2024-09-29
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重要なヒント:
1. 2024年以降、住宅ローンの支払いを打ち切っても住宅を維持できると主張する住宅保証会社も登場している。住宅保証を通じて所有者を支援し、数十万ドルを稼ぎました。
2. 一部の住宅保険代理店の手数料は、100 万元の既存住宅ローンに対して 5 万元です。その主な方法は、延滞回収や訴訟前の財産保全などのさまざまな段階で法的異議を申し立てることです。家を守るという目的を達成するために、支払いを遅らせる。
3. 住宅ローンの支払いを打ち切り、住宅を保証することは、困っている住宅所有者の緊急のニーズを軽減する近道のように見えるかもしれませんが、実際には、情報格差を利用して利益を得ています。銀行は返済困難者に対して冷遇する傾向にあるため、普通に銀行とやり取りをすることで一定の期限延長をしてもらうことも可能です。
4. 住宅ローンの支払いを打ち切って住宅を確保することは、本質的にはお金と時間とを交換する「賭け」ですが、その「賭け」は自分自身の将来と家の価格にありますが、毎月の支払いは一時的に脇に置かれます。実際に免除されるわけではありませんが、蓄積され続けます。保証期間終了後、経済状況が改善しなかったり、住宅価格が上昇しなかったりすると、住宅を維持することができなくなります。
ifeng.com の「eye of the storm」が制作
テキスト | ブユ・ウェンフア |
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01 家を守るために住宅ローンの支払いを打ち切られた人々を支援することがビジネスになっている
リー・ミンさんの心の中では、かつて夢と希望を抱いていた小さな家を維持するために住宅ローンの支払いを打ち切り、住宅を確保するかどうかという、難しい決断が岩のように重かった。
2019年の春を振り返ると、リー・ミンさんは広州で自分の小さな家を購入した。その不動産価格は総額200万元以上必要だったが、当時の収入を考えると支払えない金額ではなかった。時間。 。
しかし、物事は予測不可能で、突然失業が発生し、これまで妥当だと思われていた月々の支払いが突然不可能になってしまいます。 2か月前、何度もメリットとデメリットを比較検討した後、リー・ミンさんはしぶしぶ自白を打ち切ることを選択した。
彼は、毎日銀行から借金を返済するよう何度も電話をかけられることに動揺し、同時に、家がもうすぐ自分のものではなくなるかもしれないという意識を強めていました。標準的な手続きによれば、支払いが打ち切られた後、銀行からの取り立て、法的回収、さらには不動産の競売にかけられるという残酷な現実に直面することになる。
彼がさらに心配しているのは、住宅価格が静かに下がっていることだ。競売の金額で残りのローンを完済できるのであればそれでいいが、十分でない場合は、残りの借金を負担しなければならないことだ。この圧力で彼はほとんど息ができなくなった。リー・ミンさんは自暴自棄になりそうになったとき、インターネット上で「支払いをやめて家を救うことができる」と主張している人に気づきました。
住宅ローンの支払いを打ち切っても家を持ち続けることはできますか？これは彼にとって想像もしていなかったことでした。住宅ローン保証のサービスプロバイダーは、インターネット上で、「あなたの住宅が解約されようとしているか、すでに解約されているかに関係なく、訴訟を起こされているか、執行されているかにかかわらず、私たちは法的手段を通じてあなたを支援します。」と宣伝しています。 「保証期間は3年から8年と長く、この期間中は家を借りることも、住むこともでき、子どもの教育も受けられる。」影響を受けません。
「これはプレッシャーを和らげるだけでなく、復帰するための十分な時間を与えてくれます。さらに、この時期に住宅市場が回復すれば、適切な価格で売却することができます。」 この言葉はリー・ミンの心を打った。
リー・ミンさんのように、住宅ローンの支払いを打ち切られた多くの人は、さまざまな目的で家を維持したいと考えている。しかし、上記の言葉に直面すると、人々が誘惑されるのは避けられません。
ifeng.com の「eye of the storm」は、このビジネスに携わる多くのスタッフから、住宅を救おうとしている人々の中には、住宅ローンの支払いが打ち切られた住宅ローン購入者だけでなく、危機に瀕している多くのビジネスマンもいることを知りました。ビジネスローンの延滞によるトラブル。かつて彼らは事業を継続するために不動産を抵当に入れて銀行融資を受けましたが、収益を過大評価したために資本連鎖が断たれ、個人の経済危機を引き起こしました。
「彼らは家を売るまでに数年待ちたいか、子供たちは学位が必要だが月々の支払いができないため、家を守るために支払いを打ち切ることを選択するかのどちらかです」とある開業医は語った。
これらすべての背景には、市場の需要の出現と取引の底流があります。国信達データが発表した報告書によると、2024年1月から8月までに全国で差し押さえられた住宅の数は43万4,552戸で、前年比68.74％増加した。取引が完了すると、多くの人にとって家とお金を失うことになります。そのため、2024年からは「住宅ローンの支払いをやめて家を守る」ことを人々に教えることがビジネスになった。
wechat指数から判断すると、不動産供給の遮断と住宅保護の話題は今年も人気を集め続けており、9月2日にはwechat指数が100万の大台を突破した。家事代行サービスのビジネスも非常に活況を呈しており、関連ブロガーは序文で、同社が数百世帯に家事代行サービスを提供して成功していると書いている。
本質的に、家を守るために住宅ローンの支払いを断つことは、お金と時間とを交換する「賭け」です。その「賭け」は、実際には家を救うことではなく、ただの住宅価格の将来です。所有者の財産が強制的に処分されないように、それを数年間遅らせます。しかし、住宅は返済が打ち切られた後に銀行に抵当に入れられているため、経済状況が改善しなければ、住宅価格が上昇しなければ、本当に住宅を維持することは不可能になります。
この「熱い」ビジネスの裏には、もちろん利益があります。一部のネチズンは、住宅ローンの支払いを打ち切られた人々の生活はすでに悲惨だったが、残った食料が支払いをやめ、家を守り、住宅を建てるよう教えるさまざまな機関や人々によって標的にされるとは予想していなかった、と辛辣に述べた。分割払いや延期では、最終的には 1 円も残らない可能性があります。
02 既存住宅ローン100万、手数料最高5万
ソーシャルプラットフォームでは、キーワードを自由に検索すると、ローンを支払わずに住宅保険サービスを提供する情報が大量に見つかります。投稿者のほとんどは弁護士を名乗り、内容は「住宅ローンの支払いが6カ月を超えて打ち切られた場合、 「銀行は訴訟を起こして、あなたの家を差し押さえるよう要求するだろう。」失われますが、お金も無駄になります。」
これらのプロパガンダの論理はまったく同じです。まず不安を引き起こし、次に解決策を提供します。十分な緊張感を作った後、「家を守る」という餌を投げます。一部の法律事務所は、借り手の住宅維持に成功しただけでなく、数十万ドルの利益も得たと主張した。
こうした魅力的なプロモーション パッケージはさておき、住宅ローンの支払いを打ち切り、住宅を保証するという実際の仕組みは、実際には複雑ではありません。
ifeng.com の「eye of the storm」が住宅保険代理店の担当者に相談したところ、相手方は現在の未払い総額、毎月の返済額、ローンの状況（正常など）を記入する必要のあるフォームを提供しました。返済、完了（支払いが打ち切られた、延長された、訴訟を起こされた）、家の使用状況（自己占有または賃貸、賃貸の場合は家賃の金額を示す必要がある）、およびそれが家族の連帯債務であるかどうか。夫婦や他の保証人がいるのか、他に借金があるのかなど。相手方は「この情報を収集する目的は、家が保存できるかどうか、どのくらいの期間保存できるかを評価することだ」と述べた。
同氏によれば、住宅担保には2種類あり、1つは支払いが打ち切られる前に住宅を確保するもの、もう1つは支払いが打ち切られた後に住宅を確保するものであるという。同氏は、支払いが打ち切られていなければ、銀行への延長申請を支援できると述べ、「少なくとも1年間は延長でき、期間中は1ペニーも返済する必要はない」と述べた。手数料として6,000元かかります。
支払いが打ち切られた後も家を維持する場合、核となる戦略は「先延ばし」です。前述の職員らは、司法手続きを遅らせるために、延滞した徴収、訴訟前の財産保全、法廷審問、執行、さらには最終的な資産の清算や処分など、さまざまな段階で合理的な法的異議を申し立てるつもりであることを明らかにした。
具体的には、支払いが打ち切られた後、所有者は銀行に連絡し、借金を返済するために家を売ろうとしていることを表明できます。告訴状を受け取った後、執行対象者は地元に登録された居住地を持たないことを理由に管轄権に基づく異議を申し立てることができますが、この異議申し立ては支持されませんが、異議が提起されると審理時間は強制的に延期されます。受理、審査、却下、納品のプロセスには、かなりの時間がかかる場合があります。
たとえ家が競売にかけられているとしても、引き延ばし続けることができます。つまり、長期賃貸契約に署名する「借主」を見つけて、その人に「売却は不当である」という理由で裁判所に執行異議を申し立てるよう依頼することができます。リースを解除しないでください。」 たとえ訴訟に負けたとしても、一定期間は延期することができます。
広州の住宅保険代理店関係者は、不動産の競売前に裁判所が評価を行う必要があるため、所有者には２～３人の手配を要求する権利があると明らかにした。自らの立会いのもとで物件の現地調査を行うこと。このようにして、所有者は仕事のスケジュールが忙しいことを理由に出席を拒否することができ、それによってプロセス全体が遅れる可能性があります。
これは法律や規制の抜け穴を悪用しているように思えるかもしれませんが、これにより債務者は自宅を保全するという目的を達成することができます。北京東偉法律事務所のパートナーで不動産分野の訴訟紛争を専門とする張濤氏は、訴訟への対応から執行までの長く複雑なプロセスの中で、弁護士が異議を唱え続け、その後訴訟を申請した場合、次のように説明した。第一審の後の第二審では、期限内に一定の方法で訴訟が提起される可能性があります。
前述の家屋保存機関のスタッフも、家屋保存を通じて所有者がお金を稼ぐこともできると主張した。 「賃貸契約を破らずに売買する」というルーチンを採用できると述べた。まずは友人や親戚との永住権と15年間の賃貸契約を取り決めて、法的ハードルを設けましょう。供給が途絶えた後、この家は銀行によって訴訟され競売にかけられたが、居住権と賃貸借権が存在したため、あえて競売に参加しようとする人はほとんどおらず、2回目の競売では価格はさらに低くなるだろう。今回は、友人に家を安く買うよう依頼し、高額オークションを経て、銀行から新たな融資を受けることができ、家を節約しただけでなく、2000 万円以上の利益を得ることができました。最終的には80万元。
zhang tao氏は、現在の市場環境ではこの方法で利益を上げる可能性は排除できないと分析した。住宅の価格はすでに下落しているため、第 2 オークションに参加すると価格はさらに下がります。
もちろん、この住宅保存ゲームにおいて、最大の受益者は住宅保存機関である。 ifeng.com の「eye of the storm」は、住宅維持のためにさまざまな機関によって請求される手数料に違いがあることを知りました。一部の金融機関は、ローン契約の具体的な条件や延滞状況に基づいて手数料を査定すると述べた。
一部の金融機関では、融資残高に応じて手数料を決定します。融資額が100万元を超えない場合、手数料率は5％、融資額が100万元以上500万元未満の場合、手数料率は3％です。金額が500万元を超える場合、手数料は3％ですが、手数料は2％に減額されます。
このような手数料は決して低くはありません。期間 30 年の 100 万元のローンを例にとると、現在の住宅ローン金利に基づくと、月々の返済額は約 4,774 元となります。この場合、住宅の維持費は5万元となり、住宅ローン返済額の約10カ月分に相当する。
03刑事犯罪の疑いがある
住宅事業を守るために住宅ローンの支払いを打ち切るこの手法は、外部からも疑問視され、厳しい目で見られている。その運用メカニズムは、問題を抱えた住宅所有者に緊急のニーズを解決する近道を提供しているように見えますが、実際には、彼らの法的および財務的知識の欠如と、利益を上げるための解決策を求める熱意を利用しています。さらに深刻なのは、このビジネスモデルの背後には無視できない法的リスクが潜んでいることです。
guangdong legal shengbang (dongguan) law firm のシニアパートナー、wu longfei 氏は、phoenix.com の「eye of the storm」に対し、供給を遮断する住宅保険代理店は本質的に貧弱な情報から利益を得ていると語った。彼女は、住宅ローンの支払いを打ち切ることで一定期間家を守る役割を果たすことはできるが、必ずしも必要ではないと考えています。
彼女は、通常の状況では、支払いが打ち切られた後に何も介入しなくても、通常の法的手続きに従ってすぐに不動産が競売にかけられることはなく、多くの場合1〜2年かかるが、その間はまだ住むことができると明らかにしました。同時に、借り手が経済的困難により期限までにローンを返済できない場合、ローンが打ち切られる前に銀行に返済の延期を申請することができます。
「たとえ供給が遮断されたとしても、銀行は徐々に冷酷になってきた」と張濤仁氏は付け加えた。かつては3回連続、合計6回供給が遮断されると、銀行融資の不良率は低かった。 、銀行はすぐに訴訟を起こす可能性があります。しかし現在、差し押さえ件数が増加し、多くの不動産が依然として占有されているため、競売の実行は容易ではなくなり、紛争が容易に発生する可能性があり、これは誰もが望んでいない結果です。
同氏は、ほとんどの銀行は返済履歴や現在の困難に基づいて借り手と解決策を交渉し、ローン返済の一時停止、月々の支払いの減額、利息のみの支払いなどを行うと述べた。 「この緩衝期間の長さはさまざまで、3か月から2年の範囲である可能性があります。」
つまり、供給が止まる前でも後でも、住宅保険代理店に手数料を支払うことなく、正規のルートで一定期間住宅を保管しておくことができるのです。 「問題は、多くの不動産所有者が法律や政策、銀行との連絡方法についてほとんど知らないため、住宅保険代理店のレトリックに簡単に混乱し、住宅保証のための支払いを打ち切るという選択をしてしまうことだ」とウー・トンフェイ氏は語った。
不動産ブロガーの「dafangge」さんは、住宅ローンの支払いを打ち切るビジネスが、住宅ローンの支払いを打ち切った人々から「最後の一滴の血」を搾り取っていると考えている。これらの人々はすでに経済的制約により困難な生活を送っており、今ではこの機会を利用して利益を得ようとしている人もいます。 供給が途絶えると、所有者はさらなるリスクに直面することになる。
張濤氏は、もし返済を拒否し続ければ、銀行は間違いなく法的手続きを開始し、借り手に契約違反の責任を負わせるだろう、これにはローンの元金と利息の全額を一度に返済することが含まれるが、これに限定されないことを明らかにした。訴訟費用などを負担することになり、経済的損失が生じる可能性があります。 「その際、個人の信用報告書にも影響が及び、この悪い記録が消去されるには、不正行為が止まってから5年経過するまで待たなければならない。この期間中、個人のローン申請や子供の教育さえも影響を受けることになる」計画は悪影響を受けるだろう」と張濤氏は強調した。
さらに重要なことは、家を守るために支払いを打ち切るという行為は、基本的に法律ぎりぎりの微妙なバランスの上にあるということだ。 wu longfei 氏は、訴訟プロセスを遅らせるための遅延戦略の使用は直接的な法的リスクにはならないかもしれないが、回避手段としてリース形式が事前に計画されていた場合、それは法的境界を越え、法的リスクとみなされる可能性が高いと指摘しました。裁判所の判決や判決に抵抗する行為。張濤氏はさらに、事実が明らかになり、証拠が十分であれば、刑事犯罪の疑いがかけられ、法によって厳しい処罰を受ける可能性があると指摘した。
住宅を確保するために住宅ローンの支払いを打ち切るのは、むしろ霧の中での大きな賭けに似ています。告白を打ち切った人は、一縷の希望を見つけようとして、この道につまずいたが、本当の安全は、より正直で合理的な選択の中に隠されている可能性があることを彼は知らなかった。
（李明は仮名です）
