没想到，第四代住宅的影响这么大！
2024-09-18
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截至2024年3月，全国有24个省份试点上线“第四代住宅”，相当于全国超70%的省份全面落地第四代住宅。2022年，福建首个第四代住宅“建发缦云”亮相，2022-2024年，福州落地了30余个第四代住宅项目。目前，西安主城及周边已有超50个项目采用第四代住宅设计。算上高赠送，相当于房价打八折了。价格低、产品还很好、居住还很舒适，这不好事嘛！很多人认为，这是房地产高质量发展的结果，新房内卷的结果。开发商争抢有限的客户，在户型、配套、赠送等维度全方位“内卷”，“卷上加卷”，驱动产品创新、设计和理念创新！但是，这种卷，可能是不健康的，是“内卷式”恶性竞争！各地推出新一代住宅，除迎合购房者偏好，不能不说地方政府“保卖地”、“保新房市场”的诉求。有的地方官员也很无奈。他告诉我，出此政策，原因就在于，二手住房价格低、配套完善，“即买即住”，对新房形成全面竞争，甚至有替代新房的势头，土地卖不出去，不得不谋出路。有的地方还推出“交房即交证”。这下，新房被二手房侵占的优势和阵地，可能再次被新房拿夺回来。比如，伤害了之前拿地、正在或即将开发、销售的项目。新房和二手房的竞争，倒逼开发商搞新一代住宅升级，倒逼二手房社区改造，倒逼业主好好维护房子。但是，新一代住宅的推出，并非是市场层面竞争的结果，它是在政策没有连续性、不可预期的情况下，地方政府突然大尺度修改建筑设计标准，特别是大面积赠送，创造出绝对的竞争优势。这种优势，尽管有产品创新的优势，但更大程度上还是价格优势，即政策调整，人为创造出的价格优势。而且，除了价格优势、还有配套、户型优势、低密度优势，叠加起来的优势，无人能敌。这样，不仅吸引客户，还把丢失的客户抢回来，从而激励开发商拿地！如果，竞争不是靠产品打造、靠运营效率，不是靠降低成本等纯粹的市场因素，而是靠市场之外的，特别是地方“保卖地”、“保新房市场”下，政策横冲直撞地进来。这就不是健康的竞争，而是“内卷式”恶性竞争，是短期之举！为啥，我说的这么严重呢？因为，如果新一代住宅本质上是“高赠送、低价格”，大规模入市，它带来的结果是什么？首先，二手住房低价的优势没了，而其弊端却暴露无遗，包括得房率低（70%-85%左右）、容积率高、楼龄较长。这几年是新房交付的高峰。还在高位的二手房挂牌量，后续还会增加。其导致的结果就是，二手房业主不得不进一步降价。于是，新房市场和二手房市场展开了全面的“价格战”。其次，建筑新规出台前卖出去的地块、开发出的新盘，现在本来就很难卖，未来就更难卖了。当然，各地都在酝酿，调整存量未开发地块的规划条件，转向高品质住宅开发。但问题是，所谓的第四代住宅，或新一代住宅（有的也叫城市森林花园建筑），必须得靠大面积，才能实现功能升级、居住改善。一旦面积大了，功能多了，即便单价较低，总价也低不了。这几年，尽管改善型需求崛起，一些豪宅盘热销，但相比总交易量，这些所谓的豪宅热销，都是个案。绝大部分的住房改善，都是在紧约束下实现的，即支付能力有限，只能置换紧凑型的3-4房（80-120平米）。80平米做3房，已是共性了。有多少人能消费得起新一代住宅？如果消费不起，第四代住宅就会异化为“伪四代”了，即所谓的私家花园、私密性庭院、新风系统等等，都实现不了，最后就变成只有“高赠送、高得房率”，以及随之而来的同质化竞争。这种局面下，新一代住宅由高赠送带来的价格优势，还能维持多久呢？关键是，即将到来的“价格战”，让本已疲弱的市场预期更疲弱了，本已形成的价格下跌预期，更加强化了。最后强调一下，房地产的高质量发展，新模式打造，满足居民“好不好”的住房需求，需要新一代住宅，但这仅限于市场层面的产品创新，政策也应该支持。但政策的边界，一定要清晰：二是，考虑政策的外部性，特别是对在建、在售项目、对二手房业主的伤害。三是，不能以高质量发展为名，行“保卖地”、“保新房规模”之实。特别声明：本文为署名文章，版权归“李宇嘉地产笔记”所有，如转载文章首部需注明“本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉”。本文部分图片来自网络，未能核实版权归属的，不为商业用途，如有侵犯，敬请作者与我们联系。
