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rete di punti di vista Dopo aver ottenuto un mutuo ipotecario sindacato di 20 miliardi di yuan per la sua società madre Vanke, anche Wanwei Logistics deve aprire canali di finanziamento per se stessa.

L'11 luglio Vanke Enterprise Co., Ltd. ha emesso un annuncio in cui si informava che Vanke Logistics aveva richiesto un prestito di 1,699 miliardi di yuan alla Banca di Pechino e aveva completato il ritiro, con una durata di 10 anni.

Le otto filiali della Vanke hanno fornito garanzie adeguate per questo prestito impegnando la loro partecipazione nella società di progetto o ipotecando i beni del progetto.

Le otto filiali holding che si sono impegnate sono Dukun Energy Technology (Kunshan), Ningbo Qingyu Lithium Battery Energy, Suzhou Wanzhi Cold Chain Logistics, Ningbo Shengshi Huatu Logistics, Shaanxi Wancang Fengyu Supply Chain, Xi'an Wanwei Logistics, Hangzhou Donglian Warehousing e Taizhou Wanying Catena di fornitura.

Ad eccezione di alcuni azionisti di minoranza nella Shaanxi Wanchang Fengyu Supply Chain, tutte le altre società controllate sono possedute al 100% da Vanke Logistics Development Co., Ltd., che è Wanwei Logistics.

Yu Liang ha sottolineato all'assemblea degli azionisti del 30 aprile che Vanke completerà la "trasformazione del modello di finanziamento" e passerà gradualmente da un modello di prestito e rimborso unificati, con il credito principale come organismo principale, a un modello di finanziamento basato principalmente su credito di progetto e patrimoniale.

Al giorno d'oggi sembra che non siano solo le società immobiliari urbane ad aver bisogno di trasformazione, ma anche le società di piattaforma come quelle logistiche potrebbero aver bisogno di trovare le proprie soluzioni di finanziamento.

Da quando Vanke è entrata ufficialmente nel settore logistico nel 2015 e ha fondato il marchio "Wanwei", il suo sviluppo negli ultimi anni si è basato sulla trasfusione di sangue del gruppo. Ad esempio, Vanke ha annunciato che alla fine del 2020 avrà investito un totale di 24,42 miliardi di yuan in Vanke Logistics Development Co., Ltd., di cui 18,1 miliardi di yuan in capitale sociale e 6,32 miliardi di yuan in prestiti agli azionisti.

Dopo aver emesso con successo un prodotto simile a REIT da 573,2 milioni di yuan "Wanwei Logistics-E Fund Assets-Logistics and Warehousing Phase 1 Asset Support Plan" nel giugno 2020, Wanwei Logistics non aveva titoli patrimoniali per un bel po' di tempo finché non ha esplorato l'offerta pubblica di REIT. operazione di izzazione.

A livello di finanziamento azionario, nel 2021 Wanwei Logistics ha introdotto con successo Zhuhai Wanwei Yinghe Investment Partnership (Limited Partnership), Dahlia Investments Pte. Ltd., Reco Meranti Private Limited, Top Yulan Investment Ltd e Nanjing Xizhi Wanwei Venture Capital Partnership Cinque azionisti comprese le imprese (società in accomandita semplice).

Tra questi, Dahlia Investments Pte. Ltd. è una consociata indirettamente controllata al 100% da Temasek Holdings, e Reco Meranti Private Limited è anch'essa una controllata del governo di Singapore Investment Corporation e possiede proprietà di investimento strategiche. Da allora, però, Wanwei Logistics non ha più continuato ad aggiungere nuovi investimenti strategici.

Per quanto riguarda Wanwei Yinghe e Haiou Enterprise Management, i loro partner sono indissolubilmente legati alla gestione di Wanwei Logistics. Quando furono fondate, furono interpretate come due piattaforme di investimento per i dipendenti Vanke.

Nell'agosto dello scorso anno, il capitale sociale di Wanwei Logistics è sceso da 35,968 miliardi di yuan a 33,05 miliardi di yuan, una contrazione dell'8,11%, principalmente a causa del calo degli investimenti di Zhuhai Wanwei Yinghe da 3,057 miliardi di yuan a 139 milioni di yuan. In combinazione con la serie di riforme del sistema di gestione di Vanke nella seconda metà dello scorso anno, sembra che il percorso degli investimenti interni di follow-up non sia facile da seguire.

Secondo i dati del rapporto finanziario 2023 di Vanke, l'attività logistica (compresi i progetti non consolidati) ha realizzato un utile operativo di 4,18 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 17,2%, di cui un utile operativo di magazzino di alto livello pari a 2,30 miliardi di yuan, un aumento su base annua del 6,3%; l'utile operativo della catena del freddo (esclusi i ricavi delle attività della catena di fornitura) 1,88 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 33,9%.

Dopo aver messo in funzione più di 10 parchi a Shanghai, Shenzhen, Zhengzhou e altre città nel 2023, Wanwei alla fine dell’anno aveva realizzato più di 170 parchi in 47 città, con una superficie di stoccaggio di circa 12 milioni di metri quadrati.

Secondo statistiche di terzi, la valutazione totale degli attuali progetti di finanziamento di Wanwei Logistics può raggiungere i 33,327 miliardi di yuan. Sulla base di un tasso ipotecario e di pegno del 50%, il potenziale spazio di finanziamento corrispondente è di circa 16,663 miliardi di yuan.

Le statistiche dell'indice del punto di vista mostrano che il numero di magazzini di alto livello di nuova apertura di Wanwei Logistics dal 2021 al 2023 è rispettivamente 17, 13 e 1, e il numero mostra una forte tendenza al ribasso dal 2021 al 2023, il numero di nuovi aperti; i parchi della catena del freddo sono rispettivamente 8, 10 e 7, il ritmo di espansione è rallentato.

Secondo i dati JLL, il mercato cinese dei magazzini ad alto margine si è sviluppato rapidamente negli ultimi 10 anni. Nel 2023, lo stock di mercato di magazzini di alto livello ha raggiunto circa 130 milioni di metri quadrati. A causa della concentrazione anticipata dell'offerta di terreni, la portata dei nuovi magazzini di alto livello in tutto il paese è stata ampia negli ultimi quattro anni e il numero di magazzini di alto livello è stato elevato. mercato ha sperimentato un eccesso di offerta nel breve termine. In termini di affitto, l’affitto medio è sceso a 30 yuan/metro quadrato/mese nel 2023, un calo significativo rispetto ai 33 yuan/metro quadrato/mese della fine del 2022.

Alcuni operatori del settore ritengono che per la logistica della catena del freddo, solo quando viene raggiunta una certa scala di rete i costi possono essere ulteriormente ridotti per bloccare e migliorare la viscosità con i principali utenti finali. Tuttavia, in questo momento, Wanwei Logistics, anche senza l'impatto di Dopo la crisi Vanke sarebbe difficile trovare nuovi finanziatori sui mercati dei capitali.

Attualmente, i percorsi di finanziamento rimasti a Wanwei Logistics sono principalmente REIT e mutui ipotecari sugli asset.