2024-09-05
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
美国的彭博社最近特别关心中国的购房者！小作文一篇又一篇，估计这几天中国银行的领导们内心在不停的问候彭博社家的各位长辈。
相比前几天的小作文，这次力度更大了！
上周五彭博社引消息人士，说中国正考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭。昨天彭博再次将消息细化，说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
前几天的传闻还有点像真的，但这个降低80个基点看着的确有点玄乎！
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
实际经过一年多2次降息，当下市场的lpr已经跌到了5年期以上3.85%，降低了35个基点，也就是说，2023年四季度之前的平均存量房贷在当下执行的房贷利率已经降低都到了3.92%左右！
考虑到各地不一样的情况，整体看，除了一线城市外，大部分城市的存量房贷已经很少在4%以上了。这种情况下，按照彭博社再降低80个基点的小作文，也就是要降低到3.2%？
“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，7月出现过一次10个基点的降低。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。
房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。
目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右，二套房贷款平均利率为3.6%。
最近全国各地都在呼吁降低存量贷款利率：
那么从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机的确到了。
公积金贷款方面，一方面利率一降再降，另一方面，各城市因地制宜重启和优化“商转公”业务，且降低贷款门槛和提取条件。
目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。
多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大，除深圳外，国内开展“商转公”业务的城市基本体量较小，北上广等大城市未来是否会跟进落实还有待观察。
“商转公”后，此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款，节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。
商贷和公积金贷组合优惠，购买成本实实在在降了。
首先：过去历史是有这个先例的。
1.2008 年政策背景及调整：- 2008 年受国际金融危机冲击，央行于当年 10 月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。这一政策最初主要针对新增房贷，但随后引发了一系列连锁反应。- 起初该优惠政策针对新增房贷，但随着市场竞争，多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率，通过转按揭服务吸引客户。
2009 年初，四大国有银行也宣布符合条件的存量房贷客户可以申请七折优惠利率。不过多数银行都设置了一定的申请门槛，比如对客户的资产质量等有要求。
2. 2023 年政策及实施：- 2023 年 8 月下旬住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，房地产过热时期的限制性政策基本退出。
2023 年 9 月 25 日起，银行对符合条件的存量房贷主动批量调整利率。当年 11 月 6 日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过 22 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73 个百分点。
其次：不守规矩的存量房贷早置换成了经营贷！
政策不应该让老实人吃亏！
大家都知道，现在的存量房贷利率普遍高于消费贷、经营贷，房贷利率普遍在4%以上，但经营贷利率基本在3%左右。这就让“有心人”看到了所谓的“商机”，从而滋生了“转贷降息”的生意产业链，目前已经形成了一套完整的分工、分润体系。
央行数据显示截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比减少2.1%，从2023年二季度开始持续连续五个季度下滑。今年上半年个人住房贷款共减少了3800亿元，而经营性贷款增加1.64万亿元，消费性贷款增加2128亿元。
当前消费贷、经营贷利率已跌破2.8%，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息地现象不断出现，由此带来的风险不容忽视。
广州房地产市场传来了一个大消息：当地的商业贷款利率已经下调到了2.89%，商业银行贷款利率已“逼近”公积金利率。
3：降低存量贷款的好处！
存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，
但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。
1、北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上(即年营收1000万元以上)餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。
2、上海统计局数据2024年2季度，年主营业务收入超过200万元的住宿和餐饮业企业，营业利润数据累计亏损7.7亿。
从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费。
存量房贷利率高的确影响了消费，所以当下需要的核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。
存量房贷再次降息是必然，但降低80个基点的可能性不大，毕竟当下市场平均存量房贷利率已经跌到了3.9左右，新增贷款平均利率在3.3左右！利差只有60个基点。
和2009年一样，所有存量房贷与新增房贷拉平是大概率事件，也就是，大部分购房者都可以在未来一段时间利率降低到3.3%左右！
银行要过苦日子了！
