berita

Antarmuka Reporter Berita | Niu Qichang

Untuk menarik dana lebih lanjut, perusahaan terdaftar A-share Dongbai Group (600693.SH) berencana untuk melikuidasi empat proyek pergudangan dan logistiknya sekaligus, dengan total harga transaksi 279 juta yuan.

Pada malam tanggal 9 Agustus, Grup Dongbai mengeluarkan pengumuman yang menyatakan bahwa perusahaan berencana untuk mengalihkan Foshan Ruiyou Warehousing Co., Ltd. yang dimiliki secara tidak langsung (selanjutnya disebut sebagai "Foshan Ruiyou") dan Tianjin Xingjian Supply Chain Management Co., Ltd (selanjutnya disebut sebagai "Tianjin Xingjian"), Chengdu Xinjia Logistics Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai "Chengdu Xinjia") dan Foshan Ruixin Logistics Management Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai "Foshan Ruixin") , 20% ekuitas empat perusahaan saham gabungan ditransfer ke dana terkait yang berafiliasi dengan Anak Perusahaan Blackstone Group, pengendali utama penerima transfer adalah Blackstone Inc., sebuah perusahaan terdaftar di AS (kode saham AS: BX).

Dilaporkan bahwa total harga transaksi 20% ekuitas dari empat perusahaan target adalah RMB 279 juta, semuanya dibayar tunai.

Dongbai Group mengatakan, “Transaksi ini dapat secara efektif merevitalisasi aset-aset perusahaan yang ada, mengoptimalkan struktur aset perusahaan, meningkatkan likuiditas dan efisiensi aset perusahaan, meningkatkan dana operasional perusahaan, dan sejalan dengan kepentingan perusahaan secara keseluruhan dan kebutuhan pengembangan jangka panjang. ."

Jiemian News memperhatikan bahwa keempat perusahaan target di atas dulunya merupakan anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya dan dikendalikan secara tidak langsung oleh Grup Dongbai.Pada awal tahun 2018 hingga 2020, Grup Dongbai secara berturut-turut telah mentransfer 80% ekuitas dari empat perusahaan target di atas ke anak perusahaan dana afiliasi Grup Blackstone.

Informasi publik menunjukkan bahwa Dongbai Group didirikan pada tahun 1957. Bisnis utamanya adalah "ritel komersial + pergudangan dan logistik". Diantaranya, proyek pergudangan dan logistik sebagian besar berlokasi di Wilayah Teluk Besar Guangdong-Hong Kong-Macao, Delta Sungai Yangtze. , Sayap Beijing-Tianjin, wilayah Midwest, dll. Hingga akhir kuartal pertama tahun ini, pemegang saham pengendali Fujian Fengqi Investment Co., Ltd. memegang 53,30% saham, dan pengendali sebenarnya adalah Shi Wenyi.

Blackstone Group, yang berkantor pusat di New York, AS, merupakan perusahaan manajemen aset alternatif terbesar di Amerika Serikat dan dikenal sebagai "Raja PE". Per 31 Desember 2023, total aset perseroan sebesar US$40,288 miliar.

Pada tahun 2017, Blackstone Group mendirikan Longdi, platform manajemen investasi real estat logistik di Tiongkok. Menurut situs resmi Longdi, dalam hal pergudangan dan logistik, Longdi mengelola total 42 taman logistik di 19 kota di daratan Tiongkok, dengan total luas konstruksi lebih dari 5 juta meter persegi.

Menurut Jiemian News, pada bulan Desember 2018, Blackstone Group mengakuisisi 80% ekuitas Foshan Ruiyou, anak perusahaan Dongbai Group, seharga 284 juta yuan. Pada saat yang sama, Foshan Ruiyou tidak lagi dimasukkan dalam laporan konsolidasi Dongbai Kelompok.

Dongbai Group saat itu menyatakan bahwa penjualan Foshan Ruiyou merupakan persyaratan strategi pengembangan perusahaan secara keseluruhan. Hal ini akan mengintegrasikan sumber daya perusahaan, meningkatkan cadangan modal perusahaan, dan meningkatkan kemampuan perusahaan untuk menahan risiko, yang sejalan dengan hal tersebut. perkembangan jangka panjang perusahaan dan kepentingan seluruh pemegang saham. Setelah transaksi selesai, perusahaan masih akan memiliki 20% ekuitas Foshan Ruiyou melalui Foshan Space Industry, dan akan terus berfungsi sebagai penyedia layanan manajemen properti untuk Proyek Logistik Foshan Leping, dan memungut biaya layanan manajemen yang relevan.

Pada Mei 2019, Blackstone Group mengakuisisi 80% ekuitas Tianjin Construction, anak perusahaan Dongbai Group, senilai 352 juta yuan.

Dongbai Group menyatakan bahwa transaksi ini merupakan kerja sama lain antara perusahaan dan Blackstone Group dalam fase keluar proyek logistik, yang sejalan dengan model operasi loop tertutup perusahaan yaitu "investasi-konstruksi-manajemen-keluar" dari proyek pergudangan dan logistik. dan pemikiran strategis operasi proyek logistik dengan aset ringan.

Dari Maret 2020 hingga Juli 2020, Grup Dongbai mentransfer 80% ekuitas Chengdu Xinjia dan Foshan Ruixin ke Grup Blackstone dengan harga masing-masing 177 juta yuan dan 270 juta yuan.

Perlu disebutkan bahwa total harga empat proyek logistik yang ditransfer oleh Grup Dongbai melebihi 1,083 miliar yuan, dan semuanya ditransfer dengan harga premium. Seperti sebelumnya, kali ini Grup Dongbai mentransfer sisa 20% ekuitas dari empat target dengan harga premium.

di dalam:

Nilai buku seluruh ekuitas pemegang saham Foshan Ruiyou adalah RMB 151 juta, nilai penilaian seluruh ekuitas pemegang saham adalah RMB 490 juta, nilai tambah yang dinilai adalah RMB 339 juta, dan tingkat nilai tambah adalah 224,49%.

Nilai buku seluruh ekuitas pemegang saham Tianjin Construction adalah RMB 168 juta, nilai penilaian seluruh ekuitas pemegang saham adalah RMB 199 juta, nilai tambah yang dinilai adalah RMB 30,7391 juta, dan tingkat nilai tambah adalah 18,27%.

Nilai buku seluruh ekuitas pemegang saham di Chengdu Xinjia adalah RMB 64,9092 juta, nilai penilaian seluruh ekuitas pemegang saham adalah RMB 152 juta, dan nilai tambah yang dinilai adalah RMB 86,6305 juta, dengan tingkat nilai tambah sebesar 133,46%.

Nilai buku seluruh ekuitas pemegang saham Foshan Ruixin adalah RMB 115 juta, nilai penilaian seluruh ekuitas pemegang saham adalah RMB 478 juta, nilai tambah yang dinilai adalah RMB 363 juta, dan tingkat nilai tambah adalah 314,59%.

Pada akhirnya, setelah negosiasi antara kedua pihak, total pertimbangan untuk transaksi 20% ekuitas dari empat perusahaan target adalah 279 juta yuan, melebihi harga penilaian sebesar 264 juta yuan.

Jiemian News memperhatikan bahwa ada rumor pasar pada bulan Desember tahun lalu bahwa Blackstone Group bermaksud menjual paket aset taman logistik Tiongkok dengan harga total lebih dari 10 miliar, dan salah satu pihak yang berpotensi bertransaksi adalah perusahaan asuransi dalam negeri yang besar. Menanggapi hal tersebut, Blackstone Group menyatakan tidak melakukan negosiasi dengan pihak mana pun terkait penjualan aset logistik tersebut.

Menurut analis industri, akibat kinerja sewa logistik yang mencapai titik terendah pada tahun 2023, valuasi aset pergudangan dan logistik akan berada di bawah tekanan. Ketika kinerja pasar sewa gudang meningkat dalam jangka pendek hingga menengah, aset tersebut akan kembali ke penilaian yang wajar. Menurut Cushman & Wakefield, seiring dengan pulihnya perekonomian dalam negeri dan perluasan REIT publik pergudangan dan logistik yang semakin cepat, pasar investasi pergudangan berstandar tinggi secara keseluruhan diperkirakan akan pulih secara moderat.