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图片来源：视觉中国

作者 |  岳家琛

编辑 | 王伟凯

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

“房价已经回到相对合理的位置。”8月30日，万科董事会主席郁亮在业绩发布会上如是说。

8月30日盘后，万科发布了2024年中期业绩报告，并召开业绩发布会。面对房价“超跌”和行业下行，万科上半年营业收入1427.8亿元，同比下降28.93%；归母净亏损98.5亿元，同比下降199.8%。

不过，相较于盈利情况，偿债能力显然是一项更关乎房企能否“活下去”的指标。财报显示，上半年万科累计偿债524亿元，已完成73亿元的境内公开债和中期票据偿付，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。

截至目前，万科年内的境外公开债已全部偿还完毕，境内公开债仍剩余1笔20亿元的中期票据。上半年，万科累计新获得融资和再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，手持货币资金924亿元。

截至上半年末，万科总负债为10377.62亿元，较去年同期减少19.02%。资产负债率为72.94%。

“对亏损深感愧疚”

现如今，仍然如期召开业绩发布会的房企已屈指可数。继今年3月的年度业绩会之后，万科如期召开了2024年中期业绩会。

上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，归母净亏损98.5亿元。根据此前业绩预告的数据，万科预计上半年净亏损70亿至90亿元。实际，万科上半年的亏损金额小幅超出预告区间。

“对于业绩的亏损，我们深感愧疚。”万科董事会秘书朱旭在业绩会上表示。

这也是万科首次净利润为负。相较之下，2023年全年，万科营业收入为4657.4亿元，归母净利润121.6亿元。

地产巨头万科，为何录得大额亏损？

万科在公告中表示，净利润转负，主要由于开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。

存货是房地产公司流动资产的主要组成部分。半年报显示，截至上半年末，万科的存货金额为6204亿元，较2023年末减少了11.6%。

具体来看，存货中拟开发产品为913.2亿元，占比14.7%；在建开发产品为4213.7亿元，占比67.9%；已完工开发产品为1047亿元，占比16.9%。

值得注意的是，万科对大量存货计提了减值准备。这意味着大量开发项目存在“面粉比面包贵”的情况。这也是万科净利润由盈转亏的原因之一。

半年报显示，根据目前的市场价格和项目的实际销售情况，万科金华万盛华府、常州万科瑧湾汇、惠州文瀚花园、常州公园大道、厦门白鹭郡、长沙金色梦想、南京都荟沐语、长沙半岛国际、潍坊万科城等项目存在跌价风险，因此万科计提了存货跌价准备19.28亿元。

截至上半年末，万科累计存货跌价准备余额达83亿元。

房地产开发毛利率仅6.8%，以价换量导致利润折损

盈利能力下滑同样是万科净利润转负的主要原因。

上半年，扣除税金及附加之前，万科毛利率仅8.12%，同比下降10.75个百分点，净利率为-5.97%。具体来看，房地产开发项目毛利率下降明显，仅6.8%，同比降13.5个百分点。

根据会计准则的收入结算规则，房地产企业通常按照房屋交付的时间节点确认收入和成本，并非签订销售合同的时间。这意味着，2024年上半年，房地产开发业务结算收入主要对应2022年、2023年预售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。

这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高。而随着后续市场持续下行，实际销售情况和房价普遍低于投资拿地时的预期。这便是毛利率下降的原因。

“随着片区和板块市场变化，以价换量导致利润折损。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上如是说。

虽然“以价换量”影响了盈利能力，但积极的方面是，今年二季度万科经营性净现金流转正，实现42亿元正向现金流入。

对此，韩慧华在业绩会上表示，万科通过积极销售、大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资这三个方面，实现二季度经营性净现金流转正。上述三项工作合计回款1370亿元左右。

大宗资产交易方面，截至7月底，大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目。

5月27日，万科将深圳湾超级总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，受让方为深铁集团和深圳市百硕迎海投资有限公司。

“当前有19个项目在谈判过程中。”万科执行副总裁、首席运营官刘肖在业绩会上透露。

郁亮：房价已回到相对合理水平

谈及对未来的预期，万科董事会主席郁亮在中期业绩会上表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加。

他认为，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”郁亮说。

半年报数据显示，上半年，万科累计销售额1273.3亿元，回款率超100%。今年二季度以来，万科月均销售额保持在200亿以上。

另外根据第三方机构中指研究院发布的房企销售榜单，今年前7个月，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%。其中，万科前7个月销售额1465.3亿元，排名第四；销售面积1078.6万平方米，排名第二。

根据销售总金额和销售面积计算，万科前7个月的销售均价为7360.95元每平方米。相较之下，2023年万科销售均价为6539.91元每平方米，2022年为6211.59元每平方米。

在半年前的业绩会上，郁亮曾表示，尽管行业不可能回到高点，但是万科没有改变行业“超跌”的判断。

“到目前为止，今年住宅新开工面积同比再下降24%，按这个趋势，全年预计新开工住宅总面积为5亿平米左右。即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。”郁亮认为，供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

2022年后，万科主动投了52个项目。

开盘周期是衡量房企经营效率的重要指标，根据韩慧华提供的数据，上述52个项目的平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月。现金流回正周期12个月左右。

“随着各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。”万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海这样看待未来房地产开发业务的发展机会。

“房企也开始“卷”产品、“卷”服务，地产行业终于有了一点像造汽车一样去造房子的味道。”郁亮说。