociétés immobilières de haute qualité. Yuexiu, Minmetals et d'autres sociétés immobilières ont toutes émis à l'étranger. dette en 2024. Sociétés immobilières étrangères La fluidité du financement doit encore être observée à l'avenir.

Au total, de janvier à juillet, l'ampleur des émissions de dette étrangère n'a été que de 6,70 milliards de yuans, soit une baisse de 39,5 % sur un an. Sur un seul mois, aucune nouvelle obligation n’a été émise en mai, et seules quelques entreprises de haute qualité ont pu émettre des obligations étrangères au cours des mois restants. Les canaux de financement par emprunt à l’étranger sont extrêmement instables et presque fermés.

Liu Shui, directeur de la recherche sur les entreprises du China Index Research Institute, a déclaré que depuis le début de cette année, des sociétés immobilières telles que Zhongliang et Aoyuan ont achevé la restructuration de leur dette et ont réussi à suspendre la pression sur le remboursement de la dette à court terme. Toutefois, un grand nombre de sociétés immobilières n'ont pas encore achevé la restructuration de leurs dettes à l'étranger, ce qui a accumulé de fortes pressions sur le remboursement de leurs dettes. À court terme, le marché des ventes est encore en train de toucher le fond et de se redresser, et le risque de dette étrangère n'a pas encore été éliminé. L'émission de dette étrangère sera toujours ouverte à quelques sociétés immobilières de haute qualité, et cela prendra du temps. il est temps que la reprise globale s’accélère.

Interview et rédaction : Wang Yanling, journaliste de Nanduwan Financial News