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Repórter de Notícias da Interface | Niu Qichang

A fim de retirar ainda mais fundos, a empresa listada em ações A Dongbai Group (600693.SH) planeja liquidar quatro de seus projetos de armazenamento e logística de uma só vez, com um preço total de transação de 279 milhões de yuans.

Na noite de 9 de agosto, o Grupo Dongbai emitiu um anúncio informando que a empresa planejava transferir a Foshan Ruiyou Warehousing Co., Ltd. (doravante denominada "Foshan Ruiyou") e a Tianjin Xingjian Supply Chain Management Co., Ltd. (doravante denominada "Tianjin Xingjian"), Chengdu Xinjia Logistics Co., Ltd. (doravante denominada "Chengdu Xinjia") e Foshan Ruixin Logistics Management Co., Ltd. , 20% do capital de quatro sociedades por ações foi transferido para fundos relacionados afiliados à subsidiária do Grupo Blackstone, o controlador final do cessionário é a Blackstone Inc., uma empresa listada nos EUA (código de ações dos EUA: BX).

É relatado que o preço total da transação de 20% do capital das quatro empresas-alvo foi de 279 milhões de RMB, todos pagos em dinheiro.

O Grupo Dongbai disse: "Esta transação pode efetivamente revitalizar os ativos existentes da empresa, otimizar a estrutura de ativos da empresa, melhorar a liquidez e a eficiência dos ativos da empresa, aumentar os fundos operacionais da empresa e está em linha com os interesses gerais da empresa e as necessidades de desenvolvimento de longo prazo ."

A Jiemian News notou que as quatro empresas-alvo acima já foram subsidiárias integrais controladas indiretamente pelo Grupo Dongbai.Já entre 2018 e 2020, o Grupo Dongbai transferiu sucessivamente 80% do capital das quatro empresas-alvo acima para subsidiárias de fundos afiliados ao Grupo Blackstone.

A informação pública mostra que o Grupo Dongbai foi fundado em 1957. O seu principal negócio é "varejo comercial + armazenamento e logística". Entre eles, os projetos de armazenamento e logística estão localizados principalmente na área da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau, no Delta do Rio Yangtze. , a Ala Pequim-Tianjin, a área Centro-Oeste, etc. No final do primeiro trimestre deste ano, o acionista controlador Fujian Fengqi Investment Co., Ltd. detinha 53,30% das ações, e o atual controlador era Shi Wenyi.

O Blackstone Group, com sede em Nova York, EUA, é a maior empresa de gestão de ativos alternativos dos Estados Unidos e é conhecido como o “Rei do PE”. Em 31 de dezembro de 2023, os ativos totais da empresa eram de US$ 40,288 bilhões.

Em 2017, o Blackstone Group estabeleceu a Longdi, uma plataforma logística de gestão de investimentos imobiliários na China. De acordo com o site oficial da Longdi, em termos de armazenamento e logística, a Longdi gere um total de 42 parques logísticos em 19 cidades da China continental, com uma área total de construção superior a 5 milhões de metros quadrados.

De acordo com Jiemian News, em dezembro de 2018, o Grupo Blackstone adquiriu 80% do capital da Foshan Ruiyou, uma subsidiária do Grupo Dongbai, por 284 milhões de yuans. Ao mesmo tempo, Foshan Ruiyou não será mais incluído nas demonstrações consolidadas da Dongbai. Grupo.

O Grupo Dongbai afirmou naquela época que a venda de Foshan Ruiyou era um requisito da estratégia geral de desenvolvimento da empresa. Integraria os recursos da empresa, aumentaria as reservas de capital da empresa e aumentaria a capacidade da empresa de resistir aos riscos, o que estaria em linha com. o desenvolvimento a longo prazo da empresa e os interesses de todos os acionistas. Após a conclusão da transação, a empresa ainda deterá 20% do capital da Foshan Ruiyou através da Foshan Space Industry e continuará a servir como prestadora de serviços de gestão de propriedade para o Projeto de Logística Foshan Leping, cobrando taxas de serviço de gestão relevantes.

Em maio de 2019, o Grupo Blackstone adquiriu 80% do capital da Tianjin Construction, uma subsidiária do Grupo Dongbai, por 352 milhões de yuans.

O Grupo Dongbai afirmou que esta transação é mais uma cooperação entre a empresa e o Grupo Blackstone na fase de saída dos projetos logísticos, o que está alinhado com o modelo de operação em circuito fechado da empresa de "investimento-construção-gestão-saída" de projetos de armazenamento e logística e o pensamento estratégico de operações de ativos leves de projetos logísticos.

De março de 2020 a julho de 2020, o Grupo Dongbai transferiu 80% do patrimônio de Chengdu Xinjia e Foshan Ruixin para o Grupo Blackstone a preços de 177 milhões de yuans e 270 milhões de yuans, respectivamente.

Vale ressaltar que o preço total dos quatro projetos logísticos transferidos pelo Grupo Dongbai ultrapassou 1,083 bilhão de yuans, e todos eles foram transferidos com ágio. Como nas vezes anteriores, o Grupo Dongbai transferiu os 20% restantes do patrimônio dos quatro alvos, desta vez com prêmio.

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O valor contábil de todo o patrimônio líquido da Foshan Ruiyou é de 151 milhões de RMB, o valor avaliado de todo o patrimônio líquido é de 490 milhões de RMB, o valor agregado avaliado é de 339 milhões de RMB e a taxa de valor agregado é de 224,49%.

O valor contábil de todo o patrimônio líquido da Tianjin Construction é de 168 milhões de RMB, o valor avaliado de todo o patrimônio líquido é de 199 milhões de RMB, o valor adicionado avaliado é de 30,7391 milhões de RMB e a taxa de valor agregado é de 18,27%.

O valor contábil de todo o patrimônio líquido em Chengdu Xinjia é de 64,9092 milhões de RMB, o valor avaliado de todo o patrimônio líquido é de 152 milhões de RMB e o valor adicionado avaliado é de 86,6305 milhões de RMB, com uma taxa de valor agregado de 133,46%.

O valor contábil de todo o patrimônio líquido da Foshan Ruixin é de 115 milhões de RMB, o valor avaliado de todo o patrimônio líquido é de 478 milhões de RMB, o valor agregado avaliado é de 363 milhões de RMB e a taxa de valor agregado é de 314,59%.

No final, após negociação entre as duas partes, o valor total da transação de 20% do capital das quatro empresas-alvo foi de 279 milhões de yuans, excedendo ainda mais o preço avaliado de 264 milhões de yuans.

Jiemian News notou que havia rumores de mercado em dezembro do ano passado de que o Blackstone Group pretendia vender um pacote de ativos de parque logístico chinês com um preço total de mais de 10 bilhões, e uma das potenciais partes da transação era uma grande seguradora nacional. Em resposta, o Grupo Blackstone afirmou que não estava negociando com nenhuma parte a venda de ativos logísticos.

De acordo com analistas do setor, devido à redução do desempenho do leasing logístico em 2023, a valorização dos ativos de armazenamento e logística estará sob pressão. À medida que o desempenho do mercado de arrendamento de armazéns melhorar no curto e médio prazo, esses activos voltarão a ter avaliações razoáveis. De acordo com a Cushman & Wakefield, à medida que a economia doméstica se recupera e a expansão dos REIT públicos de armazenamento e logística acelera, espera-se que o mercado geral de investimento em armazéns de alto padrão se recupere moderadamente.