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Rede de pontos de vista Depois de obter um empréstimo hipotecário sindicalizado de 20 bilhões de yuans para sua controladora Vanke, a Wanwei Logistics também precisa abrir canais de financiamento para si mesma.

Em 11 de julho, a Vanke Enterprise Co., Ltd. emitiu um anúncio divulgando que a Vanke Logistics solicitou um empréstimo de 1,699 bilhão de yuans do Banco de Pequim e concluiu a retirada, com prazo de 10 anos.

As oito subsidiárias holding da Vanke forneceram garantias correspondentes para este empréstimo, penhorando o seu capital na empresa do projeto ou hipotecando os ativos do projeto.

As oito subsidiárias que se comprometeram são Dukun Energy Technology (Kunshan), Ningbo Qingyu Lithium Battery Energy, Suzhou Wanzhi Cold Chain Logistics, Ningbo Shengshi Huatu Logistics, Shaanxi Wancang Fengyu Supply Chain, Xi'an Wanwei Logistics, Hangzhou Donglian Warehousing e Taizhou Wanying Cadeia de mantimentos.

Exceto alguns acionistas minoritários da Shaanxi Wanchang Fengyu Supply Chain, todas as outras subsidiárias holding são 100% detidas pela Vanke Logistics Development Co., Ltd., que é a Wanwei Logistics.

Yu Liang destacou na assembleia de acionistas de 30 de abril que Vanke completará a "transformação do modelo de financiamento" e mudará gradualmente de um modelo de empréstimo e reembolso unificado, com o crédito principal sendo o órgão principal, para um modelo de financiamento baseado principalmente em crédito de projetos e ativos.

Hoje em dia, parece que não são apenas as empresas imobiliárias urbanas que precisam de transformação. As empresas de plataforma, como a logística, também podem precisar de encontrar as suas próprias soluções de financiamento.

Desde que Vanke entrou oficialmente na logística imobiliária em 2015 e estabeleceu a marca "Wanwei", seu desenvolvimento nos últimos anos tem contado com a transfusão de sangue do grupo. Por exemplo, a Vanke anunciou que, no final de 2020, investiu um total de 24,42 mil milhões de yuans na Vanke Logistics Development Co., Ltd., incluindo 18,1 mil milhões de yuans em capital social e 6,32 mil milhões de yuans em empréstimos de acionistas.

Depois de emitir com sucesso um produto semelhante ao REIT de 573,2 milhões de yuans "Wanwei Logistics-E Fund Assets-Logistics and Warehousing Fase 1 Asset Support Special Plan" em junho de 2020, a Wanwei Logistics não tinha títulos de ativos por algum tempo até explorar REITs de oferta pública. operação de ização.

No nível de financiamento de capital, em 2021, a Wanwei Logistics introduziu com sucesso a Zhuhai Wanwei Yinghe Investment Partnership (Parceria Limitada), Dahlia Investments Pte Ltd., Reco Meranti Private Limited, Top Yulan Investment Ltd e Nanjing Xizhi Wanwei Venture Capital Partnership Cinco acionistas, incluindo empresas. (sociedades limitadas).

Entre eles, Dahlia Investments Pte. Ltd. é uma subsidiária integral indireta da Temasek Holdings, e Reco Meranti Private Limited também é uma subsidiária da Corporação de Investimento do Governo de Cingapura e possui propriedades de investimento estratégicas. Mas desde então, a Wanwei Logistics não continuou a agregar novos investimentos estratégicos.

Quanto à Wanwei Yinghe e à Haiou Enterprise Management, seus parceiros estão intimamente ligados à gestão da Wanwei Logistics. Quando foram estabelecidos, foram interpretados como duas plataformas de investimento para os funcionários da Vanke.

Em agosto do ano passado, o capital social da Wanwei Logistics caiu de 35,968 bilhões de yuans para 33,05 bilhões de yuans, uma redução de 8,11%, principalmente devido à queda no investimento de Zhuhai Wanwei Yinghe de 3,057 bilhões de yuans para 139 milhões de yuans. Combinado com a série de reformas do sistema de gestão de Vanke no segundo semestre do ano passado, parece que o caminho do investimento de acompanhamento interno não é fácil de seguir.

De acordo com os dados do relatório financeiro de 2023 da Vanke, o negócio de logística (incluindo projetos não consolidados) obteve lucro operacional de 4,18 bilhões de yuans, um aumento anual de 17,2%, dos quais o lucro operacional de armazém de alto padrão foi de 2,30 bilhões de yuans, um aumento anual de 6,3%; receita operacional da cadeia de frio (sem incluir a receita de negócios da cadeia de suprimentos) 1,88 bilhão de yuans, um aumento anual de 33,9%.

Depois que Wanwei colocou em operação mais de 10 parques em Xangai, Shenzhen, Zhengzhou e outras cidades em 2023, até o final do ano, havia implantado mais de 170 parques em 47 cidades, com uma escala de armazenamento de aproximadamente 12 milhões de metros quadrados.

De acordo com estatísticas de terceiros, a avaliação total dos atuais projetos de financiamento da Wanwei Logistics pode chegar a 33,327 bilhões de yuans. Com base em uma taxa de hipoteca e penhor de 50%, o espaço de financiamento potencial correspondente é de aproximadamente 16,663 bilhões de yuans.

As estatísticas do índice de ponto de vista mostram que o número de armazéns de alto padrão recém-inaugurados da Wanwei Logistics de 2021 a 2023 é 17, 13 e 1, respectivamente, e o número está mostrando uma tendência acentuada de queda de 2021 a 2023, o número de recém-inaugurados; parques da cadeia de frio é 8, 10 e 7 respectivamente, o ritmo de expansão abrandou.

De acordo com dados da Jones Lang LaSalle, o mercado de armazéns de alta margem da China desenvolveu-se rapidamente nos últimos 10 anos. Em 2023, o estoque de mercado de armazéns de alto padrão atingiu aproximadamente 130 milhões de metros quadrados. Devido à concentração inicial de fornecimento de terrenos, a escala de novos armazéns de alto padrão em todo o país tem sido grande nos últimos quatro anos, e a escala de novos armazéns de alto padrão em todo o país tem sido grande nos últimos quatro anos. o mercado sofreu um excesso de oferta no curto prazo. Em termos de aluguel, o aluguel médio caiu para 30 yuans/metro quadrado/mês em 2023, um declínio significativo em relação aos 33 yuans/metro quadrado/mês no final de 2022.

Algumas pessoas na indústria acreditam que, para a logística da cadeia de frio, somente quando uma determinada escala de rede for atingida os custos poderão ser ainda mais reduzidos para travar e aumentar a aderência aos principais usuários finais. No entanto, neste momento, a Wanwei Logistics, mesmo sem o impacto da. a crise de Vanke, seria difícil encontrar novos financiadores nos mercados de capitais.

Atualmente, os caminhos de financiamento deixados para a Wanwei Logistics são principalmente REITs e hipotecas de ativos.