2024-09-04
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楼市去库存，又有了新政策。
之前我们在《写字楼没人租了，租金大跳水》里提到了，商业用地上盖的物业近年来存量太多，租金暴跌，空置率很高。
这些商业用地上的建筑，又该怎么办呢？
6月25日，海南省万宁市一纸关于“商改住”的通知引发关注和热议。
具体来说，万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》的通知。根据该方案，在设置前提条件的情况下，购买商办类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
随后，7月份多个城市相继发布“商改住”政策，或推出相关的住宅用地。例如，上海2024年第四批住宅用地出让公告中，“原小米地块”以住宅用地性质再度现身。
此外，长沙市也下发了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
该通知明确在长沙市辖区范围内，将暂时中止新的公寓等类住宅项目规划审批。对于那些已经完成项目总平面图审批，但在开发及销售过程中面临困境的公寓等类住宅商品房项目，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
其实，在此之前，广西壮族自治区的南宁、桂林、百色、贵港等城市已实行了“商改住”，南宁已有十多个商业项目成功变身为住宅产品。
自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途成为基本原则。
此类政策的限制造成了许多城市的商业和办公楼大量积压的问题。
国家统计局数据显示，截至今年6月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5211万平方米，同比增长9.6%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
上述城市在“商改住”政策方面的破冰，正是为了跳出商办类项目库存高企、楼市消费乏力的困境，给房地产市场注入新的活力。
在业内人士看来，无论是造福百姓，还是为财政增加收入，“商改住”都能称得上是“神来之笔”，对于解决现在大城市商业办公楼项目大量积压的问题是可行性很高的一条路。
首先，商业用地转为住宅用地可以提高土地的使用效率，增加住宅供应，从而提高土地的经济效益，缓解土地财政压力。
其次，增加居住用地的供应，有利于满足居民对高品质住房的期待。同时，“商改住”不是商办用地全部改为住宅，部分商办类项目改为学校、绿地等公共设施，有助于平衡住宅用地增加后的公共设施需求，提高居民的居住体验。
不过，虽然“商改住”松绑在当前时代背景下有一定的必要性，但是真正实施起来还需考虑多种因素。
首先，在调整商办类商品房的功能为居住时，要考量片区规划定位和符合国土空间规划要求。
同时，必须严格遵守既定的住宅用地供应指标，避免超出既定的规划范围。
此外，各地还需重视住宅项目周边配套公共设施的完善性，确保这些设施能够随着“商改住”项目的推进而及时到位。
毕竟，“商改住”不仅仅是土地用途的变更，更涉及到消防安全标准的提升、公共服务设施的扩建等多方面的综合考量，以全面保障居民的生活质量与社区的整体安全。
