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3大一流不動産市場に対する新たな政策が相次ぎ、不動産市場はまだカーニバルを迎えることができるのか。

2024-09-30

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(文/編集:謝紅娟/馬源源) 9月29日、上海、広州、深センは相次いで新たな不動産市場政策を発表したが、全体的な激しさは予想の範囲内だった。この記事の執筆時点では、中国政府はまだフォローアップ文書を発行していない。

上海、深セン、広州の新政策の内容としては、購入制限政策の最適化、頭金比率の引き下げ、付加価値税の免税期間の短縮などが盛り込まれており、住宅購入の総需要を増加させ、基準値を引き下げることに焦点を当てている。住宅購入の費用を削減します。

住宅購入制限政策の調整という点では、広州市は購入制限を完全に解除した最初の一級都市となる。

具体的には、広州通知では、党中央委員会と国務院の決定と取り決めを徹底して履行し、大衆の懸念に応え、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するために、同意を得たと述べられている。広州市人民政府の発表により、同市の住宅を購入する世帯に対するさまざまな購入制限政策が解除された。

以前、広州市の関連政策は、越秀、海珠、茘湾、天河、白雲(江高鎮、太和鎮、仁和鎮、中羅潭鎮を除く)、南沙などの地区を住宅購入制限区域とし、購入制限区域内での購入を規定していた。建築面積が120平方メートルを超える住宅の購入に制限はありません(120平方メートルを除く)。市の住民ではない家族および単身者は、個人の所得税または社会保険の証明書を提出することができます。購入制限地域では、住宅(建築面積120平方メートル以下)はそれぞれ2戸、1戸の購入が制限されます。

購入制限政策の調整後、広州市の戸籍、非戸籍住民家族、市内で住宅を購入する単身者は住宅購入資格の審査対象から外され、住宅購入数の制限もなくなる。購入した住宅ユニット。

「一級都市として、広州市の政策調整は先導​​的重要性がある。」と58安住科研究所の張波所長は、上海などの都市はそうではあるが、購入制限の緩和は住宅購入の需要を刺激し、市場の信頼を高めることが期待されると指摘した。深セン市と深セン市が制限を完全に解除していないことも、「複線システム」を背景に、商業用住宅市場における購入制限を完全に解除することが一般的な方向性であることを示している。

張波氏はさらに、広州は大湾区の中核地域に位置し、広州・仏山間の重要な開発区でもあるため、購入制限の解除は多様化・改善されたニーズの参入を促進すると述べた。さらに、広州では住宅価格の勾配が大きいため、広州の不動産市場の取引量は 10 月に増加すると予想されています。

対照的に、上海市は依然として外環道路外で住宅を購入する非居住者世帯や単身者に対する社会保険料や個人所得税の支払い制限政策の最適化に重点を置いている。住宅の購入は、購入日から 1 年以上前の連続した年数に調整されます。 「上海居住許可」を保有し、ポイントが基準値に達し、当市で3年以上社会保険料または個人所得税を支払った非地方居住者家族は、住宅購入において上海居住者家族と同様の待遇を受けることができる。 。自由貿易区の臨港新区では、既存の住宅購入制限政策の実施に基づいて、職住分離をしているグループに対して、より差別化された住宅購入政策が実施される。新しいエリアに追加の住宅を購入することができ、仕事と住居のバランスを促進します。

深セン市も調整に力を入れており、市内に登録している家族(一部の家族が市内に住民登録している世帯を含む、以下同)は住宅2軒の購入に制限されており、市内に登録している成人単身者(離婚者を含む、同)も対象となっている。以下)住宅の購入は1棟に限ります。上記の住宅購入制限政策の実施に基づき、塩田区、宝安区(新安街と西郷街を除く)、龍崗区、龍華区、平山区、光明区でさらに1戸購入可能、大鵬新区住宅。

深セン市に住民登録していない家族および成人の単身者は、住宅の購入が 1 軒に制限されています。福田区、羅湖区、南山区、宝安区の新安街と西郷街内で住宅を購入するには、購入日の1年前にこの都市で個人所得税または社会保険を継続的に支払っている証明を提出する必要があります。塩田区、宝安区(新安街と西郷街を除く)、龍崗区、龍華区、平山区、光明区、大鵬新区で住宅を購入する場合、個人所得税や個人所得税を支払う必要はありません。社会保険証。

さらに、本市に住民登録されていない未成年の子供が 2 人以上いる世帯は、上記の住宅購入制限政策の実施に基づいて、さらに 1 軒の住宅を購入することができます。

張波氏は、上海、深セン、広州はいずれも国慶節休暇前に政策を打ち出し、間違いなく国慶節休暇用不動産市場の機会をつかむためだと述べた。実際、9月の政治局会議が方向性を定め、9月24日に国務院新聞弁公室が金融政策を導入して以来、不動産市場の将来に対する市場の期待は大幅に改善した。しかし、国の政策はトレンドの方向性であり、詳細な計画を実行するにはさまざまな地方自治体が「都市固有の政策」を実施する必要があるため、現時点では上海市の政策は非常にタイムリーであり、住宅購入グループの前向きな期待を裏付けるものとなっている。将来に向けて、建国記念日に不動産市場の人気を高める基礎を築く 政策の良い基盤となる。

張波氏の見解では、購入制限の緩和は市場の予想と一致しており、上海市は今年上半期に購入制限の基準を引き下げ、その後、中古住宅を購入する個人グループに対しても同様の制限を設け、解除した。離婚者の住宅購入に対する制限は、住民の合理的な住宅需要をより適切に満たし、不動産市場の安定した発展を促進することを目的としています。特に今回の調整では、「外環外で住宅を購入する非上海市民の社会保障期間が3年から1年に変更される」ことにより、上海で働き、住んでいるものの、住宅を購入する人々の住宅購入の難易度が大幅に軽減される。一時的に上海市民権を取得することは、上海郊外の不動産市場の発展にも有利であり、市場の需要と供給のバランスがより良くなります。

頭金比率の引き下げに関しては、上海初の住宅向け商業用個人住宅ローンの最低頭金比率が15%以上に調整される。セカンドハウス向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率は 25% 以上に調整され、差別化政策のある地域におけるセカンド住宅ローンの最低頭金比率は 20% 以上に調整されます。住宅積立基金のセカンド住宅ローンの最低頭金比率もそれに応じて調整されます。

深センの最初の住宅向けの商業個人住宅ローンの最低頭金率は 15% に調整され、深センの 2 軒目の住宅向けの商業個人住宅ローンの最低頭金率は 20% に調整されます。

中国指数研究所の政策研究主任、陳文京氏は、上海と深センの頭金比率が以前の20%から15%に低下したと指摘した。上海のセカンドハウスの頭金比率は以前より低下した。 30%-35% から 20%-25% への引き下げは、住民の住宅購入の敷居をさらに下げるのに役立ち、同時に深セン市は複数の子供を持つ家族にさらに多くの信用支援を提供することになる。 、複数の子供を持つ家族は、最初の住宅の信用を利用して2番目の住宅を購入することができ、これは硬直した需要を促進し、改善された住宅に対する需要を解放するのに役立ちます。

付加価値税の免税期間の短縮に関しては、上海は個人住宅販売の付加価値税の免税期間を5年から2年に調整、深センは個人住宅の譲渡の付加価値税の免税期間を5年から2年に調整した。 2年まで。

張波氏は、付加価値税の免税期間が5年から2年に調整されることは市場の大きな期待であると述べた。しかし、住宅の買い替えコストは高い。この政策は、住宅購入者にとって、特に高い取引税を効果的に削減し、市場の活性化に役立ちます。