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上海、広州、深センが相次いで不動産市場向けの新たな政策を発表した後、2024年9月30日夜、中国政府は既存の住宅ローン金利を引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率を引き下げ、住宅積立基金の融資を増額した。住宅購入時の社会保障や個人税の支払い年数に関する政策や措置が導入され、通州区の住宅購入制限政策が調整され、基準が撤廃された。一般住宅と非一般住宅の両方を対象とし、不動産開発の新たなモデルの構築を加速します。北京の不動産市場政策の実施初日である10月1日には、問い合わせと訪問の数が大幅に増加し、住宅購入資格、頭金率、価格の優遇などが開始され、注目が集まった。 。業界アナリストは、すべての第一線都市が不動産市場に新たな政策を導入しており、継続的な生産と有利な政策の発酵により、中核都市の住宅価格は安定すると予想されており、それが重層的な効果を発揮するのにも役立つと考えている。政策の効果により市場の期待が安定し、市場の信頼感が高まり、全国の不動産市場の底入れが加速します。

中古住宅の問い合わせ・閲覧数が取引高に換算される日も近い

北京の不動産市場政策が発表された9月30日の夜、一部の仲介作業グループがスワイプモードを開始した。 wechat モーメントへの投稿に忙しい人もいれば、視聴時間について問い合わせるために顧客に連絡している人もいます。一部の店舗では、好意的な政策に関する意見を歓迎するため、国慶節の休暇中は「横にならない」ようスタッフに呼び掛けた。 10月1日の早朝、エージェントのシャオ・ジャンさん（仮名）は、不動産の買い替えを希望する顧客と一緒に家を見に行く途中だった。

実際、9月24日に既存の住宅ローン金利や頭金比率の引き下げなどの政策が発表されてから、不動産市場は前向きに反応し始めた。北京の一部の代理店は同日に問い合わせが増えたと感じ、その後閲覧数も増加したと述べた。 「住宅を内覧する人が増えれば、自然と取引も増えるでしょう。顧客は明らかにより積極的になり、率先して内覧を求めるようになります。」とシャオ・チャン氏は、以前は内覧数に大きな変化があったと述べた。 1日1グループのみを表示していましたが、1日1グループを表示できるようになりました。

北京連家研究所のアナリスト、レン・ホイ氏も、政治局会議と中国人民銀行による不動産市場に関する一連の政策協定の発表後、あらゆる関係者から幅広い注目を集め、市場からは肯定的なフィードバックが得られたと述べた。 。統計によると、9月25日以降、不動産仲介業者の問い合わせ数、閲覧数、新規顧客数はいずれも前期に比べ増加しており、休日の中古住宅取引量も過去最高水準を大幅に上回っている。先週の休日に。ただし、連休の関係で休みは9月最終週末の1日のみで、ある程度の集中サインはある。

臨平住宅ビッグデータ研究所のモニタリングデータによると、2024年9月30日、北京の既存住宅は1日で1,125戸が販売され、昨日より329戸増加、前月比では41.3戸増加した。 %。過去1週間の中古住宅の取引量から判断すると、北京の中古住宅ストックの1日平均取引数は9月30日には1,125戸で、平均水準を83.8％上回った。過去 1 週間で。

2024年第39週（9.23～9.29）、北京では既存住宅3,893戸が販売され、先週より1,736戸増加、前月比80.5％増加した。過去 10 週間の取引傾向から判断すると、週平均取引数は 3,513 件で、第 39 週の平均より 10.8% 増加しました。さらに、価格調整の観点から見ると、第39週には北京の3,493戸の住宅が価格上昇し、先週比129％増加した。同時に、第 39 週に価格が上昇した住宅の割合は 0.76 ポイント増加し、所有者の信頼感は引き続き回復しました。

センタライン不動産研究所の統計によると、9月1日から29日まで、同月に北京でオンラインで契約された中古住宅の戸数は1万2331戸で、月を通してその数は約1万3000戸になると予想されている。

業界アナリストらは、中国政府の政策は「下落を止めて安定させる」という党中央委員会の活動指針を徹底したものであり、不動産市場政策の消化と第４・四半期の市場活性化に前向きな役割を果たすだろうとみている。

北京不動産仲介業協会の趙清祥秘書長は、北京の最新の不動産市場政策は厳格な住宅需要層と多様化した改良住宅需要層の両方にとって良いものであると述べた。このうち、北京出身ではないハイレベルで緊急に必要な人材は、住宅購入のニーズを効果的に満たし解放できる厳格な住宅購入グループに属する必要がある。購入制限期間を短縮することで適格な住宅購入者の数を増やすことができ、頭金比率を最適化することで住宅購入の基準を引き下げ、金利を引き下げることで住宅購入の費用を削減することができます。

現在のオンライン署名データから判断すると、第 3 四半期の市場は概ね安定しています。取引量は順調に増加しており、第1～3四半期の月間平均取引量は1万4,000戸を超え、7月には中古住宅の取引量が一時1万5,000戸を超えた。現在、物件掲載数は減少しております。

趙清祥氏は、相談量とフォローアップ量の大幅な増加により、すぐに取引量に換算されると考えています。 「価格より量」で、取引量の増加が価格に影響し、一部地域の中古住宅価格は下げ止まり、安定するだろう。

新築住宅プロジェクトの担当者は「営業所は大盛況だ」と話した。

北京の不動産市場政策の発表も新築住宅市場に熱を与えている。新築住宅プロジェクトのスタッフの多くが、割引を告知するプロモーションポスターを一晩で作成し、その夜に住宅購入希望者から問い合わせを受けた物件もあった。

社会保障期間が5年から2年に変更された後、通州市の「二重制限」が解除されたことにより、住宅購入の需要も大幅に増加した。 10月1日、北京市通州区の万科東路プロジェクトの責任者は、政策後、相談件数が大幅に増加したと記者に語った。政策発表前と比べて、午前10時までに20組以上のコンサルティング顧客が集まった。受付能力を確保するため、休日中もプロジェクトスタッフ全員が常勤いたします。顧客が懸念する問題のほとんどは、住宅購入資格と頭金比率に焦点が当てられていることがわかります。

北京市通州区梨園南側にあるシュアイフ景才世界プロジェクトの営業所の商談エリアは、10月1日17時時点で38組の顧客が訪れ、4戸の契約を結んだ。担当者によると、サイトを訪れた顧客は目的意識が高く、あまり人がぶらぶらしていないため、営業担当者は各顧客との交渉に長い時間を費やし、それに応じて取引率も上昇したという。統計によると、訪問顧客の80％は「高品質で良い住宅」の製品品質を懸念しており、60％は建国記念日の優遇政策を懸念しており、20％は頭金率削減政策の影響を受けているという。言及する価値があるのは、一般的に顧客が新築住宅市場に焦点を当て、ニューディール公布後の購買意欲を高めるためである。」

現場の不動産コンサルタントであるジンジンさんは、その忙しさは「本格的」と表現できると率直に述べ、ニューディールの影響で同時に 3 組の顧客を受け入れました。一人では大事にできないかなと不安だったので、営業部長、マーケティング担当者も接客や案件の紹介などを手伝ってくれています。」

朝陽区にある cscec 濮園プロジェクトへの顧客訪問のコンバージョン率は大幅に増加しました。「ニューディール前のコンバージョン率は約 13:1 でしたが、ニューディール下のコンバージョン率は約 5:1 でした。ほとんどの顧客は、初回訪問後に判断していただき、様子見ではなくなりました。」「担当者よりご紹介いただきました。

順義区にある youth one プロジェクトは、まさに住宅を必要としている多くの住宅購入者を魅了しています。 「朝9時半の営業開始から夕方9時までに106組の住宅購入者が来店し、15戸の契約が成立しました。受付件数から判断すると50％増加しました」 youth oneプロジェクトの担当者は、現在の来場者数を見ると、資格を求めて住宅を買いに来ているわけではなく、最近の一連の政策の影響を受けていると話す。不動産市場における有利な政策。

9月24日、人民銀行は多くの主要政策を打ち出し、現在中国政府は住宅購入時の社会保障期間、既存の住宅ローン金利、最低頭金比率の引き下げなどの政策も発表している。担当者は「注文するだけの顧客は価格に敏感になるだろう」とみている。これらの政策は組み合わせの形で提供されるため、住宅購入者の信頼を高めるのに非常に役立ちます。

さらに、北清日報の記者は、一部の不動産プロジェクトでも、「100,000で10,000」の期間限定割引、特別住宅、契約時の家電製品など、多くの優遇措置を導入していることに気づいた。

しかし、休暇のため、一部の問い合わせ者は休暇明けに住宅の内覧を選択したとプロジェクトスタッフの一部は述べた。住宅購入者の中には、既存の住宅ローン金利や頭金比率などの政策詳細の実施や実施時期を依然として楽しみにしている人もいる。

北京市房山の京華国仙府のスタッフによると、今日は60組以上の団体が訪れ、国慶節の休暇の影響で旅行計画を立てている顧客もいたため、訪問者数の大幅な増加はなかったという。しかし、関心を持つ顧客の数は増加しており、市場に対する顧客の信頼は以前に比べて大幅に向上しています。 「国慶節には21ユニットが加入しました。」

インタビューを受けた新築住宅プロジェクト関係者の多くは、この政策の発表により確かに市場の信頼が高まったが、政策が発効するには時間がかかるだろうと述べた。

一線都市における政策の一元的な実施は、重畳的な効果を発揮するのに役立ちます。

業界アナリストは、すべての一線都市が不動産市場に新たな政策を導入し、9月26日の政治局会議の精神を積極的に実行していると考えている。有利な政策の継続的な生産と発酵により、中核都市の住宅価格は上昇すると予想される。は安定すると予想されており、第 4 四半期には不動産市場の活動が増加すると予想されます。第一級都市における政策の一元的な実施は、政策の重畳的な効果を発揮するのに役立ち、全体として市場の期待を安定させ、市場の信頼を高める効果がさらに高まることが期待されます。底入れを加速させる。

9月29日夜、上海、広州、深センは住宅購入制限、最低頭金率、付加価値税免除年数、既存の住宅ローン金利などの政策調整を含む不動産市場向けの新たな政策を相次いで発表した。上海と深センはともに、最低頭金比率が15％に引き下げられ、付加価値税の免税期間が5年から2年に調整されたことを明らかにし、広州は購入制限と深センの中核における社会保障を完全に自由化した。上海市は社会保障のため、外環の購入制限範囲を3から1に変更。

購入制限に関しては、まず非北京世帯が住宅を購入する際に社会保障や個人税を支払う年数を短縮する。 2つ目は、通州区の住宅購入制限政策を調整することです。第三に、北京市民の独身成人が未成年の子供と同居する場合、住宅購入制限政策は北京市民世帯として実施される。

中国指数研究所の政策研究責任者、陳文京氏は、今回は全体として中国政府の購入制限政策が大幅に最適化されており、市場活動にプラスの影響を与えることが期待されると考えている。

信用政策の観点から、中国政府はまた、第 1 住宅の頭金比率を全国統一の下限まで引き下げ、第 2 住宅の頭金比率は以前の最低値から、五環状道路の内側と外側を区別しなくなった。五環状道路内では最低 30%、五環状道路外では最低 30% から 20% までの割合が高く、住宅購入の敷居が大幅に下がり、硬直的で改善された住宅需要の解放が促進されます。 。

この政策はまた、北京に拠点を置く2人以上の子供を持つ世帯に対する住宅ローン支援を拡大し、積立基金の融資限度額も引き上げる。

今年初め以来、北京市は環境に優しい建物、プレハブ建築物、適格な古いコミュニティの購入に対する積立基金の融資支援を拡大しており、今回は北京に拠点を置く複数の子供を持つ家族の住宅購入をさらに支援するものである。これにより、積立基金の融資限度額が 40 万円削減され、複数の子供を持つ家族の住宅購入コストが削減され、住宅の改善に対する需要を支援する重要な現れとなります。

一般住宅及び非共用住宅の基準を撤廃することにより、非共用住宅の購入にかかる税金コストが軽減され、改良住宅需要の放出が一層促進されることになります。これに先立って、中国政府は9月20日に「一般住宅と非一般住宅の基準を適時に取り消す」と明らかにしており、今回は一般住宅と非一般住宅の基準を適時に取り消すことを提案した。これは、以前のポリシーをさらに明確にしたものでもあります。

陳文京氏は、一般住宅と非一般住宅とでは納税額に一定の違いがあると説明し、一般住宅と非一般住宅の基準を撤廃すれば、非一般住宅の取引税や手数料（主に付加​​価値税）が軽減されると説明した。住宅の購入コストの削減につながり、同時に、一般住宅認定の基準を廃止することで、企業がより適切な製品タイプの開発に注力できるようになります。市場の需要を満たす高品質の製品。

業界では、政策動向の観点から、短期的な一級都市政策は基本的に実施されており、将来的には二級都市、三級都市、四級都市についてはまだ最適化の余地があると考えている。また、住宅購入補助金も増額され、市場のボリュームと価格の安定がさらに促進されると予想されます。

北京の不動産関係者は「政策が効果を発揮し、『シルバーテン』の取引量が回復することを期待している。また、市場の下落が止まり、できるだけ早く安定することを期待している」と語った。

文/北京青年報記者ソン・シア

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