中山市の新たな不動産市場政策が発表され、住宅積立基金の融資は戸籍制限を解除される
2024-09-30
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9月30日、中山市住宅・都市農村開発局、中山市天然資源局、中国人民銀行中山支店、国家金融監督局中山監督支店、中山住宅積立金管理センターは共同で次の文書を発行した。 「中山市は高レベルの不動産市場を促進する」「品質発展のためのいくつかの措置」により、品質をさらに最適化および向上させ、不動産市場の質の高い発展を促進します。 「不動産市場の質の高い発展を促進するための中山市のいくつかの措置」には、次のような前例のない強力な刺激を伴う、5つの主要な側面11項目が含まれています。
1. 住宅消費を引き続き支援
（1）住宅購入時の消費券活動を継続して実施します。 9月30日から10月8日まで、中山市で新たに商業住宅を購入する人には、証書税を支払った上で購入価格の5パーセントの電子消費券補助金が与えられる（金額は百の位を四捨五入）。
2. 財政支援を増やす
(2) 既存の住宅ローン金利を引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率を最適化する。管内のすべての商業銀行は原則として、既存の住宅ローン金利の一括調整を2024年10月31日までに一律に実施する必要がある。ローンを利用して住宅を購入する世帯の場合、商業用個人向け住宅ローンではファーストハウスとセカンドハウスの区別がなくなり、最低頭金比率も15％に統一される。
(3) 不動産市場への信用支援を強化する。手頃な価格の住宅借り換えの実施を促進し、運営用不動産ローンと「金融16」延長政策を実施し、適格企業による不動産会社の市場ベースの土地取得を支援する政策銀行や商業銀行からの融資を研究・促進する。
(4) 商業用個人住宅ローンの金利設定メカニズムを改善する。 lprに基づいて住宅ローン金利のポイントマージンを変更することが認められており、借り手と借り手は契約の変更交渉などによりマージンの幅を調整することができます。住宅ローン金利の最短1年再価格サイクルの制限が撤廃され、再価格サイクルは借り手と借り手の独自の交渉によって決定できるようになりました。
(5) 都市不動産融資調整メカニズムを引き続き実施する。不動産会社と金融機関の正確な連携を促進し、金融機関が不動産プロジェクトの合理的な資金調達ニーズを満たすよう導き、プロジェクトの完了と納品を促進し、住宅購入者の正当な権利と利益を効果的に保護します。
(6) 住宅積立基金の支援を増やす。住宅積立金融資政策を最適化する 住宅積立金を支払っている全国の従業員は、中山市で住宅を購入する際、戸籍の制限を受けずに住宅積立金融資を申請できる。
3. 高品質な住宅開発・建築の誘導
(7) 居住空間の質の一層の向上を図るため、住宅基準階への公共空地の設置を奨励する。
(8) 新たに譲渡された宅地に、自然レベル 2 レベル以上の高さの天空庭園、公共緑地プラットフォーム、平屋玄関庭園の建設を奨励する。 要件を満たすものは、建設を支援しない。環境に優しい高品質の住宅。
4. 建設プロジェクトの承認を最適化する
(9) 建設プロジェクトの計画と建設許可の段階的申請を支援する。独立した区画で適格な複数区画の不動産開発プロジェクトの段階的開発・建設を支援し、段階的に「建設事業計画許可」などの認可手続きを発行し、段階的に計画検証を実施する。不動産開発プロジェクトは「瑕疵許容＋届出・確約制度」方式を採用し、段階的・一括的に建設業許可申請（品質・安全監督登録を含む）を行うことができる。
(10) プレハブ商業住宅の先行販売に対する支援策を引き続き実施する。適格なプレハブプロジェクトを引き続きサポートし、販売前許可を申請する際のプロジェクトイメージの進捗率を最適化します。
5.「引き渡し時証明書発行」の推進
(11) 「納品時証明書」モデルを包括的に導入する。中山市の範囲内で新築の商業用住宅（中古住宅）の場合、買主は住宅価格の全額を支払い、買主と売主は関連する税金、登録料、その他の手数料を支払い、条件を満たさなければなりません。住宅の引渡しと譲渡（ローンで住宅を購入される方は住宅ローン登記の条件も満たしている必要があります）、住宅の引渡しと不動産登記の手続きを同時に行うことができます。
「中山市の不動産市場の質の高い発展を促進するためのいくつかの措置」の政策解釈
q：住宅購入券活動第2弾の注意点は何ですか？
答え：(1) 住宅購入者は、2024 年 9 月 30 日から 10 月 8 日までに中山市で新規商業住宅を購入しなければなりません。新規商業住宅の購入時期は、オンラインでの住宅購入契約書の署名および提出時期に基づいて決定されます。購入価格は住宅購入請求書に基づくものとします。新規に購入した商業用住宅の証書税は、2026 年 6 月 30 日までに支払う必要があります。税の支払い後に電子消費券を申請できます。
(2) 新築事業用住宅の購入にはアパートは含まれません。
(3) 政策が公布される前に、住宅購入者がオンラインで署名と登録を完了している場合、政策が公布された後、同じ住宅購入者が同じ商品住宅についてオンラインでキャンセルおよび再署名し、電子消費券を申請することはできません。
(4) 消費券活動の詳細ルールは、消費者庁が発行する「2024 年度住宅購入消費券活動の参加加盟店一覧（第 1 弾）及び申込・利用方法の公表に関するお知らせ」を参考に実施するものとします。 2024 年 8 月 28 日、市住宅・都市農村開発局。
q: 住宅ローンのサポートを増やすにはどうすればよいですか?
答え：(1) 既存の住宅ローン金利を引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率を適正化する。
1つ目は、既存の住宅ローン金利を引き下げることです。原則として管内の全ての商業銀行は、2024年10月31日までに既存住宅ローンの金利を一律に一括調整する必要がある。lprに基づくポイント増加額が-30bpを超える既存住宅ローンについては、ポイント増加額が調整される。 -30bp以上に。2つ目は、個人住宅ローンの最低頭金比率の適正化です。ローンで住宅を購入する世帯に対して、商業用個人向け住宅ローンはファーストハウスとセカンドハウスの区別をなくし、最低頭金比率を15％に統一することで、都市部と地方の住民の厳格かつ多様化する住宅ニーズの改善をより適切にサポートできるようになりました。(2) 不動産市場への信用支援を強化する。
第一に、手頃な住宅借り換えの実施を促進すること。関連部門と協力して、手頃な価格の住宅借り換えの実施を促進し、銀行や買収主体に対する市場のインセンティブを強化する。2つ目は、不動産融資の運営延長政策と「金融16条」の実施です。 「不動産市場の安定的かつ健全な発展のための現在の金融支援において適切な取り組みを行うことに関する中国人民銀行と中国銀行保険監督管理委員会の通知」（銀発［2022］第 254 号）では、開発融資や信託融資などの既存融資の合理的延長政策支援の適用期間が2026年12月31日まで延長されました。 「商業不動産ローンの管理に関する中国人民銀行総局および国家金融監督管理総局の通知」（銀盤発［2024］第8号）の関連方針に適用期間がある場合の対象期間が2026年12月3月31日まで延長されます。3つ目は、適格企業が市場志向で不動産会社から土地を取得することを支援することです。関連部門からの公式文書の発表後、適格企業による不動産会社の市場ベースの土地取得を支援し、既存土地を活性化し、不動産への金融圧力を緩和するため、政策銀行と商業銀行からの融資を研究・促進する。不動産会社。(3) 商業用個人住宅ローンの金利設定メカニズムを改善する。
1つ目は、lprに基づいて住宅ローン金利に加算されるパーセントポイントの変更を許可することです。借り手と借り手は、市場の需給や借り手のリスクプレミアムなどの変化をより正確に反映するために、交渉や契約変更などを通じてポイント加算範囲を調整することができる。2つ目は、住宅ローン金利の最低1年再価格サイクルの制限を撤廃することだ。 2024年11月1日以降、新たに契約を締結した変動金利住宅ローンは、住宅ローンを除く他の変動金利ローンと一致し、再価格サイクルは借り手と借り手が独立した交渉を通じて決定できるようになります。既存の住宅ローンを持つ適格な借り手は、既存の住宅ローン金利が価格設定基準（lpr）の変更をタイムリーに反映するように、商業銀行と交渉しながら住宅ローン金利のポイント増加を調整しながら価格再設定サイクルを調整することができます。q: 都市不動産融資調整メカニズムをどのように実施するか?
答え：資金調達調整メカニズムの役割を十分に発揮し、銀行機関を組織して市内で建設中のプロジェクトを正確に結び付け、「5+5」の条件と基準を満たすプロジェクトをホワイトリストに含めます。銀行機関は、ホワイトリストに登録されたプロジェクトに対してグリーンチャネルを確立し、迅速に審査および承認し、プロジェクト建設の進捗状況に厳密に従って融資を実行して、すべての融資が確実に実行されるようにします。
q: 住宅積立基金のオフサイトローンポリシーの調整後、どのような変化が生じましたか?
答え：政策調整後、住宅積立金を支払い、中山市で自宅を購入、建築、改築、またはオーバーホールした全国の従業員は、戸籍の制限を受けなくなり、中山市住宅公団から住宅積立金の融資を申請できるようになった。資金管理センター。
q: なぜ高品質の住宅建築物の開発と建設を指導する必要があるのですか?
答え：時代は住民の住宅改善ニーズに応える良質な住宅の建設を求めており、多くの都市で質の高い住宅の建設が試験的に進められています。中山市も時代のニーズに適応し、パイロットプロジェクトを通じてグリーンで環境に優しい高品質の住宅の建設を支援してきました。
q: 建設プロジェクトの承認において最適化された内容は何ですか?
答え：独立した敷地での複数区画の不動産開発プロジェクトの段階的開発・建設を支援し、「建設事業計画許可」等の承認手続きを段階的に発行し、計画検証を段階的に実施する。関連する計画指標は依然として区画ベースで計算されており、遊休地の処分は引き続き「遊休地の処分に関する措置」（国土資源部令第 53 号）の規定に従う必要がある。建設及び開発の開始日は、建設及び開発基準の開始の1年前に達しなければならない。
質問：中山市はプレハブ商業住宅の先行販売に対してどのような支援策を講じていますか？
答え：商業住宅先行販売の他の申請条件を満たすことを前提として、中山市住宅都市農村開発局が発行したプレハブ建築プロジェクトの設計段階の事前評価意見書を取得した商業住宅プロジェクトが対象、7 階未満の商業住宅プロジェクト (この数を含む)、プロジェクト エンジニアリング イメージの進捗が ±0.00 で 7 階を超える (元の階数を除く) 商業住宅プロジェクトの場合、プロジェクト イメージの進捗は 1 つ完了しています。 - ±0.00 を超える階の 3 分の 1 は、開発会社が中山市住宅都市農村開発局に商業住宅の事前販売許可を申請することができます。
質問：「引き渡し時証明書発行」の注意点は何ですか？
答え：(1) 「国有建設用地使用権移転契約」では、不動産証明書の申請や不動産開発企業（以下、に開発企業として）と大衆が「中山市商業住宅販売契約書」に署名し、不動産の最初の登録を完了する際に、関連する責任と義務を規定する補足契約条項として「引き渡し時に証明書を発行する場合」が使用されます。新しい商業住宅プロジェクトの不動産を取得する場合、登録機関は開発企業に移転登録資料を作成するよう指導します。
(2) 「国有建設用地使用権譲渡契約」及び「中山市商業住宅販売契約」の附帯契約条項に「引渡し時に証明書を発行する」との規定がない場合は、「引渡し時に証明書を発行する」モデルで対応させていただきます。譲渡登記手続きにより、販売前の商業用住宅は初回登記後に譲渡され、関連する税金や手数料を改善した後、開発会社は物件の引き渡し前に不動産登記機関に「引き渡し時証明書発行」業務を申請できるようになります。登録機関は、事業の円滑な実施を確保するために専門の担当者を派遣し、指導およびフォローアップします。
本文丨記者 張徳剛特派員 鍾玄
